Отличие публичного сервитута от частного

Публичный сервитут – передел земельной собственности монополиями

На каж­дый земель­ный уча­сток (ЗУ) по тре­бо­ва­нию граж­дан­ских, юри­ди­че­ских лиц или в инте­ре­сах госу­дар­ства воз­мож­но вре­мен­ное или бес­сроч­ное нало­же­ние част­но­го или пуб­лич­но­го серви­ту­та. Уста­нов­ле­ние серви­ту­та явля­ет­ся фор­мой обре­ме­не­ния зем­ли:

• поль­зо­вать­ся мож­но не всей пло­ща­дью ЗУ (из нее вычи­та­ет­ся раз­мер участ­ка под серви­тут);
• про­ис­хо­дят денеж­ные поте­ри при про­да­же ЗУ или из-за нере­а­ли­зо­ван­ных воз­мож­но­стей;
• ино­гда воз­ни­ка­ют издерж­ки боль­шие, чем пред­по­ла­га­лось, вплоть до пол­ной поте­ри наде­ла.

Наи­бо­лее обре­ме­ни­тель­ным явля­ет­ся бес­сроч­ный пуб­лич­ный серви­тут.

Публичный сервитут — самая тяжкая форма обременения

Преж­де чем читать даль­ше, пред­ла­га­ем озна­ко­мить­ся со ста­тьей, рас­кры­ва­ю­щей поня­тие “серви­тут”, виды серви­ту­тов, поря­док уста­нов­ле­ния и пре­кра­ще­ния.

П. 5, ст. 23 ЗК гла­сит о том, что бре­мя серви­ту­та долж­но быть мини­маль­ным для кон­крет­но­го ЗУ. То есть недо­пу­сти­мо, когда из-за обре­ме­не­ния у земель­ных соб­ствен­ни­ков воз­ни­ка­ют боль­шие неудоб­ства, финан­со­вые поте­ри, мораль­ный ущерб.

Этот осно­во­по­ла­га­ю­щий пункт часто игно­ри­ру­ет­ся в судах, рас­смат­ри­ва­ю­щих спо­ры. Вла­де­лец зем­ли фак­ти­че­ски бес­си­лен перед госу­дар­ствен­ны­ми моно­по­ли­я­ми.

В чем разница между частным и публичным сервитутом на землю

• Част­ный серви­тут на земель­ный уча­сток пре­сле­ду­ет лич­ные инте­ре­сы и накла­ды­ва­ет­ся по прось­бе отдель­ных лиц:
  • напри­мер, граж­дане, стро­я­щие дом, про­сят у сосе­да раз­ре­ше­ние вре­мен­но исполь­зо­вать часть его участ­ка для подъ­ез­да транс­пор­та;
  • что­бы не обхо­дить чей-то неудоб­но рас­по­ло­жен­ный земель­ный надел, сосе­ди про­сят его хозя­и­на раз­ре­шить про­во­дить скот на паст­би­ще через свою тер­ри­то­рию.
• Пуб­лич­ный серви­тут уста­нав­ли­ва­ет­ся в госу­дар­ствен­ных и обще­ствен­ных инте­ре­сах, может ини­ци­и­ро­вать­ся госу­дар­ством, хотя воз­мо­жен так­же по ини­ци­а­ти­ве груп­пы граж­дан:
  • вбли­зи жилой зоны пред­по­ла­га­ют­ся зале­жи полез­ных иско­па­е­мых, и госу­дар­ство реша­ет начать гео­ло­го­раз­ве­доч­ные рабо­ты — на ЗУ, попа­да­ю­щие в зону раз­ра­бот­ки, будет нало­же­но обре­ме­не­ние;
  • жите­ли сто­лич­ных при­го­ро­дов обра­ща­ют­ся с прось­бой к субъ­ек­ту феде­ра­ции постро­ить доро­гу или вет­ку мет­ро, кото­рые невоз­мож­но про­ве­сти без затра­ги­ва­ния инте­ре­сов земель­ных соб­ствен­ни­ков;
  • при­ня­то реше­ние о про­кла­ды­ва­нии новой вет­ки газо­про­во­да.
• Част­ный серви­тут уста­нав­ли­ва­ет­ся в доб­ро­воль­ном или судеб­ном поряд­ке (по вза­им­но­му согла­ше­нию или реше­нию суда): при воз­ник­но­ве­нии кон­флик­та сто­ро­на, пре­тен­ду­ю­щая на огра­ни­чен­ное пра­во поль­зо­ва­ния зем­лей, обра­ща­ет­ся с иском в суд.
• Пуб­лич­ный серви­тут на земель­ный уча­сток накла­ды­ва­ет­ся без суда при­ня­ти­ем нор­ма­тив­но­го пра­во­во­го акта или зако­на.
• При вве­де­нии ЧС вла­де­лец ЗУ име­ет пра­во на денеж­ную ком­пен­са­цию, соот­вет­ству­ю­щую его поте­рям из-за появив­ше­го­ся бре­ме­ни: цена серви­ту­та ука­зы­ва­ет­ся в согла­ше­нии или судеб­ном поста­нов­ле­нии.
• Поправ­ка в законе (п. 7, ст. 23), преду­смат­ри­ва­ю­щая ком­пен­са­цию хозя­и­ну ЗУ при появ­ле­нии труд­но­стей из-за нало­же­ния пуб­лич­но­го серви­ту­та, с 2015 г. утра­ти­ла свою силу.

Что общего в частном и публичном сервитуте

• И при част­ном, и при пуб­лич­ном серви­ту­те вла­де­лец не теря­ет прав соб­ствен­но­сти и может совер­шать все сдел­ки с земель­ным участ­ком.
• Бре­мя при уступ­ке прав пере­хо­дит к ново­му соб­ствен­ни­ку.
• Серви­тут офи­ци­аль­но уста­нав­ли­ва­ет­ся после госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции (п.9, ст.23).

Установление публичного сервитута на земельный участок

Уста­но­вить серви­тут могут:

• пра­ви­тель­ство РФ;
• субъ­ек­ты Феде­ра­ции (рес­пуб­ли­ки, края, обла­сти, окру­га, горо­да Москва, Санкт-Петер­бург, Сева­сто­поль);
• ОМСУ (орга­ны мест­но­го само­управ­ле­ния).

Цели веде­ния:

• обес­пе­че­ние про­хо­да (про­ез­да) через ЗУ, в т.ч. к вод­ным объ­ек­там и бере­го­вым зонам;
• ремонт инже­нер­но-тех­ни­че­ских линий, ком­му­ни­ка­ций, дорог, ж/д путей, транс­порт­ных оста­но­вок и стан­ций (поря­док про­ве­де­ния регу­ли­ру­ет­ся гла­вой 4, зако­на N 257-ФЗ);
• забор воды в водо­е­мах;
• сено­кос и паст­би­ща;
• охо­та, рыбал­ка, раз­ве­де­ние рыбы;
• про­гон домаш­не­го ско­та;
• дре­наж­ные рабо­ты на ЗУ;
• про­ве­де­ние раз­ме­же­ва­ния, гео­де­зи­че­ских, гра­ви­мет­ри­че­ских работ;
• про­ве­де­ние гео­ло­го-раз­ве­ды­ва­тель­ных работ, раз­лич­ных иссле­до­ва­ний (обре­ме­не­ние накла­ды­ва­ет­ся на опре­де­лен­ный срок).

Серви­тут на заре­зер­ви­ро­ван­ные госу­дар­ством или ОМСУ зем­ли может быть толь­ко вре­мен­ным, при этом пери­од его дей­ствия не пре­вы­ша­ет сро­ка резер­ва­ции.

Поря­док уста­нов­ки пуб­лич­но­го серви­ту­та таков:

• Пода­ча заяв­ле­ния от име­ни заин­те­ре­со­ван­ных лиц.
• Обще­ствен­ные слу­ша­ния.
• При­ня­тие зако­на или нор­ма­тив­но­го акта.
• Реги­стра­ция в ЕГРН.

Как подается заявление

Заин­те­ре­со­ван­ные лица (граж­дан­ские или юри­ди­че­ские), в том чис­ле пред­став­ля­ю­щие госу­дар­ствен­ные инте­ре­сы, обра­ща­ют­ся с заяв­ле­ни­ем в пра­во­моч­ные ком­пе­тент­ные орга­ны (пра­ви­тель­ства РФ, субъ­ек­тов РФ, ОМСУ). Выбор инстан­ции зави­сит от того, на каком уровне реша­ет­ся вопрос.

В заяв­ле­ние содер­жат­ся све­де­ния:

• о ЗУ (адрес или место­по­ло­же­ние, пло­щадь);
• виде и цели серви­ту­та;
• сро­ке обре­ме­не­ния;
• соб­ствен­ни­ках земель­но­го участ­ка;
• лицах, в инте­ре­сах кото­рых вво­дит­ся обре­ме­не­ние.

Заяв­ле­ние рас­смат­ри­ва­ет­ся, затем выно­сит­ся реше­ние. Если оно поло­жи­тель­но, то даль­ше насту­па­ет инте­рес­ный этап — обще­ствен­ные слу­ша­ния.

Какую роль играют общественные слушания в публичном сервитуте

Самую мини­маль­ную. Этот этап сего­дня име­ет чисто фор­маль­ное зна­че­ние: вро­де бы госу­дар­ство при­слу­ши­ва­ет­ся к мне­нию наро­да, но с дру­гой сто­ро­ны оно носит “реко­мен­да­тель­ный” харак­тер:

Обще­ствен­ные слу­ша­ния не явля­ют­ся обя­за­тель­ным осно­ва­ни­ем для при­ня­тия реше­ния, уста­нав­ли­вать пуб­лич­ный серви­тут или нет.

То есть госу­дар­ствен­ные мужи послу­ша­ют, и все рав­но сде­ла­ют по-сво­е­му. Что такое пуб­лич­ные слу­ша­ния, точ­но неиз­вест­но, так как это опре­де­ле­ние отсут­ству­ет в зако­нах. Может это собра­ние наро­да на пло­ща­ди? Пуб­лич­ные деба­ты или опро­сы обще­ствен­но­го мне­ния? Очень похо­жи обще­ствен­ные слу­ша­ния на собра­ния ТСЖ, кото­рые ниче­го не реша­ют.

Слу­ша­ния долж­ны вестись по про­то­коль­ной фор­ме:

• все выступ­ле­ния, точ­ки зре­ния, воз­ра­же­ния, мне­ния “за” и “про­тив” запи­сы­ва­ют­ся;
• ука­зы­ва­ют­ся пас­порт­ные дан­ные участ­ни­ков деба­тов.

Принятие нормативно-правового акта

После одоб­ре­ния заяв­ле­ния орга­ны, куда оно посту­пи­ло, при­ни­ма­ют нор­ма­тив­но-пра­во­вой акт (НПА), раз­ре­ша­ю­щий вве­де­ние серви­ту­та. Если реше­ние при­ни­ма­ет­ся на госу­дар­ствен­ном уровне пра­ви­тель­ством, то выпус­ка­ет­ся соот­вет­ству­ю­щий закон или поста­нов­ле­ние.

Пра­во­вые доку­мен­ты под­твер­жда­ют вид и цели серви­ту­та, ука­зы­ва­ют срок, на кото­рый он уста­нав­ли­ва­ет­ся. Обя­за­тель­но при­ла­га­ют­ся:

• дан­ные о место­по­ло­же­нии участ­ка, его пло­ща­ди;
• ситу­а­ци­он­ный план ЗУ с ука­за­ни­ем гра­ниц;
• кадаст­ро­вый номер участ­ка;
• све­де­ния о физи­че­ских (юри­ди­че­ских) лицам, кото­рым при­над­ле­жит земель­ный уча­сток.

Регистрация публичного сервитута

Серви­тут всту­па­ет в юри­ди­че­скую силу толь­ко после реги­стра­ции в ЕГРН.

Для реги­стра­ции необ­хо­ди­мы такие доку­мен­ты:

• Заяв­ле­ние соб­ствен­ни­ка по стан­дарт­ной фор­ме о реги­стра­ции.
• Кадаст­ро­вый план с ука­зан­ны­ми гра­ни­ца­ми серви­ту­та.
• Нор­ма­тив­но-пра­во­вой акт.
• Кви­тан­ция об упла­те госу­дар­ствен­ной пошли­ны.
• Дове­рен­ность (если инте­ре­сы соб­ствен­ни­ка пред­став­ля­ет дру­гое лицо).

Реги­стра­ция осу­ществ­ля­ет­ся не сра­зу после пода­чи заяв­ле­ния, так как тре­бу­ет­ся вре­мя для вне­се­ния изме­не­ния в кадаст­ро­вый план, кото­рый выпол­ня­ет­ся инже­не­ра­ми отде­ла зем­ле­устрой­ства.

Акту реги­стра­ции серви­ту­та при­сва­и­ва­ет­ся инди­ви­ду­аль­ный номер в Росре­ест­ре.

Как происходит межевание при публичном сервитуте

Меже­ва­ние ЗУ — бук­валь­но озна­ча­ет уста­нов­ку гра­ниц земель­но­го участ­ка при помо­щи колы­шек, дюбе­лей и дру­го­го инвен­та­ря. Оно необ­хо­ди­мо для полу­че­ния кадаст­ро­во­го пас­пор­та ЗУ в ЕГРН.

• Тех­ни­че­ские земель­ные инже­не­ры про­ве­ря­ют уста­нов­лен­ные гра­ни­цы и состав­ля­ют кадаст­ро­вый план участ­ка.
• После это­го про­во­дит­ся реги­стра­ция прав соб­ствен­ни­ка на зем­лю.
• Если нало­жен серви­тут, при­хо­дит­ся про­во­дить опять меже­ва­ние для опре­де­ле­ния новых гра­ниц и вно­сить поправ­ки в кадаст­ро­вый план.

Воз­ни­ка­ет мно­го воло­ки­ты с оформ­ле­ни­ем доку­мен­тов на зем­лю. Неко­то­рые соб­ствен­ни­ки, что­бы не ходить в Росре­естр два­жды, поку­па­ют уча­сток, не реги­стри­ру­ют его, а вна­ча­ле про­во­дят меже­ва­ние ЗУ с уче­том серви­ту­та. И толь­ко затем идут на реги­стра­цию. Такое воз­мож­но, если хозя­ин участ­ка точ­но зна­ет, что на его земель­ный надел будет нало­жен ПС.

Но нель­зя пола­гать­ся на слу­хи или про­ек­ты зако­нов, кото­рые очень часто не утвер­жда­ют­ся зако­но­да­тель­ством. Поэто­му луч­ше все­го про­во­дить меже­ва­ние уже после при­ня­то­го нор­ма­тив­но­го акта об уста­нов­ле­нии пуб­лич­но­го серви­ту­та на земель­ный уча­сток.

Может ли собственник отстоять свои права

Непри­ят­ные момен­ты при уста­нов­ле­нии пуб­лич­но­го серви­ту­та:

• соб­ствен­ни­ку не гаран­ти­ру­ет­ся ком­пен­са­ция за поне­сен­ный ущерб;
• раз­мер бре­ме­ни может ока­зать­ся гораз­до боль­ше обе­щан­но­го.

Что делать?

Постра­дав­ший име­ет пра­во обра­щать­ся в судеб­ные инстан­ции при ущем­ле­нии сво­их инте­ре­сов (п. 8, ст. 23). Пуб­лич­но-пра­во­вые отно­ше­ния рас­смат­ри­ва­ют­ся адми­ни­стра­тив­ны­ми суда­ми, поэто­му необ­хо­ди­мо пода­вать адми­ни­стра­тив­ный иск.

Обид­но, что зако­но­да­тель­ство боль­ше не преду­смат­ри­ва­ет обя­за­тель­ную опла­ту издер­жек соб­ствен­ни­ка, как при ЧС, хотя госу­дар­ство может про­явить “доб­ро­ту”:

• напри­мер, снять серви­тут (за нена­доб­но­стью или по окон­ча­нии сро­ка резер­ва­ции зем­ли);
• изъ­ять ЗУ у соб­ствен­ни­ка пол­но­стью, а вза­мен предо­ста­вить ему ком­пен­са­цию или ана­ло­гич­ный уча­сток.

Пример судебной тяжбы

Отсто­ять свои пра­ва соб­ствен­ни­ку при нало­же­нии пуб­лич­но­го серви­ту­та в реаль­но­сти очень труд­но. Суды пер­вой инстан­ции, исполь­зуя бюро­кра­ти­че­ские зако­выр­ки в зако­нах, часто откло­ня­ют иски.

При­ме­ром явля­ет­ся сле­ду­ю­щий слу­чай.

• В гра­ни­цах села N уста­но­ви­ли пуб­лич­ный вре­мен­ный серви­тут на про­ход граждан(проезд) к водо­е­му и бере­гу.
• Соб­ствен­ник M. подал иск в адми­ни­стра­тив­ный суд с наме­ре­ни­ем оспо­рить дан­ный нор­ма­тив­ный акт:
  • пра­во огра­ни­чен­но­го поль­зо­ва­ния его земель­ны­ми участ­ка­ми воз­ник­ло у неогра­ни­чен­но­го кру­га лиц;
  • у мест­ной адми­ни­стра­ции были дру­гие воз­мож­но­сти орга­ни­за­ции сво­бод­но­го про­ез­да (про­хо­да) к водо­е­му.
• Пер­вой судеб­ной инстан­ци­ей иск был откло­нён на том осно­ва­нии, что серви­тут не заре­ги­стри­ро­ван, а зна­чит офи­ци­аль­но не суще­ству­ет, и ста­ло быть нет и пред­ме­та для спо­ра.
• М. обра­тил­ся в сле­ду­ю­щую инстан­цию — Вер­хов­ный Суд РФ (кол­ле­гию по адми­ни­стра­тив­ным делам).
• Кол­ле­гия отме­ни­ла реше­ние пер­во­го суда и воз­вра­ти­ло дело на повтор­ное рас­смот­ре­ние, ука­зав на нару­ше­ния:
  • кодек­са адми­ни­стра­тив­но­го про­из­вод­ства КАС (п. 1 ч. 2 ст. 1) о рас­смот­ре­нии и раз­ре­ше­нии граж­дан­ских и адми­ни­стра­тив­ных дел, оспа­ри­ва­ю­щих нор­ма­тив­ные акты;
  • ч. 1 ст. 208 КАС РФ — о пра­ве граж­дан и юрлиц обра­щать­ся с иско­вы­ми заяв­ле­ни­я­ми, если они счи­та­ют, что дан­ные нор­ма­тив­ные акты нару­ша­ют их пра­ва и инте­ре­сы;
  • п.8, ст. 23 ЗК РФ — о защи­те сво­их прав в суде лица­ми, чьи инте­ре­сы были нару­ше­ны после уста­нов­ле­ния пуб­лич­но­го серви­ту­та.

Осно­ва­ни­я­ми для пере­смот­ра дела явля­ют­ся:

• Реше­ние Вер­хов­но­го суда (обзор №35): Даже если пуб­лич­ный серви­тут не заре­ги­стри­ро­ван в Росре­ест­ре, это не может пре­пят­ство­вать рас­смот­ре­нию иско­во­го заяв­ле­ния судом и при­зна­нию недей­стви­тель­ным нор­ма­тив­но­го акта, кото­рый уста­но­вил дан­ное обре­ме­не­ние.
• Ст. 47, ч. 2 и 3 поста­нов­ле­ния N 131-ФЗ, при­ня­тое в 2003 г.: Муни­ци­паль­ные НПА всту­па­ют в силу сра­зу после опуб­ли­ко­ва­ния. Граж­дане долж­ны иметь воз­мож­ность озна­ко­мить­ся с ними (кро­ме све­де­ний, огра­ни­чен­ных зако­ном).

Прекращение действия публичного сервитута

Осно­ва­ния для сня­тия серви­ту­та:

• исте­че­ние сро­ка дей­ствия обре­ме­не­ния;
• окон­ча­ние сро­ка резер­ва­ции зем­ли, на кото­рой рас­по­ло­жен уча­сток;
• исчез­но­ве­ние необ­хо­ди­мо­сти в серви­ту­те;
• сти­хий­ное бед­ствие, при­вед­шее к невоз­мож­но­сти исполь­зо­ва­ния участ­ка;
• анну­ля­ция по реше­ние суда нор­ма­тив­но­го акта о вве­де­нии ПС.

Авто­ма­ти­че­ско­го сня­тия пуб­лич­но­го серви­ту­та нет — нуж­но реги­стри­ро­вать пре­кра­ще­ние его дей­ствия в Росре­ест­ре, вновь вно­ся изме­не­ния в кадаст­ро­вый план.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/yurist/publicnyj-servitut.html

Эксперты Кадастровой палаты разъяснили правила установления сервитута

При приобретении земельного участка собственники недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда для обеспечения прохода или проезда к своему участку, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и других нужд необходимо воспользоваться соседним участком. Возникшую проблему поможет решить установление сервитута. Эксперты Кадастровой палаты рассказали, что такое право ограниченного пользования, как заключить соглашение о частном сервитуте и как его зарегистрировать.

Что такое сервитут?

Сервитут — это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужим земельным участком. Существует два вида сервитута: публичный и частный.

Публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков. Например, если попасть к водоему общественного пользования и его береговой полосе, к роднику или иному социально значимому объекту можно только через ваш участок, он может быть обременен правом прохода или проезда к этим объектам.

Зачем нужен сервитут?

· для индивидуального доступа к жилищу, когда проход или проезд возможен только через соседний земельный участок;

· для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов;

· для обеспечения других нужд землевладельца.

Таким образом, ограничение на объект недвижимости устанавливается в интересах конкретных лиц.

Как заключить соглашение о сервитуте?

Как правило, сервитут устанавливается по добровольному соглашению сторон или по судебному решению, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения. Предоставление сервитута на земельный участок требует документального оформления. В этом заинтересован, в первую очередь, будущий обладатель сервитута.

Прежде чем заключать такое соглашение, необходимо определить, установлены ли границы земельного участка, в пределах которых регистрируется ограничение (обременение) в виде частного сервитута.

Если же сервитут будет установлен на весь земельный участок, и он стоит на кадастровом учете, то проведение кадастровых работ не требуется.

Чтобы оформить межевой план, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Если собственник земельного участка согласен установить сервитут, нужно заключить с ним соглашение о сервитуте с указанием:

· кадастрового номера земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;

· сведений о сторонах соглашения с паспортными данными;

· цели и основания установления сервитута;

· срока действия сервитута (если сервитут не бессрочный);

· размера платы (если сервитут устанавливается за плату);

· прав и обязанностей сторон соглашения, в том числе вашей обязанности после прекращения сервитута привести участок в состояние, соответствующее разрешенному использованию (например, при прокладке коммуникаций засыпать траншею, восстановить плодородный слой почвы и т. д.).

Стоит отметить, что размер платы за сервитут определяется сторонами соглашения об установлении сервитута. Если соглашение не достигнуто — вопрос об установлении сервитута решается в судебном порядке. Как правило, размер платы зависит от множества факторов, поэтому для его определения целесообразно обратиться к специалисту (оценщику).

Регистрация сервитута

Частный сервитут надлежит зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам заключенного соглашения (или одному из них), необходимо обратиться в офис Центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка и государственной регистрации прав в виде ограничения (обременения) части земельного участка, приложив к нему необходимый пакет документов.

После завершения регистрационных действий заявитель получит выписку из ЕГРН, содержащую сведения об обременениях, наложенных на земельный участок.

Однако в случае заключения соглашения об установлении сервитута сроком до трех лет, законом допускается установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения кадастровых работ (межевания), без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

«Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи либо залога, не может быть передан лицам, не являющимся собственниками объекта недвижимости, для обеспечения которой он был установлен. При переходе прав на земельный участок обременения в виде сервитута перейдут к новому владельцу», — отметил заместитель директора — главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.

Добавим, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Источник: https://finance.rambler.ru/other/44791350-eksperty-kadastrovoy-palaty-razyasnili-pravila-ustanovleniya-servituta/

Анализ и сравнение понятий публичного и частного сервитута

Права на земельный участок есть не только у собственника. В некоторых случаях они могут быть переданы другим лицам. Такие права использования ограничены. Фактически земля остается у владельца, но пользоваться ею может и другое лицо. Обременения такого характера могут устанавливаться по договоренности между физическими, юридическими лицами или государственными органами.

Виды установления ограниченного права пользования чужим имуществом

Сервитут – это обременение, устанавливаемое в отношении недвижимости, в том числе и земельных участков (подробнее о том, что такое земельный сервитут и как он оформляется, мы рассказывали здесь).

Суть его заключается в том, что другие лица смогут использовать территорию или её часть, например, для проезда.

Внимание. Законодательством определено два вида обременений – частный и публичный.

Они по сути схожи, но все же имеют некоторые отличия, основным из которых является статус сторон сделки.

• Частный сервитут – это соглашение, которое заключается между физическими лицами, в результате которого человек получает право использовать участок, который ему не принадлежит, например, для проезда к своему дому. Стороной индивидуального обременения может быть и юридическое лицо.
• Установление публичного сервитута определено статьей 23 Земельного кодекса РФ. Суть его заключается в том, что в качестве стороны сделки выступает местный орган власти. Обременение может устанавливаться в отношении государственной или муниципальной земли. Больше информации о том, как происходит процедура установления публичного сервитута, найдете тут.

Более подробную информацию о существующих видах сервитута можете найти в этом материале.

Сходство этих видов правоотношений

Несмотря на разный статус участников сделки частный и публичный сервитуты имеют некоторое сходство. Оно заключается в том, что обременение касается земельного участка или его части.

В результате частичное право использования появляется у третьих лиц. При этом участники сделки могут не состоять между собой в родственных или семейных отношениях.

Важно. Оба вида сервитута могут быть установлены принудительно, независимо от желания собственника земли, в судебном порядке, например, если другие лица не могут получить доступ к своим участкам, иначе как через территорию владельца.

Чем они отличаются?

Несмотря на сходство частный и публичный сервитуты имеют ряд отличий. Прежде всего это касается целей установления. Разница заметна также в основаниях обременения, процедурах реализации сделки и границах действия.

Цели

Цель установления частного сервитута определяется его названием. Сделка такого характера заключается в интересах отдельного лица. Чаще всего это касается в возможности проехать или пройти через участок соседа к своему дому.

Частный сервитут может устанавливаться и других целях.

Цели установления публичного сервитута более глобальные. Они указаны в статье 23 ЗК РФ.

В такой список включены:

1. Обеспечение свободного доступа к водным объектам общего пользования и береговой полосе.
2. Расположение на территории знаков межевания, геодезических, гравиметрических и нивелирных пунктов, а также доступа к ним.
3. Выполнение работ по дренажу.
4. Забор водных ресурсов.
5. Прогон и выпас скота.
6. Сенокошение.
7. Охота, рыбалка и рыбоводство.
8. Размещение электрических, тепловых и водонапорных сетей, линейных объектов системы газоснабжения и нефтепроводов.
9. Складирование строительных материалов.
10. Размещение временных или вспомогательных сооружений – ограждений, бытовок, навесов, а также строительной техники.
11. Устройство пересечений автомобильных и железных дорог.
12. Проведение инженерных изысканий.
13. Размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях.

Справка. Отличие в целях заключается в том, что публичный сервитут затрагивает интересы не определенного количества людей.

Основание

В качестве основания для установления публичного сервитута выступает законодательный акт или иной нормативный документ, разработанный органом власти на уровне Федерации, региона или субъекта, например, постановление или решение.

В свою очередь частный сервитут – это волеизъявление двух лиц, которое оформляется в виде договора.

В качестве основания установления частного обременения может выступать и судебное решение. Это характерно для случаев, когда стороны не пришли к взаимному согласию, а необходимость сервитута актуальна.

Подробнее об основаниях для возникновения сервитута читайте в этой статье.

Описание процедуры установления

Процедуры установления обоих сервитутов реализуются по-разному.

Для установления публичного сервитута, необходимо провести топографические работы. Результаты передаются в службу кадастра и картографии, с целью внесения изменения в план и определения границ обременения.

Такие работы необходимо провести независимо от того, кто выступает инициатором установления сервитута. Если инициатива исходит от физического лица или группы, то в местный орган власти направляется индивидуальное или коллективное обращение.

Внимание. Заявление рассматривается в течение трех календарных месяцев.

Инициаторы обращения информируются о времени и месте рассмотрения заявления. По результатам выносится решение об отказе или удовлетворении требований. Документ должен быть опубликован в СМИ и размещен на интернет ресурсе органа власти. Необходимые данные должны быть переданы в Росреестр. После этого сервитут считается установленным.

Частное обременение несколько проще. Достаточно заключить двухсторонний договор между собственником участка и заинтересованным лицом. До этого можно направить письменное предложение владельцу территории. Хотя закон не обязывает инициатора чести переписку с собственником.

В договоре должно быть указано:

1. Дата и место заключения.
2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителя.
3. Предмет договора. В данном случае это будет установление частного обременения.
4. Стоимость и порядок расчетов. Собственник вправе требовать денежную компенсацию за неудобства, связанные с установлением обременения.
5. Права, обязанности и ответственность сторон.
6. Срок действия договора.
7. Порядок урегулирования споров.
8. Реквизиты и подписи сторон.

Договор оформляется в трех экземплярах, по одному для каждого из участников и регистрирующего органа. Соглашение можно заверить у нотариуса. Это не является обязательным правилом.

Завершающим этапом является обращение в Росреестр.

В перечень документов, необходимых для регистрации изменений входят:

• Паспорт заинтересованного лица.
• Договор об установлении обременения.
• Квитанция об уплате государственной пошлины.
• Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
• Кадастровый паспорт.
• Заявление инициатора.
• Доверенность законного представителя.

Важно. Размер государственной пошлины, которая взимается за регистрацию такой сделки, определена пунктом 31 статьи 333.33 НК РФ. Он зависит от статуса плательщика. Физическое лицо заплатит 1500 рублей, юридическое – 6000.

Информация в базу данных будет внесена в течение семи рабочих дней, с момента поступления обращения.

Подробнее о том, как происходит установление частного и публичного сервитутов, мы рассказывали тут, а здесь вы сможете более детально ознакомиться с процедурой регистрации обременения.

Границы зон действия

В случае с публичным обременением оно может затрагивать участки нескольких собственников и кадастровые работы проводятся в отношении каждого из них. Частный сервитут касается территории одного владельца.

Если частное обременение устанавливается в отношении части земли, необходимо произвести переформирование кадастровой выписки земельного надела с переделом пространства.

О том, как на кадастровом плане отображают схему границ действия сервитута, мы рассказывали тут.

Другие различия

Отличия обременений заключаются ещё и в финансовой стороне вопроса. В случае с частным оплата устанавливается практически всегда, при публичном – только при наличии существенных препятствий, например, если в результате установления обременения собственник не сможет выращивать часть культур.

О том, каким образом определяется размер и порядок оплаты за пользование сервитутом, узнаете тут.

Различие заключается и в статусе участников сделки.

• Частный сервитут имеет место между физическими или юридическими лицами.
• В установлении публичного ограничения должен принимать участие местный или федеральный орган власти.

Отличаются сервитуты и количеством лиц, чьи интересы затрагиваются. В частном случае это конкретные люди или организации, в публичном – количество не ограничивается числом.

Внимание. Регистрация публичного обременения в Росреестре государственной пошлиной не облагается, в случае частного сервитута внесение оплаты является обязательным условием.

Публичный сервитут устанавливается в отношении земельного участка, частный – в отношении любой недвижимости. Юридическое лицо оплачивает больший размер пошлины, чем физическое.

Сравнительная таблица

Публичный и частный сервитуты – это обременения, которые устанавливаются по отношению к объектам недвижимости. В основном это связано с обеспечением доступа к земельным участкам. Несмотря на идентичную суть, сервитуты имеют много отличий. Они касаются не только статуса участников или оплаты, но и целей установления.

Источник: https://pravoved.online/servitut/otlichiya-chastnogo-i-publichnogo

Публичный и частный сервитут на земельный участок: что это такое, для чего нужен, как установить, что содержится в договоре?

Установление сервитута на земельный участок – законный способ закрепить ограничение на право пользования чужим имуществом. Используется этот правовой инструмент в тех ситуациях, когда ограничение прав требуют интересы других собственников.

Что это такое?

Понятие сервитута описано в статье 274 ГК РФ и статье 23 ЗК РФ и представляет собой установку частичного права на пользование соседним участком земли. Эта процедура существенно ущемляет права собственника на пользование своим имуществом, поэтому введение сервитута не может быть произвольным.

В соответствии с положениями статьи 274 ГК РФ сервитут может быть установлен в следующих ситуациях:

• При необходимости установления беспрепятственного доступа на соседний земельный участок.
• При необходимости проведения государственных работ по возведению, реконструкции или использованию объектов инфраструктуры.
• При возникновении необходимости проведения линии энергоснабжения на соседний земельный надел.
• Когда ограничения на пользование землей соответствуют интересам множества лиц.

Важно! Введение сервитута накладывает серьезные ограничения на интересы собственника, поэтому требования всех законодательных актов должны исполняться неукоснительно.

Законом также предусмотрена государственная регистрация всех типов сервитутов в Росреестре. Сведения об установленных ограничениях и их сроках в обязательном порядке вносятся в базу ЕГРН.

Публичный

Понятие публичного сервитута закреплено в статье 23 Земельного Кодекса РФ. Его основной характеристикой является то, что одним из участников соглашения в обязательном порядке выступает государственный или муниципальный орган власти. При этом целью договора является защита прав и интересов неограниченного числа граждан.

Основаниями для применения публичного сервитута являются:

1. Организация свободного доступа к водному объекту.
2. Возможность проведения работ по ремонту и обслуживанию объектов коммунальной инфраструктуры.
3. Необходимость проведения дренажных работ.
4. Прогон животных сельскохозяйственного назначения.
5. Сенокошение и организация выпаса скота в установленные временные периоды.
6. Осуществление исследований и геологоразведывательных работ.

Частный

Частный сервитут – понятие, закреплённое в статьях 274–277 ГК РФ. Согласно установленным нормам владелец недвижимости (участка земли или построек) имеет право требовать от хозяина соседнего земельного надела права ограниченного пользования принадлежащим ему имуществом (землей).

Статья 277 ГК РФ. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 – 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Основанием для установки частного сервитута является договор между заинтересованным лицом и владельцем земельного участка. Если мирным путем согласия достичь не удалось – спор может быть разрешен в судебном порядке.

Обременение, возникшее в результате установки сервитута, не лишает владельца недвижимости права на владение, пользование и распоряжение ею.

Основные причины для регистрации частных сервитутов

На законодательном уровне установлены следующие обстоятельства установления сервитута:

• Приобретение законного права прохождения через соседний земельный надел.
• Проведение прокладки линий связи, электропередачи или всех типов трубопроводов.
• Снабжение земельного надела водой.
• Для обеспечения возможности удовлетворения прочих нужд собственников.

Причины, которые могут повлечь наложение сервитута, указаны также в ФЗ № 123 «О племенном животноводстве» от 03.08.1995:

• Обеспечение животных водой.
• Для обеспечения выгона скота.
• Для обеспечения возможности сбора и отвода воды.

Перечень документов

Набор документов, требующийся для установления сервитута, различается в зависимости от правовой принадлежности заявителя.

Для юридических лиц потребуются:

• Правовой акт, являющийся основой для установки сервитута.
• Учредительные документы организации, ее устав и учредительный договор.
• Выписка из базы ЕГРЮЛ.
• Доверенность, если интересы компании представляет доверенное лицо.
• Согласие органов власти на установление ограничений.
• Правоустанавливающие документы, подтверждающие статус муниципалитета.
• Постановление о проведении общественных дебатов.
• Кадастровый паспорт земельных наделов.

Граждане, имеющие статус физических лиц обязаны также предоставить:

• Паспорт гражданина РФ.
• Платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Общими документами, требующимися для всех категорий граждан, являются:

• Соглашение сторон.
• Кадастровый паспорт с разметкой зон, на которые накладываются ограничения.

Если решение об установлении сервитута вынесено в ходе судебного процесса для проведения процедуры потребуется также предъявить постановление суда. Дополнительно потребуется приложить 2 копии документа заверенные печатью с отметкой о вступлении решения в законную силу.

Договор

Документ в обязательном порядке должен содержать следующие разделы:

• Преамбула. Здесь должны быть указаны сведения об участниках сделки и информация о доверенностях, если интересы сторон представляют доверенные лица.
• Предмет соглашения. В этом разделе указывается порядок установки сервитута и цели его введения.
• Стоимость. Сервитут может быть установлен на возмездной основе, поэтому в тексте договора необходимо указать размер установленной платы, а также порядок расчетов.
• Права и обязанности участников сделки.
• Действия сторон при возникновении обстоятельств непреодолимой силы.
• Реквизиты участников.
• Подписи сторон.
• Дату подписания соглашения.

К существенным условиям договора относят:

1. Кадастровые данные на земельный участок.
2. Информацию о формируемом обременении.
3. Сведения о целях введения ограничений.
4. Порядок расчетов между участниками сделки.

Как правило, к основному договору прилагаются:

• Кадастровый паспорт земельного надела.
• Схема участка и описание порядка его использования после установки обременения.
• Расчет платы за сервитут.

Подписание соглашения должно происходить сразу после достижения сторонами договоренностей относительно его условий. Произойти это должно не позднее 30 календарных дней с момента разрешения имеющихся противоречий.

Как оформить на проезд к участку?

Для того, чтобы оформить согласительный договор на проезд к земельному наделу требуется:

1. Обратиться к собственнику участка для проведения переговоров.
2. Если участникам удалось достигнуть согласия – оформить договор о назначении сервитута в простой письменной форме.

   В тексте соглашения необходимо подробно описать все достигнутые договорённости. В будущем это позволит избежать двусмысленных трактовок и спорных ситуаций.

3. После того, как договор будет подписан, стороны обязаны предоставить документы в Росреестр для проведения государственной регистрации.
4. Если земля была арендована у государства помимо основного договора должны быть составлены также заявления в адрес органов местного самоуправления. Обращение администрация рассмотрит в течении 30 дней.

Судебное наложение

Если стороны не могут договориться об установлении сервитута мирным путем спор будет разрешен в судебном порядке.

Заявителю в ходе судопроизводства потребуется доказать:

• Факт отсутствия возможностей реализации собственных прав без ущемления прав собственника спорного участка.
• Факт наличия спорной ситуации между владельцем участка и истцом.
• Обоснование использования для реализации своих прав именно этого участка земли.
• Справедливость и достаточность платы для владельца земли, ущемленного в правах.
• Срок установки ограничений.

Перед тем, как подать иск в судебные инстанции необходимо:

1. Направить потенциальному ответчику соглашение о сервитуте и письмо с предложением в тридцатидневный срок подписать договор. В качестве доказательств суду потребуется предъявить документ о вручении владельцу земли обращения истца и его отказ от подписания договора.
2. Получить результаты землеустроительного исследования, которые послужат доказательством необходимости установки сервитута.
3. Провести оценку стоимости пользования чужим земельным наделом.

Заслушав доводы истца и владельца участка, суд самостоятельно определит оптимальные условия налагаемого обременения и его необходимость.

Плата за использование земли

Сервитут предполагает передачу третьим лицам прав на использование принадлежащего собственнику участка земли. Так как права владельца при этом ущемляются и он несет определенные убытки, законом предусматривается возможность установки соразмерной платы за сервитут на земельный участок.

Что влияет на размер?

Факторами, влияющими на размер взимаемой платы являются:

• Доля земельного надела, на которую накладываются ограничения.
• Степень ограничения права пользования участком собственника.
• Частота использования и связанные с этим неудобства хозяина.
• Степень влияния обременения на возможность проведения сделок и других манипуляций с недвижимостью.

Каждая из перечисленных выше характеристик делится на 5 значений, для чего вводится понятие дискретного диапазона значения факторов.

В зависимости от степени и интенсивности влияния фактора на землю его значение устанавливается в диапазоне от 0 до 100%. Шаг значений устанавливается в размере 25%, т. е. устанавливается 5 величин – 0, 25, 50, 75 и 100%.

Основания для прекращения

Действие сервитута может быть прекращено в связи со следующими обстоятельствами:

1. Исчезновением причин, на основании которых она использовалась третьими лицами.
2. Исчезновением физической возможности дальнейшей эксплуатации участка.

Также законными причинами прекращения действия обременения могут быть признаны:

• Нанесение вреда окружающей среде.
• Нанесение существенного вреда плодородному слою почвы.
• Проведение не предусмотренных законом работ.
• Нарушение установленных законом границ.
• Отказ от внесения платы, установленной в договоре.

Отмена по согласованию

Действие сервитута также может быть прекращено по взаимному решению участников договора в том случае, когда у третьих лиц исчезают причины, из-за которых возникала необходимость использования участка.

В таком случае расторжение соглашения происходит согласно описанному в документе сценарию, а если данный пункт не был включен в текст соглашения – стороны составляют новый документ, в котором указывается факт и причина расторжения сделки.

Отменить действие публичного сервитута не представляется возможным если:

1. Обремененный участок земли необходим для прохода к водоемам.
2. Если земля используется для заповедников, охотничьих угодий и рыболовства.
3. Если земельный надел используется государством для размещения коммуникаций или объектов инфраструктуры.

При возникновении споров относительно частных сервитутов любые конфликтные ситуации между участниками соглашения можно решить в судебном порядке.

Сервитут накладывает ограничение на права собственника в вопросе пользования и распоряжения земельным участком.

Чаще всего это вынужденная мера, которая позволяет третьим лицам в полной мере реализовать свои права по пользованию недвижимостью.

Так как права владельца обремененного участка существенно ущемляются государство строго контролирует процедуру оформления сервитута, а также разрешение спорных ситуаций и выплату компенсации за причиненные неудобства.

Источник: https://pravorzn.ru/zemelnye-voprosy/chastnyy-i-publichnyy-servitut/