Оспаривание рыночной стоимости земельного участка для аренды

Арендаторам разрешили оспаривать кадастровую стоимость

Оспаривание рыночной стоимости земельного участка для аренды

Журнал “Корпоративный юрист” №12, декабрь 2014

Кириленко Алексей Геннадиевич, директор Департамента консультаций и судебной защиты юридической фирмы “АВЕНТА”

Не заинтересован – не защищен!

Согласно ст.

24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон№ 135-ФЗ) результаты кадастровой оценки земельных участков могут быть оспорены в арбитражном суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), созданной уполномоченным органом субъекта РФ.

Абзац 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ содержит перечень лиц, которыми могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости. Законодатель указал, что юридические лица могут оспорить кадастровую стоимость в том случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности этих лиц.

Столь размытый круг субъектов, имеющих право на оспаривание кадастровой оценки, привел к различной оценке судов факта наличия либо отсутствия заинтересованности лиц, которые должны были доказать, в первую очередь, что именно их право нарушено и удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенного права.

Так, к числу лиц, заинтересованных в определении кадастровой стоимости земельных участков, не были отнесены арендаторы земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Казалось бы заинтересованность арендаторов земли в размере ее кадастровой стоимости очевидна, поскольку арендная плата за землю рассчитывается на основании ее кадастровой стоимости (Постановление Правительства РФ от 16.07.

2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).

Однако суды зачастую не признавали арендаторов заинтересованными лицами, права которых были затронуты проведением кадастровой оценки.

«ВАСовский» прецедент

Неясность, возникающая при определении круга лиц, имеющих право оспаривать кадастровую оценку, была устранена Постановлением Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/13 по делу № А33-11257/2012 (далее – Постановление № 13839/13).

Субъекты оспаривания кадастровой оценки:

  1. Собственники земельных участков.
  2. Арендаторы земельных участков.
  3. Правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения.
  4. Лица, не обладающие оформленными правами на земельный участок, но имеющие в собственности расположенные на нем объекты недвижимости.

Арендаторов и лиц, не обладающих оформленными правами на земельный участок, но имеющих в собственности распложенные на нем объекты недвижимости, Президиум ВАС РФ признал субъектами, чьи права могут быть нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.

Как пояснил Президиум ВАС РФ, при кадастровой оценке земель производится оценка не конкретных земельных участков, а массивов земель, исходя из их целевого назначения, вида использования и без учета их индивидуальных особенностей. Определение истинной кадастровой стоимости земельных участков возможно только при установлении рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Согласно ст.

10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ. При этом положения указанной статьи не лишают заинтересованных лиц права заключить договор на проведение оценки в порядке, установленном в ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заинтересованное лицо должно соблюсти одно обязательное правило: рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 10761/11 по делу № А11-5098/2010).

Иное толкование данных норм права, по мнению Президиума ВАС РФ, означало бы лишение заинтересованных лиц права на защиту и нарушение их прав и законных интересов.

Рыночная стоимость земельных участков в целях определения их кадастровой стоимости может быть установлена и в отношении земельных участков, которые не могут быть проданы на открытом рынке в условиях конкуренции из-за нахождения на них объектов недвижимости, принадлежащих заинтересованным лицам, или по другим причинам (Постановление АС Московского округа от 07.10.2014 № Ф05-9750/14 по делу № А40-137126/13).

Как могут быть защищены права арендатора?

Права арендатора в этом случае могут быть защищены посредством внесения изменений в содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Защита прав заинтересованного лица в такой ситуации осуществляется в порядке оспаривания решений Комиссии на основании гл. 24 АПК РФ.

В соответствии с правилом, содержащимся в п. 3 ст. 66 ЗК РФ, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость последнего устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, определение судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для ее установления в качестве его новой кадастровой стоимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.

2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010) (далее – Постановление № 913/11).

Ретроспективный перерасчет налога

Хотелось бы отметить еще одну особенность, установленную ст. 24.

20 Закона № 135-ФЗ: в случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда сведения об измененной стоимости должны применяться с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сказанное означает, что изменение кадастровой стоимости происходит «задним числом», однако четкого механизма пересмотра в связи с этим налогооблагаемой базы не предусмотрено (Письмо Минфина России от 16.07.2013 № 03-05-04-02/27809).

Судебная практика основывается на правовой позиции, сформулированной в Постановлении № 913/11.

В силу п. 6 ст. 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для ее внесения в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Сведения о кадастровой стоимости используются с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, а следовательно отсутствуют основания для ретроспективного перерасчета земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков, установленной по решению суда в соответствии с произведенной рыночной оценкой (Постановление АС Уральского округа от 01.09.2014 № Ф09-5095/14 по делу № А76-24368/2013).

Тенденции

Источник: https://www.aventa.ru/publications/2339-arendatoram-razreshili-osparivat-kadastrovuyu-stoimost

Оспаривание кадастровой стоимости арендатором: сколько можно сэкономить в год?

Оспаривание рыночной стоимости земельного участка для аренды

Алексей Сергеев

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”.

Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка.

Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. как правильно оспорить кадастровую оценку?

  • Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
  • Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
  • Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление.

До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной.

53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений.

Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

ПРИМЕР

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу.

В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка.

Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании.

Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты.

Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

досудебное производство, земельный налог, ИП, налог на имущество организаций, налоги, сборы, взносы, недвижимость, оценочная деятельность, практические ситуации, юрлица, ВС РФ, Росреестр, Алексей Сергеев

Подписаться на наш канал в Яндекс.Дзене

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/sergeev/1125271/

Оспаривание договора аренды земельного участка

Оспаривание рыночной стоимости земельного участка для аренды

Как и любую гражданско-правовую сделку, договор аренды земельного участка можно оспорить путём подачи искового заявления в суд. Любая из сторон договора, неудовлетворенная его условиями, может признать действующий договор мнимым или ничтожным. В более редких случаях такой договор может быть обжалован третьим лицом, пострадавшем в результате его действия.

Как показывает практика, нередко возникают и такие случаи, при которых арендатор внезапно узнаёт, что юридическому лицу, сдавшему помещение в аренду, угрожает банкротство, в результате которого договор, может быть расторгнут без всякой вины арендатора.

Досудебное оспаривание

Самым простым способом оспорить заключённое соглашение является попытка досудебного урегулирования. Сам факт обращения в суд означает неспособность сторон уладить имеющиеся разногласия полюбовно. Оспорить договор аренды можно путём написания другой стороне официальной претензии, в которой можно изложить все имеющиеся жалобы по существу. Такая претензия должна содержать:

реквизиты сторон договора;

изложение причин, по которым оспаривается сделка или договор;

важные приложения (к примеру, заключение эксперта о неудовлетворительном состоянии арендуемого помещения);

дата и подпись составителя претензии.

Дальнейшая судьба такого договора зависит только от другой стороны. Независимо от реального положения вещей и добросовестности другой стороны ответные действия могут быть различны. Лица, получившие такую претензию, могут совершить следующие действия:

проигнорировать полученную претензию;

написать ответную претензию, указывая на недостатки другой стороны (к примеру, арендодатель, получив претензию о плохом состоянии помещения, сданного в аренду, пишет в ответ о несвоевременном внесении арендатором платы);

расторгнуть заключённый договор.

Существенные условия

Предметом рассматриваемого договора может являться земельный участок, находящийся на кадастровом учёте. Сведения об официальной постановке участка на учёт можно уточнить в специальном Департаменте городского имущества (ДГИ).

При этом наиболее частыми доводами к расторжению договора являются:

непригодность арендуемого имущества для проживания;

несоответствие рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости;

не соответствие фактической площади земельного участка площади, указанной в договоре (при применении коэффициентов на помещение арендодатели часто искусственно завышают площадь, чтобы взять с арендатора большую плату);

невыполнение арендодателем своих обязательств в части поддержания имущества в надлежащем состоянии;

отказ арендодателя выходить на контакт с арендатором помещения.

В свою очередь для арендодателя существенными причинами расторгнуть договор могут оказаться:

несвоевременная уплата по договору;

порча арендованного имущества;

не сообщение другой стороне информации о любых существенных условиях, касающиеся арендуемого имущества;

иные нарушения, нарушающие суть договора. К ним можно отнести увеличение стоимости аренды на основе оценки земельного участка, произведённой арендодателем, с чем другая сторона может быть в корне не согласна.

Судебный процесс

Если сторонам так и не удалось договориться о расторжении договора, спор подлежит рассмотрению в суде. В подаваемом исковом заявлении должно быть указано:

содержание иска и требований одной стороны к другой со ссылками на нормы права и обстоятельства;

копия договора аренды и иных документов, имеющих отношение к делу (для арендатора это могут быть чековые квитанции подтверждающие оплату по договору).

Если судом будет вынесено решение, не устроившее заявителя, он имеет право его обжаловать в суде апелляционной и кассационной инстанциях. Процессуальные сроки обжалования договоров, равно как и сроки для обжалования решении суда по вопросам аренды аналогичны процессуальным срокам по большинству различных дел.

Наше предложение

В некоторых случаях стороны договора находят друг с другом общий язык и улаживают возникшие противоречия. Но бывают случаи, при которых качественная юридическая помощь очень необходима.

Юридическая компания «Лигал Мил» поможет разобраться в различных вопросах, окажет помощь в сложных и противоречивых случаях, поможет справиться с негативным развитием событий для любой из сторон спора в вопросах аренды земельных участков, позволив сэкономить деньги, время, отстоять права на имущество или аренду в различных ситуациях.

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/arbitrajnye-spory/osparivanie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.