Особенности регулирования сделок с землей

Глава 6 правовое регулирование сделок с землей

Особенности регулирования сделок с землей

Страница 1 из 5

6.1. Понятие земельно-правовых сделок

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рын­ка земли.

Но введение рыночного оборота земли — процесс исклю­чительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при кото­ром отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо определенных земельным законодательством. Этот принцип, должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает функционировать1.

Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэто­му его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей (ст. 27 ЗК РФ).

Включение земли как недвижимости в гражданский оборот вле­чет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, за­лога и т.п., а значит, и появление особого рода сделок — земельно-правовых.

Вопрос о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном законодательстве, а уж современная земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов монопольного по­ложения государственной собственности на землю, имеет многочислен­ные пробелы в разработке данной проблемы.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, по­скольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации1,

В ст.

36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществля­ется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окру­жающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия соб­ственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.   129 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установле­нии своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых,  не противоречащих законодательству условий договора.

В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст! 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным зако­нодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной дея­тельности на окружающую среду.

Проведение такой оценки для граж­дан и предпринимателей предусмотрено рядом нормативно-правовых актов в сфере экологопользования.

Частная собственность – на землю предполагает существование зе­мельного рынка.  Каким ему быть?

В цивилистическом понимании земельный рынок — это стихийная саморегулирующаяся сфера, живущая по законам свободной рыночной экономики.

Однако очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого, чтобы избежать в России формирования мафиозно-спекулятивных структур на земельном рынке; Поэтому го­сударство должно взять на себя контроль за регулированием цен при заключении сделок с землей2.

Переход от командно-административной системы в регулировании, земельных отношений к рыночным земельным отношениям сделал врат можным применение методов правового регулирования гражданских-отношений к сфере регулирования земельных отношений.

Однако,; нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно,, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учит тывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как о0-щее с частным.

При этом общей является норма гражданского прара, а специальной — земельного права. При возникновении коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.

Высказанная в юридической литературе точка зрения о полной свободе земельного рынка в Российской Федерации не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при схро­ж'айшем правовом регулировании земельным законодательством.

Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок, с земельными участками, то в   1999 г. — 5,2 млн1.

Особый порядок купли-продажи земельных участков был установ­лен для, городских и сельских поселений Указом Президента РФ от 26.11.1997 № 1263 «О продаже гражданами и юридическими лицами предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды»2.

В силу вышесказанного на сделки с землей распространяются об­щие и особенные правила, которые мы рассмотрим по отдельности.

Вообще под сделками понимают действия людей, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей.

Понятие сделки —- одно из основных понятий права. Уже в рим­ском праве существовало несколько разных значений понятия «сдел­ка». Во-первых, это означало торговлю, промысел, торговую сделку. Во-вторых, дело (судебный процесс), свое или чужое, которым занято дан­ное лицо. В-третьих, означало возмездную сделку, возмездный договор и противопоставлялось дарению.

В конце XVIII в. понятие сделки стало входить в русский юриди­ческий обиход, хотя сам термин «сделка» еще не фигурировал в литературе. Так, Радищев в своем проекте Гражданского уложения выде­ляет понятие сделки.

Он указывает, что права приобретаются в резуль­тате1 деяний недозволенных и деяний дозволенных, пишет по поводу дозволенных: «Но дабы деяние могло произвести право, то нужно, чтобы человек объявил на то свое волеизъявление, объявил, в чем воля его состоять может».

Область же, в которой имеет силу «соизволение» определяется следующим образом: «Все вещи и деяния, на которые можно получить право или на которые можно правом поступиться другому, могут быть предметом соизволения, исключая то, что запре­щено законом или что оскорбляет благонравие».

Уже Радищев раз­граничивает одностороннюю сделку и договор. Договор он определя­ет как «обоюдное или взаимное соизволение приобрести право или оным поступиться».

В советском гражданском праве понятие сделок активно разрабаты­валось, и на сегодняшний момент необходимо отметить, что определе­ния сделки, приведенные в ст. 41 ГК РСФСР 1964 г. и в ст.

26 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, идентичны определению сделок, которое содержится в ст. 153 ГК РФ: «…

действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Сделка — это прежде всего:

  • действие (т.е. вид юридического факта). В указанном качестве сделки противостоят событиям, т.е. обстоятельствам, не зависящим от воли лица (например, явлениям стихийного характера — пожару, ура­гану, наводнениям);
  • действие правомерное, т.е. не нарушающее нормы объективного гражданского права, а также чьи-либо субъективные гражданские пра­ва. Этим сделки отличаются от действий противоправных — делик­тов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица);
  • действие целенаправленное, т.е. волевое. Это позволяет проти­вопоставить сделки поступкам— действиям, лишенным такой целена­ правленности. Например, находка, которая порождает у нашедшего оп­ределенные права и обязанности, хотя цели найти вещь у него не было;
  • действие, целью которого должно быть установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, достижение правового результата, изменение правового положения лица, совершающего сделку.

Если рассматривать общие правила сделок в контексте земельно­го права (а оно, как было выяснено ранее, придает им особый специ­альный характер), иными словами, общие правила земельно-правовых сделок, то, на наш взгляд, нужно выделить прежде всего следующие.

1.  Земельно-правовая сделка может быть совершена только
правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:

– дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие 18-летнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и, не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана не­

законной со всеми вытекающими из этого последствиями.

К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица не достигшие совершеннолетия (18-летнего возраста). В частности, ст. 11 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетним лицами, если они вступили в законный брак.

Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок само­стоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письмен­ного согласия их законных представителей.

Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совер­шится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится

действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или опекуны).

Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина,, не до­стигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители, за исклю­чением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды,,, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (п. 2 ст. СК РФ);

организации, обладающие правами юридического лица,  если, их уставная, правоспособность допускает совершение подобных сделок-
Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговоре­но право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может
совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйствен­ных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сель­скохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную дея­тельность наряду с промышленной.

2.   Если земельно-правовая сделка осуществляется через предста­вителей, то они должны быть:

  • дееспособными, т.е.   совершеннолетними  и  не лишенными дее­способности в судебном порядке;
  • иметь надлежащие полномочия насовершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизи­тов, служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).

3.  Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а  не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача офер­ты офертантом акцептанту;  регистрация сделки в местной администрации и т.п.

Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону, только активные действия!

4.  Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только   в том  случае,   если   они  направлены  на
достижение определенной  юридической цели.   В частности,   ст.    17® ГК РФ признаёт недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявле­ний подразделяя их на деликтные и притворные.

Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду.

Иначе го­воря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то

применяться должны правила сделки купли-продажи.

5.  При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечивать­ся свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является осно­ванием для признания недействительности сделок по суду.

Например; заинтересованным лицом может быть признана через суд недействи­тельной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст.   178, 179 ГК РФ).

6.   Земельно-правовая   сделка   не  должна   противоречить  закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание её недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением

их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Законность сделки  определяется  по  следующим направлениям:

  • по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как прави­ло,  сделки в земельных отношениях имеют регламентированную за­коном форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей; подлежащей нотариальному заверению;
  • по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуще­ствляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде.

Местная администрация, которая осуществляет сделки по купле-продаже земельных участков, воспользовавшись правовым вакуумом в связи с отменой большей части статей действовавшего ЗК РФ, силь­но осложнила процедуру заключения этих сделок, поставив перед граж­данами — собственниками земельных участков множество преград на пути осуществления их конституционного права по распоряжению принадлежащими им земельными участками, установив сложнейшую процедуру для его реализации.

Для того чтобы убедиться, сколь высокого уровня достиг бюрокра­тизм, граничащий с абсурдом, достаточно перечислить множество раз­личных справок и документов, которые необходимо представить граж­данину, решившему продать собственный земельный участок.

После предоставления в земельный комитет необходимых матери­алов тот посылает на место геодезиста (землеустроителя) для осуще­ствления кадастровой оценки земельного участка.

Для чего собствен­ник земельного участка пишет заявление на имя председателя ко­митета по земельным ресурсам и землеустройству о подготовке кадастрового дела на принадлежащий собственнику земельный учас­ток и выдает план участка для оформления купли-продажи (дарения) земельного участка, гарантируя оплату этой процедуры.

Последняя >>

Источник: https://uristinfo.net/agropravo/106-bv-erofeev-zemelnoe-pravo-rossii/2696-glava-6-pravovoe-regulirovanie-sdelok-s-zemlej.html

Особенности правового регулирование сделок с земельными участками

Особенности регулирования сделок с землей

Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками.

Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли в пользование.

В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.).

При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты – ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений.

Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок1.

В действующем Российском законодательстве правила о сделках с земельными участками (договорах) закреплены преимущественно нормами Гражданского кодекса. Это прежде всего основные положения гражданского законодательства (ст.

1 – 7 ГК РФ), определяющие его принципы и источники, правила о возникновении гражданских прав и обязанностей, их осуществлении и защите (ст. 8 – 16 ГК РФ), нормы об объектах гражданских прав (ст. 128 – 141 ГК РФ), правила о собственно сделках (ст. 153 – 165 ГК РФ), а также их недействительности (ст. 166 – 181 ГК РФ).

Полностью отдельным сделкам (договорам) посвящен раздел третий ГК РФ2. Некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст. 3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами).

Другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст. 7 ГК РФ)2.

Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст. 5 ГК РФ).

Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ).

Базисные условия для оборота земельных участков создала Конституция РФ, установившая гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространстве РФ и т.п. В 1990-х гг.

было принято множество нормативных актов, закрепляющих возможность совершения отдельных сделок с землей; сами же участки признаны недвижимым имуществом.

Был принят Гражданский кодекс Российской Федерации, являющийся основополагающим документом, регулирующим оборот, и содержащий основные правила о гражданско-правовых сделках1.

В этот период бурно развивается и законодательство субъектов РФ о земле.

Многие из них приняли законы и иные нормативные акты, регулирующие оборот участков. Появилась соответствующая правоприменительная практика и реальная практика совершения сделок с землей.

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имело принятие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. В январе 2002 г. Был введен в действие ФЗ N 101-ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю” от 17 июля 2001 г.

, а затем и Федеральный закон N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” от 24 июля 2002 г.

Наряду с другими законами, обеспечивающими правовое регулирование земельных отношений, эти акты сформировали необходимые правовые основы для успешного становления и развития оборота земли (земельных участков). Земельное законодательство продолжает развиваться.

Самым “молодым” внесением изменение в закон является закон о “дачной амнистии”, вступивший в силу с 1 сентября 2006 года (за исключением отдельных положений), принятый с целью управления регистрации прав граждан на земельные участки и недвижимое имущество, прочно связанное с землей.

Так, дачная амнистия – это упрощенный порядок передачи в собственность земельных участков, находящихся в личном пользовании граждан, а также расположенных на них домов, гаражей, садовых домиков, дач и прочих строений. Президент страны В.В.

Путин более года назад поставил задачу перед Министерством экономического развития РФ – оказать помощь гражданам в оформлении прав принадлежащих им объектов недвижимости, разработать упрощенный механизм признания государством частной собственности на земельные участки и другие объекты1. В отношении земельного участка гражданину необходимо подать заявление о регистрации права собственности на данный земельный участок и имеющиеся у него на руках документы, на основании которых он может вести личное подсобное, дачное хозяйство, заниматься садоводством, индивидуальным гаражным и жилищным строительством.

В настоящее время благодаря дачной амнистии:

1)срок государственной регистрации сокращен с месяца до двух недель;

2) уменьшен размер государственной пошлины за государственную регистрацию права с 500 рублей до 100 рублей (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);

Источник: https://megalektsii.ru/s19989t11.html

Правовое регулирование сделок с земельными участками

Особенности регулирования сделок с землей

Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти.

Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние.

В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества – строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком.

К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости – строения.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей – аренда – был закреплен в законодательстве до введения частной собственности на землю.

С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться. [1] Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Строго говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5. [3]

Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном интересе.

Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст.

129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [5]

Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209).

ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ). Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков.

Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в обороте отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков.

Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст.

1 ЗК РФ).

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст.

1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков.

Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным.

К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи – земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка – по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 – 551, 554 – 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст.

554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным.

Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка – формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера.

Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку – объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации.

Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов.

Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения.

Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее время проведение торгов регулируется ст.

38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

Победитель торгов заключает договор купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5 дней с момента подписания протокола о результатах торгов.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с земельными участками или их частями.

Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 332;

Источник: https://studopedia.net/14_33833_pravovoe-regulirovanie-sdelok-s-zemelnimi-uchastkami.html

Виды сделок с земельными участками

Особенности регулирования сделок с землей
Виды сделок с земельными участками определены гражданским законодательством, так как с ними могут совершаться те же самые действия, что и с остальными объектами гражданских прав. Однако имеются и некоторые особенности, установленные Земельным кодексом РФ.

В нашей статье вы найдете информацию о том, какие именно соглашения можно заключать в отношении земли и какие особенности имеет оформление сделок с земельными участками.

Сделка — это действия, в результате которых у ее сторон — юридических или физических лиц — возникают, изменяются и/или прекращаются определенные права и обязанности (ст. 153 ГК РФ).

К сделкам с землей применяются общие нормы гражданского законодательства, действующие в отношении всех видов договоров.

В частности, изучив гл. 9 ГК РФ, можно сделать вывод, что соглашение признается заключенным в том случае, если:

  • оно соответствует требованиям действующего законодательства;
  • стороны являются дееспособными;
  • в нем прописаны все существенные условия;
  • соблюдена установленная законодателем форма.

При этом правовое регулирование сделок с земельными участками имеет свою специфику, которая зависит от того, какие именно манипуляции выполняются с землей.

На практике существует несколько видов сделок с земельными участками:

  1. Купля-продажа.
  2. Мена.
  3. Ипотека/залог.
  4. Аренда.
  5. Дарение.
  6. Рента.
  7. Доверительное управление.

Подробнее о нюансах заключения каждого из них и поговорим далее.

Особенности совершения сделок с земельными участками при купле-продаже и мене

Переход права собственности на землю от одного владельца к другому на основании договора купли-продажи — явление распространенное.

Общие требования к такому виду соглашений установлены нормами гражданского законодательства:

  1. Форма договора — письменная. При этом документ должен быть подписан обеими сторонами соглашения (ст. 550 ГК РФ).
  2. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).
  3. Существенные условия — предмет (сведения, позволяющие идентифицировать участок и определить его расположение на местности) и цена (ст. 554, 555 ГК РФ).
  4. Передача земли от продавца к покупателю осуществляется на основании передаточного акта или иного документа с аналогичным содержанием (ст. 556 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ правила заключения таких договоров действуют и в отношении договоров мены (т. е. соглашений, по которым одна сторона обязуется передать другой участок земли в обмен на иную материальную ценность, не являющуюся деньгами).

Специальные требования к сделке купли-продажи земли установлены ст. 37 ЗК РФ:

  1. Продаваемый участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
  2. Продавец должен известить покупателя о наличии обременений и ограничений, действующих в отношении участка.
  3. Условия договора, предоставляющие продавцу право выкупа проданного им участка, ограничивающие права покупателя на дальнейшее использование земли, а также регламентирующие степень ответственности продавца в случае возникновения в отношении участка претензий со стороны третьих лиц, считаются недействительными.

Приобретение земли в ипотеку

Особенности сделок с земельными участками, касающиеся их приобретения в ипотеку, установлены гл. XI закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ:

  1. Предметом залога могут быть земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте (ст. 62).
  2. Земля, принадлежащая государству или муниципалитету, не может быть передана по договору ипотеки, за исключением случаев, перечень которых установлен п. 1 ст. 62.1 того же закона (ст. 63).
  3. Если на участке находится здание, оно также становится предметом залога (ст. 64).

Подробно об этом рассказывается в статье «Как получить ипотеку на земельный участок».

Аренда земельных участков

Оформление сделок с землей, в результате заключения которых участок переходит к новому пользователю на правах аренды, имеет следующие особенности:

  1. Обязательно наличие в договоре информации о характеристиках передаваемого в аренду участка, позволяющих его идентифицировать (ст. 607 ГК РФ).
  2. Договор аренды, заключаемый на срок продолжительностью более 1 года, должен иметь письменную форму (если одной из сторон является юрлицо, он должен быть заключен в письменном виде вне зависимости от срока его действия). Кроме того, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре (пп. 1, 2 ст. 609 ГК РФ).
  3. Участники договора могут отказаться от его исполнения в любой момент при условии уведомления об этом второй стороны не менее чем за 3 месяца до расторжения соглашения (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Также некоторые правила аренды земли установлены ст. 22 ЗК РФ:

  1. Арендатор вправе передать права и обязанности, возникшие у него в результате заключения договора, третьему лицу (в том числе в субаренду) при условии, что этого не запрещают положения соглашения (пп. 5, 6). Правило не распространяется лишь на участки земли, расположенные на территории особых экономических зон.
  2. Сдавать в аренду земли, изъятые из оборота, запрещено (п. 11).
  3. Размер платы за аренду земельного участка является существенным условием договора, при отсутствии которого он будет считаться незаключенным (п. 12).

Дарение и рента земли

Дарение — это сделка, одна сторона которой безвозмездно передает все права на землю второй (ст. 572 ГК РФ). Особых требований договора дарения земли Земельный кодекс не устанавливает.

https://www.youtube.com/watch?v=95-SuwS80k4

Таким образом, при его составлении следует руководствоваться положениями ГК РФ, в соответствии с которыми такое соглашение:

  • не может содержать условия о возникновении у одаряемого встречных обязательств (например, передаче денег за полученный в дар участок) или переходе имущества к нему только после смерти дарителя (пп. 1, 3 ст. 572 ГК РФ);
  • должно быть заключено в письменной форме, если дарителем является юрлицо и стоимость дара превышает 3 тыс. руб. либо дарение будет совершено в будущем (п. 2 ст. 574 ГК РФ);
  • должно быть зарегистрировано в Росреестре (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Рента — это сделка, одна сторона которой передает в собственность другой имущество (в рассматриваемом случае — участок земли) в обмен на выплату последним денежного или иного содержания с определенной периодичностью (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Заключение такого договора имеет следующие особенности:

  1. Он должен быть заверен нотариально. При этом факт перехода права собственности на участок должен быть зарегистрирован в Росреестре (ст. 584 ГК РФ).
  2. Текст его должен содержать условие, указывающее на вид ренты (постоянно или пожизненно).

Заключение договора доверительного управления землей

Договор доверительного управления — это соглашение, на основании которого одна сторона принимает на себя обязательства по использованию и применению участка земли таким образом, чтобы обеспечить интересы ее владельца (ст. 1012 ГК РФ).

Особенности такой сделки заключаются в том, что:

  • право собственности сохраняется за владельцем земли, т. е. управляющий может лишь самостоятельно ее использовать (п. 1 ст. 1012 ГК РФ);
  • все действия с землей управляющий совершает от своего имени, указывая при этом в документах сведения о своем статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ);
  • в договоре необходимо указать сведения о земельном участке, лице, в интересах которого будет использоваться земля, сроке действия соглашения и размере вознаграждения, выплачиваемого управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ);
  • максимальный срок действия соглашения — 5 лет. При отсутствии возражений любой из сторон по истечении он автоматически пролонгируется еще на 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

***

Итак, земля, как и другие объекты недвижимости, может быть предметом разных видов сделок.

Заключение каждого из таких соглашений имеет свои особенности, отличающие его как от других видов договоров, так и от договоров того же вида, заключаемых в отношении иной недвижимости.

Чтобы определить особенности заключения той или иной сделки, необходимо изучить не только Гражданский, но и Земельный кодекс РФ.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике «Сделки».

Источник: https://pravobez.ru/articles/Vidy-sdelok-s-zemelnymi-uchastkami-70623.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.