Невостребованные земельные паи

Содержание

Невостребованные земельные паи

Невостребованные земельные паи

Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. Связаться с автором

Вернуться назад на Земельный пай
Невостребованная земельная доля – доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, собственник которой не распоряжался ей в течение трех и более лет подряд с момента приобретения права собственности на такую земельную долю – так законодатель определял понятие земельной доли до вступления в силу ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. С принятием новой редакции ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” термин невостребованная земельная доля из закона исчез. Однако появились правила, по которым та или иная земельная доля может быть отнесена к невостребованной.

Основания признания земельной доли невостребованной

В отличие от предыдущих, действующая редакция ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” к невостребованным земельным долям подходит более дифференцировано. Во-первых, в законе отсутствует понятие земельной доли. Законодатель изменил формулировки, и теперь земельная доля на земельный участок не является невостребованной, а может быть признана таковой, если собственник земельной доли не передал земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом – п.1 ст.12.1 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” Во-вторых, законодатель ввел дополнительные основания, по которым земельная доля может быть признана невостребованной.

Такими основаниями являются:

• отсутствие сведений о собственнике земельной доли в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, принятых до вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;
• у умершего собственника земельной доли нет наследников ни по закону, ни по завещанию; • наследники умершего собственника земельной доли не имеют право наследовать;

• наследники умершего собственника земельной доли отстранены от наследства, либо наследники отказались или не приняли наследство.

С чем связаны внесенные изменения?

После государственной регистрации договора аренды, в земельном участке появляются доли, у умерших собственников которых отсутствуют наследники, либо наследники не торопятся с оформлением своих прав.

В предыдущих редакциях закона, признать такие земельные доли невостребованными было невозможно, так как формально наследодатель – собственник доли, при жизни распорядился своей земельной долей. Новая редакция закона поменяла правила игры, и теперь, даже если земельная доля в составе земельного участка была передана в аренду, однако после смерти собственника не объявятся наследники, либо объявившиеся наследники не вступят в наследство, такая земельная доля может быть признана невостребованной.

Как востребовать свою земельную долю, если она попала в список невостребованных

Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей. Это цитата пункта 6 статьи 12.1 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Ключевым в данном пункте является союз «и”. Если Вы попали в список невостребованных земельных долей, то Вы должны и представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления и заявить об этом на общем собрании собственников земельных долей, на котором утверждается список невостребованных долей. Формально, если Вы не исполните одно из обязательных требований, то после утверждения списка, востребовать свою долю Вы не сможете. Однако из личного опыта могу сказать, упустив возможность заявить о своих правах на долю на этапе публикации списка, а, затем, не предприняв мер на этапе его утверждения общим собранием, не стоит отчаиваться. Если Вам стали известны такие обстоятельства, не теряя ни минуты, вступайте в судебный процесс, в рамках которого орган местного самоуправления заявляет требование о признании права собственности на невостребованные земельные доли. Можете быть уверены, суд откажет органу местного самоуправления в признании права собственности в части Вашей земельной доли.

Порядок оформления невостребованных земельных долей в собственность органов местного самоуправления

Оформление земельных долей, которые могут быть отнесены к невостребованным, начинается с составления списка лиц, доли которых могут быть признаны невостребованными в связи с тем, что собственники земельных долей не передали их в аренду или не распорядились ими иным образом. Законодатель обязал органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка составлять отдельно список земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, предусмотренным пунктом 2 ст.12.1 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. В большей степени речь идет о земельных долях “не нашедших” своих наследников. В общем и целом принципиально важно понимать, что при оформлении невостребованных земельных долей составляется два списка – в зависимости от оснований, по которым земельные доли могут быть признаны невостребованными. Итак, список составлен и пришло время опубликовать этот список в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, размещает этот список на своем официальном сайте (если есть), а также на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования. Распространение списка невостребованных долей указанными способами осуществляется не менее чем за три месяца до созыва общего собрания собственников для его утверждения. После обнародования списка невостребованных земельных долей, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников земельного участка, в границах которого определяются невостребованные земельные доли, для утверждения этого списка. В случае если в течение четырех месяцев со дня официального опубликования списка земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, общим собранием собственников земельных долей не будет принято решение об утверждении списка, орган местного самоуправления утверждает этот список самостоятельно. Примечательно, что законодатель не определяет по каким причинам общим собранием не принято решение об утверждение списка: в силу отсутствия кворума или просто собранием не принято решение. С момента утверждения, земельные доли, указанные в нем признаются невостребованными. После признания земельных долей невостребованными, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права собственности на невостребованные земельные доли. Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности органа местного самоуправления на невостребованные земельные доли, является основанием для государственной регистрации. И не забываем что в соответствии со ст.8 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Порядок распоряжения невостребованными земельными долями после возникновения права муниципальной собственности

После государственной регистрации права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли, орган местного самоуправления обязан в течение месяца опубликовать извещение о возможности приобретения в собственность земельных долей по цене 15% от кадастровой стоимости. Обратите внимание, федеральный законодатель в императивной форме установил стоимость земельной доли, не дав возможность субъектам РФ определять ее самостоятельно в рамках установленного максимуму или минимума. Итак, цена покупки невостребованных земельных долей составляет 15% от кадастровой стоимости. Извещение о возможности приобрести невостребованные земельные доли должно быть опубликовано в СМИ, определенных субъектом РФ как официальный источник информации и размещено на официальном сайте органа местного самоуправления в сети “Интернет” (если есть), а также на информационных щитах на территории муниципального образования по местоположению земельного участка. Преимущественным правом покупки невостребованных земельных долей, перешедших в собственность органа местного самоуправления на основании решения суда, по цене 15% кадастровой собственности, обладают организации или крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности, в течение 6 месяцев со дня возникновения у органа местного самоуправления права собственности на земельные доли. Если в течение установленного срока договор купли-продажи земельных долей не будет заключен, орган местного самоуправления обязан в течение года выделить земельный участок в счет собственных земельных долей с соблюдением принципа минимальных размеров земельных участков.
После выдела земельного участка в счет земельных долей, к продаже может быть предложен только земельный участок, но, уже на совершенно иных условиях, которые напрямую зависят от законодательства субъекта РФ в области регулирования земельных отношений.

Князь

Христианство
Дружины
Идентификация и фальсификация товаров
Организация проведения товарной экспертизы

Назад | | Вверх

Источник: https://center-yf.ru/data/stat/Nevostrebovannye-zemelnye-pai.php

Споры по земельному паю

Невостребованные земельные паи

   Невзирая на то, что земельная реформа длится уже почти 30 лет, приватизация земельных участков является наиважнейшей и проблематичной ее частью.

   Российская Федерация обладает значительным земельным фондом, но очень часто это национальное достояние и используется нерационально. Ниже подробнее рассмотрим основные проблемы, связанные с земельными долями (паями).

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по земельном делам г. Екатеринбург поможет отсудить земельный пай, проведет его оформление: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Кому положен земельный пай?

    Практически во всех реорганизуемых колхозах и совхозах СССР были установлены имущественные и земельные паи.

   Земельная доля (земельный пай) – это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации до 2002 года (до вступления в силу Федерального закона № 101-ФЗ).

Право на получение земельной доли бесплатно в собственность имели:

  1. работники и пенсионеры колхозов, совхозов, сельскохозяйственных предприятий;
  2. люди, трудящиеся в социальной сфере сельской местности (образования, здравоохранения, общественного питания, культуры);
  3. временно отсутствующие сотрудники (военнослужащие, стипендиаты);
  4. сотрудники, уволенные по причине сокращения численности работников после 1.01.1992 года.

   Размер земельного пая определялся в натуральной и стоимостной форме, независимо от трудового стажа.

   Указанным членам сельхозорганизации выдавался документ — свидетельство о праве на земельную долю.

Как оформить земельный пай в собственность?

   Порядок выдела земельной доли начинается с общего собрания сособственников, на котором решается вопрос о том, в каком месте на земельном участке необходимо выделить массив. Далее из этого общего массива выделяют земельные участки в частную собственность.

  1. Для того чтобы на выделенную долю оформить право  собственности, необходимо начать с извещения заинтересованных лиц. Для этого нужно разместить объявление в местном СМИ, и указать, что владелец пая намеревается отделиться от общего массива, а также –границы и координаты желаемого участка.
  2. По истечении одно месяца после публикации проводится собрание с собственниками другим земельных долей. В протоколе собрания фиксируются явившиеся и принятые ими решения.
  3. Далее происходит процедура межевания земельного участка, с помощью которой устанавливаются и определяются границы участка.
  4. Затем оформляется кадастровый паспорт  — документ, подтверждающий постановку на кадастровый учет, и содержащий в себе сведения: номер, присвоенный участку, адрес, предназначение и кадастровая стоимость.
  5. В заключении с целью регистрации права собственности нужно обратиться со всеми документами на землю и квитанцией об оплате госпошлины в  Росреестр (федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

   В случае если Вы получили земельный пай в наследство и необходимо оформить его в  собственное имущество стоит иметь в виду некоторые особенности.

   Для того, чтобы нотариус выдал документ, с помощью которого можно будет оформить в собственность участок по истечении 6 месяцев после открытия наследственного дела, необходимо:

  • в случае если нет завещания, инициировать экспертизу оценки стоимости земельного участка
  • узнать информацию о наличии обременений (арест, залог) на земельную долю. Если они есть – добиться освобождения доли от них
  • в налоговом органе получить информацию об отсутствии задолженностей по оплате имущественного налога

ПОЛЕЗНО: смотрите видео про оформление наследства, подробнее по ссылке

Аренда земельных паев

   В настоящее время в соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения запрещено заключение договора аренды земельного пая, так как земельная доля не является объектом аренды.

   Объектом договора аренды земель сельхозназначения может быть только поставленный на кадастровый учет конкретный земельный участок.

Как отсудить земельный пай?

   В процессе выдела и приватизации земельных участков происходят различные спорные ситуации. Зачастую эти споры связаны с другими сособственниками по поводу определения места и границ выделяемого участка, с регистрирующим органом, между наследниками, с органом местного самоуправления, например в случае изъятия земельного участка, и прочее.

   Для того чтобы владельцам пая отстоять свои законные права на использование земельного пая в случае возникновения спорных ситуаций, необходимо обратиться с исковым заявлением в орган правосудия. А конкретно – в суд общей юрисдикции (в районный суд по месту нахождения ответчика).

   При этом, стоит иметь в виду при обращении в суд, что существует такое понятие как исковая давность (3 года с момента обнаружения нарушения права), а также то, что каждая конкретная ситуация требует индивидуального подхода, поэтому рекомендуем Вам обращаться за  правовой помощью к профессиональному юристу.

Могут ли забрать земельный пай?

   Законом предусмотрены случаи, когда возможно принудительное изъятие земельного участка из земель сельхозназначения:

  • если в период трех лет с момента возникновения у собственника права собственности на участок не используется для ведения сельского хозяйства. Исключение: в срок не входит период времени, когда использовать участок не было возможности из-за стихийного бедствие. На возделывание и освоение участка предусмотрен срок – 2 года
  • если существенно снизился уровень плодородия почв. Определяется снижение плодородия несколькими критериями: уменьшение количества органического вещества на 15%, подвижного фосфора, обменного калия, уровня кислотности, щелочности и т.д.
  • при неэффективном и ненадлежащем использовании. Полномочными органами власти земельного контроля выявляются данные факты и выносится административное наказание с предписаниями об устранении нарушений. Если нарушения не устранены в предусмотренный срок, то материалы передаются в орган исполнительный власти, который вправе обратиться в суд и потребовать изъять участок и продать его с публичных торгов

   Также изъятие земельного пая возможно службой судебных приставов, если собственник является должником по исполнительному производству.

Как восстановить документы на земельный пай?

   В случае если отсутствуют документы на земельный пай, можно заказать в Росреестре выписку на имя владельца пая.

Если такая информация в реестре зарегистрирована, то можно здесь получить дубликат о праве собственности на земельный пай.

Если же такие данные отсутствуют, то информацию о выданном свидетельстве можно найти: в совхозе, архиве сельской администрации, земельном отделе органа местного самоуправления.

   Если указанными способами не удалось найти необходимые документы, то можно обратиться в суд с целью их восстановления.

Что можно сделать с земельным паем?

   Собственник земельного пая вправе по своему усмотрению и в соответствии с установленными законом способами распорядиться им:

  1. оформить в счет доли земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, создания фермерского предприятия, расширения своего подсобного хозяйства;
  2. подарить или передать в доверительное управление другому члену сельхозорганизации, или самой организации;
  3. продать. Продажа земельной доли возможна с выделением участка и без. Если участок не выделять, то продать долю можно только другому члену этого же сельского хозяйства или крестьянского предприятия, при этом извещать остальных членов нет необходимости. Сделки по отчуждению земельных долей могут быть совершены в простой письменной форме;
  4. отказаться о права собственности на долю;
  5. вложить долю в уставной капитал крестьянской организации, которая использует земельный участок, входящий в долевую собственность;
  6. без выделения доли, собственник вправе завещать земельный пай.

   Член долевой собственности может распорядиться любым другим способом своей земельной долей, но после того, как выделит земельный участок в счет своего пая.

   В любом случае всех нюансов не описать в рамках материала, каждая ситуация индивидуально, вот почему так выгодно обратиться к нашему адвокату по земельному праву г. Екатеринбург и задать свой вопрос о возможных вариантах решения проблемы. Звоните уже сегодня, чтобы записаться на консультацию!!!

Отзыв о нашем земельном адвокате

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Отзыв по гражданским делам

Отзыв по банкротству физических лиц

Отзыв по сопровождению бизнеса

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/spory-po-zemelnomu-payu/

Неоформленные паи и открытый рынок земли — что делать?

Невостребованные земельные паи

Владимир Нагорный

6 декабря 2019, 14:50

Сельхозугодья в Украине
Источник фото: Latifundist.com

В последнее время в свете земельной реформы, которая должна снять мораторий на продажу сельхозугодий, очень остро стоит вопрос о том, какая дальнейшая судьба ожидает земельные паи, которые не имеют владельцев либо не были должным образом оформлены в частную собственность в соответствии с действующим законодательством и нормативно-правовыми актами Украины.

Читать по теме: Рынок земли в Украине: все, что нужно знать аграрию

Начну с того, что по завершении процесса распаевания земель их общая площадь составила более 27 млн ​​га. Владельцами паев стали более 7 млн ​​работников КСП (бывших колхозов) и пенсионеров, ранее работавших в этих хозяйствах.

Процедура распределения паев происходила по следующему сценарию: проводилась инвентаризация земель КСП,  хозяйство получало государственный акт о праве коллективной собственности на землю, составлялись списки лиц, имеющих право на земельный пай, эти лица получали сертификаты о праве на земельную долю.

Далее осуществлялась отдельная процедура, которая предусматривала выделение земельного пая в натуре (на местности) и оформление правоустанавливающего документа о частной собственности.

Впрочем, далеко не все из тех, кто имел законные права на землю, стали полноправными владельцами паев.  Кто-то в силу тех или иных обстоятельств не осуществил процедуру выделения границ земельной доли в натуре, кто-то вообще не получил сертификат о праве на земельный пай.

  Причин тому было множество, и все они разные: один человек переехал жить в другую местность, другой потенциальный владелец решил не проходить до конца все законодательные процедуры и, получив сертификат, передавал землю в аренду, за которую достаточно часто получал расчет в натуральной форме.

Довольно много людей умерло, так и не став полноценными собственниками земли, и т. п.  По официальной статистике, таких людей было около 1 млн человек.

Читать по теме: Мертвые души, или Новый вид рейдерства на Львовщине?

Закон Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» определил их наделы как нераспределенные и невостребованные (ст. 13).

  В категорию нераспределенных попали участки, входивших в акт о праве коллективной собственности, но не поделены между пайщиками.

К невостребованным отошли отдельные участки, которые были разделены на паи, но не прошли процедуру выделения в натуре, или владельцы которых отказались от получения сертификата.

Со временем по мере роста интереса к сельскохозяйственной земле как к экономически привлекательному активу количество невостребованных паев постепенно сокращалась. На сегодня, по неподтвержденным данным, количество «свободных» участков составляет 120 тыс. общей площадью около 400 тыс. га.

Кто же является распорядителем этих земель? Это сельские, поселковые и городские советы. Это закреплено в той же 13 статье вышеупомянутого закона.

До 1 января 2019 года закон определял распорядителями и районные государственные администрации, которые в подавляющем большинстве случаев осуществляли эту функцию, передавая паи в аренду без проведения аукциона (такая процедура законом разрешена).

  А вот выгодоприобретателем оставались именно местные советы, в бюджет которых перечислялось 100% поступлений от арендной платы.

А кто же был и является реальным владельцем этих земель? А реальными владельцами являются лица, которые значились в списках пайщиков или их наследники! Со своего практического опыта хочу отметить, что очень часто эти люди дают о себе знать и в конце концов оформляют права собственности на землю. Остальные участки продолжают оставаться в состоянии правовой неопределенности (имеют распорядителя, но нет владельца).

Читать по теме: Как сохранить свою землю независимо от действия моратория на ее куплю-продажу

Какова же дальнейшая судьба таких паев? На законодательном уровне вопрос решен следующим образом: во-первых, нераспределенные паи можно перераспределить общим собранием членов КСП до 1 января 2025 года.

  Но такая процедура возможна, если сам КСП или его юридический правопреемник НЕ ликвидированы. В противном случае с 1 января 2019 года, эти паи отнесены к коммунальной собственности.

И для регистрации прав на эти земли местным общинам нужно только оформить техническую документацию по установлению их границ.

Относительно невостребованных паев законом предусмотрено, что с 1 января 2025 года они окончательно перейдут в коммунальную собственность соответствующей территориальной общины, если реальные владельцы или наследники не оформят правоустанавливающие документы. Так что мой совет и практическая рекомендация тем, кто имеет право на землю и хочет получить ее в собственность — не медлить, а приложить максимум усилий для прохождения всех законодательных процедур.

Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений МХП

Владимир Нагорный

Источник: https://latifundist.com/blog/read/2549-neoformlennye-pai-i-otkrytyj-rynok-zemli--chto-delat

Инструктаж → Государство вернёт себе земельные доли молчунов

Невостребованные земельные паи

В Госдуме РФ готовится к первому слушанию законопроект, который признает все земельные доли, которыми их хозяева по каким-то причинам не распорядились, невостребованными. Когда документ примут, своих паёв лишатся около 8 миллионов граждан (если, конечно, эти люди ещё живы).

Что такое земельная доля и чем она отличается от доли в земельном участке?

В 1991-1992 годах в России было принято несколько законов, которые утвердили порядок реорганизации колхозов и совхозов. Государственные предприятия должны были стать самостоятельными коммерческими организациями, а их имущество и земля подлежали приватизации.

Активы совхозов и колхозов передавались в собственность граждан, которые непосредственно трудились на этих предприятиях или каким-либо образом «содействовали развитию хозяйства» (речь о работниках социальной сферы: учителях, воспитателях и т. д.).

Этим гражданам выдавались на руки «Свидетельства» о том, что крестьянин получает от государства бесплатно в собственность «земельную долю», «земельный пай».

Владельцами земельных паёв, сказано в пояснительной записке к законопроекту, стали 12 миллионов граждан.

К 2002 году было приватизировано и перешло в собственность населения 112,7 миллиона гектаров обрабатываемой земли (82,7% процента от всей площади обрабатываемой хозяйствами земли).

В течение последующих двадцати с лишним лет граждане, наделённые паями, проводили юридическое оформление собственности на свои земельные доли и ставили участки на кадастровый учёт. (Селянам эта процедура также известна под названием “выделение земельного участка в счёт земельных долей”).

Однако так поступали далеко не все граждане, наделённые паями, объясняют авторы законопроекта.

«Поставлено на кадастровый учет всего около 20% сельскохозяйственных земель. Только 4 из 12 миллионов граждан, получивших земельные доли, юридически оформили свои права на земельную собственность», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.

По данным депутатов ГД, около 30 млн гектаров сельскохозяйственных до сих пор не оформлены, как полагается, и не поставлены на кадастровый учёт. Кадастровая карта страны пестрит белыми пятнами, а на деле угодья, которые в советское время были пашнями и пастбищами, заросли лесом, не обрабатывается.

Зачем забирать земельные доли у собственников?

Депутаты мотивирую свою идею тем, что земля не обрабатывается, а найти её собственника не представляется возможным. Граждане, которые получали свидетельства на паи, могли уехать в другой регион или умереть, не передав пай в наследство. То есть по сути земля является бесхозной, но государство не имеет законных рычагов, чтобы вовлечь её в оборот.

Колхоз наделил меня (моего родственника) землёй. Могут ли её забрать?

Если у вас на руках есть свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок в общедолевой собственности, если участок, о котором идёт речь, поставлен на кадастровый учёт и имеет кадастровый номер, если этот участок используется по назначению (вы сами его обрабатываете или передали кому-либо в аренду) можете вздохнуть с облегчением: никто на вашу собственность не посягнёт.

Другое дело, если у вас на руках имеется только старинное, не зарегистрированное в Росреестре свидетельство о получении пая (доли), размер пая выражен в балло-гектарах, а земельный массив, в котором предположительно находится ваша доля, не поставлен на кадастровый учёт, не имеет кадастрового номера. В этом случае земельная доля действительно отойдёт государству.

Как государство будет изымать невостребованные земельные доли?

Согласно законопроекту, схема вовлечения долей в оборот будет выглядеть так:

  1. Общее собрание участников долевой собственности выясняет, кто из граждан не оформил, как полагается, свои земельные доли. Эти доли считаются невостребованными.
  2. Список граждан публикуется в СМИ
  3. Орган местного самоуправления формирует из невостребованных долей земельные участки и ставит их на кадастровый учёт
  4. Образованные участки становятся собственностью органа местного самоуправления, который вправе продать эти участки или сдать в аренду.

А если у невостребованной доли всё-таки найдётся законный владелец?

Если он – гражданин РФ и постоянно живёт в России, то он может предоставить в орган местного самоуправления документы, подтверждающие право на земельную долю, и получить компенсацию:

  • либо земельный участок в размере земельных долей
  • либо денежное возмещение из муниципального бюджета при оценке земли по кадастровой стоимости.

Когда государство начнёт изымать земельные доли?

Согласно планам Государственной Думы, законопроект, который предложили депутаты Геннадий Кулик, Владимир Плотников, Айрат Хайруллин и другие, будет рассмотрен в весеннюю сессию Госдумы, то есть судьба документа определится в июле 2019 года.

Источник: https://agrobook.ru/instruction/gosudarstvo-vernyot-sebe-zemelnye-doli-molchunov

10 важных моментов аренды невостребованных паев

Невостребованные земельные паи

Аренда земли — основной актив для большинства аграриев. В то же время 27,7 млн га земель сельскохозяйственного назначения (68% всех с/х земель) являются земельными долями (паями).

Поэтому наряду с арендой земельных участков значительную долю составляет аренда паев.

Однако, если аренда паев для большинства, в принципе, не новое явление, то аренда невостребованных земельных участков далеко не у всех на слуху. По сравнению с обычной аренда невостребованных паев законодательством почти не урегулирована. В связи с этим возникает ряд вопросов, которые в дальнейшем часто доводят до суда.

О том, что такое невостребованный земельный участок/доля (пай), каков порядок заключения договоров аренды таких паев, и что нужно знать и учитывать, заключая договоры аренды, AgroPortal.ua рассказали советник ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Олег Качмар и юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Александра Бортман.

Что такое невостребованные паи?

В 1995 г. Указом Президента Украины было принято решение провести распаевание земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и кооперативам, в том числе созданным на базе совхозов.

Распаевание земель предусматривало определение размера земельной доли в коллективной собственности каждого члена сельскохозяйственного предприятия без выделения земельных участков в натуре (на местности).

Каждому члену такого предприятия был передан в собственность «пай» — условный земельный участок, размер которого определялся исходя из общей площади земель, переданных сельскохозяйственному предприятию, и количества членов предприятия.

Для подтверждения права собственности на земельный пай его владельцу выдавался сертификат единственного в Украине образца, который был утвержден постановлением Кабинета министров Украины от 12.10.1995 г. № 801.

Однако не все граждане, имевшие право на земельный пай, получили такие сертификаты. Одни — не воспользовались такой возможностью, другие — просто не успели. Сейчас, по данным исследования USAID «Проект Агроинвест», владельцы паев — люди старше 50 лет (79%) и 60 лет (43%). Более 1 млн владельцев земельных паев уже умерли.

Паи, сертификаты на которые гражданами не было получено, получили статус «невостребованных».

Поэтому наряду с обычными земельными паями появилась еще одна категория — невостребованные паи  — те, владельцы которых не получили сертификаты или иным образом не заявили о своих правах.

Cоветник ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Олег Качмар. Источник фото: ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

Откуда взялись нераспределенные земельные участки?

Каждый член коллективного сельскохозяйственного предприятия, получившего сертификат на земельную долю и зарегистрировавший его в районной государственной администрации, в дальнейшем получал право на выделение земельного участка в натуре.

Порядок выделения пая в натуре владельцам сертификатов регулируется Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» от 05.06.2003 г. № 899-IV.

Выделение земельных участков в натуре предусматривает несколько этапов:

  • обращение граждан в соответствующий орган: сельский, поселковый, городской совет или районную государственную администрацию с заявлениями о выделении им земельной доли в натуре;
  • принятие соответствующим органом решения;
  • заключение с землеустроительными организациями договоров на выполнение работ по выделению земельных долей на местности и изготовление соответствующей документации по землеустройству;
  • разработка технической документации по землеустройству и согласование ее с соответствующим органом;
  • проведение распределения паев в пределах одного сельскохозяйственного предприятия между собственниками земельных долей, которые подали заявления о выделении принадлежащих им земельных паев в натуре, на собрании собственников долей согласно полученному проекту землеустройства;
  • составление протокола результатов распределения земельных участков и его утверждение соответствующим сельским, поселковым, городским советом или районной государственной администрацией;
  • принятие решения о выделении земельных долей в натуре;
  • выдача государственных актов на право собственности (с 01.01.2013 г. — выдача свидетельств о праве собственности на земельный участок) владельцам земельных паев.

После прохождения всех этих стадий, владелец сертификата на земельную долю приобретал право собственности на отдельный земельный участок.

Если гражданин подал заявление о выделении ему земельного участка на местности, но не прибыл на собрание собственников паев по распределению земельных участков, или вообще не подавал такого заявления, но документация по землеустройству в пределах одного сельскохозяйственного предприятия была разработана, то запроектированный земельный участок этого лица приобретал статус «невостребованного» или «нераспределенного».

Таким образом, «нераспределенный (невостребованный) земельный участок» — это запроектированный в составе единого земельного массива без определения границ на местности пай, который не был распределен на собрании собственников земельных долей из-за неявки на собрание. Статус невостребованных нераспределенные земельные участки приобретают только после проведения собрания по распределению паев (согласно постановлению Высшего хозяйственного суда Украины от 15.01.2015 г. по делу № 924/686/14).

Кто является арендодателем невостребованного пая/нераспределенной земли?

В отличие от договора аренды пая, который заключается с владельцем сертификата, договор аренды невостребованного земельного участка заключается с соответствующими органами: сельскими, поселковыми, городскими советами, органами исполнительной власти, так как такие участки остались в их компетенции.

Если же невостребованный пай находится за пределами населенных пунктов и их компетенции, по вопросу аренды нужно обращаться к органам исполнительной власти.

К сельскому совету, просто находящемуся неподалеку, в таком случае обращаться не стоит.

Передача сельским советом в аренду нераспределенных земельных участков за пределами его населенного пункта, то есть за пределами его компетенции, является незаконной.  

Именно поэтому нужно внимательно изучить, в компетенции какого населенного пункта находится заинтересовавший вас пай. В противном случае суд признает договор аренды недействительным.

Юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Александра Бортман. Источник фото: ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

Нужно ли проводить земельные торги?

Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов (часть 2 статьи 124 ЗК Украины).

Однако нераспределенные доли не являются землями государственной или коммунальной собственности, и поэтому их предоставление в пользование осуществляется без проведения земельных торгов.

Достаточно решения соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления и разработки технической документации по землеустройству относительно составления документа, удостоверяющего право на земельный участок.

Какие обязательные условия договора аренды невостребованного пая?

Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», статьей 13 установлено, что нераспределенные земельные участки по решению соответствующего органа могут передаваться в аренду для использования по целевому назначению на срок до момента получения их собственниками государственных актов на право собственности на земельный участок, о чем указывается в договоре аренды. А собственники земельных паев или их наследники, которые не приняли участие в распределении земельных участков, уведомляются о результатах в письменной форме, в случае, если известно их местонахождение.

Таким образом, в договоре аренды нераспределенных земельных долей обязательно должно содержаться условие о заключении такого договора на срок до момента получения их собственниками государственных актов на право собственности на земельный участок. Это называется «отменительное условие».

Практика Высшего хозяйственного суда Украины свидетельствует о том, что указанное обстоятельство является важным при решении судом спора о действительности заключенного договора аренды в случае его оспаривания.

Распространяются ли требования типовой формы договоры аренды земельной доли, статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» на отношения по передаче в аренду невостребованных земельных участков?

В отличие от договора аренды земельной доли, законодательство не определяет конкретных условий или требований к договору аренды невостребованных земельных участков и не устанавливает какой-либо типовой формы такого договора.

Более того, ни форма типового договора аренды, заключаемого с гражданами-владельцами сертификатов, ни статья 15 Закона Украины «Об аренде земли», что определяет обязательные условия договора аренды земельных участков, не распространяются на отношения по поводу передачи в аренду невостребованных земельных участков.

Нужно ли регистрировать договоры аренды невостребованных паев?

Регистрации на сегодняшний день подлежит не право аренды, а договор аренды невостребованного земельного участка. Регистрация договоров аренды нераспределенного пая проводится так же, как и регистрация договоров аренды земельных паев — исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельного участка.

Что нужно учитывать во время и после заключения договора аренды невостребованного пая?

Поскольку единой системы регистрации договоров аренды невостребованных земельных участков не существует, а записи о регистрации договоров аренды вносятся только в книгу записей регистрации договоров аренды земельных долей соответствующего совета района, то существует риск заключения договоров аренды одних и тех же невостребованных паев с различными арендаторами.

О наличии такого риска и случаев «двойной регистрации» свидетельствует, в частности, судебная практика.

К примеру, решая спор о действительности заключенного с сельским советом договора аренды невостребованных паев, суд установил, что договор аренды одних и тех же невостребованных долей с различными арендаторами был почти одновременно заключен сельским советом и районной государственной администрацией. Решая данный спор, суд пришел к выводу, что именно районная государственная администрация имела полномочия на передачу спорных невостребованных долей, и признал недействительным договор аренды, заключенный сельским советом.

Применяется ли норма статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договорам аренды невостребованных земельных участков?

В отличие от аренды земельного участка, аренда невостребованных земельных долей не регулируется специальным законодательством.

Часто это становится проблемой арендаторов, которые хотят продлить действие договора аренды невостребованных земельных участков на новый срок, в то время как соответствующий орган уже принял решение о передаче этой земли другому лицу.

Однако, судебная практика свидетельствует, что в таком случае суды исходят из общих норм Гражданского кодекса Украины о найме (аренде), устанавливающих преимущественное право нанимателя, надлежащим образом исполняющего свои обязанности по договору, на заключение договора на новый срок (статья 777 Гражданского кодекса Украины), и применяют нормы статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» по аналогии.

Какие риски для арендатора невостребованного пая несет получение владельцем земельной доли государственного свидетельства о праве собственности на земельный участок?

Как указано выше, статья 13 Закона Украины определяет, что договор аренды невостребованного земельного участка не может быть заключен более чем на срок до момента получения ее собственником государственного акта на право собственности на земельный участок.

Поэтому, заключая договоры аренды невостребованных земельных участков, арендаторы должны учитывать, что действие такого договора может прекратиться в любой момент.

Екатерина Золотаренко, AgroPortal.ua

паи,аренда земли,Александр Бортман,Олег Качмар,ЮФ Василь Кисиль и Партнеры

Источник: https://agroportal.ua/publishing/lichnyi-vzglyad/10-vazhnykh-momentov-arendy-nevostrebovannykh-paev/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.