Определение стоимости аренды земельного участка

Содержание

Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости

Определение стоимости аренды земельного участка

Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/raschet-arendy

Методы оценки стоимости аренды

Определение стоимости аренды земельного участка

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников.

Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли.

Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

  • фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
  • переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
  • процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

 Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном.

Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат.

Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому.

Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков.

При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р.

Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета.

С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования.

Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/metody_ocenki_stoimosti_arendy/

Рыночная стоимость аренды земельного участка

Определение стоимости аренды земельного участка

Сдача земли в аренду на сегодняшний день – это достаточно распространённое явление в наше время. Оно и понятно, ведь для того чтобы осваивать земли, нужны колоссальные средства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Совершенно естественно, что передача земли в аренду подразумевает некоторую арендную плату, которая складывается из различных факторов.

Полезно знать! При этом, большинство людей даже не имеет представление о том, что размер арендной платы устанавливается далеко не случайным образом, и более того, этот момент весьма чётко регламентируется законами Российской Федерации.

Стоимость аренды земельного участка

Если вести речь об аренде между частными лицами, то тут собственник имеет право на заключение сделки со свободными условиями. При этом определение арендной платы так же устанавливается по договорённости между арендодателем и арендатором.

Естественно установление арендной платы вопрос достаточно обширный и подлежащий детальному рассмотрению. Собственно обратим внимание на некоторые нюансы.

От каких факторов зависит размер стоимости?

Нужно отметить, что формирование арендной платы происходит исходя из законов рынка, после подробного изучения спроса и предложения. Но при этом нельзя не отметить ряд факторов, которые влияют на конечную сумму аренды.

К разряду параметров, которые влияют на аренду, выделяют:

  • Одним из основных параметров является кадастровая стоимость земельного участка.
  • В случае, если в виду каких-либо причин кадастровая оценка отсутствует, основным параметром выступает рыночная стоимость.
  • Не редко арендная плата устанавливается в процессе проведения торгов, такой подход к слову, является весьма эффективным.
  • Арендодателем в расчёт так же берётся размер земельного налога.
  • Не последнюю роль играет срок, на который заключается договор.

Дополнительно можно отметить! Что все нюансы, касающиеся арендной платы, в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре аренды.

Как формируется цена на аренду земельных участков?

То, каким образом будет осуществляться формирование арендной платы за земельный участок, напрямую зависит от того, кто является законным собственником:

  • Земли, которые относятся к федеральным, являются собственностью государства. Установкой арендной платы на такую территорию занимается федеральное правительство.
  • Арендная плата на участки, находящиеся во владении региона, устанавливается местной администрацией и уполномоченными органами.
  • Аренда на муниципальные земли естественно устанавливается муниципалитетами.
  • Ну и как говорилось выше, в случае с частными землями определение арендной платы производится по согласованию собственника и арендатора.

Дополнительно касательно образования цен на государственные земли можно сказать следующее:

  • Без обязательного проведения межевания и определения кадастровой стоимости, участок земли не может быть передан в аренду. При этом, кадастровая стоимость, как правило, является максимально приближенной к рыночной цене.
  • Наиболее удобным способом определения арендной платы является проведение торгов на уровне местных властей. Победителем будет признано лицо, которое предложит максимально высокую ставку аренды.
  • Рыночная стоимость при расчёте арендной платы, как правило, учитывается только в случае, если размер кадастровой стоимости имеет неактуальный характер (проводилась более пяти лет назад).

Стоимость аренды земли для разных целей в разных регионах РФ

Производить сравнение размера ареной платы в разных регионах Российской Федерации достаточно проблематично.

Ведь фактически, учитывая количество факторов, влияющих на арендную плату, цена может существенно отличаться не только в рамках государства, но даже соседние участки в одном регионе могут обладать различной ценностью.

Для наглядности можно привести в пример несколько регионов:

  • В Ростовской области, средняя цена за гектар земли сельскохозяйственного назначения придётся отдать около 5000 рублей в год.
  • В Краснодарском крае, гектар земель для сельского хозяйства обойдётся примерно в 2000 рублей.
  • В Московской области всё за те же сельскохозяйственные земли арендатору нужно будет отдать сумму в районе 20 тысяч рублей.

Дополнительно нужно отметить! что земли поселений и земли для индивидуального жилищного строительства будут стоить в десятки раз дороже и даже в рамках региона цены на них будут существенно отличаться.

Льготы на аренду земли

Конечно же, нельзя обойти стороной и вопросы льгот. Естественно, что льготная арендная плата имеет место быть. Этот вопрос регулируется как региональным, так и муниципальным законодательством. Так же некоторые категории граждан, которые имеют право на льготную аренду, установлены на Федеральном уровне.

В частности это:

  • Граждане, имеющие инвалидность первой и второй группы.
  • Участники Великой Отечественной Войны.
  • Многодетные семьи.
  • Участники ликвидации аварии на ЧАЭС.

Стоит отметить! Что при оформлении права аренды данные категории граждан в обязательном порядке должны документально доказать своё право на льготы. Все остальные лица, которым могут быть положены льготы, устанавливаются исключительно местным законодательством.

Так же стоит развенчать распространённое убеждение о том, что если граждане имеют льготу на оплату земельного налога, у них так же будет право на льготную аренду. На самом деле это не совсем так. Данные положения регулируются разными законодательными актами.

Как арендовать землю?

На сегодняшний день, государство предлагает гражданам три варианта аренды недвижимости.

Рассмотрим каждый из них более подробно:

  • Получить земельные участки, принадлежащие государству, в пользование можно бесплатно, однако, конечно же, доступно это далеко не всем желающим. Такая система актуальна в сельской местности, где в бесплатное пользование землю могут передать востребованному специалисту, который предпочёл переехать из города в сельскую местность. Немаловажным нюансом является то, что землю можно взять только под строительство своего дома, оформить участки сельскохозяйственного назначения не получится.
  • Получения права аренды по средствам осуществления торгов – это фактически участие в обычном аукционе. Единственным нюансом будет то, что заключение сделки должно быть произведено не ранее, чем через 20 дней после того как прошли торги.
  • В ведении государственных органов так же имеются земли, которые могут быть переданы гражданам и без проведения торгов. Однако, обязательным условием в этом случае будет являться совпадение интересов местной администрации и арендатора. Например, имеются необрабатываемые земли сельскохозяйственного назначения, а арендатор как раз имеет планы на осуществление такой деятельности.

Порядок действий

Рассмотрим подробнее то, каким образом нужно начать работу по получению в аренду земельного участка:

  • Прежде чем обращаться в уполномоченные органы, не лишним будет изучить соответствующее законодательство. В частности, это земельный кодекс, а так же поправки, принятые на местном уровне.
  • Далее нужно обратиться в соответствующий орган местного самоуправления. Нужно отметить, что просто так отказать гражданину не могут. Отказ в аренде возможен только на основании земельного кодекса.
  • В случае, если на арендованной земле не планируется производить строительство, то потребуется подать соответствующее заявление о выборе земельного участка.
  • Далее специалисты решат вопрос о предоставлении земли и заключении договора.
  • Оформление договора нужно производить тщательно и с повышенным вниманием. В случае, если возникают какие-либо сомнения, то вполне логичным будет обратиться к опытным специалистам, которые смогут произвести консультацию и подсказать решение возникшей проблемы.

Необходимые документы

Пакет необходимых документов складывается индивидуально, а зависимости от конкретной ситуации. Как показывает практика туда входят:

  • При оформлении договора с физическими лицами потребуется представить паспорта сторон.
  • Для проверки юридической чистоты документов, потребуется изучить так же техническую и кадастровую документацию.
  • Если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, то потребуется ряд документов, подтверждающие ведение предпринимательской деятельности.
  • В случае аренды земельного участка у государственных органов нужно будет составить заявление по установленному образцу.

Особенности заключения договора аренды

При заключении договора арены не нужно забывать про следующие особенности:

  • При заключении договора для строительства какого-либо объекта, стоит обратить внимание на то, позволяет ли категория земель осуществлять это строительство.
  • Краткосрочным считается договор, который заключён на период менее трёх лет.
  • Длительность долгосрочного договора должна составлять более пяти лет.
  • В случае, если в договоре есть фраза «длительный срок», но при этом конкретный период не оговорен, то тогда договор считается заключённым на максимальный срок, который составляет сорок девять лет.

Примечание! Взять в аренду земельный участок можно как у частного лица, так и государства. Стоит понимать, что фактически «ничьих» земель не бывает. Так что если человек планирует заняться какой-либо деятельностью, связанной с землей, ему придётся столкнуться с оформлением договора аренды. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://realtymill.ru/zemlya/zemleustrojstvo/arenda-zemelnogo-uchastka-stoimost-i-poryadok-zaklyucheniya-sdelki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.