Организация по учету объектов недвижимого имущества

Как и зачем регистрировать ранее возникшее право собственности в Москве

Организация по учету объектов недвижимого имущества

Целью этой статьи не является разъяснение того, когда нужно регистрировать ранее возникшее право собственности, а когда нет. Ждать не нужно, подготовьтесь и идите подавать документы на регистрацию. Просто представьте, что лучшей возможности вам больше не представится. Сейчас объясним почему.

Ранее возникшим правом собственности законом признается то право, которое возникло в установленном законом порядке до вступления в силу 122-ФЗ в 1998 году.

До 31.01.1998 права на недвижимое имущество регистрировали различные организации, такие как органы технической инвентаризации (БТИ), органы местного самоуправления: земельные комитеты, исполнительные комитеты районного, городского Совета народных депутатов и другие. Некоторые права на недвижимость требовали нотариального удостоверения.

В Москве регистрацию сделок с жилыми помещениями проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав и сделок со зданиями, нежилыми помещениями – Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками – Москомзем; регистрацию прав на гаражи – БТИ г. Москвы.

То есть для подтверждения прав собственности, возникших до 1998 года, у вас на руках должен быть документ, зарегистрированный в установленном на тот момент порядке: например, не просто договор купли-продажи, а договор, зарегистрированный Москомимуществом.

Если ваше право было зарегистрировано до того момента, когда начал действовать федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 N 122-ФЗ, то в записях единого государственного реестра прав отметки о его регистрации нет.

Это значит, что при получении сведений о актуальных правах или обременениях на объект недвижимого имущества выдается выписка о том, что прав или ограничений не зарегистрировано.

Это снижает качество и полноту выдаваемой информации и, вместе с тем, дает простор в совершении мошеннических действий в отношении объектов, права на которые не зарегистрированы в установленном законом порядке.

При этом ранее возникшие права считаются действующими. Для их регистрации в современном порядке нужно обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации ранее возникших прав, приложив к нему оригиналы правоустанавливающих документов. На словах это кажется очень простой задачей. Дальше объясним, почему на самом деле это не так просто.

С чего начать процедуру регистрации ранее возникшего права собственности?

Начинать нужно с объекта, право на которое вам нужно подтвердить в едином государственном реестре недвижимости. Если сведения об объекте были переданы из органов технического учета, то объект уже будет учтен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), без зарегистрированных прав.

Тогда вы сможете заказать выписку ЕГРН о нем. В выписке нужно проверить площадь и планировку объекта.

Площадь должна совпадать с площадью объекта в правоустанавливающих документах, а планировка должна быть согласована, то есть на плане не должно быть “красных линий”, указывающих на то, что планировка не была согласована в установленном законом порядке.

Если площадь совпадает, и планировка согласована, то можно двигаться дальше и приступать к следующему этапу.

Если площадь, планировка, количество комнат или помещений изменились, значит вам придется заняться подготовкой еще одного документа – технического плана, в котором нужно отразить все произошедшие изменения, и документы, подтверждающие их согласование. Здесь вам понадобится опытный кадастровый инженер, который поможет разобраться и в подготовке технического плана, и с документами, которые подтверждают возникновение права.

Если сведения о вашем объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его нужно поставить как ранее учтенный объект недвижимости в соответствии со статьей 69 Федерального закона 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”:

  • на основании документа, подтверждающего ранее осуществленный учет указанного объекта недвижимости – например, выписки из технического паспорта по форме 1а, выданной до 01.01.2013г. и заверенной органом, ранее осуществляющим технический учет;
  • на основании правоустанавливающего документа (подлинника), подтверждающего регистрацию права собственности на объект недвижимости, выданный уполномоченным органом местного самоуправления или органом, осуществляющим государственную регистрацию права в тот момент времени. В этом случае вам нужно будет сразу подавать два заявления – о постановке на кадастровый учет ранее учтенного объекта, и о регистрации ранее возникших прав.

При этом документ, на основании которого заявитель просит осуществить кадастровый учет, должен содержать всю информацию, необходимую для внесения сведений об объекте в ЕГРН: как минимум вид объекта, его площадь, адрес.

Кроме того, Управление Росреестра по Москве будет направлять запросы в установленном законом порядке в органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы (организации) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации для подтверждения сведений об объекте.

Какие документы нужно подготовить для регистрации права?

Мы уже говорили о том, что в Москве регистрацию сделок с жилыми помещениями проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав и сделок со зданиями, нежилыми помещениями – Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками – Москомзем; регистрацию прав на гаражи – БТИ г. Москвы.

При регистрации ранее возникших прав Росреестр всегда направляет запросы в эти органы или их правоприемникам для подтверждения подлинности старых документов и подтверждения характеристик объектов.

Не секрет, что Росреестр подозрительно относится к ранее возникшим правам, считая, что если за 22 года их не зарегистрировали в установленном действующем законом порядке, то это не просто так.

Поэтому до подачи документов на регистрацию вам самим нужно убедиться, что в архивах смогут подтвердить их подлинность.

Для этого вам надо самостоятельно запросить в архивах наличие правоустанавливающих документов, чтобы спрогнозировать развитие событий в Росреестре и, при необходимости, подготовить почву для судебной защиты ваших интересов.

Обратите внимание, что многие из организаций, уполномоченных до 1998 года на регистрацию прав, реорганизованы. Сейчас архивную информацию и документацию можно получить в БТИ г. Москвы, ДГИ г.Москвы, АО “РЭМ”.

Несмотря на то, что в законе о регистрации есть понятие ранее возникшего права и оно признается без наличия записи о нем в ЕГРН, чем больше проходит времени, тем меньше доверия документам. В частности из-за того, что мошеннические схемы порой бывают очень изобретательны и искусны.

Не каждый регистратор возьмет на себя ответственность регистрации ранее возникшего права собственности особенно при наличии хоть малейших сомнений. Поэтому, откровенно говоря, с прошествием времени на практике все сложнее и сложнее регистрировать именно ранее возникшее право собственности.

Есть даже такое расхожее мнение, что все сведения о капитальных объектах недвижимости были переданы в ЕГРН. А те объекты, сведения о которых не попали в ЕГРН – некапитальные.

Все ранее возникшие права собственности были зарегистрированы, а те права, которые до сих пор не зарегистрированы, либо не были зарегистрированы в надлежащем порядке до вступления в силу закона о регистрации, либо права на эти объекты пытаются зарегистрировать по подложным документам. Поэтому к таким заявлениям и документам особенно пристальное внимание.

В соответствии с текстом 122-ФЗ в первой редакции для регистрации ранее возникшего права собственности вам понадобится один подлинный экземпляр каждого из правоустанавливающих документов. Его вам отдадут на руки после проведения процедуры государственной регистрации. А в дело будет помещена копия каждого из правоустанавливающих документов.

Чтобы избежать трудностей, настоятельно рекомендуем проверить документы на ваше имущество до того, как возникнет вопрос о проведении какой либо сделки, чтобы потом не попасть в ситуацию, когда вместо ожидаемой регистрации вам придется получать судебные решения (как крайнюю меру).

И напоследок о пошлине, уплачиваемой за регистрацию ранее возникшего права. Размер ее регламентируется статьей 333.35 НК РФ. Если вы регистрируете только ранее возникшее право собственности, то нужно будет заплатить 22 000 рублей юридическому лицу, 2 000 рублей физическому лицу.

Если одновременно с регистрацией ранее возникшего права собственности вы регистрируете переход права собственности, то в этом случае от уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права вы освобождаетесь, пошлину платит только покупатель за сделку купли-продажи.

Если ранее возникшее право вы регистрируете вместе с регистрацией обременения, то пошлина составит 11 000 рублей (юридическое лицо), 1 000 рублей (физическое лицо). Но не стоит ждать оказии и экономить на государственной пошлине.

Если вам нужна помощь в регистрации ранее возникших прав или кадастровом учете объектов, напишите нам на info@corconsult.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kor_kadastr/kak-i-zachem-registrirovat-ranee-voznikshee-pravo-sobstvennosti-v-moskve-5ed67f47059e3473969d6a5f

Технический учет недвижимости

Организация по учету объектов недвижимого имущества
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Технический учет недвижимости

В ходе технической инвентаризации происходит сбор и обработка информации об основных характеристиках объектов недвижимого имущества. Собранная и систематизированная в ходе инвентаризации информация позволяет описать и однозначно индивидуализировать объект из числа других объектов. Этот процесс осуществляется в рамках технического учета недвижимости.

Под техническим учетом недвижимости понимается подробное описание технических характеристик объекта и его индивидуализация. В результате комплекса мер технического учета объект может быть однозначно выделен среди других аналогичных объектов. Процесс технического учета включает в себя присвоение объекту кадастрового номера.

Учет недвижимости осуществляется путем проведения инвентаризации, которая включает в себя:

  • Установление границ объекта. У каждого объекта недвижимости определяются физические границы, которые могут быть отражены путем переноса границ на бумажный носитель, а также правовые границы, позволяющие отделить его от смежных объектов;
  • Установление местонахождения объекта, которое включает в себя его адрес и схему расположения на местности либо в составе другого объекта;
  • Описание основных и вспомогательных характеристик объекта. Заключается в исчерпывающем изложении технических и качественных признаков объекта (материал постройки, этажность и т.д.);
  • Указание кадастровой стоимости объекта.

В ходе технического учета органы инвентаризации оформляют персональное инвентарное дело на каждый объект учета, а также осуществляют подготовку следующих документов:

  • Планы инвентаризуемых объектов (для многоэтажных зданий и строений предусмотрено создание поэтажных планов объекта);
  • Технический и кадастровые паспорта объекта. Данный документ является основанием для постановки объекта на кадастровый учет;
  • Технические планы на новые объекты капитального строительства, жилые и нежилые имущественные комплексы;
  • Акты обследования зданий и сооружений (составляется в случае установления факта прекращения существования объекта недвижимости).

Каждый документ, составленный в ходе инвентаризации, находит свое отражение в инвентарном деле в виде оригинала или копии. Хранение инвентарных дел осуществляется в архивном фонде, который является часть государственного архива Российской Федерации.

По итогам проведения инвентаризации субъект получает на руки кадастровый паспорт на объект, технический паспорт, выписку из реестра объектов, справку об основных технических характеристиках.

Кто осуществляет технический учет?

Субъектами технического учета являются обладатели прав на существующие или вновь созданные объекты капитального строительства. Для обращения в органы технического учета заявитель должен подтвердить свои полномочия по отношению к инвентаризируемому объекту – представить документы, подтверждающее наличие у него вещного права на данный объект.

В случае первичной инвентаризации нового объекта заявитель предоставляет проектную и разрешительную документацию, согласованную в установленном порядке.

Органами, осуществляющими кадастровый учет, являются Бюро технической инвентаризации, аккредитованные Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Органы БТИ создаются как в форме унитарных предприятий, так и в форме частных организаций (ООО).  

Сеть Бюро технической инвентаризации в настоящее время не входит в систему государственных и муниципальных органов, является самостоятельным субъектом правоотношений и выступает в роли независимого исполнителя работ на рынке технической инвентаризации.

Правила проведения технического учета

Порядок проведения и правила технического учета определен Постановлением Правительства РФ от 04 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».

У каждого Бюро технической инвентаризации есть собственный сайт, на котором содержится вся необходимая нормативная документация в отношении проводимых мероприятий по техническому учету с указанием конкретных видов и стоимости работ.

Базовая стоимость выполнения работ по техническому учету определяется исполнительными органами субъектов Российской Федерации, однако каждое Бюро технической инвентаризации может самостоятельно устанавливать тарифы на свои услуги. Таким образом, стоимость работ различается в зависимости от региона, где находится объект недвижимости, а также от объема работ и срочности их выполнения.

Периодичность проведения технического учета

Законодательство предусматривает периодичность действий по инвентаризации – не реже одного раза в пять лет. Проведенная первичная инвентаризация подразумевает выдачу нового технического паспорта на объект, а вторая и последующие – внесение изменений в паспорт. Также после очередной инвентаризации изменения вносятся и в инвентарное дело.

На практике внеплановая инвентаризация проводится при изменении характеристик объекта (изменение площади, перепланировка, реконструкция).

Факт осуществления технического учета имеет важное значение для осуществления сделок с недвижимостью. Без постановки объекта на учет и выдачи кадастрового паспорта невозможно совершить ни одно юридически значимое действие с недвижимостью.

Также в ходе технического учета рассчитывается инвентарная стоимость объекта, которая имеет значение для целей налогового и бухгалтерского учета.

Учет любых изменений в характеристиках объекта, возникающих в ходе перепланировок, реконструкции, капитального ремонта также проводится в ходе технической инвентаризации. 

Источник: https://advokat-malov.ru/gosudarstvennaya-registraciya-i-kadastr-nedvizhimosti/tehnicheskij-uchet-nedvizhimosti.html

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 31 декабря 2013 г. N 03-05-06-03/58580 О правомерности исчисления нотариального тарифа за совершение нотариальных действий, в том числе за выдачу свидетельства о праве на наследство, исходя из инвентаризационной стоимости, предоставленной БТИ

Организация по учету объектов недвижимого имущества

Обзор документа

В связи с письмом по вопросу о правомерности исчисления нотариального тарифа за совершение нотариальных действий, в том числе за выдачу свидетельства о праве на наследство, исходя из инвентаризационной стоимости, предоставленной Бюро технической инвентаризации, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.

На основании подпункта 5 пункта 1 статьи 333.

25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для исчисления государственной пошлины по выбору плательщика может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный лицами, указанными в подпунктах 7-10 пункта 1 статьи 333.25 Кодекса.

Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки).

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 333.25 Кодекса стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения.

В соответствии с частями 1 и 2 Федерального закона от 24 июля 2007 г.

N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Федеральный закон N 221-ФЗ) с 1 марта 2008 года до 1 января 2013 года был установлен переходный период применения Федерального закона N 221-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – переходный период). В переходный период положения Федерального закона N 221-ФЗ не применялись в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо “частями 1 и 2” имеется в виду “частями 1 и 2 статьи 43”

До 1 января 2013 года кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не осуществлялась (часть 2 статьи 44 Федерального закона N 221-ФЗ).

Согласно частям 2.

3 и 3 статьи 432 Федерального закона N 221-ФЗ в переходный период государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляли органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в ранее установленном порядке осуществления государственного учета, подведомственные органу кадастрового учета государственные бюджетные учреждения в порядке осуществления государственного учета в переходный период.

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду “частям 2.3 и 3 статьи 43”

В переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдавали кадастровые паспорта объектов недвижимости. Такие кадастровые паспорта оформлялись в соответствии с требованиями Федерального закона N 221-ФЗ.

Таким образом, с 1 января 2013 года закончился переходный период применения норм Федерального закона N 221-ФЗ, регулирующих государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

С 1 января 2013 года на всей территории Российской Федерации в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 11 января 2011 г. N 1 сведения о ранее учтенных объектах недвижимости, которые имели инвентаризационную стоимость, включены в государственный кадастр недвижимости с определением соответствующей кадастровой стоимости объекта.

На основании части 8 статьи 47 Федерального закона N 221-ФЗ впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с Федеральным законом N 221-ФЗ указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Федеральному закону N 221-ФЗ или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации. При этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 года.

По мнению Департамента, учитывая, что на 1 января 2013 года инвентаризационная стоимость объекта недвижимого имущества (квартиры) отсутствует, то при исчислении размера государственной пошлины (нотариального тарифа) за совершение нотариальных действий, в том числе за выдачу свидетельства о праве на наследство на здания, сооружения, помещения, ранее установленная до 1 января 2013 года инвентаризационная стоимость объекта недвижимого имущества не применяется.

Директор Департамента И.В. Трунин

Обзор документа

Даны разъяснения по вопросу исчисления нотариусом тарифа за выдачу свидетельства о праве на наследство на основе справки БТИ об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости.

В силу НК РФ для расчета госпошлины по выбору плательщика может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой или иной (номинальной) стоимости имущества, выданный уполномоченными лицами. Нотариусы не вправе определять вид стоимости имущества и требовать подтверждающий его документ.

Стоимость недвижимости (кроме земельных участков) устанавливается оценщиками, юрлицами, которые могут заключить договор на проведение оценки, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения.

До 1 января 2013 г. кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не велась.

До этой даты госучет названных объектов осуществляли органы и организации по гостехучету и (или) техинвентаризации, а также подведомственные органу кадастрового учета бюджетные учреждения. До 1 января 2013 г.

в целях госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанные органы и организации выдавали кадастровые паспорта объектов недвижимости.

С 1 января 2013 г. сведения о ранее учтенных объектах недвижимого имущества, которые имели инвентаризационную стоимость, включены в госкадастр недвижимости с определением их кадастровой стоимости. При этом нормативно-правовые акты в сфере гостехучета и техинвентаризации объектов капстроительства применяются до этой даты.

По мнению Минфина России, если на 1 января 2013 г. инвентаризационная стоимость объекта недвижимости отсутствует, то при исчислении нотариального тарифа за выдачу свидетельства о праве на наследство на здания, сооружения, помещения установленная до указанной даты инвентаризационная стоимость не применяется.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70491298/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.