Отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом

Содержание

Открытый муниципальный конкурс по выбору УК: как проводится, особенности процедуры

Отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом

Законодательно закреплено, что прерогатива выбора управления имуществом МКД, лежит исключительно на собственниках помещений.

Когда они тянут с выбором или в принципе отказываются от принятия какого-либо решения, то муниципальные органы проводят организацию и проведение открытого муниципального конкурса.

В некоторых случаях его признают несостоявшимся, на основании того, что документально зафиксирована полная неявка участников мероприятия. В публикации подробно описывается процесс правильного проведения конкурса по выбору новой управляющей компании.

Основания для проведения открытого конкурса (ОК)

Конкурс по выбору новой управляющей компании в открытом режиме проводится, когда владельцы МКД не избрали тип домового управления из-за:

  • невозможности собраться жильцам всем вместе и прийти к какому-то общему решению 
  • отсутствие реализации принятого решения на собрании 
  • на основании признания в суде несостоятельности собрания и принятия решения 
  • все попытки собраться повторно не увенчались успехом 
  • большинство жителей проигнорировало ранее принятое решение и не заключены договоры с УК 
  • жильцы не подали соответствующие бумаги для госрегистрации специальной частной коммунальной фирмы 
  • построена новостройка и получено эксплуатационное разрешение 

Нередки случаи, когда администрация района или города отказывается проводить открытые конкурсы не желая выполнять обязанности, регламентированные 161 статье ЖК.

Другими словами, организатор прикрывает те УК, которые должны быть заменены по решению собрания жильцов. В арбитражной практике встречаются случаи, когда орган местного самоуправления самостоятельно предоставил право управления домом фирме, без проведения ОК.

А это не соответствует требованиям антимонопольного закона о защите конкуренции ч. 1 ст. 13 ФЗ.

Законодательство

Основным и главным законом по деятельности и выбору УК является Жилищный кодекс. Основные правила и положения:

  • Ст. 162 регулирует предпосылки для начала процесса открытого конкурса по выбору управляющей организации 
  • В ст. 164 описаны причины, почему должен быть проведен ОК муниципалитетом 
  • Если речь идет о новых объектах, то в ст. 161 ЖК России организатор размещает объявление на своем сайте о начале конкурсного отбора 
  • Статья 200 регулирует временной период получения уведомлений со стороны ЖЭК и выбранной УК 
  • ФЗ 189 от 29.02.04 фиксирует проведение в действие ЖК и деятельность контролирующих учреждений 

Принципы соответствия торгов

При проведении торгов местная администрация ссылается на внутренние регламенты.

Как правило, в каждом муниципалитете они свои и написаны с учётом местных особенностей и организационной структуры администрации.

Главное, чтобы они не противоречили основному законодательству и Жилищному Кодексу. Чтобы ознакомиться с этими документами нужно зайти на сайт администрации и изучить порядок действий.

Участники

С одной стороны участниками являются жильцы мкд и орган местного самоуправления, а с другой – претенденты на управление многоквартирным домом. По закону, общее количество УК, которые претендуют на участие в конкурсе не ограничено, единственное нужно заранее уведомить организатора о своем участии.

Предмет торга

Предметом конкурса по открытому отбору управляющей организации является получение права управлять общедомовым имуществом. Деятельность регулируется заключенным договором между сторонами.

Помимо этого, к предмету относят финансовые средства, которыми в дальнейшем будет распоряжаться управляющая компания, ежегодно или ежеквартально предоставляя отчёты о проделанных работах.

Во время торгов УО соперничают между собой, предлагая лучшие условия работы по, сниженными тарифами ЖКХ.

Конкурсная документация и организация осмотра МКД

Муниципальный конкурс запрещает какие-либо переговоры с претендентами до старта торгов. Перед официальным объявлением начала торгов, администрация и инициативная группа составляют следующие документы:

  • Акт общего технического состояния помещений
  • Графики последних осмотров профильными специалистами и их экспертное заключение 
  • Список обязательных функциональных обязанностей, необходимых для содержания помещений и близлежащей территории 
  • Договор управления 
  • Регламентированный порядок проведения организатором открытого конкурса 
  • Заявление на фигурирование в торгах УО 
  • Протокол заседания и итоги ания 

Под организацией осмотра всего имущественного фонда мкд понимается – составление специального акта о техсостоянии домовых помещений. Мероприятие проводится ОМС с привлечением узких специалистов (если это необходимо).

Как составляется и подается конкурсная заявка на управление мкд

Конкурс не может проводиться, а собрание считается несостоявшимся, если были допущены УО с неправильно оформленными заявками. При заполнении важно указать следующую информацию:

  • название и юридическую форму управления организации 
  • код ОКПО, место регистрации 
  • банковские реквизиты 
  • документ-соответствие претендента ранее установленным правилам проведения торгов 
  • квитанция о внесении средств, в качестве обеспечения заявки на участие (это необязательно и определяется организатором конкурса) 
  • финансовый баланс фирмы за последнее время 
  • данные директора и главного бухгалтера 

Форма должна быть напечатана на компьютере, распечатана и подписана руководителем предприятия.

Правила рассмотрения заявлений

Для того чтобы быть полноправным участником открытых торгов, заявитель подает заявку, оформленную по специальной форме.

Эти заявления должны храниться в закрытых конвертах, до момента вскрытия и оглашения всех претендентов. Прием заявок прекращается за 1 день до вскрытия конвертов.

Законодательно определено, что заявки принимаются в течение 25 дней с момента публикации информации о начале торгов.

Сроки проведения

УК должна быть выбрана не позже 60 дней с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Законодательно разрешается, если жильцы не смогли уложиться в ранее отведённый срок, то можно продлить время на принятие решения еще на 1 месяц.

Как определяется победитель

Когда инициаторами конкурса являются жильцы дома, то победитель определяется в результате ания. Отданные голоса фиксируются специальной комиссией в протоколе собрания.

Комиссия состоит из: председателя, заместителя и секретаря. Избираются на эту должность люди из числа инициативной группы жильцов или представителей органов местного самоуправления.

Полученные результаты подсчитываются ранее выбранной комиссией и записываются в специальный протокол.

Если общее количество отданных за одну управляющую организацию не превышает 51%, то собрание считается недействительным. Необходимо чтобы больше половины жильцов проали за 1 компанию. Более того, на самом собрании должны присутствовать больше ⅔ от всех собственников жилья. Если количество присутствующих будет меньше, то результаты считаются необъективными.

Также важно, чтобы ание проходило в одном помещении – поквартирный сбор или агрессивная агитация недопустимы. Когда инициатором торгов выступает местная администрация, то во время ания его голос добавляется к основным.

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/otkriti_konkurs

Назначение органом местного самоуправления временной управляющей организации без конкурса

Отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом

0

28.02.2020 09:25 28 Февраля 2020 в 9:25

В законе предусмотрено три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление, ТСЖ и управляющая организация. Но иногда бывает так, что ни один из этих способов не является реализованным. В этом случае закон допускает назначение органом местного самоуправления временной управляющей организации без проведения конкурса или ее выбора на общем собрании.

Как это работает в теории

Пункт 17 в ст. 161 ЖК РФ был введен федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ и начала действовать с 12 января 2019 года. Под него государство придумало специальные Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2018 г. № 1616.

Орган местного самоуправления назначает временную управляющую организацию, если в многоквартирном доме не выбран и не реализован способ управления таким домом, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Здесь нужно обратить внимание, что сама по себе не реализация права на управление домом – не означает фактическое назначение управляющей организации местными властями. Закон указывает, что такое право используется органом местного самоуправления только в том случае, если порядок открытого конкурса или иного выбора управляющей организации, создания ТСЖ, – не был реализован.

Это возможно, например, в случае признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации. Или если регистрация ТСЖ была признана недействительной, а дом никем не управлялся ранее.

Поскольку дом не может оставаться без реального управления, то назначение органом местного самоуправления временной управляющей организации без конкурса является некой экстренной и вынужденной мерой, которая позволяет решить проблему с обслуживанием в режиме «здесь и сейчас».

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Как это работает на практикеВ нашей стране есть большое количество домов, которые ни одна управляющая организация не захочет взять в управление. Например, это аварийный фонд (но не признанный аварийным в установленным порядке). Или то, что на Севере называется «деревяшками», т.е. деревянными домами с локальными очистными сооружения (септиками и колодцами вместо централизованной канализации). Такие многоквартирные дома, в случае их выставления на конкурс, не проторговываются. Управляющие организации их не берут в управление по причине большого числа рисков, связанных с эксплуатацией. Вне зависимости от состояния жилого фонда его нужно поддерживать по требованиям закона. Однако с учетом того, что соблюсти их невозможно, все эти риски ложатся на управляющую организацию, которая не хочет эти риски на себя брать.Орган местного самоуправления тоже находится под давлением: он проводит конкурс, но результат конкурса – отсутствует. Начинаются проблемы с прокуратурой. В северных регионах в случае передачи в управление «деревяшек» орган местного самоуправления реализует даже некоторые муниципальные преференции, которые, нужно заметить, помогают не всегда.В такой ситуации появление п. 17 в ст. 161 ЖК РФ призвано помочь местным властям решить проблемы с эксплуатацией жилья.Временно назначенная управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом не более 1 года до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или проведения открытого конкурса.

Оказание жилищных и коммунальных услуг во «временных» условиях и процедура выбора

Правила № 1616 исходят из того, что предоставление коммунальных услуг при временном управлении осуществляется ресурсоснабжающими организациями, которые являются исполнителями коммунальных услуг. При этом временная управляющая организация занимается только эксплуатацией, т.е. текущим содержанием и ремонтом.

Для того, чтобы выбрать временную управляющую организацию орган местного самоуправления ведет специальный перечень, который подлежит актуализации уполномоченным органом не реже чем один раз в 5 лет и размещается в ГИС ЖКХ.

В этот перечень организаций включаются управляющие организации, представившие заявление о включении и расположенным на территории соответствующего муниципального образования. Включение в перечень идет в хронологическом порядке.Одной из целью этого нововведения было стимулирование конкуренции.

При определении управляющей организации орган местного самоуправления выбирает ту, у которой наименьшее количество многоквартирных домов относительно других управляющих организаций, включенных в перечень организаций. Если число домов одинаковое, то выбирается та, которая попадает первой в перечень (п. 8 Правил № 1616).

Что делать собственнику?

Если за управление домом никто не хочет браться и орган местного самоуправления назначает временную управляющую организацию, скорее всего, это не самый интересный объект (дом) с точки зрения управления.

Либо дом в аварийном или полуаварийном состоянии, либо тариф является заниженным, либо контингент жителей в таком доме не похож на вовлеченных и педантичных «швейцарцев».

Поэтому в каждой конкретной ситуации нужно относится на временную управляющую организации по-разному: одно дело, если конкурс был признан несостоявшимся из-за нарушения процедуры, а другое, по причине отсутствия желающих управлять домом.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Программа для ТСЖ и УКот 1024 ₽/мес.

Учет, начисления ЖКУ, 1С:Бухгалтерия и работа с жильцами

Подробнее

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти

Другие публикации в блоге

Добровольное страхование жилья и включение платы за страховку в квитанцию управляющей организации: основания и процедура

Как управлять апартаментами: варианты работы в условиях отсутствия законодательного регулирования

Рассмотрение претензий о залитии в УО, ТСЖ

Источник: https://www.gkh365.ru/blog/blog3/the-appointment-of-local-government-interim-management-organization-wi/

Выбор управляющей компании: порядок выбора УК для управления МКД

Отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом

Способ управления многоквартирными жилыми домами в значительной степени влияет на благополучие проживающих в них граждан. Закон предусматривает право жильцов самим выбрать УК. Способы правильного выбора управляющей компании и существующий порядок следует рассмотреть подробно.

Как правильно выбрать управляющую компанию

Метод управления МКД зависит от выбора большинства собственников. Главным критерием оценки деятельности УК служит доверие к ней жильцов. Перед подбором подходящего кандидата лучше хорошо изучить деятельность всех возможных претендентов, оценить услуги управляющей компании.

Вся информация о работе предприятий – поставщиков коммунальных услуг – доступна на их официальных сайтах. Можно узнать мнение жильцов, которых обслуживает интересующая управляющая фирма, также посмотреть отзывы о ее работе и изучить договоры на оказание услуг.

Перед выбором управляющей компании необходимо изучить информацию и отзывы о ней в интернете.

Для того чтобы грамотно выбрать УК, созывается общее собрание

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

  • создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
  • проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
  • посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
  • обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
  • в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
  • проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
  • провести собрание собственников и выбрать УК.

Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

Что говорит Закон

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст.

№ 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность.

Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

  • Устав строительной организации;
  • документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
  • Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

Застройщик сам выбирает управляющую компанию и не учитывает мнение дольщиков.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.

Предмет конкурсного отбора

В качестве предмета отбора на конкурсе является право на управление домами, вместе с имуществом и территорией около них. Что касается финансов, то взносы всех жильцов дома за услуги ЖКХ, которыми будет управлять победившее в конкурсе предприятие, тоже выступают предметом отбора.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.