Определение управляющей компании

Управляющая компания: виды и функции

Определение управляющей компании

Далеко не каждая управляющая организация выполняет свои обязательства перед жильцами многоквартирных домов добросовестно.

Иногда УК берет деньги за некие услуги, но по факту работы не проводятся, а люди начинают чувствовать себя обманутыми.

Во избежание недоразумений жильцы имеют право знать, какие работы должна выполнять управляющая компания по содержанию жилья и что входит ее обязанности.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое на основании договорных обязательств с жильцами берет на себя ответственность поддерживать эксплуатацию многоквартирного дома и его территории в достаточном техническом и санитарном состоянии, управляет домом, а также является исполнителем коммунальных услуг.

Дома блокированной застройки, малоэтажные дома, нежилые помещения в жилых домах также обслуживаются в рамках общих правил содержания МКД.  Юридическая форма компании бывает разной – жилищный кооператив, акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Деятельность таких организаций регулируется статьями Жилищного кодекса РФ.

Основная цель предприятия, как и любой коммерческой структуры извлечение прибыли на разнице оказанных и заказанных услуг. 

По закону услугами УК граждане пользоваться не обязаны, всегда можно организовать ТСЖ. Привлекать или нет управляющую компанию для обслуживания дома самостоятельно решают собственники жилья на общем собрании. По сути, подобные организации являются посредниками между владельцами квартир и исполнителями коммунальных работ.

Управление имуществом МКД осуществляется за денежное вознаграждение в виде установленного тарифа, который собственники этого имущества оплачивают ежемесячно на расчетный счет организации как оплату оказанных услуг.

Взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками многоквартирных домов определяются п. 2.3 статьи 161 ЖК РФ.

В документе сказано, что хоть УК и не является прямым исполнителем всех коммунальных работ, все же несет административную ответственность перед жильцами за качество и своевременность их выполнения.

В частности, это касается услуг отопления, электроснабжения и водоотведения.

История создания управляющих компаний

С окончания периода НЭПа встал вопрос создания жилищно-коммунальных хозяйств СССР. Управление ЖКХ были доверены районным кооперативным жилищным товариществам.

Они стали первыми посредниками между советскими исполкомами и квартиросъемщиками жилых помещений.

После окончания ВОВ было принято решение подобные объединения упразднить, а их функции перенаправить в районные исполнительные комитеты.

Со временем появилась необходимость создания специальных учреждений, подконтрольных исполкомам и местным районным советам, которые впоследствии были названы ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора.

Как оказалось, подобная форма предприятия наиболее эффективна в качестве руководства за соблюдением и поддержкой технического состояния жилищных фондов. ЖЭК обслуживал не только МКД, но и нежилые здания, находящиеся в государственной собственности.

На некоторых территориях эти организации назывались ЖЭУ (расшифровывается как жилищно-эксплуатационное управление) или РЭУ (ремонтно-эксплуатационное управление).

С приходом капитализма и рыночной экономики, организационная форма ЖЭК (ЖЭУ) стала не эффективна. Было принято решение передать их функции коммерческим предприятиям, чаще всего созданным на базе их же самих. Так с начала 2005 года начался массовый переход на частное коммерческое домоуправление, а организации, занимающиеся этим видом деятельности, стали называться Управляющими компаниями.

Организация управления жилым фондом

Законодательно, согласно кодам классификации видов экономической деятельности, можно выделить несколько форм коммерческих организаций, которые ведут деятельность по управлению и обслуживанию МКД:

  1. Собственно, сама управляющая компания, которая организует, контролирует исполнение услуг содержания жилфонда. Договорные отношения у жильцов на оказание услуг возникают именно с ней. Если у организации много домов в управлении, то, скорее всего, непосредственной эксплуатацией она не занимается, т.е. в штате предприятия нет дворников, техничек и слесарей, а присутствует только управленческий персонал. Если компания управляет небольшим количеством жилого фонда, то она не привлекает дополнительных подрядчиков, а выполняет все собственным штатом, который в этом случае включает и управленческий, и рабочий персонал.
  2. Эксплуатационное предприятие или бывшее ЖЭУ. Его еще могут называть эксплуатационным участком. Разница с управляющей компанией заключается в том, что ЖЭУ не заниматься управлением, это юридическое лицо выполняет функций санитарного содержания и выполнения мелких ремонтных работ на многоквартирных домах. Все слесари, технички, дворники, паспортисты трудоустроены именно в эту организацию. Предприятие действует как подрядчик управляющей компании и получает денежные средства от нее, а не от жильцов. От жильцов ЖЭУ может получать денежные средства только за счет выполнения дополнительных работ, не связанных с содержанием общедомового имущества, например, починка крана в вашей ванной. Эксплуатационный участок — это структурная единица в управлении ЖКХ созданная для экономии на налогах и чаще всего полностью подконтрольна УК. Собственники подписывают договор с обслуживающей организацией, только тогда, когда это ТСЖ или всеми вопросами они занимаются самостоятельно.
     

ЖЭУ ответственно за исполнение только того вида работ, для которого его нанимает управляющая компания.

Так как чаще всего управляющие компании родились из естественных монополий обычно это крупные компании которые обслуживают если не весь, то существенную часть фонда в населенном пункте. Отличительной их особенностью является территориальный охват.

В отличие от мелких локальных предприятий, созданных на базе нескольких десятков домов, такие организации могут предоставить более широкую ресурсную базу, способную выполнять наиболее сложные работы без привлечения никому не известных посредников. А широкий штат сотрудников позволяет лучше реагировать на технические неисправности и жалобы квартиросъемщиков.

Государственная система всячески поощряет создание крупных компаний. Они способны качественно осуществлять свою деятельность и их проще контролировать.

Нормативно правовая база

Управляющие компании, являясь самостоятельными коммерческими организациями, никому не подчиняются. Их деятельность регулируют нормативно-правовые акты.

По сути, основным правовым положением в сфере ЖКХ выступает Жилищный Кодекс. Именно в нем определен точный список того, чем может заниматься жилищное хозяйство по типу УК.

Однако, помимо ЖК не менее важным документом является договор на управление и предоставление эксплуатационных услуг.

Каким законами регулируется деятельность:

Управляющей компанией может быть только юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность на коммерческой основе. Хозяйственные взаимоотношения регулируются следующими законами:

  • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya-vidy-i-funktsii

Управляющая компания ЖКХ – что это такое?

Определение управляющей компании

Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:

  1. Непосредственное управление возможно в доме с количеством квартир не более 30. В таком случае за состояние и техническое обслуживание отвечают сами жильцы.

  2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо иной жилищный потребительский кооператив. Способ подразумевает заключение договоров между жильцами и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями напрямую.

  3. Управляющая компания. В данном случае жильцы передают функции управления МКД специализированной коммерческой организации. Управляющую компанию выбирают на общем собрании собственников. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК для управления домом.

На самом деле, управляющая компания – это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название.

В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг.

Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).

Обязанности управляющей компании прописаны в договоре:

  • содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии;

  • создание комфортных и безопасных условий проживания;

  • качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;

  • формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.

Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)

В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:

Направления Функции

1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)

  • координация и контроль за работой подразделений;

  • информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.

2. Планирование и технический контроль.

  • контроль за техническим состоянием жилищного фонда;

  • планирование работ по его содержанию и ремонту;

  • контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;

  • прогнозирование и предотвращение возможных аварий.

3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК

  • организация сбора платежей;

  • своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;

  • ведение лицевых счетов.

4. Договорно-правовая деятельность.

  • правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.

5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.

  • поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;

  • обеспечение бесперебойной работы оборудования;

  • оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации.

Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее).

Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе:

  • сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;

  • заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;

  • распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;

  • взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;

  • обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;

  • подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.

Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом.

Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач.

Подробнее о программах для ЖКХ.

В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Дата публикации материала: сентябрь 2016.

Вам также может быть интересно:

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/uk-zhkkh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.