Особенности аренды предприятия недвижимости земельных участков

Особенности аренды отдельных видов недвижимости

Особенности аренды предприятия недвижимости земельных участков

МИНИСТЕРСТНО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

СОЧИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Экономический факультет

Кафедра экономики управления

Регистрационный  № 
Дата регистрации
Методист

Курсовая работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Особенности аренды отдельных видов недвижимости

работа студента: Заболотнюк Е.В.

группа: 07-ЗЭУ

специальность: 080502

зач. книжка № 477

вариант: № 5

Проверил:

                                            Доц. Косов С.А

Сочи, 2012

Введение………………………………………………………………….………..3

Глава 1. Общие положения об аренде…………………………………………..5

1.1 Договор аренды………………………………………………….….…………5

1.2  договора аренды………………………………………….…….9

1.3 Прекращение договора аренды………………………………………..……12

Глава 2. Особенности аренды отдельных видов недвижимости…………16

2.1 Аренда земельных участков, зданий и сооружений………………………16

2.2 Договор аренды предприятий………………………………………………23

2.3 Договор аренды транспортных средств……………………………………27

Заключение………………………………………………………………………..31

Библиография…………………………………………………………………….33

Введение

В настоящее время тема аренды различных видов недвижимости достаточно актуальна, т.к. сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни.

Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен.

Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для развития рыночных отношений в сфере недвижимости.

Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота.

Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, нежилые помещения, предприятия, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведения бизнеса.

Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния.

Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.

Немаловажным моментом является также и тот факт, что недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передаваемое в аренду участникам предпринимательской деятельности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы, являющиеся одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, что в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности существующие в ряде регионов Российской Федерации.

Целью данной работы является анализ аренды отдельных видов недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

– изучить рекомендуемую литературу по данной теме;

– рассмотреть общие положения договора аренды;

– проанализировать сущность аренды земельных участков, зданий и сооружений;

– раскрыть сущность договора аренды предприятий;

– охарактеризовать сущность договора аренды транспортных средств.

Глава 1. Общие положения об аренде

Фактическая сущность аренды заключается в том, что она представляет собой покупку будущих выгод от пользования имуществом.1

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 Гражданского кодекса РФ).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 №213-ФЗ).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Договор аренды представляет собой соглашение имущественного найма, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату пользования или временное пользование.

Договор аренды является распространенным видом гражданско-правовых отношений практически во всех сферах жизни. Основные положения договора аренды регулируются нормами Гражданского кодекса РФ (далее ГК) и иными специальными нормами.

Имущество по данному договору переходят во владение, пользование, но без перехода права собственности.2

Договор аренды относят к категории вещных, реальных договоров.

В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владения арендованным имуществом – вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе и против собственника) и право следования; он, кроме того, становится собственником плодов и иных объективированных результатов правомерного использования арендованного имущества. Обязательственное право дает одному лицу право требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным. Вещное право абсолютно и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав, может приобретаться по рождению. Что касается обязательного права, то для его возникновения необходима воля субъектов, которая и отражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному согласию контрагентов. При столкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступает первому. Так, собственник практически всегда может потребовать обратно вещь, отданную другому лицу, в качестве возмещения ущерба, вызванного несвоевременным расторжением договора.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом, т.е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т. ч. Приобретение плодов и доходов.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор должен быть заключен в письменной форме (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации на условиях, определенных нормами о договоре аренды зданий и сооружений и о договоре аренды предприятия.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Если по истечении установленного сторонами срока аренда продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается обновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды Стороны могут установить в договоре срок меньший или равный предельному. Если сторонами установлен срок, превышающий предельный, договор считается заключенным на срок, равный предельному. Договор с неопределенным сроком прекращается при истечении предельного срока.

Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. (ст. 609 ГК).3

Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная плата установлена в неденежной форме, договор является смешанным.

В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).

Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

    1.  договора аренды

Законодательство многих стран, в том числе и современной России (ст. 619 Гражданского кодекса РФ), устанавливает такое положение, при котором у арендодателя нет никаких возможностей расторгнуть договор аренды по своему рассмотрению договор аренды в том случае, если его контрагентом выступает добросовестный, то есть соблюдающий все условия договора, арендатор.

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Смена собственника арендованного имущества является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное «право следования»). Арендатором может быть любое дееспособное лицо.

Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.

Обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора назначению имущества, которое передается со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.

При непредоставлении имущества и (или) его принадлежностей и документов арендатор вправе истребовать имущество или документы, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных задержкой предоставления.

Судебная практика установила, что арендодатель, который не исполнил обязательство по сданному в аренду имущества в установленный договором, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы – только после фактической передачи последнему имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.

Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы и возвращение по окончании договора арендованного имущества в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате или несвоевременном возврате имущества, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за время просрочки и возмещения убытков.

Источник: https://www.stud24.ru/economics/osobennosti-arendy-otdelnyh-vidov-nedvizhimosti/384732-1260198-page1.html

Договоры аренды недвижимого имущества: особенности аренды зданий и сооружений, предприятий, земельных участков

Особенности аренды предприятия недвижимости земельных участков
⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 16Следующая ⇒

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату п. 1 ст. 650 ГК РФ.

По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре, однако их отсутствие не влечет недействительность договора.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор заключается на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его краткосрочный или долгосрочный.

Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче ст. 655 ГК РФ. Отказ стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответственные последствия.

Возврат арендованного имущества осуществляется также путем составления передаточного акта, подписанного сторонами. Расходы по передаче, по составлению акта несет передающая сторона, если иное не установлено соглашением.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Существенные условия договора:

1Предмет договора — объект аренды: здания и сооружения. Здание — родовое понятие, обозначающее постройку капитального характера, с фундаментом; видовое понятие — его составляющие. Здания могут быть как жилыми, так и нежилыми.

2 Размер арендной платы. Плата за пользование зданием, сооружением должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено ст. 654 ГК РФ. Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания — 1 кв.м.

В ходе пользования зданием, сооружением арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания без согласия арендодателя.

Особенности арены земельных участков. Ст. 22 ЗК.

Существенные условие — Предмет — Любой земельный участок кроме следующих: земель заповедников и национальных парков, во вторых кроме земельных участков на которых находятся объекты вооруженных сил, органов государственной безопасности, исправительное учреждение, земельные участки, где проведены захоронения.

Форма договора: Письменная форма, если он заключен на год и более. Т.е. Семейный кодекс устанавливает такие особенности.. Если размер арендной платы не указан, то она определяется исходя из среднерыночных цен. Передача в аренду и из аренды осуществляется по передаточному акту. Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду или в перенайм, и т.д.

Без согласия арендодателя, но при условии его уведомления. Обязанным перед арендодателем становится новый пользователь без заключения самостоятельного договора. Кроме случая когда передан в залог. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок кроме тех случаев, когда на земельном участке имеется чужое здание или сооружение.

Право собственности принадлежит собственнику или владельцу.

Договор аренды земельного участка м.б. расторгнут по инициативе арендодателя, если:

а участок используется не по назначению.

б участок используется таким образом. Что ведет к снижению его плодородия.

в арендатор допустил неустранимое земельное правонарушение.

гЕсли земельный участок предоставленный для сх или строительства не используется более 3х лет. Договор аренды не м.б. прекращен в период полевых работ.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату п. 1 ст. 656 ГК РФ.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией ст. 658 ГК РФ.иначе недействителен.

Подлежит государственной регистрации. Срок договора не является существенным условием. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца, в соответствии с общими положениями о договоре аренды.

Существенные условия договора: предмет и цена-размер арендной платы.

1 Предметом договора выступает предприятие любой формы собственности как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.

В состав предприятия могут входить:

1-основные фонды земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.

2-оборотные средства сырье, материалы, продукция

3-исключительные права право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания

4-права требования и долги. Не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения лицензии на занятие определенным видом деятельности.

2Цена устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. В соответствии со ст. 654 ГК РФ, ее отсутствие влечет признание договора незаключенным.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду ст. 657 ГК РФ.

Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту расходы по составлению при сдаче несет арендодатель, при возврате арендатор.

Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс. При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются Трудовым кодексом.

Арендатор вправе: 1без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т.п., но с условием, чтобы не уменьшать стоимость предприятия ст.

660 ГК РФ;2без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения;3возмещать расходы на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде ст. 618-620.

Обязанность текущего и капительного ремонта лежит на арендаторе. Арендодательль обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, даже если он не давал на них разрешений.

16. Договор финансовой аренды лизинга. Понятие, форма, содержание и виды.

Параграф 6 главы 34.

ФЗ О финансовой аренде лизинге от 29 октября 1998 года.

Договор, по которому одна сторона — лизингодатель обязуется приобрести в собственность имущество указанное другой стороной — лизингополучателем и предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и пользование за плату.

Лизингодатель и продавец имущества — договор купли-продажи

Консенсуальный, возмездный и взаимный договор.

Предмет договора лизинга — любые непотребляемые вещи, предназначенные для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Субъектный состав

7 лизингодатель — субъект предпринимательской деятельности, занимающийся сдачей имущества в лизинг

8 лизингополучатель — любое физическое или юридическое лицо, как правило, субъект предпринимательской деятельности

9 продавец — любое физическое или юридическое лицо. Не является стороной в договоре.

Форма договора: обязательная письменная форма. Если предметом лизинга является недвижимое имущество, то договор подлежит государственной регистрации.

Во исполнение договора лизинга заключается обязательный договор договор купле-продажи и сопутствующие договоры кредитный, договор поручительства и т.п.

Существенные условия: предмет договора имущество, подлежащее передаче в лизинг

Виды договора лизинга:

1. Финансовый лизинг. п.1 ст.19 Закона о лизинге. Договор лизинга, в соответствии с которым предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения.

2. Оперативный договор лизинга — договор, в соответствии с которым по истечении срока договора, который меньше срока полной амортизации имущества, лизингополучатель возвращает предмет лизинга лизигнодателю.

3. Возвратный лизинг п.1 ст.4 закона о лизинге — договор, в котором лизингополучатель одновременно является продавцом имущества, передаваемого в лизинг.

4. Револьверный лизинг — договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется в течение срока действия договора заменять предмет лизинга по мере его устаревания на новый, более современный.

5. Компенсационный лизинг — договор, по условиям которого лизингополучатель выплачивает лизинговые платежи в виде части продукции, выработанной с использованием предмета лизинга.

6. Договора сублизинга — договор, по которому лизингополучатель передает имущество во временное владение и пользование третьим лицам. Заключение возможно только с письменного согласия лизингодателя ст.8 Закона о лизинге.

1. Мокрый лизинг — договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется оказывать дополнительные услуги, например по техническому обслуживанию предмета лизинга или по обучению персонала лизингополучателя.

2. Чистый лизинг — договор, в котором у лизингодателя нет обязанности по предоставлению услуг.

Формы договора лизинга ст.7 договора о лизинге:

1. внутренний лизинг лизингодатель и лизингополучатель — резиденты РФ

2. международный лизинг одна из сторон является не резидентом РФ

Обязанности лизингодателя:

1. приобрести имущество, указанное лизингополучателем у определенного им продавца. По условиям договора выбор продавца и приобретаемого имущества может осуществляться лизингодателем. В этом случае он несет солидарную с продавцом ответственность по требованиям, возникающим из договора купли-продажи п.2 ст.670.

2. Лизингодатель обязан передать качественное имущество со всеми принадлежностями и техническими документациями.

3. Обязан уведомить лиингополучателя о всех правах третьих лиц на предмет лизинга ст.18 закона о лизинге.

Права лизингодателя:

Лизингодатель вправе использовать предмет лизинга в качестве залога.

Вправе в бесспорном порядке получить задолженность по лизинговым платежам в случае их неперечисления более двух раз подряд ст.13 Закона о лизинге.

Обязанности лизингополучателя:

1. использовать предмет лизинга о его назначению

2. осуществлять техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивать его сохранность.

3. Обязанность капитального и текущего ремонта

4. обязанность выплачивать лизинговые платежи размер определяется договором, а если не указано — то по среднерыночным ценам

5. по истечении срока договора лизинга обязан вернуть предмет лизинга лизингодателю.

6. Риск случайной порчи или утраты предмета лизинга лежит на лизингополучателе с момента фактической приемки предмета лизинга, если иное не установлено договором.

Права:

лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования, вытекающие из договора купли-продажи.

Договором лизинга указывается на чье имя будет регистрироваться предмет лизинга. Также договором лизинга определяется кто не сет обязанность по страхованию предмета лизинга. В случаях обязательного страхования лизингополучатель обязан заключить такой договор страхования. Требование о расторжении договора купли-продажи лизингополучатель может предъявить только с согласия лизингодателя.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Рекомендуемые страницы:

Источник: https://lektsia.com/2x8e32.html

Понятие и особенности договора аренды предприятий

Особенности аренды предприятия недвижимости земельных участков

Понятие и особенности договора аренды предприятий важно четко знать любому практикующему юристу, который сталкивается с необходимостью заключения рассматриваемого вида сделки. Каковы особенности оформления такого договора, как правильно оговорить его существенные условия, а также как подготовить договоры аренды основных средств и базы для производства, расскажем в нашей статье.

Изображение для статьи приобретено в фотобанке Shutterstock

Что представляет собой и в какой форме заключается договор аренды предприятия

Порядок аренды предприятий урегулирован параграфом 5 главы 34 ГК РФ. Аренда предприятия представляет собой действия сторон по оформлению факта передачи имущественного комплекса арендодателем арендатору во временное владение и пользование им за определенную договором плату.

Комплекс имущества при этом включает в себя:

  • здания, сооружения, постройки;
  • оборудование;
  • права требования;
  • запасы сырья, топлива;
  • имущественные права на объекты, входящие в предприятие;
  • исключительные права;
  • долги.

Особенностью соглашения об аренде в таком случае является то, что по нему передаются объекты, которые по отдельности передаваться не могут (например, сырье). В составе же имущественного комплекса они переходят во временное владение или пользование арендатора.

Договор аренды предприятия заключается в форме единого документа, который:

  • Подписывается сторонами.
  • Подлежит обязательной государственной регистрации.

Несоблюдение любого из этих условий влечет недействительность соглашения.

Важной особенностью рассматриваемой сделки является то, что перед подписанием договора арендодатель должен в письменной форме уведомить кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду, так как перевод долга возможен только с их согласия. При отсутствии такого уведомления и несогласии с изменением должника кредитор вправе в течение 1 года с момента, когда стало известно о заключении договора аренды, признать его недействительным.

Существенные условия договора аренды предприятия, срок договора

Существенными условиями договора аренды являются предмет и цена.

Предметом договора в данном случае является предприятие как имущественный комплекс, передача его во временное владение и пользование. При этом необходимо перечислить все объекты и права, которые передаются арендатору. Как правило, все перечисления оформляются приложениями к договору, являющимися его неотъемлемой частью.

Цена договора равна арендной плате, хотя может включать и обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ), за счет которого арендодатель может покрыть все убытки, понесенные по вине арендатора. Арендная плата, в соответствии со ст. 614 ГК РФ, может быть установлена за весь имущественный комплекс или за каждую его составляющую отдельно.

При этом она может быть представлена в виде:

  • платежей в твердой сумме;
  • доли полученной от имущества прибыли;
  • определенных услуг, которые предоставляет арендатор;
  • передачи арендатором арендодателю в собственность/аренду движимого/недвижимого имущества;
  • возложения затрат на совершение улучшений в отношении арендованного имущества.

Что касается срока действия договора аренды, то он не может быть отнесен к существенным условиям. По данным сделкам не применяется общее правило о заключении соглашения не менее чем на 12 месяцев для обязательной государственной регистрации.

У сторон есть 3 варианта:

  • Определение даты, до которой будет действовать соглашение.
  • Указание на наступление определенного события, которое влечет прекращение срока действия соглашения.
  • Неуказание срока.

В последнем случае при желании расторжения соглашения одна из сторон обязана уведомить другую заранее, не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды производственной базы — порядок заключения, образец

В ситуации, когда арендатору необходима только производственная база, а не весь имущественный комплекс предприятия, стороны заключают соответствующее соглашение, в котором рекомендуется зафиксировать:

  • наименования сторон с указанием документов, подтверждающих правомочия на подписание документа;
  • предмет договора (передача в аренду производственной базы с перечислением находящегося движимого/недвижимого имущества и уточнением характеристик земельного участка, на котором она расположена);
  • права и обязанности сторон;
  • цену договора;
  • срок действия;
  • порядок передачи имущества.

Для справки: если срок договора аренды составляет 1 год и более, он подлежит обязательной государственной регистрации. Это существенно отличает данный вид контрактов от соглашений по передаче в аренду предприятий: договор аренды предприятия заключается на любой срок, причем регистрация сделки обязательна.

Передача производственной базы должна быть оформлена актом, в котором перечисляется все движимое/недвижимое имущество. Кроме того, собственнику здания целесообразно провести ревизию, чтобы знать, что именно он передает.

Стороны могут договориться и относительно улучшения предмета аренды, определив, за чей счет это будет производиться и в каком порядке. Как правило, если речь идет об отделимых улучшениях (например, мебели), то они принадлежат арендатору и после окончания срока действия договора аренды передаются ему.

Для наглядности предлагаем рассмотреть образец договора аренды производственной базы, имеющийся на нашем сайте.

Скачать образец

Договор аренды основных средств

Основные средства предприятия тоже могут быть переданы другим лицам во временное владение и пользование за установленную плату на основании договора аренды, порядок заключения которого урегулирован главой 34 ГК РФ.

В зависимости от целей, аренда может быть:

  • текущей, когда право собственности на имущество остается у арендодателя и арендатор удовлетворяет свои потребности в период временного владения и пользования;
  • финансируемой, когда право собственности на имущество переход к арендатору по истечении срока договора или при внесении всей платы за аренду.

Арендодатель должен передать все имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, по акту приема-передачи. При этом ст. 612 ГК РФ уточняет, что арендодатель будет нести ответственность за все недостатки переданных основных средств, даже если на момент подписания договора он о них не знал.

Стороны должны провести соответствующие бухгалтерские операции по передаче основных средств с баланса на баланс, так как при использовании те могут быть подвергнуты износу, в результате чего их первоначальная стоимость уменьшится. Кроме того, необходимо решить, на чьем балансе будут оформляться улучшения и кто будет производить текущий/капитальный ремонт.

***

Итак, законодательством предусмотрен вариант аренды как всего предприятия (имущественного комплекса), так и отдельных его частей (основных средств, производственной базы, земельного участка и т. д.). Для договора аренды предприятия законодатель закрепил специфические черты (параграф 5 главы 34 ГК РФ).

Наиболее значимым является то, что такой договор требует обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока сделки.

Кроме того, необходимо согласовать все существенные условия (предмет, цену), а также отразить в соглашении все виды имущества и имущественных прав в составе предприятия, которые передаются в аренду.

***

Еще больше интересной и полезной информации здесь: https://nsovetnik.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/poniatie-i-osobennosti-dogovora-arendy-predpriiatii-5ba8a96d327cbf00ac6c3435

Договор аренды недвижимости

Особенности аренды предприятия недвижимости земельных участков

Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату.

Правовое регулирование аренды недвижимого имущества главным образом осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 650–655).

Договор аренды недвижимости – это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты. Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет. Именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.

1. Арендаземельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков, например лесных.

2.

Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»).

3. Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.

4. Аренда участков недр допускается для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.

5. Аренда вещей, движимых по природе, но признанных недвижимостями в силу закона, регулируется общими положениями об аренде, в ряде случаев – специальными правилами об аренде транспортных средств, иными специальными нормами.

1. При наличии государственной регистрации права на объект аренды для описания предмета аренды достаточно указать данные, позволяющие идентифицировать соответствующее недвижимое имущество в соответствующем государственном реестре;

2.

По общему правилу любой договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Не подлежат государственной регистрации:

  • Аренда транспортного средства, отнесенного к недвижимости в силу закона (ст. 633, 643 ГК РФ). Вместе с тем имеется, например, указание, что наряду с вещными правами на судно подлежат регистрации и обременения (ч. 4 ст. 16 КВВТ РФ, п. 2 ст. 33 КТМ РФ).
  • Договоры аренды недвижимости, заключенные на срок менее 1 года или на неопределенный срок. Практикой срок аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году. 

3. Размер арендной платы является существенным условием.

4. Односторонний немотивированный отказ от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен за 3 месяца, если иное не установлено договором, а не за месяц.

1. Установлено правило о письменной форме договора в виде единого документа под страхом недействительности. Оформление такого договора посредством обмена документами недопустимо;

2.

Исходя из буквального смысла п. 2 ст. 651 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации договора на срок один год и более влечет его незаключенность, причем как для третьих лиц, так и для сторон, хотя по общему правилу отсутствие регистрации влечет незаключенность только для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем судебная практика исходит из заключенности таких договоров для сторон и незаключенности для третьих лиц, по крайней мере, если объект фактически передан арендатору.

3. Поскольку реализация прав арендатора по владению и пользованию объектом аренды невозможна без земельного участка, арендатору в любом случае принадлежат определенные возможности по пользованию земельным участком, на котором находится объект аренды.

В зависимости от содержания договора аренды это может быть право аренды земельного участка (причем считается, что плата за пользование земельным участком по умолчанию включена в арендную плату) или иное право, например, безвозмездного пользования.

Если договор не определяет такое право, то арендатору в силу закона предоставляется возможность пользоваться соответствующим земельным участком в пределах, необходимых для нормального использования объекта аренды по назначению. По смыслу закона такое пользование отдельно не оплачивается.

Предоставленное арендатору право на земельный участок сохраняется и в случае смены собственника участка;

4. Существенным для исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды является подписание специального документа о передаче. Уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения соответствующей обязанности.

Особенности аренды предприятий обусловлены природой предприятия как имущественного комплекса, включающего различные элементы, в том числе права требования и долги.

1. Арендодатель обязан обеспечить возможность арендатора пользоваться всеми элементами предприятия в течение срока аренды, а также уступить ему все права требования и перевести все долги, входящие в состав предприятия.

Перевод долгов может ущемлять права кредиторов, поэтому последним предоставляются определенные гарантии:

  • обязательность уведомления о переводе долгов;
  • право на прекращение или досрочное исполнение обязательства (если кредитор уведомлен – в течение трех месяцев с момента получения уведомления, если не уведомлен – в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду);
  • при неисполнении обязанности по уведомлению – солидарная ответственность арендатора и арендодателя по соответствующим долгам. Аналогичные правила применяются и к обязанности возвратить предприятие, включая гарантии прав кредиторов по долгам, которые арендатор уступает арендодателю.

2.

Арендатор приобретает практически неограниченные права по распоряжению всеми элементами предприятия, кроме земельных участков и иных природных ресурсов. Впрочем, договор может содержать и иное регулирование.

3. На арендатора возлагаются обязанности по текущему и капитальному ремонту и, если стороны не договорились об ином, прочие расходы.

4. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависит от согласия арендодателя на улучшения.

Особенности аренды земельных участков многочисленны, они определяются земельным и иным (например, водным, лесным) законодательством и в полном объеме не могут быть приведены.

Например, арендатор земельного участка, если иное не предусмотрено договором, может передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендатора, лишь уведомив его.

Особые правила установлены в отношении заключения договоров аренды государственных и муниципальных земель с применением торгов и пр.

Также следует отметить наличие особенностей так называемой строительной аренды – аренды земельных участков с целью возведения на них объектов капитального строительства.

На содержание прав и обязанностей сторон такого договора большое влияние оказывает наличие градостроительного законодательства, особого порядка строительства, то, что арендодатель чаще всего является еще и стороной публичных отношений, связанных со строительством.

Источник: https://www.zaconoved.com/dogovor-arendy-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.