Особенности ипотеки земельного участка

Содержание

Ипотека земельных участков

Особенности ипотеки земельного участка

См. также Информационное письмо ФНП “По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах”Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется:

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Согласно ст.

1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть

    1. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или
    2. лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 5, 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков:

    • находящихся в государственной или муниципальной собственности (внимание! см. ниже!), а также
    • участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

В настоящее время, в соответствии со  ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Возникновение ипотеки возможно (ст. 334 ГК РФ):

    1. на основании договора;
    2. на основании закона.

Ипотека на основании договора

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены (ст. 9 Закона об ипотеке):

    • предмет ипотеки, его оценка,
    • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Ипотека на основании закона

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит (ст. 488 ГК РФ), если право собственности переходит с момента заключения сделки.

Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки – земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены:

    • неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается (ст. 55 Закона об ипотеке):

    1. если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или
    2. если права залогодержателя удостоверены закладной.

Особенности ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства

В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки:

    1. находящиеся в муниципальной собственности, и
    2. земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/ipoteka-zemelnich-uchastkov

Земельная ипотека. Особенности покупки участков в кредит на сайте Недвио

Особенности ипотеки земельного участка

Иметь свой дом за пределами города – мечта практически каждого. Особенно это актуально для жителей крупных мегаполисов, обитающих в среде постоянного шума, пыли, выхлопных газов и тяжелого производства. Однако, далеко не все имеют достаточно средств для того чтобы воплотить идею загородной недвижимости в жизнь. В этом случае может выручить ипотека.

Ипотечное кредитование загородной недвижимости еще не получило широкого распространения из-за сложности оформления пакета документов, в сравнении с другими видами кредитов, но с каждым годом набирает все большую популярность. Например, покупая землю сельскохозяйственного назначения, составляющую большие дорогостоящие территории и паи, фермеры, не обойдутся без такого займа.

Что такое земельная ипотека?

Ипотека на землю — это специальный вид кредитования, где залоговым имуществом выступает сам земельный участок (приобретаемый или тот, что уже находится в собственности). Понятие «земельная ипотека» подразумевает покупку земли под постройкой. Нередко бывает, что покупка земли и дома оформляется разными ипотеками – обычной и земельной, отдельными сделками, с разными сроками выплат.

Как оформить ипотеку на землю?

Далеко не на каждый приобретаемый участок можно оформить ипотеку. Банки неохотно заключают подобные сделки. Это связано с тем, что, как правило, под залог покупатели оставляют саму землю, и не всегда возможно быстро и выгодно ее продать, при неисполнении заемщиком обязательств.

Поэтому ипотеку предоставляют преимущественно крупные банки, такие как:

  • «Россельхозбанк»;
  • «РосЕвроБанк»;
  • «ВТБ 24»;
  • «Сбербанк»;
  • «Запсибкомбанк» и другие.

Какие земли можно приобрести посредством ипотеки?

При помощи подобного займа можно стать владельцем:

  1. участка под ИЖС;
  2. территории под строительство дачи (в различных садовых товариществах);
  3. земли для организации личного хозяйства.

А вот сельхозземлю не всегда получится приобрести таким путем. Обычно для этого используются классические схемы кредитования.

Какие требования банк выставляет к ипотечному заемщику?

  1. Возраст не менее 25 лет (но может варьироваться в зависимости от финансового учреждения);
  2. Наличие постоянного места работы и признание способности осуществлять регулярные платежи (в некоторых банках нет необходимости предоставлять справку о доходах);
  3. Наличие суммы для первого взноса не менее 25 %;
  4. Плюсом будет хорошая кредитная история.

Какие требования банк выставляет к участку?

Любое финансовое учреждение будет тщательно проверять участок под займ, оценивать его ликвидность, интерес для других покупателей, в случае Вашего отказа от выплат. Ликвидность при продаже земельных участков значительно ниже, чем квартир, и поэтому требования к ним более высокие:

  1. Желательно расположение земли максимально близко к населенным пунктам с развитой инфраструктурой;
  2. Участок должен иметь разрешение под индивидуальную застройку (ИЖС);
  3. Расстояние до ближайшего отделения банка-кредитора в пределах 50-70 км, иначе в ипотеке могут отказать, руководствуясь невозможностью выезда на осмотр из-за длины маршрута;
  4. Площадь участка должна соответствовать банковским критериям, и если она будет меньше – займ не дадут;
  5. Все документы должны быть в порядке, у участка быть собственник, четко обозначенные границы и отсутствие обременения в виде неуплаты налогов и другое;
  6. Удаленность от мест захоронений, отходов, вредных выбросов;
  7. Оценивается плодородность почв и возможность ведения на них сельскохозяйственных работ;
  8. Наличие близкой транспортной развязки;
  9. Плюсом будут наличие коммуникаций, озера, леса и другие блага.

Документы, необходимые для предоставления земельной ипотеки

  • Акт, в котором указана принадлежность участка к определенной категории и подтверждающий, что землю можно выкупать;
  • Паспорта и индификационные коды всех участников сделки;
  • Кадастровые документы (план, съемка, межевание и подписи владельцев соседних участков);
  • Правоустанавливающие документы (например, предварительный договор купли-продажи, где будет указано, что земля переходит в собственность заемщика, только после окончания всех платежей);
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца на этот участок и согласие на продажу супругов, если таковые имеются;
  • В случае, если затрагиваются права несовершеннолетних, потребуют наличие разрешений от органов опеки и попечительства (двух сторон: покупателя и продавца);
  • Отсутствие каких-либо задолженностей и обременений.

После предоставления всех бумаг, их направляют в аналитический отдел банка и на их основании принимается решение. В течении этого времени могут подаваться дополнительные запросы действующим собственникам, нотариусам, заемщикам, выдвигаться дополнительные требования.

Рассмотрение обычно длится до 5 дней. При положительном решении в оговоренный день заемщик передает банку первый взнос и начинает оформление права собственности на вновь приобретенный участок.

Куда обратиться за предоставлением ипотеки и на каких условиях?

Как описывалось выше, не каждый банк даст нужный займ. Вот несколько примеров банков, с указанными процентными ставками:

  • Сбербанк — от 12,75%;
  • Альфабанк — от 14,5%;
  • Тинькофф — от 10,2%;
  • Россельхозбанк — от 12,9%;
  • Банк Санкт-Петербург — от 14,75%.

Срок кредитования — до 30 лет. Условия, как и перечень документов, которые необходимы для получения займа, у всех финансовых учреждений одинаковые:

  1. После оформления права собственности на участок, он переходит к банку в качестве гарантии последующей выплаты. Если сумма не будет погашена, банк сможет продать участок на торгах, для возмещения своих расходов;
  2. Срок кредитования не менее одного года;
  3. Площадь земли должна находится в пределах от 6 до 50 соток. Больший размер уже считается промышленным, и ипотека на такие территории не распространяется. В этом случае придется воспользоваться обычным кредитом;
  4. Кроме этого, каждый банк, по-своему усмотрению, может называть дополнительные условия, в зависимости от Вашей конкретной ситуации.

К каким тратам нужно быть готовым будущему заемщику?

Оформление ипотеки – довольно затратная процедура. Кроме обязательных документов на земельный участок, придется оплатить услуги оценщиков, выезд специалистов на место для осмотра территории, комиссию выдачи денег.

Во всех банках предусмотрен первый платеж от 15% до 30% от стоимости и обязательно страхование: где-то только земельного участка, а в некоторых финансовых учреждениях еще и заемщика. Единственный банк, который предоставляет ипотеку с нулевым взносом – Россельхозбанк.

Далее составляется стандартный договор купли-продажи, состоящий из преамбулы, предмета договора, цены и расчетов, прав и обязательств, а также реквизитов сторон. Проводится обязательное страхование объекта. А кроме этого, отдельно составляется договор с банком, согласно которому владение переходит к банку до момента полного погашения ипотеки. Копия договора остается у банка и у заемщика.

Важно! Форма договора земельной ипотеки отличается от формы обычного кредитования. Важно обратить внимание на то, что заемщик имеет полное право застройки на обозначенной территории, поэтому нужно узнать четкие сроки возможности начала строительства и зафиксировать их письменно в присутствии нотариуса.

Кроме этого, ипотечный займ не может быть оформлен на часть земли. Все постройки неотделимы от земли, поэтому банк может распоряжаться ими по-своему усмотрению. Но реализовано это право может быть только с согласия заемщика.

Условия получения ипотеки в Сбербанке

Банк дает заем на срок до 30 лет под постройку или покупку участка, дома или дачи. Минимальный первоначальный взнос – 25%. Максимальная сумма займа оговаривается индивидуально, но должна составлять не более 75% стоимости залога.

Процентная ставка 13% — для обладателей зарплатных карт и выше, в зависимости от различных условий. Страхование и предоставление справок о доходах считаются обязательным. Возможно участие созаемщиков, тогда доходы суммируются. Возраст заемщика должен составлять не менее 21 года и не более 75 лет на момент окончания ипотеки.

Условия получения ипотеки в Россельхозбанке

Здесь действует несколько программ кредитования. Целевая ипотека – наиболее выгодный вариант, но размер кредита ограничен 20 миллионами рублей. Минимальная сумма – 100 ты. руб.

Займ выдается без подтверждения доходов до 30 лет. Процентная ставка зависит от первоначального взноса и суммы займа – от 13,5% до 16%. Если заемщик отказывается от договора страхования сумма увеличивается на 3,5% годовых. Комиссия за выдачу в этом банке не взымается, а при оплате зарплатной картой предоставляется скидка, в 0,5% от базовой ставки.

Условия получения ипотеки в ВТБ 24

На сегодняшний день этот банк прекратил выдачу ипотек под залог земли. В индивидуальном порядке может быть предоставлен займ по программе «Покупка нового жилья». Сумма кредита может быть от 1,5 до 90 млн. руб.

Ставка различная для постоянных и новых клиентов. Для первых она составляет 13,5%, для вторых — 14%. Срок выдачи денег – до 30 лет. Первоначальный взнос варьируется в зависимости от месторасположения участка земли и составляет от 20% до 30% стоимости. При отказе от страхования банк увеличивает ставку на 1%.

Условия получения ипотеки в Банке Санкт-Петербург

Это учреждение кредитует на срок до 15 лет, максимальная сумма займа составляет 10 млн. руб, а минимальный первый взнос – 30%. Ставка годовых варьируется от 16% до 17,5%, в зависимости от валюты кредитования. Тут обязательно наличие полисов страхования: личного, имущественного и титульного. В случае отказа процентная ставка может вырасти на 2,5%.

Выводы

Наиболее выгодными банками для получения ипотеки – являются Сбербанк и Россельхозбанк. Они предоставляют четкие прозрачные требования, максимальный срок кредитования и минимальные ставки.

Только в Россельхозбанке есть возможность приобретения по данной программе сельскохозяйственной земли и не нужна справка о доходах, что упрощает процесс покупки для фермеров и предпринимателей.

Любой банк охотнее пойдет по сделку, если в залог Вы сможете оставить и часть другого имущества – например квартиру.

Оформление любой ипотеки — достаточно трудоемкий процесс, и земельная — тоже не исключение. Однако при подкованности знаниями, соблюдении правил, требований банка и советов специалистов все пройдет быстро и гладко.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

!

Источник: https://Nedvio.com/zemelnaya-ipoteka-osobennosti/

Особенности ипотеки земельных участков: нюансы и условия банков

Особенности ипотеки земельного участка

› Программы › Дом и земля

Приветствуем! Итак, сегодня у нас – земельная ипотека. Вы узнаете особенности ипотеки земельных участков: выгоды и альтернативы. Среди городских жителей набирает обороты тенденция выкупать пригородные участки и строить там дома на свой вкус. Разбираемся: выгодно ли брать земельный участок в ипотеку, даже если очень хочется.

Особенности

Земельная ипотека в России бывает двух видов:

  • Ипотека на покупку земельного участка;
  • И на приобретение земли с целью постройки на нем коттеджа, дома, дачи и так далее.

От целей оформления ипотеки на земельные участки зависят требования банка к собственно приобретаемой земле.

На сегодняшний день немногие банки предлагают такую услугу, как ипотека на землю. Учитывая высокую стоимость земли, пригодной для жилья, любому банку становятся интересны только ликвидные варианты.

Иными словами, банк скорее одобрит ипотеку на землю в строящемся коттеджном поселке, чем в диком поле на берегу неизвестной речки, например.

Поэтому банку будет интересно даже то, какой конкретно дом вы собираетесь строить – садовый, дачный, жилой…

Прежде чем окончательно определиться с выбором участка, нужно сначала понять для чего он вам нужен. От этого будет зависеть итоговый выбор ипотечной программы. Так, если вы планируете купить дачу, то стоит рассмотреть ипотеку на дачу, если коттедж, то почитайте наш пост про ипотеку на коттедж, ну а если это таунхаус в ипотеку, то тогда будут совсем другие условия.

Особенности ипотеки земельных участков: ряд важных нюансов: 

Основное отличие ипотеки на землю от обычной – перевернутый порядок действий.

Если вы задумали купить квартиру, то, прежде чем идти в банк, вы присмотрите несколько подходящих для вас вариантов жилплощади, и только потом отправитесь подавать заявку.

Но если вы планируете покупку в кредит земельного участка, разумнее будет сначала выбрать банк, ознакомиться с его требованиями и только потом подбирать землю под эти условия. Такой способ поиска земли поможет вам сократить сроки покупки.

Второе важное отличие от ипотеки на квартиру или готовый дом – возможность строить на купленном участке что угодно без разрешения банка, в том случае, если это не прописано в кредитном договоре.

Выделяют также ряд других особенностей ипотеки под залог земельных участков:

  • При ипотеке земельного участка право залога сохраняется за банком. То есть, не только заемщик может строить, что ему вздумается, на залоговом земельном участке: банк также сохраняет за собой такое право. Более того, для того чтобы построить на земельном участке здание, банку даже не потребуется разрешение собственника – в некоторых случаях.
  • Заемщик, после подписания кредитного договора, будет иметь права на все возведенные на его участке строения.
  • Если в стандартной ипотеке залогом может стать доля в квартире, то доля земельного участка залогом для такого кредита не является. Если земля находится в долевой собственности, его можно заложить только в том случае, если у заемщика будут согласия всех остальных владельцев такого участка. То же правило действует и при оформлении такого вида кредитования, как ипотека права аренды земельного участка.
  • Процентные ставки, как правило, значительно выше, чем в классической ипотеке. Это легко объясняется: квартира в качестве залога признается банком гораздо ликвиднее, чем земля.
  • Арендованный земельный надел в ипотеку оформить можно, если срок его аренды превышает срок кредитования.

Ипотека земельного участка на сегодняшний день достаточно популярна: активно покупаются участки в садовых и дачных кооперативах, коттеджных и прочих загородных поселках. Увеличивается количество предложений по такой ипотеке от российских банков.

Ипотека на покупку земли имеет ряд значительных преимуществ:

  • Во-первых, все-таки процентная ставка ипотеки на землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите.
  • Во-вторых, сохраняется большой срок погашения займа – некоторые банки предлагают такой заем сроком до 30 лет.
  • В-третьих, вы можете строить без оглядки на требования банка к постройке.

Требования

Банк признает земельный участок прибыльным и выдаст на него ипотеку в том случае, если будут удовлетворены его требования. У разных банков они могут отличаться друг от друга, но мы приведем список стандартных характеристик земли по ипотеке.

Требования к земельному участку, приобретаемому в ипотеку:

  1. Расположение земельного участка: как далеко он находится от ближайших населенных пунктов, поселков, крупных городов и т.д.
  2. Наличие транспортных развязок и коммуникаций рядом
  3. Хорошо развитая инфраструктура.
  4. Земля принадлежит к территории населенного пункта с разрешением использовать его для строительства? Хорошо, если выбранный вами вариант находится в черте города: российские банки очень не любят сельскохозяйственные земли.
  5. Не должен находиться вблизи от экологически опасных предприятий.
  6. Банк не выдаст ипотеку на земельный участок, который находится в природоохранной или резервной зоне.
  7. Желательно, чтобы выбранная вами земля находилась недалеко от отделения банка, выдавшего вам ипотеку. Многие банки даже указывают предельное расстояние, на котором может располагаться участок – обычно оно не превышает 70-ти км от населенного пункта, где располагается отделение банка.
  8. Банки очень любят земельные участки, к которым реально подъехать на машине, так что наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей будет только плюсом.
  9. Площадь земли должна быть не меньше той, которую установил в требованиях банк.
  10. У земельного участка должны быть четко зафиксированные границы.
  11. Земля должна уже стоять на кадастровом учете.
  12. На выбранном вами земельном участке не должно быть никаких обязательств: ареста, аренды или уже оформленного на него залога.
  13. Продавец должен являться собственником земельного участка.

Самыми востребованными земельными участками сейчас считаются участки в коттеджных поселках, поэтому банки всегда отдают предпочтение именно им.

Однозначный запрет, установленный законодательством России, стоит только на приобретение с помощью ипотеки двух видов земель:

  • Земель, принадлежащих муниципальным или государственным органам;
  • И земель слишком маленькой площади.

Если вам понравился определенный участок, но вы не знаете все ли с ним в порядке, с юридической точки зрения, или вам нужно поменять категорию земельного участка или целевое назначение, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему онлайн-юристу в специальной форме внизу. Он оперативно поможет.

Кому с большей вероятностью одобрят

Вы можете заключить кредитный договор на ипотеку с банком, только если вы:

  • Гражданин РФ;
  • Совершеннолетний, но не в пенсионном возрасте;
  • Имеете прописку в том населенном пункте, где собираетесь подавать заявку на ипотеку;
  • Имеете стабильную занятость и можете это подтвердить;
  • Имеете достаточный для погашения кредита постоянный доход;
  • И если вы имеете хорошую кредитную историю.

Как оформить

Ипотека на земельный участок может быть оформлена в несколько простых шагов:

  1. Выбор отделения банка, где вы собираетесь брать ипотеку, и ознакомление с требованиями банка к земельному участку.
  2. Выбор земельного участка (а лучше – нескольких), удовлетворяющего все требования банка.
  3. Подача заявки и одобрение банком земельного участка и в целом заявки на ипотеку.
  4. Подготовка и сбор документов на земельный участок, проверка их банком.
  5. Если никаких нареканий документы у банка не вызвали – получение кредитных средств и приобретение земельного участка.

Основные документы, которые понадобятся вам для получения ипотеки на землю:

  • Свидетельство о собственности на земельный участок;
  • План земли (в нем должны быть: кадастровый номер, сведения о расположении участка, цена, площадь, вид использования, категория);
  • Разрешение органов попечительства и опеки – только в том случае, если земельный участок состоит в долевой или полной собственности у несовершеннолетнего;
  • Согласия всех совладельцев земельного участка (например, обоих супругов);
  • Отчет эксперта о земельном участке;
  • Справка, подтверждающая отсутствие на земельном участке каких-либо строений.

Сбербанк

  • Сумма – от 300 000 рублей;
  • Первоначальный взнос – от 25%;
  • Срок погашения – до 30 лет;
  • Процентная ставка – от 12 до 14%;
  • Условия залога: залог приобретаемого имущества,

Сбербанк выдает самую большую сумму за счет учета дополнительных доходов без подтверждения документами. Кредитует пенсионеров и может выдавать заем до наступления заемщику 75 лет. Достаточно лоялен к заемщикам.

Россельхоз Банк

  • Сумма – от 100 000 до 20 000 000 рублей;
  • Первоначальный взнос – от 15%;
  • Срок погашения – от 1 месяца до 30 лет
  • Процентная ставка – от 12,9% до 17,5%;
  • Условия залога: приобретаемого имущества.

Надежный государственный банк. Действует программа «Молодая семья», которая позволяет снизить ставку и ПВ до 10%. Разрешено использовать материнский капитал как первый взнос.

Только два этих государственных банка дают классическую ипотеку на покупку земельного участка, при котором он идет в залог. Остальные предложения банков подразумевают ипотеку под залог имущества.

Альтернативные варианты

При кажущихся многочисленных плюсах (возможность быстрого приобретения земли, большой срок погашения кредита, большие суммы, обеспечиваемые банком), земельная ипотека – не самый выгодный вариант приобретения земли.

Дело здесь в том, что участок земли – это нестандартный залоговый объект, вполне вероятно, что еще и неликвидный. Любому финансовому учреждению просто невыгодно выдавать заемщику круглую сумму, учитывая, что банк может не окупить для себя это вложение.

Поэтому достаточно распространенным исходом любых попыток обратиться в банк с просьбой выдать ипотечный кредит на неликвидный участок земли, будет слишком маленькая сумма ипотеки.

Чтобы обезопасить себя, банки используют повышенный коэффициент для определения суммы займа: вам может не хватить и половины средств на покупку земли, которые придется добывать без помощи банка. Здесь у вас будут только три способа выйти из ситуации:

  1. Предложить банку дополнительный залог, например, квартиру.
  2. Оформить потребительский кредит.
  3. Взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

Для любого банка самым выгодным будет вариант под номером один – они охотно примут в залог еще и квартиру. Но это будет иметь смысл только в том случае, если кредитные средства покрывают не только покупку земли, но и строительство на нем дома.

Потребительский кредит станет настоящим спасением в ситуации, когда выбранный вами надел не подходит под требования банка, стоимость такой земли сравнительно небольшая, и вы спокойно можете выплатить долг по кредиту в срок до 5-ти лет. Тогда вы не только не переплатите, но и избавите себя от нужды возиться с документами на залог.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости может помочь в том случае, если земельный надел банк не одобрил, а средств потребительского кредита для покупки земли и строительства на нем дома недостаточно.

Конечно, процентная ставка по такой ипотеке будет выше, чем при ипотеке под залог приобретаемого имущества, но даже в целом переплата и размер ставки будет ниже или равен тому, что предлагается банком в том случае, если земля не подходит или не совсем подходит под установленные требования.

Источник: https://ipotekaved.ru/dom/osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov.html

Ипотека на земельный участок: особенности оформления, ограничения

Особенности ипотеки земельного участка

Последние изменения: Январь 2020

Ипотека на земельный участок – сравнительно «юная» процедура, содержащая ограничения вследствие специфики залога, просчитать ликвидность которого через определённый временной интервал затруднительно.

Наличие загородного дома с приусадебной территорией – мечта жителей мегаполисов, планируемая возможность отдохнуть от суеты, насладиться природой и подышать насыщенным кислородом воздухом. Строительство дома по индивидуально подобранному дизайну с учётом собственных вкусов и предпочтений – оптимальный вариант, предусматривающий первый шаг – приобретение земли.

Учитывая специфику объекта залога – землю с невозможностью просчёта её реальной стоимости через короткий промежуток времени кредитные организации перестраховываются в части ограничения сроков, максимально вводимых первоначальных взносов и категории участка.

Статья 63 закона № 102-ФЗ в редакции от 02.08.2019г.

содержит прямой запрет на ипотеку земельных участков:

  • находящихся в государственной и муниципальной собственности за исключением относящихся к комплексному освоению для целей жилищного строительства и передающихся в обеспечение возврата кредита, предоставленного банковским учреждением;
  • имеющих площадь меньше установленного нормативными документами региональных властей размера.

Иных законодательных ограничений нормативные акты не содержат, поэтому решение об ипотеке на покупку земельного участка принимает финансовая организация. Учитывая специфичность залогового имущества, несформированность земельного рынка в регионах страны, влекущие проблемы с определением реальной ценности в недалёком будущем, банки считают землю активами низкой ликвидности.

На положительный исход предоставления ипотечного кредита на земельный участок влияет:

  1. Вхождение территории в состав земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Отследить перемену статуса прочих земель проблематично и требует трудозатрат кредитных учреждений, в связи с чем ипотека на земельные участки для ИЖС – любимый вид земельной ипотеки, предоставляемой финансовыми организациями.
  2. Месторасположение земли. Для ряда банков оптимальным считается стокилометровая зона от населённого пункта, некоторые сужают радиус до 30-ти км.
  3. Наличие подъездных путей, дающих возможность добраться в любое время года независимо от погодных условий.
  4. Запрет на отнесение территории к резервной, лесоохраной или парковой зоне, что послужит отказом в кредите на приобретение земельного участка.
  5. Присутствие инженерных коммуникаций: водоотведения, водоснабжения, электричества и газообеспечения.
  6. Площадь участка должна находиться в интервале от 6-ти до 50-ти соток.

Ипотека на земельный участок и строительство дома не считается стандартной процедурой, поскольку мало проверена на практике и несёт коммерческие риски ввиду возможного загрязнения региона, открытия вредных производств вблизи, снижая первоначальную стоимость.

Процедура кредитования на земельный участок

В отличие от оформления банковского кредита на жильё, процедура получения ипотеки на участок и строительство дома начинается не с привычного выбора объекта, а именно с выбора кредитного учреждения.

Обратный порядок обусловлен сотрудничеством банков с компаниями-партнёрами, а предоставление кредита исключительно на землю, соответствующую установленным критериям. На начальном этапе необходимо выбрать финансовую организацию, а на следующем – подбирать участок в соответствии с предлагаемым банком условиями. В противном случае можно потратить время и силы впустую.

Рассмотрение возможности выдачи ипотечного кредита на земельный участок осуществляется на протяжении 3-5 банковских дней с момента предоставления пакета документов:

  • общегражданского паспорта, содержащего отметку о постоянной регистрации на территории России;
  • подтверждающих производственную деятельность: заверенную администрацией работодателя копию трудовой книжки, трудовое соглашение, договор гражданско-правового характера на выполнение работ или оказание услуг;
  • подтверждающих получение стабильного дохода и платежеспособность: справки о заработной плате, составленные нанимателем, банковские выписки с суммами доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности и вознаграждений по договорам ГПХ;
  • оригинала и заверенной нотариальной копии регистрации объекта в госреестре;
  • справки из ЕГРЮЛ;
  • кадастровой выписки на земельный участок.

За счёт потенциального заёмщика проводится обязательная оценочная экспертиза участка. При отказе в кредите на покупку земли финансовые затраты не подлежат дальнейшей компенсации банком.

При принятии положительного решения в назначенный день производится подписание трёх договоров: ипотеки на приобретение земельного участка, купли-продажи надела с бывшим собственником и страхования, к программе которого банк может подключить в коллективном порядке.

Приобретаемая земля не должна находиться под арестом, быть предметом залога или сдаваться в аренду.

Банк осуществит выдачу средств в случае абсолютной уверенности выгодной реализации при невозможности погашать ипотеку на землю.

Заёмщику важно просчитать целесообразность переплаты, поскольку для финансовой организации ипотека земельного участка рискованней ипотеки квартиры ввиду более низкой ликвидности.

  Земельную ипотеку предоставляют немногие банки, учитывая «молодость» данного вида кредитования. Условия предоставления кредита зависят от срока, первоначального взноса, а общая переплата в среднем составляет одну пятую часть стоимости. Чем выше взнос в денежном эквиваленте и короче интервал выдачи, тем ниже процентная ставка, устанавливаемая банковской организацией. Условия ипотеки для покупки земельного участка в ведущих кредитных учреждениях представлены в таблице:

КритерииКредит на земельный участок
ВТБ 24РоссельхозбанкСбербанк
Минимальный размер первоначального взноса20 %15 %При взносе 50 %  процентная ставка устанавливается в размере минимума
Сумма кредитных денежных средств300 тыс. – 50 млн. рублей100 тыс. – 20 млн. рублейОт 300 тыс. рублей
Период кредитования3-50 летНе более 360 месяцевДо 30 лет, наиболее выгодные условия при 10 годах
Процентная ставка10 %13,5 %Средняя – 12 %
Возраст на момент начала и завершения действия договораРассматривается в зависимости от наличия созаёмщиков индивидуально21 – 65 лет21 – 75 лет
Дополнительные условияВозведение строения на земле в течение определённого договором времениНаличие специальных ипотечных программ для молодых семей с использованием средств материнского капиталаНаличие льготных условий кредитования, зависящих от категории граждан и региона проживания

В качестве залога при оформлении ипотеки на землю, помимо получаемого в собственность и закладываемого объекта банки могут потребовать иное движимое или недвижимое имущество, принадлежащее заёмщику.

Договорные нюансы

В договоре необходимо зафиксировать все существенные условия, касающиеся не только земли, но и возведения жилищных построек на территории. Соглашение предусматривает нотариальное заверение.

Перспективный заёмщик на получение кредита на приобретение земельного участка должен представить более веские доказательства платежеспособности, стабильности материального положения, чем при покупке квартиры на аналогичных условиях. Данная необходимость обусловлена объективной невозможностью оценки реальной стоимости земли через определённый промежуток времени, требующей перестраховки залогодержателя.

Специфика продукта кредитования требует дополнительного привлечения созаёмщиков и обеспечения кредита другими видами собственности, поскольку:

  • земельные ресурсы недостаточно изучены на отечественном рынке;
  • программа кредитования практикуется несколько лет;
  • содержится высокий риск обесценивания первоначально ликвидного актива.

Например, в живописном уголке возможно строительство вредного производства или возникновение экологической катастрофы, резко изменяющей статус земли с позитивного на противоположный. Выгодная на текущий момент сделка по истечении короткого периода времени может утратить ценность, приводя существовавшую возможность получить выгоду финансовой организации в желание справиться с убытками.

В связи с ужесточением требований по выдаче кредита под покупку земельного участка, заёмщику целесообразно изучить предложения немногочисленных банковских организаций, просчитать уровень рентабельности вложения денежных средств и собственные финансовые риски максимально предусмотреть в договоре.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/ipoteka/ipoteka-na-zemelnyiy-uchastok/

Ипотека земельного участка: особенности правового регулирования

Особенности ипотеки земельного участка

Назин, Д. А. Ипотека земельного участка: особенности правового регулирования / Д. А. Назин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 13 (251). — С. 202-204. — URL: https://moluch.ru/archive/251/57709/ (дата обращения: 24.10.2020).



Земельный участок, как и другое имущество, является предметом залога в качестве обеспечения обязательства собственника земли.

Наиболее распространенными на практике бывают случаи залога земельного участка для получения денежного кредита. Следует сказать, что порядок ипотеки (залога) земельного участка регулируется § 3 гл.

23 ГК РФ, а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Как правило, в обиходе такие понятия, как «ипотека» и «ипотечный кредит» используются как равнозначные. Тем не менее, это совершенно разные понятия. Существуют три основных вида жилищных кредитов.

В зависимости от сроков, объекта и целей они бывают следующими: 1) земельный кредит — кредит, который предоставляется физическим и юрлицам на приобретение и обустройство земельного участка под строительство жилья; 2) строительный кредит — краткосрочный кредит, предоставляемый на строительство или реконструкцию жилья, который предоставляется юридическим и физлицам для финансирования строительства; 3) кредит на приобретение жилья — долгосрочный кредит, который предоставляется на приобретение жилья [2].

По договору об ипотеке залогодержатель является кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой.

Залогодержатель имеет право получить удовлетворение денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости (земельного участка) за счет другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями на основании федерального закона (ст. 1 Закона об ипотеке).

В качестве залогодателя может выступать как непосредственно должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, либо третье лицо, т. е. лицо, которое к обязательству отношения не имеет, причем имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Согласно ст. ст. 5, 6 Закона об ипотеке, предметом такой сделки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности.

Однако сюда не относится ряд земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке.

В первую очередь речь идет о земельных участках в государственной или муниципальной собственности, а также участках, размеры которых меньше минимальных предельных.

Следует отметить, что не является препятствием для ипотеки отсутствие госрегистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

При этом важным моментом является то, что ипотека на здание и сооружение переходит одновременно с ипотекой на земельный участок.

Иными словами, ипотека здания или сооружения возможна именно с ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (ст. 340 ГК РФ).

Рядом особенностей обладает ипотека земельных участков, которые предназначены для жилищного строительства и освоения с целью строительства жилья. В этой связи предметом залога согласно договору об ипотеке могут служить земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, а также участки, государственная собственность на которые не является разграниченной.

Указанные участки должны быть переданы в качестве обеспечения возврата кредита, который предоставляет кредитная организация для обустройства земельных участков за счет строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Что касается решения об ипотеке земельных участков, которые находятся в собственности органов местного самоуправления, то их принимает муниципальные органы, органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Либо такие решения могут принимать органы местного самоуправления, которые наделены полномочиями распоряжаться данными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

В силу ст. 334 ГК РФ ипотека на земельный участок может возникнуть либо на основании договора, либо в силу закона, при этом в каждом случае наличествует ряд особенностей.

Особенностью ипотеки на основании закона является то, что ее возникновение возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит в силу ст. 488 ГК РФ, если право собственности переходит с момента заключения сделки.

При этом следует отметить, что как правило, собственность переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа в случае купли-продажи в рассрочку или в кредит. Что касается ипотеки, то она возникает при переходе права собственности к покупателю с момента госрегистрации.

При этом правом залога на земельный участок обладает продавец до получения последнего платежа.

В случае возникновения ипотеки в силу закона, стороны могут предусмотреть, но уже в отдельном соглашении условия о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

В данном случае будут применяться правила о форме и госрегистрации согласно федеральному закону для договора об ипотеке.

Идентификация предмета ипотеки производится благодаря указанию его наименования в договоре об ипотеке с непосредственным описанием.

Следует отметить, что обязательной является письменная форма заключения договора об ипотеке с нотариальным удостоверением и дальнейшей регистрацией.

Глава II Закона об ипотеке регламентирует возникновение ипотеки в силу договора. При этом к существенным условиям будут отнесены предмет ипотеки, оценка имущества, суть исполнения обязательства, размер и срок обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Особенностью данного вида ипотеки на земельный участок является возможность сторон самостоятельно прописать в договоре условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или, к примеру, способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки в силу решения суда.

Отчуждение предмета залога по решению суда является особенностью обращения взыскания на недвижимость (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Что касается правил предъявления иска об обращении взыскания на имущество по договору об ипотеке, предъявлять его необходимо по подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

В ст. 50 Закона об ипотеке, а также в п. 1 ст. 348 ГК РФ указаны основания для обращения взыскания на заложенное имущество. К подобным основаниям относятся неисполнение в полном объеме или ненадлежащее исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой. В частности, это может быть неуплата или просроченная уплата суммы долга полностью или в части, если договор не предусматривает иное.

Следует также отметить, что по договору об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества по договору об ипотеке возможно без обращения в суд.

Однако такое возможно в случае, если стороны предусмотрели подобное условие в самом договоре об ипотеке, либо в договоре, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона.

Еще одним основанием является удостоверение прав залогодержателя закладной (ст. 55 Закона об ипотеке).

Важным моментом является тот факт, что владелец закладной является законным, в том случае, если его права на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, которая произведена прежним владельцем.

Если же не доказано, что закладная выбыла из владения кого-то из лиц, которые сделали передаточные надписи, в силу хищения или по иным причинам помимо воли этого лица, о чем владелец закладной должен был знать, то законным владельцем такой закладной он не считается.

Кроме того, ипотека как в силу договора, так и в силу закона подлежит государственной регистрации [4].

Подводя итог, необходимо отметить, что ипотека служит одним из важнейших институтов экономического развития рыночных отношений в Российской Федерации. Земельные ресурсы РФ, без сомнения, являются самыми богатыми в мире.

При этом, как отмечает Ефимкова П. Ф. в своей статье, умелое вовлечение их в кредитную сферу может позволить привлечь достаточный уровень инвестирования, а также расширить возможности повышения благосостояния всего населения и в то же время гарантировать законные интересы кредиторов [1].

По мнению Климова А. Ю.

: «Для правового регулирования ипотеки важное значение имеет ее социально-экономическая функция — обеспечение возможности широким слоям населения приобретать дорогостоящие объекты недвижимости, необходимые для проживания, ведения сельскохозяйственной и иной деятельности и т. д. Колоссальный земельный фонд Российской Федерации мог бы обеспечить вовлечение значительной части российских граждан в ипотечный оборот» [3].

Литература:

  1. Ефимкова, П. В. Ипотека земельных участков как инструмент развития предпринимательской деятельности. Инновации. № 11 (98). 2006. С. 104.
  2. Казаченок, О. П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу договора и в силу закона. Вести Волгоградского государственного университета. Сер. 5, Юриспруд. № 1 (30). 2016. С. 11
  3. Климов, А. Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: автореф. дисс. … канд. юрид. наук.:12.00.03/ М., 2000. 4.
  4. Хуснетдинова, Л. М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. — 2010. — № 12. — С. 75–98.

Основные термины(генерируются автоматически): земельный участок, ипотека, ГК РФ, обращение взыскания, договор, заложенное имущество, участок, государственная собственность, предмет ипотеки, Российская Федерация.

Источник: https://moluch.ru/archive/251/57709/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.