Организация управляющей компании

Содержание

Правила хорошего тона создания управляющей компании для бизнеса — Право на vc.ru

Организация управляющей компании

При построении группы компаний всегда возникает вопрос – что делать с общими, управленческими функциями: бухгалтерскими, финансовыми, юридическими и т.п.

Как правило, все они сосредоточены в руках части ключевых сотрудников, разделить которых по нескольким субъектам невозможно. В 21% дел об искусственном дроблении бизнеса вставал вопрос наличия единого управленческого центра.

При этом в 72% из них этот факт положен в основу негативного для бизнеса решения суда.

На практике в таких случаях бизнес идет несколькими путями:

  1. устраивает сотрудника во все компании по совместительству;
  2. создает управляющую компанию (УК), которая оказывает весь комплекс управленческих/ бухгалтерских и т.п.

    услуг, и уже туда устраивает общий для бизнеса управленческий персонал.

  3. весь персонал остается в одной (как правило, основной операционной) организации и оказывает все те же управленческие услуги другим компаниям и ИП без юридического оформления.

Здесь и появляются печати всех субъектов, их отчетные документы на столе одного главного бухгалтера, а также оформленные на одних лиц доверенности и единое управление расчетными счетами без объяснения и возможности логического обоснования причин для этого. Если субъекты на разных режимах налогообложения, фактическое единое управление расценивается в качестве одного из доказательств искусственного дробления бизнеса.

Налоговые органы всегда анализируют реальную управленческую структуру бизнеса, и любое отклонение здесь от обычных отношений независимых субъектов будет обозначено ими в качестве признаков недобросовестности налогоплательщика.

Ключевой вывод по итогу анализа практики

  • юридическое оформление отношений по использованию услуг управленческого персонала обязательно. Когда есть договор с управляющей компанией, все сразу становится понятнее. Отношения между всеми субъектами в группе компаний должны носить рыночный характер. Невозможно объяснить, почему бухгалтер одной компании безвозмездно ведет учет еще у нескольких, указывает свой телефон для доступа к интернет-банку, либо почему у контрагентов одни представители в судах. Это в целом не соответствует обычаям делового оборота и противоречит целям предпринимательской деятельности;
  • наличие управляющей компании, как и взаимозависимость, – это не хорошо и не плохо. Итоговое решение зависит от доказательств самостоятельности и самодостаточности как управляющей компании, так управляемых ею субъектов группы. Поэтому общие представители и централизованное управление банковскими счетами в разных делах могут иметь противоположную оценку.

На что обратить внимание, включая управляющую компанию в юридическую модель бизнеса

А) первостепенная задача: выбор варианта оформления отношений с УК. Это либо договор на оказание соответствующего вида услуг (бухгалтерское, юридическое и т.п. обслуживание), либо договор о передаче управляющей компании функций единоличного исполнительного органа (ЕИО). Определяющее значение при выборе: реальный объем управленческих функций.

При этом очевидно, что передача функций ЕИО предполагает более тесную корпоративную связь между субъектами и их взаимозависимость. Если управляемых компаний несколько – вся группа компаний всем сразу видна. С другой стороны, если потребность в единоличном исполнительном органе объективна, то с необходимостью дополнительных услуг могут быть вопросы.

И здесь налоговый орган может анализировать их обоснованность.

Б) оформляя отношения по любому из вариантов, внимательно нужно подойти к тому объёму вопросов, который передается «на аутсорсинг».

Если управляющая компания определяет стратегию бизнеса, условия взаимодействия с контрагентами, формирует кадровый состав и финансовую политику «заказчика услуг», управляя еще и его расчетными счетами, возникает серьезный вопрос к самостоятельности управляемого лица.

Следствие подобных перегибов – признание всех субъектов искусственным дроблением, прикрывающим деятельность одного налогоплательщика. Суды оценивают самостоятельность и самодостаточность управляемых субъектов и реальность оказываемых услуг.

В) реальность отношений доказывается, в первую очередь, индивидуальной детализацией условий договора и должным подтверждением содержания и объема оказываемых услуг.

Например, суд согласился с налоговым органом о фиктивности договора на передачу функций ЕИО, поскольку «Акты носят формальный характер, идентичны по содержанию и не раскрывают содержание хозяйственных операций… Отчеты исполнителя составлены на основании представленных корпоративными отделами налогоплательщика данных о финансово-хозяйственной деятельности общества».

Фактический объем функционала сотрудников должен находить свое отражение в соответствующем договоре. Даже неформальный документооборот, имеющийся в бизнесе, но нашедший свою формализацию в качестве приложения к договору, уже демонстрирует реальность отношений и добросовестность сторон. Потому что так в действительности и есть.

Г) при совместительстве недопустимы явные перегибы, когда, например, сотрудник сразу трудоустроен и главным бухгалтером в компании-налогоплательщике, и как ИП оказывает услуги его подрядчику.

Распространенные ситуации совместительств в нескольких компаниях на спец.режимах всегда негативно воспринимаются налоговыми органами. Перегибом будет и включение в модель сразу двух взаимозависимых налогоплательщику компаний, выполняющих функции ЕИО и применяющих УСН.

Д) соблюдение финансовой дисциплины. Вознаграждение УК выплачивается частично или с большими задержками, по «мере финансовой возможности налогоплательщика». Допускать авансирование управляемых компаний не следует. Это явно свидетельствует об отсутствии рыночных отношений между субъектами и, как следствие, их подконтрольности друг другу.

Е) стоимость услуг управляющей компании должна соответствовать рыночному уровню. Как показывает судебная практика, УК на УСН пытаются использовать как интрумент налоговой экономии, переводя в её адрес значительную часть прибыли операционных компаний в виде вознаграждений.

Необоснованно высокий размер вознаграждения всегда привлекает внимание контролирующих органов и критически оценивается судом.

Несмотря на то, что управленческие услуги, как правило, носят индивидуализированный характер, по отдельности каждый вид услуг имеет свою более менее понятную стоимость на рынке.

Налоговый орган может даже провести экспертизу, подтверждающую завышение стоимости услуг управляющей компании. Поэтому отталкиваться в определении размера вознаграждения нужно от рыночных цен, опираясь, например, на прайсы сторонних профильных компаний.

Ж) важным моментом также является экономическая целесообразность договора с УК для компании. Особенно, если штат УК сформирован из бывших сотрудников налогоплательщика.

При этом в ходе проверки установлено, что функционал сотрудников налогоплательщика не изменился. Довольно сложно обосновать, почему компания вместо заработной платы бухгалтера в 30 тыс руб.

в месяц за аналогичный объем работы теперь платит 300 тысяч рублей УК, в которую этот бухгалтер перешел работать.

Очевидно, что этому должно быть экономическое объяснение. Возможно, теперь УК оказывает комплекс услуг, а не только ведет бухгалтерию и в совокупности для компании такое сотрудничество оказывается выгоднее. Кроме того, УК аналогичные услуги оказывает и третьим лицам. Хоть и эпизодически, но по сопоставимым ценам.

«Рост расходов налогоплательщика на 80,4% после заключения договора с управляющими компаниями» вряд ли свидетельствует об экономической целесообразности сотрудничества.

З) определяющий момент, как и в целом при построении группы компаний, как мы уже неоднократно обозначали – наличие деловой цели работы с УК.

В этой части необходимо подтвердить, с одной стороны, реальную необходимость в привлечении УК к деятельности налогоплательщика, с другой – самостоятельность и самодостаточность самой управляющей компании как отдельной предпринимательской единицы.

Деловой целью привлечения УК могут стать любые изменения в бизнесе

  • организационные (развитие франшизы и необходимость контроля за франчайзи, большое количество обособленных подразделений и т.д.);
  • развитие нового направления, в котором текущие сотрудники компании не совсем компетентны;
  • заключение сложного в управлении договора (например, договора простого товарищества), что требует более квалифицированного контроля и обслуживания.

Договор с УК не должен носить фиктивный характер (почти в 20% дел отношения с УК были просто «нарисованы»). Все ее услуги, несмотря на кажущуюся их невещественность, можно «пощупать и проверить».

Для УК весомым признаком самостоятельности является оказание услуг не только в рамках своего холдинга, но и третьим лицам, никак с ним не связанным. Это явно демонстрирует профессиональный характер её деятельности.

В целом анализ практики показывает, что само по себе наличие фактически единого управления или оформленной управляющей компании в бизнесе носит нейтральный характер.

Нельзя, только опираясь на данный факт, говорить об отсутствии деловой цели и искусственном дроблении бизнеса.

Во всех делах такой довод используется в совокупности с другими при доказывании фактов несамостоятельности субъектов, отсутствия деловой цели обособления каждого из них.

Так, налогоплательщик отстоял свою правоту, ссылаясь на экономическую эффективность параллельного существования нескольких компаний на УСН в сфере обслуживания жилого фонда.

Как отметил суд: «принятие управленческих и бухгалтерских решений одними и теми же лицами налогоплательщика и его взаимозависимых лиц само по себе не может свидетельствовать об отсутствии экономической самостоятельности». И даже управление расчетными счетами и сдачу отчетности с одного IP-адреса счел несостоятельным доводом.

А совместительство управленческого персонала оценил так: «наличие трудовой деятельности по совместительству вовсе не означает совпадения должностных обязанностей, т.к. сотрудники, трудоустроенные таким образом, разграничивают свои обязанности в различных организациях».

Правила хорошего тона

  1. Детальная формализация отношений и своевременное оформление первичных документов, подтверждающих объем оказанных услуг и их стоимость.

  2. Соблюдение финансовой дисциплины: пунктуальность в оплате услуг, отсутствие авансирования и задолженностей.
  3. Минимизация количества совместителей.
  4. Экономическое обоснование целесообразности взаимоотношений.

  5. Юридическое закрепление полномочий сотрудников в соответствии с реальным положением дел.

Источник: https://vc.ru/legal/103528-pravila-horoshego-tona-sozdaniya-upravlyayushchey-kompanii-dlya-biznesa

Как открыть и автоматизировать управляющую компанию ЖКХ?

Организация управляющей компании

Открытие управляющей компании пошагово

Открытие управляющей компании ЖКХ до сих пор не самое легкое дело. Но очевидные плюсы много лет привлекают предпринимателей входить на этот рынок. Для начала коротко определим, что же это такое и чем нужно заниматься.

Управляющая компания ЖКХ – это коммерческая организация, которая является посредником между потребителями и поставщиками электроэнергии, воды и тепла. Ведет расчет потребления и выполняет обязанности по санитарно-техническому содержанию домов.

Деньги в компанию идут за счет оплаты содержания и текущего ремонта мест общего пользования, также оплаты централизованных коммунальных услуг.

Какие главные преимущества открытия УК:

Вечная стабильность.Трудно представить себе времена, когда понизиться спрос на подобные услуги.

Количество населения растет, а вместе с этим их дома и потребление коммунальных услуг.Низкая конкуренция.


На рынке наблюдается отсутствие повышенной конкуренции и значительный потенциал для развития бизнеса благодаря высокой доходности.

Возникает главный вопрос, каким способом начинающей управляющей компании договориться об обслуживании домов. Вот несколько вариантов:

Можно договориться с жильцами напрямую.Способы управления домов жильцы выбирают на общих собраниях.

Тут главное убедить людей в плюсах работы с вашей компанией, ведь протокол должны подписать не меньше 50% владельцев домовМожно участвовать на открытых конкурсах или на торгах по выбору УК.


В домах, где жильцы не решили вопрос самостоятельно, администрации проводит конкурс выбору УК. Информация размещается на сайте по проведению государственных торгов.

Теперь рассмотрим, как открыть управляющую компанию пошагово:

1. РегистрацияВыбираете форму собственности будущей организации: ООО, ОАО или ЗАО.Предоставляете следующие документы и регистрируете юридическое лицо:

2.

Получение лицензииУК в сфере жилищно-коммунальных услуг лицензии выдаются в Госжилнадзоре.Выданная лицензия действительна лишь на территории того региона, в котором она была получена, при этом она является бессрочной.Чтобы претендовать на получение лицензии, УК ЖКХ должна иметь:

3.

Выбор помещения
Ваша компания должна иметь помещение, в котором она сможет полноценно осуществлять свою деятельность. Ей потребуется, в частности, размещать немалое число сотрудников, необходимых для исполнения поставленных задач, а для этого будет необходима определенная площадь.

4. РекламаУК в сфере ЖКУ не нужны как таковые рекламирование своих услуг и маркетинг: ведь организация будет непосредственно осуществлять коммуникацию со своими заказчиками. Обычно представители только что открывшихся организаций сами обходят многоквартирные дома, предлагая им сотрудничать5.

Выбор приборов учетаВ соответствии с п.33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г.

№ 354, при наличии индивидуальных приборов учета потребитель имеет право ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу (МУП «Расчетный центр») не позднее даты, установленной договором управления.

по телефону;на сайте в разделе Управляющей компании;при оплате путем внесения показаний в специальные графы платежного документа;6. Сайт компании
Объяснять причины почему любой компании нужно иметь свой сайт уже не имеет смысла.

А для управляющих компаний сайт поможет более эффективно работать с клиентами и получать обратную связь. Быстро и легко создать многофункциональный сайт товарищества собственников жилья либо УК поможет использование современной программы «VDGB: Сайт ЖКХ».

Как просто автоматизировать управляющую компанию

Работа в управляющей компании представляет собой большое количество трудоемких операций. Тут важно максимально оптимизировать все рабочие процессы для бесперебойной и эффективной работы.

Главным решением такой задачи является использование специальных программ для автоматизации бизнес-процессов. Самой популярной и проверенной временем является программа «1С:Предприятие 8. Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК».

Она разработана для полной автоматизации процессов ведения учета хозяйственной деятельности управляющих компаний ЖКХ, ТСЖ (товариществ собственников жилья), ЖСК (жилищно-строительных кооперативов) и остальных управляющих компаний сектора ЖКХ.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5de52392e6cb9b00b1fc225e/kak-otkryt-i-avtomatizirovat-upravliaiuscuiu-kompaniiu-jkh-5f6dafa007e34425cdecfdd8

Как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля в России

Организация управляющей компании
Время чтения: 6 минут

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Рекомендуем узнать подробнее, как функционирует управляющая компания ЖКХ.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

  • выплата зарплат;
  • покупка техники и инструментов;
  • аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.2011).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
  2. Устав.
  3. Протокол собрания о создании УК.
  4. Учредительный договор.
  5. Приказ о назначении директора.
  6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
  7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

  1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
  2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
  3.  Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
  4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
  5. Зарегистрировать юридическое лицо.
  6. Пройти лицензирование и аттестацию.
  7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
  8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
  9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
  10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

  • подготовку и согласование пакета документов;
  • регистрацию в ЕГРЮЛ;
  • изготовление печати;
  • открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014 года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

  1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
  2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
  3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Детальнее о том, в чем заключаются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • состав общей собственности;
  • порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
  • надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

  • оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
  • проведение капитального и текущего ремонта;
  • прием и расчет коммунальных платежей;
  • распределение средств на благоустройство дома;
  • создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

  • информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
  • взыскивать задолженности с жильцов;
  • распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
  • требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
  • реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Узнайте, какие есть ещё права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii.html

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

Организация управляющей компании

При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

  • зарегистрировать юрлицо;
  • оформить лицензию управляющей компании;
  • подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
  • принять на работу специалистов;
  • принять в управление МКД;
  • заключить договор управления с хозяевами жилья.

Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.

Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

  • в Жилищном кодексе;
  • в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
  • в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
  • ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
  • ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
  • ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
  • ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
  • статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

  • заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
  • уставная документация;
  • свидетельство о принятии на учет в ФНС;
  • подтверждение о регистрации компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • протокол собрания о формировании компании;
  • учредительное соглашение управляющей организации;
  • распоряжение о назначении руководителя;
  • согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
  • чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

  • оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
  • купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
  • управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
  • персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
  • руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
  • сдать экзамен на соответствие квалификации.

Госжилинспекция выдает лицензию управляющим компаниям на деятельность.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб.

Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала.

Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

  1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
  2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
  3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

  • цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
  • величина инвестиций и стартового капитала;
  • сумма расходов;
  • вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

  • извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
  • предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
  • добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

  • аренда офиса для управляющей организации;
  • возмещение расходов на транспорт;
  • приобретение специального оборудования;
  • принятие на работу персонала;
  • закупка расходных материалов;
  • прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

  • добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
  • внедрение энергосберегающих технологий;
  • передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
  • оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

  • ремонтные работы внутри помещения;
  • установка приборов учета;
  • ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
  • услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

  • потребность в значительной величине инвестиций;
  • кадровый дефицит;
  • необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
  • невысокая рентабельность;
  • возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

  • получить право управлять домом на конкурсе;
  • договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

  • официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
  • выдержку из ЕГРЮЛ;
  • выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
  • финансовую документацию;
  • сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
  • свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Что делать после получения дома в управление

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание.

На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора.

Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

  • задачи подписываемого соглашения;
  • описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
  • права и обязательства участников;
  • стоимость услуг, предоставляемых компанией;
  • способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
  • периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.

Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/otkrytie-uk

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.