Отказ от аренды земельного участка

Можно ли отказаться от аренды земельного участка?

Отказ от аренды земельного участка

Отказаться от аренды земельного участка можно по причине окончания срока его действия, если арендодатель препятствует пользованию наделом и по иным обстоятельствам. Но есть ситуации, по которым одна из сторон проявляет собственную инициативу по расторжению договорных соглашений.

Правовое регулирование

Право собственности на территориальный надел можно перевести в пользу другого лица (переуступка прав), либо и вовсе их аннулировать. Земля не подлежит принудительному отчуждению у владельца, но есть некоторые исключения:

  • взыскание по конкретному виду обязательства;
  • имущество, которое не должно находиться в собственности у данного владельца;
  • ненадлежащее использование территориального надела.

Также причинами могут быть следующими: недостроенный объект, окончен срок действия договора по аренде земли.

Основываясь на статью 36 ЗК РФ, причины преждевременного расторжения аренды по договору, могут быть следующими:

  1. Если земля была выделена от администрации под индивидуальное жилищное строительство и иные назначения, но обязательства не выполнены. Как правило, арендатор об этом узнаёт по уведомлению, в котором уже присутствует решение суда.
  2. Инициатором является одна из сторон арендного договора. В этом случае уместным вариантом станет обращение в высшую инстанцию, поскольку такие вопросы редко, когда решаются мирным путём. Этого можно избежать, если между сторонами будет заключено дополнительное соглашение к договору.

При составлении искового заявления, необходимо учесть мнение второй стороны. Иначе, иск могут не принять к рассмотрению.

Совсем другое обстоит, когда при составлении основного документа в отношении земельного участка, предусматриваются все возможные обстоятельства, в том числе и такие, обращаться в суд придётся только в самом крайнем случае. Например, если вторая сторона отказывается (уклоняется) от выполнения обязательств.

Основания

Следует ориентироваться на статьи 619 и 620 ГК РФ. Арендодатель имеет право потребовать прекращение аренды, при наличии следующих оснований:

  • От арендатора не поступает плата за аренду земельного участка. В этом случае не возможно в полной мере расторгнуть договорённости без выплаты долга в полном объёме;
  • Нарушены права использования надела. Например, вместо выращивания сельскохозяйственных культур, занимается незаконным строительством и прочим;
  • Земля не используется под ИСЖ больше 36 месяцев. Стоит сделать одну оговорку, это относится только к землям под ЛПХ или сельхозначения.

Есть несколько причин, по которым арендатор может расторгнуть договор: земля не соответствует назначению, не может спокойно пользоваться наделом из-за постоянного вмешательства собственника земельного участка, арендодатель скрыл недостатки.

Процедура

В первую очередь необходимо известить второго субъекта договора. Например, отправить уведомление. Если не удаётся прийти к общему консенсусу, придётся обращаться в суд.

Последующие действия будут такими:

  1. При наличии судебного постановления о расторжении аренды территориального надела, арендатор должен вернуть владельцу земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Оформляется акт сдачи приёмки.
  2. Если к этому времени арендатор успел облагородить территорию, арендодатель должен компенсировать затраченные деньги. Даже в том случае, если на нём стоит дом. С ценностью такого вклада должен согласиться владелец этого участка, тогда последует возмещение затрат.

Если стороны не могут договориться между собой, остаётся только обращаться в суд. Так, возможно всего 2 варианта развития события: судебное разбирательство или обоюдное соглашение сторон.

Через суд

Заявление подаётся только после того, как исчерпаны все возможные способы урегулирования вопроса. При этом истец судье должен предъявить весомые аргументы, подтверждающие, что были предприняты все меры по достижению мирного расторжения договора. Предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне сделке и аргументированные основания прекращения отношений.

Заявление составить в свободной форме от руки и подать в областной суд. Чтобы его приняли, необходима помощь юриста. Также к нему необходимо прикрепить документы для подтверждения оснований по прекращению арендных отношений. Судебное постановление вступает в законную силу по истечению 10 дней. За этот период времени, решение можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Loading…

скачать претензию о расторжении договора аренды [14.38 KB]

Обоюдное соглашение

Если удалось решить вопрос мирным путём, тогда необходимо будет составить следующее соглашение:

  1. Прописать инициалы сторон и предмет договора.
  2. Указать причины расторжения арендного договора.
  3. Сумма компенсации затрат (ущерба).
  4. В конце документа поставить свои подписи.

Loading…

скачать соглашение о расторжении договора аренды [14.18 KB]

Арендатор после этого должен вернуть земельный участок законному владельцу в прежнем состоянии. Если собственник не имеет претензий к состоянию земли, подписывает акт приёма передачи. При повышении ценности земельного надела, положена компенсация арендатору.

Правовые последствия

После того как отношения между арендодателем и арендатором расторгнуты посредством судебного постановления, предусмотрены следующие правовые последствия:

  • арендатор больше не может претендовать (пользоваться) этим территориальным наделом;
  • передавшее лицо в права пользования землёй, лишается получения платы за неё.

И ещё, один очень важный нюанс, если у арендодателя или арендатора имеется незавершённые расчёты и финансовые претензии, необходимо создать новое исковое заявление и отправить в суд.

В нём в обязательном порядке должны быть описаны сведения об имеющихся финансовых и иных расчётов. Также необходимо приложить к иску справки и документы для подтверждения имеющихся притязаний.

Чтобы не упустить из вида ни одной важной детали, это заявление лучше всего составлять в адвокатской конторе, тогда больше не придётся обращаться в суд с новой жалобой.

Источник: https://prozemlu.ru/otkazatsya-ot-arendy-zemelnogo-uchastka/

Три факта, которые следует учитывать арендатору при расторжении договора аренды земельного участка, чтобы избежать финансовых потерь

Отказ от аренды земельного участка

Краснов Михаил

Партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group

специально для ГАРАНТ.РУ

На практике часто встречаются ситуации, когда проблемы в области земельно-имущественных отношений – следствие ослабленного контроля со стороны арендатора. Как правило, собственники объектов недвижимости на арендованной земле акцентируют внимание на экономическом результате и содержании осуществляемой деятельности, но упускают из вида соответствие бизнеса юридической форме.

Например, бенефициар принимает решение перепрофилировать имущественный комплекс под ведение более выгодной высокомаржинальной деятельности. Он изменяет бизнес-модель, забыв проверить, обосновано ли это юридически. В результате к нему будут применены административные и гражданско-правовые санкции.

Распространены случаи, когда ослабление контроля происходит из-за длительных сроков договоров аренды. Проблемы продления (возобновления) аренды возникают постфактум. Этот вопрос обострился в период действия мер по ограничению распространения новой коронавирусной инфекции, когда взаимодействие с органами власти было затруднено или заблокировано вовсе.

При оценке рисков расторжения договора аренды земельного участка предлагаю исходить из общих условий гражданского законодательства, которые регулируют арендные отношения с учетом норм земельного законодательства.

Земельными участками, находящимися в собственности Москвы и расположенными на его территории, распоряжается Департамент городского имущества г. Москвы. Так же, как и теми участками, собственность на которые не разграничена.

Рассмотрим ключевые аспекты нормативного регулирования правоотношений по аренде земли и возможные риски для арендаторов.

Факт 1: договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если:

Вывод: и гражданским, и земельным законодательством установлен единый подход по вопросу оснований расторжения договоров аренды земельных участков.

Примеры из практики

  1. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19 июля 2019 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, были удовлетворены требования Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013007:1544, площадью 11.800 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, проспект Маршала Жукова, вл. 83. В качестве оснований для расторжения договора выступали нарушения арендатором условий договора, в том числе, в части использования земельного участка по целевому назначению.
  2. Системность и активность работы городских структур в вопросах приведения режима землепользования в соответствие с действующим законодательством подтверждается и другим примером. В ходе рассмотрения ряда взаимосвязанных дел по искам Департамента городского имущества г. Москвы к ООО (дело № А40-143575/2014, дело № А40-228134/2017, дело № А40-160671/2019) истцом планомерно, от спора к спору собиралась доказательственная база, которая позволила установить факт нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка. В результате длительного затратного спора арендатор последовательно лишился и права аренды земельного участка (договор расторгнут), и находившихся на нем построек.

Факт 2: известны случаи, когда правообладатель в своем пользовании имеет участок значительно больше, чем расположенное на нем строение.

Земельные участки в Москве предоставляются решением города Москвы на основании обращения собственника с планом будущего участка, который составлялся по принципу “мое право заканчивается там, где начинается право соседа”.

Другими словами, собственник здания, включал в свой участок прилегающую свободную территорию в расчете на возможность ее использования в будущем. То же самое делали и при приватизации земли производственных предприятий – забирали всю площадку завода.

Сейчас при перепрофилировании и вовлечении таких участков в девелоперскую деятельность возникают сложности с обоснованием сохранения площадей, не занятых зданиями.

Таким образом, в Москве образовалось достаточно большое количество земельных участков, площадь которых многократно превышает “пятно застройки”, занятое объектами капитального строительства.

В случае выявления фактов нарушения порядка пользования таким земельным участком правообладатель может лишиться части прилегающей территории по инициативе ДГИ г. Москвы. В такой ситуации правообладатель сможет претендовать лишь на ту часть земельного участка, которая необходима непосредственно для эксплуатации здания, находящегося в собственности.

Ключевым судебным актом, на основании которого органы власти могут расторгать договоры аренды земельных участков по собственной инициативе, является постановление Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 г. № 14381/10.

Если правообладателю ранее был предоставлен земельный участок значительно большей площади, чем это необходимо для эксплуатации принадлежащего ему здания, то при выявлении фактов истечения срока договора аренды или нарушений порядка землепользования орган власти на законных основаниях может “урезать” используемый земельный участок.

Такая практика позволяет органам власти перераспределять земельные участки, освобождая излишние площади. Для арендатора это всегда экономическая потеря, так как может пострадать и инвестиционная привлекательность земельного участка, и его градостроительный потенциал. А для властей это удобный инструмент, подменяющий собой институт изъятия земельных участков.

Подход, при котором судьи оценивают соразмерность предоставляемого в аренду земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, можно встретить во множестве судебных актов разного.

Это свидетельствует о реализации принципа единообразного подхода (отражено в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2018 г.

№ 05АП-7784/2018 по делу № А59-3749/2018, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 февраля 2019 г. № Ф08-12236/2018 по делу № А61-2432/2018 и др.).

Полностью исключить вероятность изменения органами власти конфигурации земельного участка, изначально предоставленного арендатору, можно при условии соблюдения требований действующего законодательства и своевременной реализации преимущественного права аренды.

Пример

Земельный участок по адресу: г. Москва, проезд Путевой, вл. 3, стр. 1, кад. № 77:02:0003006:37.

После прекращения срока действия долгосрочного договора, незамедлительно часть указанного земельного участка была поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта с иным назначением (под улично-дорожную сеть).

До расторжения договора часть земельного участка под улично-дорожную сеть городу пришлось бы получать через процедуру изъятия с выплатой арендатору компенсации, а так – город достиг цели без выплат и компенсаций.

Факт 3: еще один повод для расторжения договора аренды земельного участка со стороны ДГИ г. Москвы – факт сноса здания, расположенного на спорном земельном участке. Часто это касается самовольных построек.

Судебные органы квалифицируют снос здания как существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). В такой ситуации участок не может использоваться по назначению, предусмотренному договором аренды. Арендаторам земли нужно учитывать риски потерь от сноса здания и утраты прав на земельный участок под самовольной постройкой.

К 2020 году большая часть объектов самовольного строительства на территории Москвы, с которыми борются власти, – это реконструированные без исходно-разрешительной документации объекты, а не вновь созданные объекты капитального строительства. Получается, проблема самовольной постройки не затрагивает ситуации, когда объект не является капитальной постройкой.

Если некапитальные объекты находятся в местах, не предназначенных или не отведенных городом для размещения такого рода объектов, либо возведены без получения соответствующих разрешений, они демонтируются созданными в каждом округе г. Москвы Государственными бюджетными учреждениями города Москвы “Автомобильные дороги” (распоряжение Правительства г. Москвы от 16 августа 2011 г. № 628-РП).

Ключевой нормативный правовой акт, регламентирующий порядок работы городских властей по борьбе с самовольными постройками, – Постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП. Многие собственники самостроев не торопятся оформлять и легализовывать их, не понимая последствий.

А главная опасность здесь – выявление признаков самовольного строительства или нарушения установленного порядка землепользования (один из признаков самовольной постройки) Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) или Росреестром.

Если проверяющие выявят признаки самовольной постройки или нарушения порядка землепользования, правообладателя ожидают негативные последствия:

  1. Штраф за нарушение установленного договором аренды земельного участка вида разрешенного использования (гражданско-правовая ответственность) – предусмотрена договором аренды и, как правило, определяется в размере годовой арендной платы.
  2. Штраф за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта (административная ответственность) – ст. 9.5 КоАП.
  3. Предписание об устранении выявленного нарушения (инициатор: Росреестр) – выдается в порядке реализации полномочий по осуществлению государственного земельного надзора, предусмотренном ст. 71 Земельного кодекса РФ.
  4. Выплата “за легализацию” текущей конфигурации объекта (инициатор: ГЗК) – в Москве расчет осуществляется на основании Постановления Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП.
  5. Требование о приведении в состояние, существовавшее до выполнения незаконных работ (инициатор: ДГИ г. Москвы) – ст. 222 ГК РФ.

Важно! Оспаривание каждой из таких санкций порождает самостоятельное дело в суде, которое требует ресурсов (временных, денежных и т.п.)

В Москве такие риски в последнее время приобрели массовый характер и выступают проблемой субъекта. Вот что ждет собственника здания (арендатора земельного участка) при отказе легализовать самовольную постройку (даже если он еще не привлек внимание городских властей):

  • невозможность продать, подарить или завещать объект самовольного строительства;
  • невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т. д.);
  • невозможность получения кредита под самовольно построенную недвижимость.

Легализация самовольных построек – единственный шанс обезопасить собственника объекта от трат на возвращение его к исходному состоянию до реконструкции или сноса постройки.

Проблема признания объекта капитального строительства самовольной постройкой порождает ряд негативных правовых и экономических последствий для правообладателя. Если земля под таким объектом находится в аренде, это может обернуться и вовсе утратой земельного участка вместе с расположенным на нем объектом без возможности восстановления.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/krasnov/1407809/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.