Особые условия земельного участка

Содержание

Зоуит в московской области: ограничения прав на земельные участки

Особые условия земельного участка

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение получения прав на желаемый земельный участок во всех уполномоченных организациях.

Мы берем на себя полное ведение процедуры, включая подготовку пакета документов, сопровождение рассмотрения вопроса во всех инстанциях, в том числе, подготовку изменений границ изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков с участием проектной организации.

Правовой центр ДВА М предлагает следующие услуги по определению ограничений прав на земельные участки Московской области:

  • Анализ градостроительного регламента территории, на которой расположен земельный участок, с точки зрения возможности его застройки или ведения конкретных видов коммерческой деятельности на земельном участке;
  • Подготовка комплексных юридических заключений в отношении возможности использования земельного участка; перспектив оспаривания установленных в отношении земельного участка ограничений;
  • Защита прав правообладателей земельных участков в суде, в том числе путём оспаривания установленных в отношении земельного участка ограничений.

Применительно к Московской области вопрос об ограничении прав на земельные участки особенно актуален в связи с тем, что в её границах находится большое число источников питьевого водоснабжения г. Москвы, особо охраняемых природных территорий – заказников, а также уникальных объектов культурного и исторического наследия.

На земельные участки, расположенные в границах санитарно-защитных, охранных зон, а также зон с особыми условиями использования территорий накладываются серьезные ограничения хозяйственной деятельности, это непосредственным образом влияет на разрешенное использование таких земельных участков.

Как правило, такие зоны отражены в документах территориального планирования соответствующего муниципального образования Московской области. Сведения о нахождении конкретного земельного участка в зоне, устанавливающей определенные ограничения в использовании земельного участка, должны быть включены в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Однако на практике отсутствие такой информации при приобретении земельного участка создает серьезные проблемы для землепользователей, связанные с фактической невозможностью использования участка по назначению.

Основные ограничения прав на земельные участки в Московской области – это:

А) Зоны санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы

На территории Московской области находится несколько источников питьевого водоснабжения г. Москвы (Рузское, Озернинское, Можайское, Истринское водохранилища и др.), для которых Санитарными правилами, утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ, установлены зоны (пояса) санитарной охраны и определены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации этих зон.

В настоящее время в Московской области не утвержден проект зон санитарной охраны источников водоснабжения, однако на практике ограничения прав на земельные участки в пределах зон санитарной охраны действует независимо от утверждения границ таких зон, в силу прямого указания Санитарных правил.

Основной целью организации зон санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы является их охрана от загрязнения и истощения.

Отнесение земельного участка к зоне санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы определяется исходя из следующих признаков:

  • отнесения водного объекта к перечню источников водоснабжения г. Москвы;
  • расстояния от него до границ участка.

Ограничения в использовании земельных участков, расположенных в зонах санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы, зависят от того, в какой пояс ограничений попадает земельный участок (1А, 1Б и второй пояса ЗСО).

Так, в первом поясе санитарной охраны гидроузлов фактически полностью запрещена хозяйственная деятельность, не связанная с эксплуатацией гидротехнических сооружений и обеспечением водоснабжения.

В связи с этим, не соответствует закону предоставление земельных участков в пределах данного пояса как в собственность, так и в аренду лицам, не имеющим отношения к эксплуатации гидротехнических сооружений.

В пределах второго пояса санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы хозяйственная деятельность осуществляется с рядом существенных ограничений.

Во втором поясе санитарной охраны запрещено размещение земельных участков под дачное, садово-огородное, индивидуальное жилищное строительство, очистные сооружения канализации, АЗС на расстоянии менее 100 метров от уреза воды источника питьевого водоснабжения, а также ограничено предельное количество отдыхающих, размещаемых на гектар территории объектов рекреационного назначения. Не допускается в данной зоне размещение складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов, минеральных удобрений, а также некоторых иных объектов, представляющих опасность загрязнения почвы, грунтовых вод и воды источника водоснабжения.

Важно отметить, что нахождение земельного участка в зоне санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы является не только причиной ограничения в использовании земельного участка, но и ограничения оборотоспособности такого земельного участка.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по исключению земельных участков из границ действия зон санитарной охраны, а также по выявлению неуказанных в кадастре таких зон применительно к земельному участку или зданию по вопросам:

  • установления и уменьшения границ зон санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы;
  • обоснования нахождения участков за пределами зоны санитарной охраны;
  • судебного оспаривания включения участков в указанные зоны.

Б) Государственные природные заказники областного значения

Также ограничения прав на земельные участки в Московской области зачастую связаны с тем, что в границах Московской области располагается большое число государственных природных заказников, имеющих особое значение для сохранения или восстановления природных комплексов и их компонентов и поддержания экологического баланса.

Так, к примеру, на территории Рузского и Истринского муниципальных районов Московской области располагается государственный природный заказник областного значения «Тростенское озеро и его окружение».

Заказник занимает площадь 3971,2 га и полностью охватывает отдельные населенные пункты.

Постановлением Правительства Московской области утверждено Положение, устанавливающее режим особой охраны данной территории. Данный режим необходим в силу уникальной природной ценности заказника, он призван сохранить редкие и уязвимые виды растений и животных, некоторые из которых занесены в Красную книгу.

Если земельный участок расположен в границах ГПЗ «Тростенское озеро и его окружение», на его использование накладываются серьезные ограничения.

Так, в границах данной зоны запрещено любое строительство, прокладка дорог (за некоторыми исключениями) и других коммуникаций, возведение некапитальных строений (кроме временных сооружений лесохозяйственного назначения), разработка месторождений полезных ископаемых, проведение различного рода культурно-массовых мероприятий, организация туристических станций, осуществление благоустройства и некоторых других видов деятельности.

Заказник «Сложные ельники Москворецкого лесничества» расположен в Можайском районе Московской области на территории сельского поселения Бородинское и занимает площадь в 558,66 га.

«Дубненский левобережный заказник» находится в Сергиево-Посадском районе Московской области на территории сельского поселения Шеметовское. Площадь заказника составляет 1096,4 га.

Заказник «Елово-широколиственные и смешанные леса с верховыми болотами» расположен в Рузском районе Московской области на территории сельского поселения Волковское и занимает площадь в 384,44 га.

На территории Московской области имеются также другие государственные природные заказники, режим особой охраны которых установлен отдельными нормативными актами Правительства Московской области.

Хозяйственная деятельность на земельных участках в границах заказников, как правило, существенно ограничена. Допустимые виды деятельности включают в себя лишь выборочные санитарные рубки и рубки ухода за культурами, а также любительскую и спортивную охоту, сбор грибов и ягод. Любое строительство в данных зонах запрещено.

Обязанность соблюдать установленный режим особой охраны не зависит от того, кому принадлежит участок, и должна исполняться всеми землепользователями.

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с пересмотром границ зон особо охраняемых природных территорий, а также по выявлению неуказанных в кадастре таких зон применительно к земельному участку или зданию по вопросам:

  • установления и уменьшения границ особо охраняемых природных территорий.
  • обоснования нахождения участков за пределами особо охраняемых природных территорий.
  • судебного оспаривания включения участков в особо охраняемые природные территории.

В) Зоны охраны объектов культурного наследия

На территории Московской области расположено множество уникальных объектов культурного наследия как федерального, так и областного, местного значения. Для их сохранения и популяризации требуется, с одной стороны, установить особые меры по их охране, с другой же – обеспечить право граждан на доступ к культурным ценностям.

Регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия в Московской области осуществляется в соответствии с законом Московской области «Об объектах культурного наследия».

При этом, границы зон охраны отдельных объектов культурного наследия и условия использования земельных участков в границах данных зон установлены соответствующими постановлениями Правительства Московской области и распоряжениями Министерства культуры РФ (в отношении объектов федерального значения).

Так, приказом Министерства культуры РФ утверждены границы охраны расположенного на территории Московской области объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Троице-Сергиевской лавры, 1540 – 1550 гг.

», включенного в Список всемирного наследия, а также требования к использованию земель в данных границах.

В данной зоне запрещено строительство новых капитальных зданий и сооружений, а также изменение ландшафта и проведение любых видов земляных и строительных работ без предварительного археологического обследования.

Постановлением Правительства Московской области утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба кн. Трубецких «Спасское-Прохорово», расположенного в д. Прохорово сельского поселения Любучанское Чеховского муниципального района Московской области. Этим же постановлением установлены ограничения использовании земельных участков в границах данной зоны.

Нарушение установленных требований к использованию земельных участков в зонах охраны объектов культурного наследия влечет предусмотренную законодательством РФ ответственность.

Определенные ограничения в использовании земельных участков в Московской области накладывает их нахождение в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, железных дорог, зонах санитарных разрывов от автомобильных дорог, а также иных зонах, установленных законодательством.

Определение правового статуса земельного участка на предмет наличия ограничений в его использовании, основанное на анализе соответствующих градостроительных регламентов и осуществленное еще до приобретения прав на земельный участок, избавит потенциального правообладателя от проблем, связанных с невозможностью законного использования земельного участка и расположенных на нем объектов.

Правовой центр ДВА М предлагает широкий спектр юридических услуг, связанных со строительством и иной деятельностью в зонах с особыми условиями использования территории вокруг объектов культурного наследия по вопросам:

  • юридической проверки земельного участка или объекта недвижимости на предмет его вхождения в защитную зону или зоны охраны объекта культурного наследия;
  • установления и изменения границ и режима зон охраны объектов культурного наследия;
  • организации и сопровождения изыскательских, проектных работ и экспертизы в области охраны объектов культурного наследия;
  • согласования строительства в зонах охраны объектов культурного наследия;
  • согласования реставрации и приспособления под современные нужды объектов культурного наследия;
  • разрешения вопросов о статусе выявленных объектов культурного наследия.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/zemelnye-otnosheniya-v-moskovskoj-oblasti/ogranicheniya-prav

Зоны с особыми условиями использования территорий: особенности правового регулирования, Комментарий, разъяснение, статья от 11 августа 2014 года

Особые условия земельного участка

К.ю.н., доцент,профессор кафедры правовых дисциплинКазанского филиала ОУП ВПО “АТ и СО”Тихомирова Лариса Александровна

Ксожалению, действующее российское законодательство достаточноразрозненно и неоднозначно, в некоторой части даже скупо, подходитк вопросам установления и регулирования правового режима зон сособыми условиями использования территорий.

Несмотря на то, чтокатегория “зоны с особыми условиями использования территории”раскрывается в Градостроительномкодексе РФ посредством перечисления возможных ее видов(перечень которых остается открытым), а отдельные вопросыиспользования указанных территорий регламентируются Земельным кодексом РФ, в то же время ниГрадостроительный кодекс РФ, ниЗемельный кодекс РФ неустанавливают единых правил и требований в раскрытии общейхарактеристики таких зон.

Правовой режим таких зонрегламентируется не только градостроительным и земельнымзаконодательством, но и законодательством в областиэлектроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйстваи охранные зоны объектов по производству электрической энергии),законодательством в области промышленной безопасности (охранныезоны магистральных трубопроводов и охранные зоныгазораспределительных сетей), законодательством о железнодорожномтранспорте (охранные зоны железных дорог), законодательством осанитарно-эпидемиологическом благополучии населения(санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством(водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранныезоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны изеленые зоны и т.д.) и другими отраслями российскогозаконодательства.

Многоотраслевой характерзоны с особым условием использования территорий предопределяетособенности ее правового режима, порядка установления, определенияграниц, совокупности устанавливаемых требований.

Анализ нормативныхправовых актов, устанавливающих соответствующие требования,позволяет говорить о том, что, к сожалению, не все вопросы нашлизаконодательное закрепление и правовую регламентацию, отсутствуетединообразие в установлении правового режима указанных зон, из-заправовых пробелов и коллизий много вопросов по процедуреустановления таких зон возникают в правоприменительной практике.Приходится констатировать, что по некоторым вопросам при наличииматериальных норм (правил и требований) отсутствуют процессуальныенормы. В результате получается, что обязательные для исполнениятребования существуют, а ответственность за их несоблюдениеотсутствует. Так, например, отсутствуют самостоятельные составыадминистративных правонарушений, предусматривающие административнуюответственность за нарушения правового режима санитарно-защитныхзон, охранных зон объектов электросетевого хозяйства и охранных зонобъектов по производству электрической энергии зон и др.

Внастоящем пособии использован общий подход в раскрытии правовогорежима существующих зон с особыми условиями использованиятерритории, с помощью которого можно выявить не только общее иособенное в регламентации указанных вопросов, но и существующиеправовые пробелы и возможные коллизии.

I.Общая характеристика зон с особыми условиями использованиятерритории

Ксожалению, действующее российское законодательство достаточноразрозненно и неоднозначно, в некоторой части даже скупо, подходитк вопросам установления и регулирования правового режима зон сособыми условиями использования территорий.

Несмотря на то, чтокатегория “зоны с особыми условиями использования территории”раскрывается в Градостроительномкодексе РФ посредством перечисления возможных ее видов(перечень которых остается открытым), а отдельные вопросыиспользования указанных территорий регламентируются Земельным кодексом РФ, в то же время ниГрадостроительный кодекс РФ, ниЗемельный кодекс РФ неустанавливают единых правил и требований в раскрытии общейхарактеристики таких зон.

Так, в соответствии сост.1Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиямииспользования территорий – это охранные, санитарно-защитные зоны,зоны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)народов РФ, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зонысанитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытовоговодоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемыев соответствии с законодательством РФ.

Как видим, правовоерегулирование зон с особыми условиями использования территорийимеет разноотраслевой аспект. На это также указывает п.3ст.52 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ “Об охранеокружающей среды”, согласно которому порядок установления исоздании защитных и охранных зон регулируетсязаконодательством.

Правовой режим таких зонрегламентируется не только градостроительным и земельнымзаконодательством, но и законодательством в областиэлектроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйстваи охранные зоны объектов по производству электрической энергии),законодательством в области промышленной безопасности (охранныезоны магистральных трубопроводов и охранные зоныгазораспределительных сетей), законодательством о железнодорожномтранспорте (охранные зоны железных дорог), законодательством осанитарно-эпидемиологическом благополучии населения(санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством(водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранныезоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны изеленые зоны и т.д.) и другими отраслями российскогозаконодательства.

Многоотраслевой характерзоны с особым условием использования территорий предопределяетособенности ее правового режима, порядка установления, определенияграниц, совокупности устанавливаемых требований.

Всилу требований ст.56Земельного кодекса РФ особые условия использования земельныхучастков и режим хозяйственной деятельности в охранных исанитарно-защитных зонах являются ограничениями прав на землю.

При этом ограничения правна землю устанавливаются актами исполнительных органовгосударственной власти, актами органов местного самоуправления,решением суда или в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ для охранныхзон.

Лицами, деятельностькоторых вызвала необходимость установления охранных,санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение правсобственников земельных участков, землепользователей,землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшениекачества земель, осуществляется возмещение убытков.

Всоответствии с ч.3ст.87 Земельного кодекса РФ в состав земель промышленности ииного специального назначения в целях обеспечения безопасностинаселения и создания необходимых условий для эксплуатации объектовпромышленности, энергетики, особо радиационно опасных иядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов ирадиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могутвключаться охранные, санитарно-защитные зоны и иные зоны с особымиусловиями использования земель.

Земельные участки,которые включены в состав таких зон, у собственников земельныхучастков, землепользователей, землевладельцев и арендаторовземельных участков не изымаются, но в их границах может быть введенособый режим их использования, ограничивающий или запрещающий тевиды деятельности, которые несовместимы с целями установлениязон.

Порядок использованияотдельных видов земель промышленности и иного специальногоназначения, а также установления зон с особыми условиямииспользования земель данной категории, если иное не установленоЗемельным кодексом РФ,определяется:

-Правительством РФ в отношении указанных земель, находящихся вфедеральной собственности;

-органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении указанныхземель, находящихся в собственности субъектов РФ;

-органами местного самоуправления в отношении указанных земель,находящихся в муниципальной собственности.

Всоответствии со ст.52Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ “Об охране окружающейсреды” в целях обеспечения устойчивого функционированияестественных экологических систем, защиты природных комплексов,природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий отзагрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и инойдеятельности устанавливаются защитные и охранные зоны.

Вцелях охраны условий жизнедеятельности человека, среды обитаниярастений, животных и других организмов вокруг промышленных зон иобъектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативноевоздействие на окружающую среду, создаются защитные и охранныезоны, в том числе санитарно-защитные зоны, в кварталах,микрорайонах городских и сельских поселений – территории, зеленыезоны, лесопарковые зоны и иные зоны с ограниченным режимомприродопользования.

Анализ нормативныхправовых актов, устанавливающих соответствующие требования,позволяет говорить о том, что, к сожалению, не все вопросы нашлизаконодательное закрепление и правовую регламентацию, отсутствуетединообразие в установлении правового режима указанных зон, из-заправовых пробелов и коллизий много вопросов по процедуреустановления таких зон возникают в правоприменительной практике.Приходится констатировать, что по некоторым вопросам при наличииматериальных норм (правил и требований) отсутствуют процессуальныенормы. В результате получается, что обязательные для исполнениятребования существуют, а ответственность за их несоблюдениеотсутствует. Так, например, отсутствуют самостоятельные составыадминистративных правонарушений, предусматривающие административнуюответственность за нарушения правового режима санитарно-защитныхзон, охранных зон объектов электросетевого хозяйства и охранных зонобъектов по производству электрической энергии зон и др.

Внастоящем пособии использован общий подход в раскрытии правовогорежима существующих зон с особыми условиями использованиятерритории, с помощью которого можно выявить не только общее иособенное в регламентации указанных вопросов, но и существующиеправовые пробелы и возможные коллизии. При этом сам правовой режимзоны с особыми условиями использования территорий предполагаетналичие следующих необходимых компонентов:

1) определенные цели ееустановления;

2) особый объектохраны;

3) особый субъектныйсостав, их правовой статус;

4) ее размеры играницы;

5) процедуру и порядок ееустановления;

6) размещениеопознавательных (информационных, защитных) знаков;

7) совокупностьтребований, связанных с осуществлением хозяйственной и инойдеятельности:

-особенности использования земельных участков;

-особенности осуществления хозяйственной и иной деятельности на еетерритории;

-запреты и ограничения;

8) юридическуюответственность за нарушение установленных требований.

2.1.Охранные зоны объектов электроэнергетики

Всоответствии с ч.2ст.89 Земельного кодекса РФ для обеспечения безопасного ибезаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектовэлектроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиямииспользования земельных участков независимо от категорий земель, всостав которых входят эти земельные участки.

Порядок установленияохранных зон для отдельных видов объектов и использованиясоответствующих земельных участков определяется ПравительствомРФ:

-Постановление Правительства РФ от24.02.

2009 N 160 “О порядке установления охранных зон объектовэлектросетевого хозяйства и особых условий использования земельныхучастков, расположенных на границах таких зон”;

-Постановление Правительства РФ от18.11.

2013 N 1033 “О порядке установления охранных зон объектов попроизводству электрической энергии и особых условий использованияземельных участков, расположенных в границах таких зон”.

Надзор за соблюдениемособых условий использования земельных участков в границах охранныхзон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органомисполнительной власти, на который возложены функции по федеральномугосударственному энергетическому надзору. Согласно Положениюо Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомномунадзору, утв. ПостановлениемПравительства РФ от 30.07.2004 N 401, органом федеральногогосударственного энергетического надзора является Ростехнадзор.

2.1.1.Охранные зоны объектов электросетевого хозяйства

Правовоерегулирование:

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420217258

Что такое зона с особыми условиями использования (ЗУОИТ), и как установить ее границы

Особые условия земельного участка

В августе 2018 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс. Теперь границы всех зон с особыми условиями использования территории необходимо к 2022 году внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

По задумке законодателя, наличие зон в ЕГРН сможет предупредить ситуации, когда люди размещаю объекты недвижимого имущества или осуществляют иную хозяйственную деятельность там, где нельзя: в охранных зонах газопроводов, зонах охраны объектов культурного наследия и т.п. После внесения всех ЗОУИТ в ЕГРН заинтересованные лица, например, инвесторы, смогут увидеть в одном месте все обременения и ограничения, наложенные на земельный участок.

Роль кадастрового инженера в этом – подготовка текстового и графического описания границ зоны. В описании содержатся координаты ЗОУИТ, которые передаются в ЕГРН органом государственной власти, отвечающий за определение границ ЗОУИТ. С конца 2018 года наши кадастровые инженеры готовят такие документы.

Уже сейчас нужно устанавливать зону с особыми условиями использования при строительстве новых объектов недвижимости, если зона требуется для эксплуатации объекта. Иначе не выдадут разрешение на строительство или разрешение на ввод. Например, для любого производственного объекта или склада требуется установление санитарно-защитной зоны.

Понятие зоны с особыми условиями использования дано в Градостроительном кодексе, который определяет их как охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория и иные зоны.

То есть ЗОУИТ – это территория, в которой существуют ограничения на хозяйственную деятельность.

Виды зон с особыми условиями использования территории перечислены в ст. 105 Земельного кодекса. Основные из них:

  • зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия;
  • охранные зоны инженерных коммуникаций: электроэнергетики, трубопроводов, связи, теплосетей;
  • охранные зоны транспорта: автомобильных, железных дорог, метрополитена, приаэродромные территории;
  • водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны;
  • охранные зоны особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  • санитарно-защитные зоны и т.д.

Общий порядок установления ЗОУИТ такой:

  • Правительство принимает положение о зоне каждого вида, где определено, какой орган государственной власти отвечает за установление такой зоны.
  • В положении должен быть исчерпывающий перечень документов, необходимый для установления зоны.
  • Заинтересованное лицо собирает пакет документов и передает их в уполномоченный на установление зоны орган. В составе комплекта документов должно быть текстовое и графическое описание границ зоны с особыми условиями использования территорий в форме электронного документа – тот документ, который готовим мы.
  • Уполномоченный орган выпускает решение об установление зоны. Это решение, вместе с текстовым и графическим описанием границ, он передает в Росреестр (кадастровую палату) для внесения зоны в ЕГРН.

Например, чтобы установить санитарно-защитную зону, нужно:

  • Разработать проектную документацию.
  • Подготовить текстовое и графическое описание границ зоны.
  • Получить экспертное заключение на проект во ФБУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии”
  • Получить санитарно-эпидемиологическое заключение в территориальном управлении Роспотребнадзора.
  • Передать проект, заключения и текстовое и графическое описание в Роспотребнадзор. Роспотребнадзор выносит решение об установлении зоны и передает сведения в Росреестр.
  • Зона появляется в ЕГРН.

Основная проблема в установлении ЗОУИТ на сегодня – отсутствие положений о зонах. Все они в стадии разработки. По словам законодателей такие положения должны начать появляться осенью 2019.

Поэтому на сегодняшний момент зоны с особыми условиями использования устанавливаются по регламентам, разработанным до вступления в силу 342-ФЗ от 03.08.2018. При этом на некоторые виды зон регламентов никогда не было.

Из-за этого сейчас сложилась патовая ситуация: устанавливать зону нужно, а кто должен ее установить, не понятно. Иногда решение об установлении принимает администрация, а иногда и она отказывается, ссылаясь на то, что не уполномочена.

По нашему опыту, более-менее отлаженный механизм внесения ЗОУИТ в ЕГРН есть у Роспотребнадзора для санитарно-защитных зон.

Иными словами, есть закон, который нужно исполнять, однако нормативных документов в полном объеме не разработано. В то же самое время преимущество имеет та зона, границы которой установлены раньше. Поэтому мы считаем, что действие лучше, чем бездействие, и нужно стараться выполнить требования закона раньше, чем будет поздно.

Если у вас есть вопросы, или вам нужна помощь кадастрового инженера для подготовки текстового и графического описания зоны с особыми условиями использования территории, пишите нам на info@corconsult.ru.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kor_kadastr/chto-takoe-zona-s-osobymi-usloviiami-ispolzovaniia-zuoit-i-kak-ustanovit-ee-granicy-5cdebfbabaeb6600affc4c92

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?

Особые условия земельного участка

В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон позволяет собственникам земли и строений, попавших в такую зону, потребовать их выкупа. Как это сделать на практике? Что делать собственникам недвижимости, если они потребовали выкупа и получили отказ?

Павел Лобачев,

ведущий юрист Land Law Firm / Содружество Земельных Юристов

Охранные, санитарно-защитные, а также иные зоны с особыми условиям использования территории (ЗОУИТ) предусмотрены законодательством уже давно. Однако систематизировали их совсем недавно. В частности, закрытый перечень ЗОУИТ (теперь их 28) появился в Земельном кодексе только 3 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:

  • распространяется на определенную ограниченную территорию
  • предусматривает специальный правовой режим, ограничивающий использование земельных участков и недвижимости, попавших в нее
  • устанавливается в связи с размещением особого объекта природного или искусственного происхождения
  • устанавливается с определенной целью: защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов, охраны окружающей среды

В отношении каждой из зон Правительство должно принять постановление, которое зафиксирует порядок ее установления и изменения, ограничения, которые эти зоны устанавливают, и т.п. Но на сегодняшний день постановления приняты в отношении далеко не всех ЗОУИТ. Поэтому в ряде случаев руководствоваться приходится ранее действовавшим законодательством.

Ограничения из-за ЗОУИТ

Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:

  • связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ);
  • запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).

Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.

Защита интересов собственника

Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.

Первый механизм — возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):

  • связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
  • связанных с изменением стоимости имущества;
  • возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.

Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.

Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) — появился в августе 2018 года:

  • собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
  • если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.

Условия для выкупа

Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ.

Если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ):

  • земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
  • появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
  • объект не является самовольной постройкой;
  • требование заявляет правообладатель участка;
  • убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.

Требование о выкупе можно направить не позже чем через 5 лет со дня, когда ЗОУИТ установили или правообладатель об этом узнал.

Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (ч. 25 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ):

  • земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
  • объект не является самовольной постройкой;
  • убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
  • использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.

На заметку

Последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:

      1. право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
      2. право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ установлена до 1 января 2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН.

Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Процедура выкупа

Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство (п. 10 ст. 107 ЗК РФ). Однако на сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа? Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?

Правообладатели уже сейчас принимают попытки потребовать выкупа недвижимости, попавшей в ЗОУИТ. Правда, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018).

Возможно, дело здесь в способе защиты: истцы в таких случаях просили суд признать незаконным бездействие ответчика. Павел Лобачев предложил пойти по другому пути.

Источник: https://shortread.ru/zemelnyj-uchastok-popal-v-zonu-s-osobymi-usloviyami-ispolzovaniya-mozhno-li-potrebovat-ego-vykupit/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.