Особенности управления тсж

Управление домом ТСЖ (ТСН)

Особенности управления тсж

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) является одним из способов управления МКД (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в следующих целях:

  1. совместного управления ОИ в МКД либо имуществом собственников в нескольких МКД и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 291 ГК РФ);
  2. реализации собственниками помещений прав по владению, пользованию и распоряжению ОИ (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 291 ГК РФ);
  3. обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния и содержания ОИ (ст. 161 ЖК РФ);
  4. обеспечения КУ собственников, нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений в МКД (ст. 161 ЖК РФ) – при отсутствии прямых договоров с РСО, РО по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО);
  5. представления общих интересов членов ТСЖ в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами (ст. 138 ЖК РФ).

Существует несколько путей реализации задач ТСЖ по грамотному управлению многоквартирным домом:

1) Управление домом силами ТСЖ.

  • В этом случае председатель правления ТСЖ должен обладать хотя бы минимальными техническими знаниями, лучше, чтобы имел профильное образование. Он должен представлять себе, что такое управление МКД и содержание общего имущества собственников в доме.ТСЖ в лице председателя правления нанимает свой обслуживающий персонал, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно или выполнение которых требует специализированного подряда (например, техобслуживание внутридомового газового оборудования, лифтового оборудования и пр.).
  • Правление ТСЖ заключает трудовой договор с наемным управляющим.

2) Заключение договора между ТСЖ и УО на управление домом (ст. 137 ЖК РФ) – не путать с договором управления между собственниками и УО при способе управления посредством управляющей организации!

В этом случае за так называемым ленивым ТСЖ остаются только контрольные функции. Председатель ТСЖ, как правило, вознаграждения не получает и действует, по сути, как председатель совета МКД только в рамках договора, заключенного с УО.

Это, безусловно, минус. Зато можно жить спокойно, переложив все заботы на выбранную УО, к тому же в этом случае размещать в ГИС ЖКХ придется в гораздо меньшем объеме, можно не нанимать бухгалтера, не забивать себе голову должниками и т.д.

Но при этом вы лишаетесь ряда преимуществ:

  • любая УО, являясь коммерческой организацией, нацелена на получение максимально возможной прибыли;
  • УО безразлично, сколько платят жители вашего дома за ЖКУ;
  • проконтролировать весь финансовый поток вы не сможете.

Полноценно управлять домом ТСЖ не сможет.

  1. Отличие договора между ТСЖ и УО от договора управления (ДУ) между собственниками и УО при соответствующем способе управления МКД:- заключается между двумя юридическими лицами в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ;- к нему не применяются положения ст. 162 ЖК РФ “Договор управления многоквартирным домом”;

    – может быть расторгнут по инициативе любой из сторон по основаниям, указанным в договоре (ДУ можно расторгнуть только по инициативе собственников или в судебном порядке).

  2. УО, заключившая договор с ТСЖ на управление, должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.
  3. В случае заключения договора с УО ТСЖ может не иметь счета в банке.
  4. Заключение договора с управляющей организацией не препятствует собственникам выбрать такое ТСЖ владельцем специального счета для формирования фонда капитального ремонта. При этом в договоре можно прописать обязанность управляющей организации осуществлять начисление и сбор взносов, ведение ею претензионно-исковой работы.

3) Если собственники помещений в МКД приняли на общем собрании решение о заключении прямых договоров с РСО на поставку коммунальных ресурсов и региональным оператором по обращению с ТКО, возможно заключение договора между ТСЖ и подрядной организацией на содержание общего имущества. В этом случае для подрядной организации не обязательно иметь лицензию.

Есть еще промежуточные варианты управления МКД товариществом собственников жилья. В каждом конкретном случае их подбирают отдельно.

  1. ТСЖ является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
  2. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ).
  3. Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ.
  4. Число членов ТСЖ, создавших ТСЖ, должно превышать 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо постоянно контролировать соблюдение данной пропорции. В противном случае общему собранию надлежит принять решение о ликвидации такого ТСЖ.
  5. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ).

Как любая форма управления МКД, товарищество собственников жилья имеет свои преимущества и недостатки. Принимая решение о создании ТСЖ, необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы этой формы управления.

Преимущества ТСЖ (ТСН)

1. Члены правления ТСЖ, в том числе председатель, – собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество. Появляется возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы правления/управляющего.

2. ТСЖ в силу закона обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 ЖК РФ). При этом у собственников появляется возможность влиять на принятие решений.

Для этого они должны стать членами этой организации.

Все важные вопросы решает общее собрание членов ТСЖ, и если жильцы не захотят платить деньги за консьержку в подъезде или охрану во дворе, решение принято не будет.

Собственник в МКД, не являющийся членом ТСЖ, не может участвовать в принятии решений в пределах полномочий общего собрания членов ТСЖ, но обязан им подчиняться.

3. Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг. Вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств, в том числе через правление и ревизионную комиссию, аудит.

4. Важное преимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность, доходы от которой пополнят бюджет ТСЖ, пойдут на повышение качества жизни в доме и позволят не увеличивать размер платы за содержание жилья.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить:

  • от сдачи в аренду общего имущества. На глухом фасаде, на крыше здания или в лифтах может быть размещена реклама;
  • за счет оказания дополнительных услуг, не входящих в список оказываемых ТСЖ без взимания платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.).

Для сдачи в аренду части общего имущества или размещения рекламы на ОИ необходимо решение общего собрания собственников в МКД о наделении ТСЖ такими полномочиями. Такое решение можно закрепить в уставе при его утверждении.

5. Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему общему имуществу.

6. Грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о капитальном ремонте, проводя вовремя работы по текущему ремонту. Принятие решения о переходе на специальный счет для накопления взносов на капитальный ремонт общего имущества позволит своевременно проводить ремонт, не дожидаясь своей очереди.

Если накопление средств на капитальный ремонт общего имущества производится на спецсчете, то:

  • решения о проведении работ принимается на общем собрании собственников;
  • решение можно принять в любое время по мере накопления средств (но не позднее сроков, установленных региональной программой для данного МКД);
  • не требуется проводить конкурс по выбору подрядной организации;
  • технический надзор может осуществлять ТСЖ.

7. Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор должны стать результатом работы ТСЖ.

Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе – все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме.

8. Главное преимущество ТСЖ достигается при правильном выборе правления ТСЖ. Вы не только сами решаете, сколько средств будете тратить на содержание и ремонт общего имущества, но также можете быть уверены, что все эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Никто не может управлять МКД лучше собственников помещений, заинтересованных в надлежащей эксплуатации и сохранности общедомового имущества, знающих основные проблемы своего дома и осознанно принимающих ключевые решения о необходимости проведения ремонта ОИ, в том числе по источникам его финансирования.

Минусы ТСЖ(ТСН)

1. Создание ТСЖ требует определенных затрат, связанных:

  • с подготовкой и проведением общего собрания собственников по смене способа управления;
  • оплатой услуг нотариуса и пошлины при государственной регистрации юридического лица;
  • изготовлением печати;
  • открытием счета в банке;
  • оплатой услуг по юридическому сопровождению процесса создания ТСЖ и расторжения договора управления с прежней УО (при необходимости).

2. Главной проблемой остается инертность и сопротивление самих собственников в доме. Иногда кажется, что терпение жителей МКД бесконечно. Вроде и платежи за ЖКУ неоправданно высокие, и УО плохо обслуживает дом, и добиться от нее даже ответов на обращения проблематично, но собственники все равно не принимают никакого решения для улучшения своей жизни.

3. Размер платежей после создания ТСЖ может остаться прежним или даже увеличиться. Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к этому способу управления.

Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по вашему муниципальному образованию.

Другое дело, если жильцы сами принимают решение скинуться на благоустройство или другие цели (устройство парковки, установку домофонов или наем консьержа), это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором.

Ну, можно, конечно, внести такой вопрос в повестку дня общего собрания членов ТСЖ, но собственники вряд ли поддержат такую инициативу… Должно пройти какое-то время (индивидуально для каждого дома), чтобы собственники оценили, насколько улучшилось качество их проживания.

4. Если кто-то из жильцов не хочет платить обязательные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время образуются выпадающие доходы, которые могли бы пойти на нужды дома.

К тому же есть определенная категория собственников, у которых квартира – единственное жилье, нет легального дохода или он слишком мал, чтобы взыскать с него долг даже при наличии судебного решения.

В этом случае одним из важных направлений деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа. Да и общественное порицание никто не отменял.

5. Несовершенство федерального жилищного законодательства также не способствует процессу создания ТСЖ в МКД.

Например, огромный объем информации, которую надо внести в ГИС ЖКХ, сверхнормативная разница, образующаяся при покупке коммунальных ресурсов на содержание ОИ, которую нельзя предъявить жителям, в то же время у ТСЖ нет прибыли, из которой ее можно погасить.

Штрафы, которые могут быть наложены на ТСЖ контролирующими органами, сопоставимы с размером штрафов для УО. Только ТСЖ – это некоммерческая, социально направленная организация. Она работает, как правило, на одном доме.

Поступления от жителей покрыть все нужды дома не всегда могут, а предложение повысить плату часто встречает отторжение.

Особенно это касается домов, в которых ТСЖ работают недавно и собственники еще не прониклись мыслью, что такой способ управления им выгоден.

Другие статьи:

  • Совет многоквартирного дома.
  • Для чего нужен совет дома?
  • Действия совета дома при неисполнении управляющей организацией своих обязательств по договору.
  • Требования к оформлению протокола общего собрания собственником многоквартирного жилого дома.
  • Как обжаловать протокол общего собрания собственников (членов ТСЖ, ТСН, ЖСК) МКД, которого не существует?
  • Куда и как жаловаться на управляющую компанию (ТСЖ, ТСН и ЖСК)?
  • Обязанности управляющей компании перед собственниками многоквартирного дома
  • Не очищают придомовую территорию дома от снега?
  • Как составить и предъявить претензию в управляющую компанию о неоказании (некачественном оказании) услуг?
  • Как экономить на стоимости отопления квартиры (помещения) в многоквартирном жилом доме?
  • На автомобиль упал снег(лед), как и с кого получать компенсацию?
  • Жилищная инспекция (ГЖИ).
  • Как отменить судебный приказ или заочное решение?
  • Сколько хранить документы об оплате жилищно-коммунальных услуг?
  • Финансирование капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома
  • Капитальный ремонт жилых домов?
  • Как отремонтировать фасад многоквартирного дома?
  • Текущий ремонт многоквартирного дома
  • Способы управления многоквартирным домом
  • мест общего пользования в многоквартирном доме
  • Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
  • Как создать ТСЖ?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cd58c0d9885ae00b345594e/upravlenie-domom-tsj-tsn-5dc901cc760122197c9acf86

Товарищество собственников недвижимости как орган управления многоквартирным домом

Особенности управления тсж

С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.

Способы управления МКД

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ управление МКД может осуществляться следующими способами:

  • непосредственным управлением собственниками помещений в МКД (не более 16 квартир в жилом доме);
  • управляющей компанией;
  • ТСЖ, ТСН, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.

Согласно ст.161 ЖК РФ МКД может управляться только одним из выше перечисленных способов. Владельцы помещений в доме обязаны выбрать способ управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Что такое ТСН

Как организационно-правовая форма ТСН – это товарищество. По закону ТСН – это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в нашем случае помещений в МКД. ТСН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).

ТСН – это некоммерческая корпоративная организация, созданная для реализации потребностей собственников МКД.

Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ).

Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 – 123.14, ст.65.1 – 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ.

Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ТСН может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 – 2 ст.152 ЖК РФ).

ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН.

Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218, 123.13 ГК РФ). ТСН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом.

Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).

Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.О процедуре создания ТСН и оформлении документов с примерами читайте здесь

Устав ТСН

Предоставляемый на госрегистрацию устав ТСН должен соответствовать нормам Гражданского и Жилищного кодексов. Согласно п.2 ст.123.12 ГК РФ, устав ТСН должен содержать в его наименовании слова “товарищество собственников недвижимости“.

Также в документе должны быть указаны следующие сведения:

  • место нахождения;
  • предмет и цели деятельности товарищества;
  • состав и компетенции органов ТСН;
  • порядок принятия решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или большинством .

Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством от общего числа голосующих (ч.2 ст.135 ЖК РФ). Решение ОСС считается принятым, если за него проало большинство участников собрания при наличии кворума (п.1 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания может приниматься на заочном ании.Подробнее о заочных аниях читайте в этой статье

ТСН считается созданным после его госрегистрации (ФЗ №129 от 08.08.2001 года “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”). При государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД с принятым решением по вопросу создания товарищества (ч.5 ст.136 ЖК РФ).

В предоставляемом протоколе ОСС также должны содержаться следующие сведения:

  • об утверждении устава ТСН;
  • о лицах, проавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание товарищества;
  • о принадлежащих проавшим лицам долях в праве общей собственности на нежилые помещения в МКД.

Также прилагается устав товарищества. ТСН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счёт в банке, прочие реквизиты.

Членство в ТСН

Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме.Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 – 5 ст.143 ЖК РФ). Если в МКД уже создано товарищество, то лица, купившие квартиры или комнаты в этом доме, также могут стать членами ТСН на основе права собственности на помещения.Подробнее о членстве в ТСН читайте в этой статье

Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.

В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества. В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.

Права и обязанности

Для ведения работы товарищества, выполнения принятых общим собранием решений в ТСН избирается председатель и создаётся правление (п.2 ст.123.14 ГК).

В обязанности правления ТСН входят (ст.

148 ЖК РФ):

  • контроль за своевременным внесением членами ТСН принятых ОСС обязательных платежей и взносов;
  • составление смет доходов и расходов на год, отчётов о финансовой деятельности, предоставление их ОСС для утверждения;
  • управление МКД, заключение договоров управления МКД;
  • наем работников для обслуживания МКД, их увольнение;
  • заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД;
  • ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учёта и финансовой отчётности;
  • созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

В соответствии со ст.143.1 ЖК РФ, члены ТСН и не являющиеся таковыми собственники помещений в МКД имеют право:

  • получать от органов управления товарищества сведения о его деятельности;
  • обжаловать в суде решения органов управления ТСН;
  • требовать качественного оказания услуг и выполнения работ.

Также все собственники помещений в МКД вправе знакомиться со следующими документами:

  • уставом ТСН (с изменениями);
  • свидетельством о госрегистрации ТСН;
  • реестром членов товарищества;
  • бухгалтерской (финансовой) отчётностью;
  • сметами доходов и расходов на год;
  • отчётами об исполнении смет, аудиторскими заключениями (при аудиторских проверках);
  • заключениями ревизионной комиссии (ревизора) ТСН;
  • подтверждениями права товарищества на имущество, которое висит на балансе;
  • протоколами ОСС членов ТСН;
  • протоколами заседаний правления и ревизионной комиссии;
  • подтверждениями итогов ания на ОСС;
  • бюллетенями для ания, доверенностями на ание (копиями);
  • решениями собственников помещений в МКД по вопросам повестки дня при проведении ОСС в форме заочного ания;
  • технической документацией на МКД;
  • иной связанной с управлением МКД и внутренней документацией товарищества.

Члены ТСН могут:

  • участвовать в деятельности товарищества лично или через представителя;
  • избирать и избираться в органы управления и контроля товарищества;
  • вносить предложения по улучшению деятельности ТСН;
  • обжаловать в суде решения органов ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ);
  • требовать от имени ТСН (п.1 ст.182 ГК РФ), возмещения причинённых товариществу убытков, в том числе от лиц, уполномоченных выступать от имени ТСН, членов его органов и лиц, определяющих его действия (ст. 53.1 ГК РФ);
  • оспаривать от имени ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ), совершенные товариществом сделки по основаниям ст.174 ГК РФ и требовать их недействительности.

Согласно п.4 ст.65.

2 ГК РФ члены ТСН обязаны:

  • участвовать в образовании имущества товарищества в размере, порядке, способом и в сроки, предусмотренные ГК РФ, законом или уставом ТСН;
  • не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности товарищества;
  • участвовать в принятии решений ТСН, если их участие необходимо для принятия данных решений;
  • не причинять вреда ТСН;
  • не затруднять и не препятствовать достижению целей, ради которых создавалось товарищество.

В уставе ТСН могут быть предусмотрены другие права и обязанности.

Полномочия

Руководит деятельностью правления ТСН председатель. Он обеспечивает выполнение его решений, даёт указания и распоряжения должностным лицам ТСН (ст.149 ЖК РФ). Председатель действует от имени товарищества. Для этого ему не нужна доверенность.

Председатель может подписывать платёжные документы и совершать сделки, не требующие обязательного одобрения правлением ТСН или ОСС. Также он может предлагать и выносить на утверждение ОСС правила внутреннего распорядка товарищества для работников, к чьим обязанностям относятся содержание и ремонт общего имущества в МКД.

Контрольным органом ТСН признаётся ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов товарищества (ст.150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже 1 раза в год, отчитывается перед ОСС по бюджету, годовому отчёту и размерам обязательных платежей и взносов.

По решению общего собрания членов товарищества полномочия постоянно действующих органов ТСН могут быть досрочно прекращены, если будут обнаружены и доказаны грубые нарушения ими своих обязанностей, некомпетентность или наличие других серьезных оснований (п.2 ст.123.14 ГК РФ).

В ТСН могут быть созданы органы управления и контроля. Высшим органом управления в ТСН является общее собрание его членов (п.1 ст.65.3, ст.123.14 ГК РФ). Согласно п.2 ст.65.

3 ГК РФ к компетенции этого органа относится:

  • определение направления деятельности ТСН, принципов образования и использования общего имущества;
  • утверждение и изменение устава товарищества;
  • определение порядка приёма и исключения членов ТСН;
  • образование органов ТСН и досрочное сложение их полномочий;
  • утверждение годовых, бухгалтерских и финансовых отчётов ТСН;
  • принятие решений о создании ТСН, его участии в других юридических лицах, создании филиалов и открытии представительств;
  • принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСН, назначении ликвидационной комиссии, утверждении ликвидационного баланса;
  • избрание ревизионной комиссии, назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора;
  • принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСН (п.1 ст.123.14 ГК РФ);
  • принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, ремонте, залоге или передаче иных прав на имущество ТСН третьим лицам; получении заёмных средств, банковских кредитов; определение целей использования дохода от хозяйственной деятельности ТСН (ст.145 ЖК РФ).

Это всё, что мы хотели рассказать о товариществе собственников недвижимости в сегодняшней статье.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/6336-tsn-kak-organ-upravleniya-mkd

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Особенности управления тсж

Товарищество собственников жилья это некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, осуществления его ремонта и содержания, предоставления коммунальных услуг в многоквартирном доме, а также для осуществления иной деятельности направленной на достижение целей управления многоквартирными домами (ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ).

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья оно несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

Товарищество собственников жилья вправе осуществлять деятельность по содержанию общего имущества как самостоятельно, так и с привлечением обслуживающей организации (ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса).

Основным документом товарищества собственников жилья является Устав. Он детально регулирует правовое положение членов ТСЖ, правления и его председателя.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Правовое положение членов ТСЖ регулируется статьей 143.1 Жилищного кодекса РФ, уставом ТСЖ. Правовое положение собственников помещений в многоквартирном доме не являющихся членами ТСЖ регулируется также статьей 143.1 Жилищного кодекса РФ и договором между собственником и ТСЖ.

Создание товарищества собственников жилья(ст. 136 Жилищного кодекса РФ).

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым если за него проали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% .

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья (ст. 140, 141 Жилищного кодекса) осуществляется в общем порядке, закрепленном гражданским законодательством. Жилищным кодексом дополнительно установлено, что ТСЖ по решению общего собрания собственников может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Кроме того в ч. 2 ст.

141 ЖК РФ установлено дополнительное основание для ликвидации ТСЖ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Органы управления товарищества собственников жилья. К ним относятся общее собрание членов ТСЖ, правление, председатель правления (ст. 144 Жилищного кодекса).

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном статьями 146, 45-48 Жилищного кодекса, уставом товарищества. Компетенция общего собрания членов ТСЖ подробно указана в ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса и включает в себя:

– принятие решений о наиболее важных организационных вопросах ТСЖ (избрание правления, членов ревизионной комиссии, рассмотрение жалоб на их действия, утверждение устава, определение размера вознаграждения председателя и членов правления, принятие решение о реорганизации или ликвидации ТСЖ);

– принятие решений о финансовой деятельности ТСЖ (установление размеров обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение сметы доходов и расходов и отчетов об их исполнении, привлечение заемных средств, определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ)

Важно понимать, что возможность проведения общего собрания членов ТСЖ не отменяет необходимости проводить в многоквартирном доме общее собрание собственников помещений, по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции такого собрания (например, вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД).

Правление товарищества собственников жилья (ст. 147 Жилищного кодекса).

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества, осуществляющим руководство деятельностью ТСЖ.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Собственник помещения в МКД – не член ТСЖ не может быть избран в члены правления ТСЖ.

Лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества также не может быть избран в члены правления.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества.

Решения правления товарищества принимаются простым большинством от общего числа членов правления, присутствующих на заседании, если большее число для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества.

Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

В соответствии со ст. 148 Жилищного кодекса в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья (ст. 149 Жилищного кодекса РФ).

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья (ст. 150 Жилищного кодекса).

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества и предоставляет общему собранию членов ТСЖ отчет об их результатах.

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Преимущества и недостатки данного способа:

Преимущества:

– жильцы распоряжаются своими деньгами самостоятельно как непосредственно, так и через правление. Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;

– возможность самостоятельно нанимать организации или работников для осуществления содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. Для выполнения различных работ товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов;

– возможность переизбрания правления в случае его неудовлетворительной работы;

– ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды;

– в ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок и т.п.

Недостатки:

– проблемы с поставщиками услуг: при задержках с оплатой, они могут на законных основаниях отключать от тепла, воды, электричества и т.д. весь дом, не разбираясь, кто в нем платит, а кто – нет;

– повышенная стоимость содержания жилья, а если в доме немного квартир, то создавать ТСЖ попросту очень дорого;

– ТСЖ – это юридическое лицо, а при проверке деятельности юридического лица проверяющими организациями, в случае обнаружения нарушений, последние привлекаются к административной ответственности.

За выявленные нарушения в жилищно-коммунальной сфере Кодексом об административных правонарушениях РФ предусмотрены повышенные штрафы – от 20000 до 50000 рублей, а по некоторым статьям – от 200000 до 500000 рублей.

Даже в случае единичного привлечения ТСЖ к административной ответственности, предусматривающей штраф в 200 – 500 тыс. руб. средств, для обслуживания мест общего пользования может не остаться, а само юридическое лицо может стать несостоятельным.

– ТСЖ хорошо себя зарекомендовало в новых домах, где все квартиры куплены жильцами, имеющими практически одинаковый уровень материального достатка, и нет неплательщиков и льготников. ТСЖ чувствительно к наличию должников в МКД.

– как показывает практика, большинство правлений ТСЖ не знакомо со своими обязанностями, которые делегируются им не только ЖК РФ, но и разъясняются Постановлениями Пленума Верховного суда РФ и считают, что несут ответственность только за перечисления денежных средств за коммунальные услуги и, в лучшем случае, за ремонт.

– крайне сложно переизбрать правление ТСЖ, если “старое” правление не хочет уходить. На практике встречаются случаи, когда правление узурпирует власть в доме и ведет себя подобно царькам, годами наживаясь на своих «крепостных». Поэтому к выбору правления ТСЖ в доме нужно подходить ответственно, а в случае превышения им полномочий незамедлительно и согласовано реагировать всем домом.

Источник: https://studopedia.ru/5_85481_upravlenie-tovarishchestvom-sobstvennikov-zhilya-tszh.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.