Определение соразмерной платы за сервитут

Плата за сервитут на земельный участок – расчет стоимости

Определение соразмерной платы за сервитут

› Участок

Федоров Евгений Викторович – коммерческий директор
ЗАО «Многопрофильный деловой центр»,оценщик.

Понятие сервитута

В соответствии со ст.

209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.

274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут – право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута.

Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками настоящей методики.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута

Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате

Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.

Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:

– доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;

– степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;

– интенсивность использования сервитута;

– степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).

Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.

Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные приведены в таблице (на конкретном примере):

Факторы убытка/ Уровень убыткаНизкийУмеренныйСреднийПовышенныйВысокий
0,00%25,00%50,00%75,00%100,00%
Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутомНезначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имуществаНиже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имуществаПрактически половина площади объекта недвижимого имуществаВыше среднего, более половины площади объекта недвижимого имуществаЗначительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества
Степень ограничения пользованияНезначительная, практически не составляет препятствий для использования собственникомНиже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имуществаСреднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способомВыше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имуществаЗначительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества
Интенсивность использования сервитутаНизкая, ограничения, связанные с с сервитутом, возникают очень редкоНиже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редкоСредняя, сервитут используется со средней степенью интенсивностиВыше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно частоВысокая, сервитут используется интенсивно, постоянно
Степень влияния на распоряжение земельным участкомНизкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительноеНиже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничении при совершении сделокСредняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имуществаВыше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничении при совершении сделокВысокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор
Количество наблюдений211
Взвешенный итог0,00%25,00%50,00%0,00%0,00%
Итого75,00%
Количество факторов4
Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута18,75%

Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей

Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.

Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.

ссылкой в социальных сетях:

Источник: https://soyz-rieltorov.ru/uchastok/plata-za-servitut-na-zemelnyj-uchastok-raschet-stoimosti

Плата за сервитут, к вопросу установления соразмерности

Определение соразмерной платы за сервитут

Текст аннотации: Установление сервитута — это, казалось бы, повседневная реальность, к сожалению, в настоящее время институт сервитута не развивается и одна из причин: это нерешенность вопроса с оплатой за сервитут. В статье проводится анализ законодательства в области установления соразмерной платы, показывающий острую необходимость комплексного решения проблемы определения платы за сервитут на законодательном уровне.

Ключевые слова:сервитут, плата за сервитут, соразмерная плата за сервитут

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ [1] к числу существенных условий о предмете договора относятся те, которые названы в законе как существенные или необходимые для договора данного вида.

Таким образом, при возникновении сервитутных отношений к числу существенных условий договора о сервитуте принято относить предмет договора, должны быть четко описаны признаки, позволяющие индивидуализировать объект, в отношении которого устанавливается сервитут.

Иные условия существенные для договоров, например, поставки, такие как — срок действия и оплата, не указываются, как существенные по отношению к установлению сервитута, в нормах статей 274–277 ГК РФ [1].

Следуя пункту пятому статьи 274 ГК РФ [1], конструкция о возмездности сервитута не свидетельствует о том, что положение о цене является обязательным условием, поскольку собственник обремененного имущества обладает диспозитивной возможностью требовать соразмерной платы.

В данном случае, не говорится об императивной обязанности сервитуария платить за осуществляемое пользование, если иное не предусмотрено законом. Плата за пользование сервитутом — дополнительное условие к договору и включается по усмотрению сервитутодателя.

Аналогичная норма предусмотрена в пункте 6 статьи 23 Земельного кодекса [2] РФ в отношении установления частного сервитута.

Так же, в Земельном кодексе пунктом 7 статьи 23 [2] предусмотрена возможность требования соразмерной платы при условии, что установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

Однако, ни Гражданский кодекс, ни Земельный кодекс не дает определения или уточнения «соразмерности платы».

Стоит обратиться к иным правовым актам, например, в 2009 году Министерством экономического развития РФ было подготовлено письмо, в котором указывалось, что соразмерность платы «за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута» [3]. И это письмо отсылает к правилам, предусмотренным Федеральным законом № -135-ФЗ [4] «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Однако, оценка земельного участка, как объекта недвижимости — дело весьма затратное. Для начала, необходимо определить его рыночную стоимость исходя из ресурсных параметров участка, местоположения, положением дел на рынке земли в момент покупки.

Существуют классические методы подхода к оценке земельных участков, рассмотрим те из них, которые можно использовать по отношению к сервитуту [5]:

1.                  Затратный — то есть, предполагаемый инвестор не заплатит за земельный объект большую цену, чем за аналогичный участок (не учитывается возможность использования доли земельного участка с обременением).

2.                  Сравнительный — за основу берутся имеющиеся на рынке аналоги с учетом обременений, при прочих равных условиях. Сложности — не корректное оформление участков с обременениями; выделение доли сервитута, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

3.                  Доходный — то есть, соотношение между будущими доходами от земельного участка и расходами от него.

Для оценки земельного участка с обременением наиболее целесообразно использовать два последних подхода, хотя, стоит отметить, что при третьем подходе так же есть сложность в выделении той части, которая будет или не будет приносить доход.

Иначе говоря, вопрос определения соразмерности платы за сервитут, при использовании письма министерства экономического развития, с его рекомендацией обращения к 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» упирается в ряд сложностей при проведении оценки всего земельного участка с обременением: неразвитость института сервитутов; сложность в оценке рыночной стоимости земельных участков с обременением; сложность в выделении доли сервитута.

Следовательно, вопрос о соразмерности платы за сервитут не может быть полностью решен посредством использования 135-ФЗ.

В 2004 году были разработаны Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут [6], суды при установлении платы за сервитут принимали во внимание рекомендации и ссылались на них [7], тем самым, признавая их обязательными.

А в некоторых случаях, Методические рекомендации выступали основным руководством при установлении стоимости за сервитут, следует привести в пример дело, приведшее в итоге к отмене Методических рекомендаций.

Обратимся к материалам дела, садоводческие некоммерческие товарищества «Лесок» и «Орион» обратились в суд с просьбой установить частный сервитут на часть дороги, принадлежащей садоводческому некоммерческому товариществу «Луч».

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08–10–2013 была установлена ежемесячная плата за сервитут в размере 62 рубля 41 копейка с каждого садоводческого некоммерческого товарищества «Орион» и «Лесок» в пользу «Луч».

При вынесении решения по размеру оплаты суд руководствовался величиной земельного налога с площади дороги, на которую просили установить сервитут.

В мотивировочной части суд сослался на тот факт, что «порядок определения величины платы за сервитут установлен Временными методическими рекомендациями» [8], тем самым подтверждая их обязательный характер.

СНТ «Луч» заявило, что в размер платы за сервитут должны так же включаться расходы по содержанию дороги, такие как: уборка мусора и снега, ремонт дорожного полотна. С точки зрения логики и здравого смысла данное требование СНТ «Луч» вполне обоснованно, ведь, как говорится, любишь кататься, люби и саночки возить.

Однако, суд признал требование СНТ «Луч» несостоятельными вследствие того, что «собственник земельного участка не лишен права решить вопрос о возмещении реально понесенных расходов по упомянутым статьям в самостоятельном порядке» [8]. Получается, что ссылаясь на Методические рекомендации, величина платы определяется по пункту 2.

2 сложением размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами [6], то есть, по мнению суда единственный реальный ущерб СНТ «Луч» — это земельный налог, а ремонт дорожного полотна вполне может быть осуществлен собственником самостоятельно и разделу между реальными пользователями участка дороги не подлежит. Хотя, это представляется весьма абсурдно: с одной стороны — пользуются участком дороги три садоводческих товарищества, а, с другой стороны — обязанности по ремонту и содержанию дороги лежат только на одном товариществе. Где же соразмерность?

В 2014 году СНТ «Луч» обратилось в Верховный суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующими Методические рекомендации [8], в связи с тем, что акт содержит все признаки нормативного акта, затрагивая права, обязанности и свободы граждан, однако не прошел обязательной государственной регистрации в Мин.юсте РФ и не был официально опубликован, то есть не может быть использован, как основание для расчета соразмерной платы за сервитут. Решение суда было в пользу заявителя и с 18 декабря 2014 Временные Методические рекомендации признаны недействующими.

Вот так, отсутствие желания договориться между несколькими заинтересованными лицами по эксплуатации и обслуживанию дороги во Владимирской области в 2012 году, в декабре 2014 года приводит к отмене единственного документа, который объяснял каким именно образом можно произвести расчет стоимости платы за сервитут.

На настоящий момент какой-либо документ, регламентирующий алгоритм расчета соразмерности платы за сервитут в Российской Федерации, отсутствует.

Стоит обратить внимание, что в свете изменения Гражданского кодекса РФ и подготовки Проекта изменений к нему, глава о сервитуте, подготовленная в 2012 году, вычеркивается уже из четвертой редакции документа, тем самым, оставляя те же самые вопросы по применению статей об установлении сервитута.

Таким образом, вопрос о соразмерной плате за сервитут в настоящее время ставится гораздо острее. Для Калининградской области сервитут не используется в качестве активного урегулирования вопросов связанных с земельно-правовыми отношениями, судебная практика по сервитутам в 2014 и 2015 годах отсутствует.

В гражданском законодательстве в целом институт сервитута не поощряется к развитию в связи с ограниченным числом статей и нерешенностью основных вопросов, один из которых — это плата за сервитут.

Ведь ограничение частной собственности или ее обременение не может быть бесплатным, так как это противоречит самым основам частной собственности.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/88/17248/

Соразмерность в действии // Проблемы определения платы за частный сервитут в свете практики Верховного суда

Определение соразмерной платы за сервитут

При установлении частных сервитутов суды сталкиваются с целым комплексом непростых вопросов.

Например, установить сервитут на определенный срок или бессрочно? Назначить плату за него в виде единовременной выплаты или периодических платежей? Чтобы плата за сервитут была соразмерной ограничению права собственности, включить в ее состав только минимальное возмещение потерь собственника служащей вещи или также и вознаграждение за пользование вещью?

Высветить ряд важных проблем в сфере установления частных сервитутов и определения платы за них позволило Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу № А43-11824/2013.

Найти ориентиры к решению сложностей, возникающих при рассмотрении этой категории дел, попытались Елена Останина, доцент кафедры гражданского права и процесса Челябинского госуниверситета, и Роман Тараданов, ведущий юрисконсульт ООО «КомплексКонсалтинг».

Их исследование, опубликованное на страницах октябрьского номера журнала «Закон», размещено в открытом доступе в библиотеке Закон.ру.

Суть рассмотренного Коллегией Верховного суда дела заключается в следующем.

Судом общей юрисдикции в отношении принадлежащего предпринимателю земельного участка (разрешенное использование – для размещения АЗС) был установлен по требованию и в пользу энергетической компании частный сервитут сроком на один год для строительства и обслуживания электроподстанции (через участок предпринимателя к подстанции были подведены высоковольтные линии электропередачи). Однако, как это ни удивительно, плату за сервитут суд при этом не установил – он счел достаточным, что предприниматель вправе инициировать отдельный процесс об установлении условий сервитута.

Такой иск и стал предметом рассмотрения арбитражных судов. Они, применив Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.

2004, в апелляционной и кассационной инстанциях определили плату за указанный сервитут как единовременную выплату в размере более 26 млн рублей. При этом суды указали, что согласно п. 2.

2 Временных рекомендаций плата за сервитут определяется путем сложения понесенных собственником реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.

Коллегия Верховного суда акты арбитражных судов отменила, направив дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При этом Коллегия указала два ключевых основания такого решения:

I.                «…[З]аконодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы.

В то же время, учитывая временный (срочный) характер сервитута, определение платы в виде убытков от снижения стоимости земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, ведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца при необходимости продления сервитута на последующее время».

II.             Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут решением Верховного суда от 18.12.2014 № АКПИ14-1093 были признаны недействующими, поскольку не прошли государственную регистрацию в Минюсте России и не были официально опубликованы в установленном порядке.

Прежде всего, это дело показывает, как опасно устанавливать сервитут, не определяя одновременно размер платы за него.

В данной ситуации собственник земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, вынужден будет отказаться от своих планов по использованию участка (размещения на нем АЗС), поскольку они оказались несовместимы с проведенными над участком высоковольтными линиями электропередачи.

Однако, суд общей юрисдикции устанавливая столь существенное ограничение права собственности не назначил предпринимателю никакой компенсации. Более того, необходимость обращения предпринимателя в суд с новым иском об установлении условий сервитута переворачивает распределение бремени доказывания и несения соответствующих судебных расходов.

Также это дело показало, что суды испытывают существенные трудности с определением того, каким должен быть сервитут – бессрочным или установленным на определенный срок, и какую плату необходимо назначать за него.

Сервитут был установлен судом общей юрисдикции сроком на один год, хотя, очевидно, что строительство и обслуживание (!) электроподстанции не может быть исчерпано этим сроком.

Вместе с тем, арбитражные суды, определяя плату за сервитут, рассчитывали ее как разницу между рыночными стоимостями земельного участка без учета сервитута и при его наличии. Это нехарактерно для сервитута, установленного на определенный срок.

Как показывает практика, в этой сфере есть и другая немаловажная проблема – иногда суды назначают такую плату только как возмещение минимальных потерь собственника от установления сервитута (например, как компенсацию земельного налога), игнорируя то, что собственник должен получить и вознаграждение за пользование его участком другим лицом.

Наконец, нельзя сказать, что рассматриваемое Определение Верховного суда внесло определенность в вопросы установления платы за частный сервитут.

Указав судам, что Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут признаны недействующими, Коллегия Верховного суда не предложила им альтернативы.

Можно ли считать, что Коллегия потребовала забыть опыт, систематизированный во Временных рекомендациях? Едва ли.

Признание их недействующими основывалось на формальном критерии (отсутствие госрегистрации в Минюсте России и официального опубликования), а вовсе не на содержании Рекомендаций. Кроме того, многие их положения продиктованы здравым смыслом и принципами гражданского законодательства. Поэтому идеи, отраженные в Рекомендациях, по-прежнему можно применять и без ссылки на этот документ.

Источник: https://zakon.ru/blog/2015/12/13/sorazmernost_v_dejstvii__problemy_opredeleniya_platy_za_chastnyj_servitut_v_svete_praktiki_verxovnog

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.