Особенности оценки земли

Особенности оценки земельных участков

Особенности оценки земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Байкальский государственный университет экономики и права

Колледж бизнеса и права

Экономическое отделение

Курсовая работа

По дисциплине: Оценка недвижимости

На тему: Особенности оценки земельных участков

Иркутск 2012

Оглавление

Введение

Глава 1. Оценка стоимости земли

1.1 Предмет оценки

1.2 Особенности земли и их влияние на оценку

1.3 Цели оценки земельного участка

1.4 Факторы, влияющие на стоимость земли

1.5 Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности

1.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

1.7 Повышение эффективности использования городских земель

1.8 Нормативная цена земли. Государственный земельный кадастр

Глава 2. Доходный подход к оценке земельного участка

2.1 Метод капитализации дохода (земельной ренты)

2.2 Метод остатка

2.3 Метод предполагаемого использования

Заключение

Список литературы

Введение

Земля – базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Во-первых, определение рыночной стоимости земельного участка – начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора.

Во-вторых, во многих субъектах РФ введена система дифференцированного налогообложения земли.

В настоящее время налогооблагаемая цена земельных участков устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе с утверждением нового Налогового кодекса, как свидетельствует опыт стран с развитой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогооблагаемой базы по ее рыночной оценке.

В-третьих, при страховании имущества возникает необходимость определения рыночной стоимости элементов собственности, подверженных рискам повреждения.

В отношении земли и построек действуют различные факторы разрушающего воздействия, последствия которых должны быть индивидуально оценены с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости.

Например, для земли предметом страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия почвы, тогда как для зданий – пожаро- и взрывоопасность, возможность землетрясений и т.п.

В-четвертых, дифференцированная оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определения размеров арендной платы.

И наконец, важная функция оценки свободного участка земли – обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественного комплекса.

По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимального инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируется его стоимость.

При этом критерий отбора рассматриваемых альтернатив – максимизация остаточной стоимости земли, полученной после исключения из полной стоимости имущественного комплекса затрат на использование прочих факторов производства (труда, капитала и менеджмента).

До принятия инвестиционного решения возможный покупатель, а следовательно, и ставящий себя на его место оценщик неизбежно размышляют о потенциале стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение.

Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от него.

Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, всегда является естественным мерилом экономической целесообразности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на ее основе стоимости объекта.

Глава 1. Оценка стоимости земли

1.1 Предмет оценки

Начало кардинальных экономических преобразований в России ознаменовалось крушением ряда “священных догматов”. Один из самых устойчивых из них, о судьбе которого до сих пор ведутся яростные политические споры, – вопрос о частной собственности на землю.

Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г., после более чем 70-летнего перерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжаться ею. Вследствие этого в РФ ныне признаны следующие основные формы земельной собственности:

  • частная (граждан и юридических лиц);
  • государственная (федеральная и субъектов РФ);
  • муниципальная (административных районов, городов, префектур, сельских населенных пунктов).

По Указу Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 21 октября 1993 г.

№1767 собственники земельных участков имеют право их продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов.

Таким образом, были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли как товара.

Но земля представляет собой товар особого рода. С одной стороны, она является средством производства и предметом труда, а с другой – местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. Ограниченность и невосполнимость этого природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с земельными участками.

Во всех современных государствах права землевладельца подчинены интересам общества, прежде всего в части целевого использования земельных участков, и установлены иные законодательные ограничения в полномочиях собственника имущества, в том числе посредством введения сервитутов.

Ограничение прав землевладельца, кроме сервитутов, заранее определяется способом предоставления земельных участков.

Так, владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, может передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, но он неправомочен продать или закладывать этот участок и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь его отчуждение.

Еще более ограничено в правах распоряжения земельным участком лицо, которому он передан в постоянное (бессрочное) пользование. Это лицо вправе передавать участок в аренду только с согласия его собственника.

Разумеется, оценивать рыночную стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного обращения, поскольку права владения, пользования и распоряжения земельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому лицу.

Предметом оценки недвижимости является пакет имущественных прав. Состав оцениваемых прав решающим образом влияет на рыночную стоимость объекта.

Особенность земли как товара состоит именно в том, что ее обращение строго регламентировано с позиций как федерального, так и местного законодательства. Кроме того, условия землевладения определяются не только гражданским и земельным правом, но также природоохранным, местным и водным законодательством, градостроительными нормами и планами перспективного развития территорий.

Пока еще земельное законодательство РФ находится в стадии реформации. Наблюдаются несогласованность в законодательстве федерального уровня и субъектов РФ, расхождения в применении единых правовых норм. В этих условиях особенно необходима грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав землевладельца.

Она позволяет обоснованно определить содержание этих прав и назначение оценки, вид стоимости земельного участка и варианты его наилучшего использования.

На основе юридического анализа представительной совокупности сделок с земельными участками в регионе можно судить о состоянии земельного рынка, действующих на нем силах и тенденциях его развития и, что особенно важно, установить дифференциацию стоимостных характеристик тех или иных прав на землю.

1.2 Особенности земли и их влияние на оценку

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

– земля не является результатом предшествующего труда;

– пространственно ограничена;

– незаменима другими средствами производства;

– обладает постоянством местоположения;

– не изнашивается при правильном использовании;

– территориально разнокачественная;

– характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

– обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

– практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

– внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

– внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

– различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

– требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

– принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений – земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности – возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.

Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения.

Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

1.3 Цели оценки земельного участка

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:

Источник: https://www.yaneuch.ru/cat_51/osobennosti-ocenki-zemelnyh-uchastkov/582943.3496419.page1.html

Особенности оценки земли

Особенности оценки земли

1.1. Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

– земля не является результатом предшествующего труда;

– пространственно ограничена;

– незаменима другими средствами производства;

– обладает постоянством местоположения;

– неизнашиваема при правильном использовании;

– территориально разнокачественна;

– характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

– обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

– практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

– внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

– внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

– различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

– требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

– принятие решений о сносе имеющихся улучшении в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений – земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распрос1раненные права, требующие оценки:

1) полное право собственности возможность

свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.

Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды– это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения.

Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.использования

Источник: https://studopedia.ru/1_77578_osobennosti-otsenki-zemli.html

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Особенности оценки земли

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

  • во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
  • во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
  • в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

  • это объект земельных отношений и права собственности;
  • это недвижимая вещь (недвижимость);
  • это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

  1. спрос на рынке на конкретные участки;
  2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
  3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
  4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
  5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

  • метод распределения;
  • метод остатка;
  • метод сравнения;
  • метод капитализации;
  • метод выделения;
  • метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

  • для оценки свободных земельных участков;
  • для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

  • определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
  • составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
  • размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

  • при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
  • установление долевой собственности на участок земли;
  • при передаче по наследству или дарение;
  • оформление кредита под залог земельного участка;
  • в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/586-metodyi-otsenki-zemli.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.