Особенности оценки стоимости земельных участков

Содержание

Оценка земельных участков

Особенности оценки стоимости земельных участков

Заявка на оценку земельного участка

Любая деятельность человека неразрывно связано с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Поэтому земельные участки все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных отношений.

В теории оценки земельного участка рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций.

Таким образом, с юридической точки зрения земля с улучшениями – зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое и являясь единым объектом недвижимости.

Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Все возможные улучшение выполняет почва. Именно без нее невозможно использование земельного участка для различных целей.

Например сельского хозяйства и т. д.

При оценке земельного участка следует принимать во внимание:

1.Целевое назначение и разрешенное использование данных земель
2.Местоположение земельного участка
3.Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка
4.Ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков
5.Ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли
6.Существующее использование земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли.

Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка.

При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Оценка стоимости земельных участков имеет свои особенности, которые различаются в зависимости от принадлежности земельного участка. Здесь следует выделить оценку земель поселений и оценку земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков всегда осуществляется исходя из того, насколько данный земельный участок может быть эффективен при использовании. Это значит, что оценка земельного участка определяется, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным во всех аспектах.

При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Случаи оценки земельных участков:

1.Совершения разных сделок с одним и тем же объектом недвижимости
2.Определения начальной цены земли
3.Изъятия земельных участков
4.Внесения земельных участков в уставные капиталы компаний
5.Разработки а также осуществления инвестиционных проектов
6.В иных случаях

Оценка стоимости земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельного участка проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли.

Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину оценки стоимости земельного участка.

Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости.

Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки земельного участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством на земельных участках.

 Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций

 Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

1.Транспортные подъездные пути – 5-15%
2.Электроэнергия – 10-20%
3.Газоснабжение – 10-25%
4.Остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.

 (Обзор  был подготовлен ООО “Центр Экономического Анализа и Экспертизы” по итогам 2012 года на основании исследований компаний, специализирующихся на продаже и девелопменте загородной недвижимости.

  При подготовке аналитических материалов использовалась информация по продаже земельных участков расположенных в Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областях.

  А так же информация по средним значениям стоимости строения подъездных путей, подключения коммуникаций (электричество, газ, канализация), стоимость бурения скважины и.т.д.

)
Сведения относительно зависимости стоимости земельного участка от наличия подведенных коммуникаций указанных на нашем сайте могут быть так же применимы при определении рыночной стоимости земельных участков на 2012 год в районах граничащих с  Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областями.

Корректировка на ценовое зонирование

 Ценовое зонирование – это анализ территорий с целью формирования ряда зон с общими ценовыми характеристиками или моделями ценообразования.

Ценовое зонирование учитывает категорию престижности микрорайона, определяемую удаленностью от центра города, локальных центров, определяющая ценность зоны.

Данный фактор учитывается при сопоставлении объектов с существенным отличием в местоположении, т.е. соответственно находящихся в разных ценовых зонах. 

Корректировка между земельными участками, расположенными в зонах различной ценности может быть рассчитана как: К = (УПСо.о./УПСан. – 1) х 100%, где  К – процентная коррекция между удельными стоимостями (за 1 кв.м.

) объекта оценки и объектов аналогов, расположенных в разных зонах ценности, а для земель с/х относительно средних цен по районам.  УПСан – эталонное значение рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка в градостроительной территориальной зоне, в которой расположен объект-аналог. 

УПСо.о.

– эталонное значение рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка в градостроительной территориальной зоне, в которой расположен объект оценки.

Корректировка между едиными объектами недвижимости, расположенными в различных зонах ценности определяется аналогично земельным участкам с учетом корректировки на долю земельного участка в составе единого объекта недвижимости.

Эталонные значения показывают сопоставимость зон по их ценности, что позволяет расширить локацию поиска аналогов (в различных зонах, схожих по ценовой категории), или при сравнении аналогов в зонах различной ценности применить соответствующий коэффициент. 

Судебная землеустроительная экспертиза

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Если Вы хотите провести оценку стоимости земельных участков, Вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию. Звоните, поможем!

Источник: http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm

Оценка земельного участка в 2019 году: кадастровая и рыночная, методы, порядок и стоимость оценки | Земельный эксперт

Особенности оценки стоимости земельных участков

Для реализации и пользования любого объекта недвижимости необходимо произвести оценочные процедуры для определения его стоимости.

Это необходимо для назначения суммы покупки-продажи, установления величины налоговой базы и исчисления инвестиционной стоимости.

Оценка недвижимости применяется также к обособленным территориям, находящимся во владении частных лиц, компаний или органов государственной власти.

Установление стоимости земли происходит по ст. 66 ЗК РФ (земельного кодекса России). Согласно закону различают рыночную и кадастровую цену участка. Оба вида стоимости определяются в соответствии действующего законодательства:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Виды оценки земельных участков

Не учитывая инвестиционной стоимости недвижимости, используемой при получении заемного кредитования, различают два основных вида оценки земли:

Определяется по ФЗ № 135. Согласно ст. 6 этого закона проведение такой оценки является безусловным правом фактического владельца участка.

То есть независимо от уже установленной цены на землю, хозяин может заказать проведение оценки. Полученные данные используются для корректировки финансовой отчетности и определения величины налоговой базы.

Последняя используется при начислении налога на землю.

Если проведение рыночной оценки по времени произошло позже определения кадастровой стоимости, последняя будет приравнена к полученной величине (п.3 ст.66 ЗК РФ).

Устанавливается согласно ФЗ № 135 с применением правил, определенных ПП № 316. По этим нормативам осуществление оценочной деятельности происходит только лицензированными компаниями, выигравшими тендер на оказание рассматриваемых услуг для госучреждений.

Оценка кадастровой стоимости отталкивается от целевого назначения и классификации исследуемой территории и должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она используется при установлении цены на землю для расчета с нее соответствующего налога. Дополнительная цель оценки – определение арендной платы для муниципального участка.

Оценка рыночной стоимости происходит лицензированной компанией, не обязательно выигравшей указанный выше тендер.

Методология определения стоимости аналогична установлению величины кадастровой цены. Она используется в любой момент для назначения цены продажи или аренды.

В основном применяется для отмены определения кадастровой стоимости, так как последняя приравнивается к рыночной.

Кадастровая оценочная деятельность происходит по решению муниципального органа не чаще одного раза в три года. В городах федерального значения – не чаще раза в два года. К последним относятся: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь.

Рыночная оценка осуществляется по запросу самого владельца недвижимости. Установленная стоимость автоматически признается кадастровой и используется до назначения очередной кадастровой оценки.

Методы оценки земельных участков

Определение стоимости земли происходит на базе анализа рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в данном регионе. Если участок находится в районе сельскохозяйственных угодий вне черты города или села, используется метод предполагаемого рентного дохода. То есть рассчитывается среднегодовой возможный доход с такого участка.

Цена на землю определяется в зависимости от индивидуальных характеристик исследуемого надела. К таким особенностям относятся:

  1. Географическое расположение участка на местности. Учитывается отдаленность от населенных пунктов и наличие узлов коммуникации. К примеру, трубы для газопровода.
  2. Протяженность территории. Здесь учитывается фактическая площадь участка.
  3. Категория земли. Существуют территории населенных пунктов, сельхозугодий, лесной фонд.
  4. Наличие ресурсов.

Согласно распоряжению № 568 от 06.03.02 года существуют следующие методы определения стоимости земли:

Здесь анализируют ценовой сегмент рынка аналогичной недвижимости. К проверенной информации относятся фактические договора купли-продажи таких участков. К допускаемой для применения – цены, опубликованные в объявлениях по продаже земельных участков.

Используется для невостребованной земли с построенными на ней сооружениями. Здания и иные сооружения оцениваются, учитываю полезность нахождения их на определенной территории. Полученная стоимость признается фактической ценой на землю.

Применяется для востребованных участков с сооружениями. Учитывается предполагаемая цена отдельно для земли и объектов недвижимости. Фактическая сумма получается суммированием рассчитанных величин.

Чаще всего применяют для земель природоохранного фонда и территорий с полезными ресурсами. Рассчитывается из суммы предполагаемого дохода от аренды такого участка.

Здесь рассматриваемая стоимость формируется из величины оставшихся денежных средств, полученных от аренды участка с учетом траты на постройку недвижимости и ее последующего сопровождения (подвод коммуникаций, оплата налогов). Затраты самого арендатора к учету не принимаются.

  • Метод предполагаемого использования

Аналогичен способу остатка, за исключением того, что в аренду участок сдаваться не будет, а доход возникнет от коммерческой деятельности самого владельца земли.

Первые три метода используют для оценки земель рядовых граждан. Остальные – при организации предпринимательской деятельности.

Этапы определения стоимости земли

Расчет стоимости земли на примере метода сравнения продаж:

  1. Определение находящихся на исследуемой территории объектов для дальнейшего поиска (через сравнение) аналогичной недвижимости. Такими предметами могут быть: здания, хозяйственные постройки, природные ресурсы, наличие подземных вод, характеристика плодородного слоя почвы.
  2. Исследование качественных отличий определенных объектов в сравнении с похожими предметами на аналогичной территории, которая уже продана или находится в реализации.
  3. Определение цены для каждого объекта.
  4. Формирование общей стоимости путем суммирования полученных результатов.

Список документов

Необходимая документация для заказа оценочных услуг:

  • правоустанавливающие бумаги на землю и расположенную на ней недвижимость (при наличии);
  • проектно-сметная документация, технический паспорт, государственный акт или свидетельство на землю;
  • платежные документы, свидетельствующие о покупке или оплате аренды;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.

Сколько стоит оценка земли?

Стоимость оценочной деятельности зависит от сложности выполняемых работ и выбора специализированного учреждения, проводящего рассматриваемую процедуру.

Если кадастровая стоимость определена, ознакомиться с ее предварительными показаниями можно онлайн на официальном портале Росреестра (https://rosreestr.ru/). Нужная информация опубликована в едином государственном реестре недвижимости.

Для получения новых данных со специализированной фирмой заключается договор, где оговаривается конкретная оплата услуг. Калькулятор расчета стоимости будет зависеть от следующих факторов:

  1. Квалифицированности компании и заявленной цене на выполняемые работы.
  2. Сложности географического положения и отдаленности участка.
  3. Времени завершения расчета.

Сколько стоит оценка земли в 2017?

Приблизительно в Москве оценка дачного участка стоит от 2 до 5 тыс. рублей.

Заключение

Стоимость земельного участка определяется при продаже, реализации или исчисления сумм налогов. Основные выводы:

  1. По законодательству различают кадастровую и рыночную оценку земли.
  2. Первая происходит по решению муниципального органа.
  3. Вторая на добровольной основе самим собственником участка.
  4. Если рыночная оценка была произведена после кадастровой, она признается последней и используется для определения налоговой базы.
  5. Приблизительная стоимость оценочных работ для небольшого дачного участка – 2-5 тыс. руб.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по оценке земельного участка

Вопрос: Здравствуйте. Мое имя Катя. Недовольна проведенной кадастровой оценкой моего дачного участка. Специалисты совсем не учли породно-сортовой состав посаженных на участке многолетних насаждений. Эти саженцы я приобретала буквально по всей территории России. Что делать и как опротестовать полученную стоимость.

Ответ: Здравствуйте, Екатерина. Согласно постановлению пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.15 года можно поступить двумя способами:

  1. Заказать независимую оценку для определения рыночной стоимости.
  2. Произвести оспаривание полученной стоимости в судебном порядке.

В первом варианте следует обратиться к независимому оценщику, обладающему лицензией на право проводить рассматриваемую процедуру.

Во втором, нужно составить и подать соответствующее исковое заявление в компетентные судебные органы. Здесь нужно придерживаться определенного законодательством порядка:

  • подавать иск нужно только в верховный суд района, края, области или города федерального значения по месту нахождения госоргана, инициировавшего проведение кадастровой оценки;
  • срок рассмотрения – 2 месяца. Допускается его продление по ходатайству председателя суда максимум на один месяц;
  • к иску необходимо приложить сопутствующие документы. Без них дело останется без движения.

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/gosudarstvennye-zemli/ocenka-zemelnogo-uchastka/

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

Особенности оценки стоимости земельных участков

Сулейманова, К. Р. Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы / К. Р. Сулейманова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 48 (286). — С. 301-303. — URL: https://moluch.ru/archive/286/64436/ (дата обращения: 24.10.2020).



В статье рассматривается понятие рыночной оценки земельных участков, а также методы и ее этапы.

Ключевые слова: земля, рыночная оценка, сравнение продаж, продажи.

The article discusses the concept of market valuation of land, as well as methods and its stages.

Keywords: land, market valuation, sales comparison, sales.

Земля как вид недвижимости привлекательна для инвесторов, ведь ее ценность сохраняется во все времена.

В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке недвижимости в районе нахождения земельного участка и в момент продажи.

Необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает в следующих случаях:

− при проведении сделок с земельными участками;

− при возникновении спора о стоимости объекта оценки;

− при установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже участков;

− при привлечении инвестиций;

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;

− при внесении прав на землю в уставные фонды юридических лиц;

− при реорганизации и ликвидации предприятий;

− при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.

Применяется чаще всего при купле-продаже земельного участка или недвижимости, находящейся на участке, возведенного по нормам, предусмотренным для капитальных строений.

В данном случае основными факторами, влияющими на стоимость, выступают категория земли, наличие спроса на участок, и его региональное местоположение.

Оценка земли совершается произвольно, по усмотрению владельца недвижимости, и во многом ее успешная продажа зависит от актуальности данного предложения на рынке.

Важно также помнить, что чрезмерное повышение цены на участок может повлечь за собой неудачи в совершении имущественных сделок, а ее уменьшение — привести к убыткам продавца.

Таким образом, рыночная стоимость, может часто и значительно варьироваться, в зависимости от изменений на рынке недвижимости и других факторов.

Процедура рыночной оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.

Согласно действующему законодательству оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы:

− составление задания на оценку;

− заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;

− сбор информации по оцениваемому земельному участку;

− анализ рынка земельных участков;

− выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;

− расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;

− согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.

Процедура оценки земельного участка должна базироваться на нормах, установленных ФСО № 1 [2], ФСО № 2 [3], ФСО № 3 [4] и ФСО № 7 [5]. Применение данных стандартов является обязательным условием при оценке стоимости земельного участка. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается исходя из вида его фактического использования.

Методической основой рыночной оценки земельных участков являются рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [6].

Согласно методическим рекомендациям рыночная стоимость участка должна определяться исходя из его наиболее эффективного использования, т. е.

наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость участка будет максимальной.

Рыночная оценка может проводиться различными методами: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. Кроме того, в рекомендациях Минимущества РФ отдельно рассмотрены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Определение рыночной стоимости земли сложный процесс призванный дать верное суждение о ликвидности выбранного участка для этого используют такие методы:

− Метод сравнения продаж;

− Метод выделения;

− Метод распределения;

− Метод капитализации земельной ренты;

− Метод остатка;

− Метод предполагаемого использования.

Каждый из этих методов применяется как для застроенных, так и для пустых участков рассмотрим каждый более подробно.

1) Сравнение продаж — применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки.

Для использования данного метода потребуется информация о ценах сделок.

Недостатки данного метода: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.

2) Метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков.

Заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом.

Потребуется: информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями).

Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.

3) Метод распределения — применяется для застроенных земельных участков.

Заключается: в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля + улучшения).

Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса.

Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка.

4) Метод капитализации земельной ренты –применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду.

Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.

5) Метод остатка — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке.

Заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений.

Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).

6) Метод предполагаемого использования — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода.

Заключается: в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка.

Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.

Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков.

На практике рыночная оценка земельных участков проводится преимущественно с применением метода сравнения продаж при условии развитости земельного рынка. Для грамотного проведения оценки необходимо иметь достоверную информацию по рынку объектов, аналогичных объекту оценки.

Таким образом, мы видим проблематику рыночной оценки земельных участков — объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе.

Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны.

В связи с этим фактическая стоимость второго участка будет для владельца выше, так как ему придется вложить средства на его облагораживание.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/286/64436/

Особенности оценки земельных участков

Особенности оценки стоимости земельных участков

Как уже отмечалось,земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.

Особенность земельного участка, как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определённый срок службы.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает в себя:

а) целевое назначение;

б) форму собственности;

в) разрешённое использование.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков и т. п.) по оценочным зонам.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью единичной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами.

При сравнении этих результатов, предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Принцип замещения – рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Принцип внешнего влияния – рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия – оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение.

Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом то для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу – доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования – рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

– целевое назначение и разрешенное использование;

– преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

– ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

– существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход.

К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом, может остаться неизменной, и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов.

Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

Для оценки рыночной стоимости земельных участков используются также три общепринятых подхода.

Существует три общепринятых подхода в оценке:

Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Подходы к оценке земельных участков схематически отражены на рисунке 12.1.

Источник: https://sdamzavas.net/4-20924.html

Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений

Особенности оценки стоимости земельных участков

В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости.

Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т.п.) наиболее оптимальным для конкретного случая способом. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки .

В настоящее время процедура индивидуальной оценки земельного участка регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р.

Цель оценки земли – это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Назначение оценки земли – проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки – это цель заказчика .

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в индивидуальной оценке земельного участка:

─ купля-продажа, обмен земли, дарение;

─ передача земли в аренду;

─ оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации и т.д.);

─ оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов;

─ ипотечное кредитование – оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;

─ страхование – оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (подтопление территории, экологическое загрязнение и др.);

─ налогообложение – расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

─ конфискация – в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров или представления в суд;

─ оценка бизнеса – оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;

─ акционирование – этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

─ слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;

─ внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;

─ инвестирование;

─ внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

─ определение ущерба, нанесенного землепользователям в результате изъятия земель для государственных или муниципальных нужд;

─ другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям .

Этот перечень не является исчерпывающим, но, тем не менее, дает представление о существенном возрастании значения результатов оценки земель и расширении области их применения.

В зависимости от назначения оценки земельного участка оценщиком определяется соответствующий вид стоимости и выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, то есть тот или иной подход к оценке объекта.

Таким образом, методической основой индивидуальной оценки земельных участков являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», в соответствии с которыми оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования). В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка.

В основе метода капитализации земельной ренты лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца.

Оценка стоимости земельного участка данным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использования земельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется по данным рынка о чистом операционном доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков.

Стоимость земельного участка (Рзем) определяется по формуле :

Р зем = ЧОДзем : СК зем,

где ЧОДзем – чистый операционный доход от земли за год;

СКзем – ставка (коэффициент) капитализации для земли. Метод остатка на практике используется для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известна стоимость улучшений, а также требования к определенной величине доходности земли и улучшений.

Предыдущая161162163164165166167168169170171172173174175176Следующая

Дата добавления: 2014-12-10; просмотров: 4608; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

Источник: https://helpiks.org/1-54446.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.