Можно ли выкупить участок находящийся в аренде

Содержание

5 ключевых этапов выкупа земли из аренды в собственность

Можно ли выкупить участок находящийся в аренде

Земля относится к недвижимому имуществу, поэтому приобретение ее в собственность четко регламентируется различными законодательными актами. В нашей стране любое физическое и юридическое лицо может стать собственником земельного участка, но для этого необходимо осуществить специальную процедуру, о которой пойдет речь ниже.

Законодательная база

Перед тем как выяснить полный алгоритм выкупа земельного участка, нужно разобраться какие нормативно-правовые акты регулируют данную деятельность.

  1. Конституция нашего государства. Она говорит о том, что земля принадлежит гражданам Российской Федерации, но может быть передана в частную собственность при определенных процедурах.
  2. Гражданский кодекс. Он дает определение земельного участка. То есть это определенная территория, имеющая кадастровую документацию и четко определенные границы. Кроме этого данный акт регламентирует процесс перехода из аренды, в право собственности земельного участка.
  3. Земельный кодекс. Это основополагающий документ, гласит о том, какие земельные участки могут быть переданы в собственность, а также как вообще происходят правоотношения по аренде и выкупу земли между лицами и государственными органами.
  4. Федеральные законы и местные акты, регулирующие подачу заявок, подписание арендных договоров и других манипуляций, направленных на аренду и выкуп земли.
  5. Судебная практика. Верховный суд также внес свою лепту в порядок таких манипуляций, давая трактовку отдельных положений Земельного и Гражданского кодексов, и порядок разрешения споров по земельным правоотношениям.

Как можно законно уменьшить кадастровую стоимость земли, читайте в этой статье.

Важно запомнить, что в случае отказа государственных или муниципальных органов в праве лица получить землю в собственность, оно имеет право обратиться в суд и отменить такое решение.

Особенности выкупа земельного участка из аренды

Возможность приобретения земельных участков появилась у физических и юридических лиц с 2007 года. Именно тогда и были приняты изменения в Земельный кодекс и другие законодательные акты, разрешающие эти действия. До этого таким недвижимым имуществом могли только пользоваться и распоряжаться.

Что такое договор аренды? myshared.ru

Даже если на нем располагался частный дом или иное строение, в собственность приобретались именно они, а не земельный участок, поэтому фактически все были арендаторами. Аренда бывает двух видов:

  • временная, то есть в договоре был указан определенный срок, в течении которого гражданин или субъект хозяйственной деятельности мог пользоваться и распоряжаться участком на свое усмотрение;
  • бессрочная, когда земля отдавалась в аренду на неопределенное время, такие правоотношения характерны для индивидуальных застроек частных лиц.

Нужно ли регистрировать договор аренды земельного участка, читайте по ссылке.

Поэтому после изменения в законодательство, у тех, кто ее арендовал, появилась возможность оформить на нее право собственности. Сама процедура перехода в частную собственность земли из аренды следующая.

  1. Получение участка в аренду. Этот шаг касается тех, кто только собирается стать владельцем земли, и не имеет договора с государственными или муниципальными органами соглашения о временном или бессрочном пользовании землей.
  2. Выкуп земельного участка из аренды.
  3. Отсутствие государственного или муниципального запрета на отчуждение конкретных участков земли, так называемый мораторий, или изъятие их из общего оборота.
  4. Сбор всех документов, получение кадастрового номера, оценка земли, и оформление договора купли-продажи, с получением государственного акта на землю.

Важно запомнить, что перед тем как лицо захочет стать собственником конкретного земельного участка, оно должно проверить его на предмет моратория или изъятия из оборота. Сделать это можно на специальном государственном сайте геокадастровой службы.

Права лиц, у которых земельный участок находится в аренде

Те лица (юридические ил физические) которые взяли землю в аренду, обладают правами и обязанностями. Основные права прописаны в договоре аренды, и они следующие:

  • право пользования;
  • право распоряжения участком на свое усмотрение;
  • право приватизации.

Под распоряжением подразумевается возможность передачи участка в субаренду. То есть арендатор имеет полное право передать его другому арендатору, но о таких действиях в обязательном порядке должен уведомить тот орган, с которым был подписан договор пользования и владения.

Как можно снять землю с кадастрового учета самостоятельно, читайте здесь.

Под приватизацией подразумевается возможность выкупа и оформления права собственности. Важно запомнить, что существуют прецеденты, когда земля, находящаяся в аренде под определенные цели, утрачивает свое назначение, или вообще изымается из оборота.

Что такое земля в аренде у государства с правом выкупа, расскажет это видео:

В таком случае договор аренды разрывается, но человек или юридическое лицо имеет право на материальную компенсацию равную понесенным затратам (например, в виде стоимости сооруженного здания или жилого дома).

Порядок выкупа земли из аренды в собственность

Как происходит процесс выкупа земли. Рассмотрим это в виде пошаговой инструкции.

  1. Лицо, желающее стать собственником земли обращается в специальную службу, которая отвечает за эти правоотношения (орган муниципалитета), с предложением взять понравившийся участок в аренду с правом выкупа.
  2. Там оно получает информацию о том, есть ли паспорт (кадастровое дело на эту территорию) а также не исключена ли она из оборота.
  3. Если другие участники не заявили своего желания на покупку участка, то человек автоматически становится победителем и начинает оформление документов. Если есть еще желающие, тогда победитель определяется на торгах (кто больше заплатит).
  4. Далее победитель собирает все необходимые документы, и заключает договор аренды с правом выкупа, в котором четко оговариваются сроки, в течении которых будет внесен аванс и остальная сумма за землю.
  5. После внесения средств, гражданин или юридическое лицо заключает договор о покупке, и получает акт на землю.

Важно запомнить, что те граждане, которые давно пользуются и распоряжаются своей землей, получают право первоочередного покупателя, без проведения каких-либо аукционов.

Необходимые документы

Чтобы все произошло по закону, необходимо подать соответствующие документы, они следующие:

  • заявление, о его структуре будет рассказано ниже;
  • паспорт покупателя, а также идентификационный номер, выдающийся в налоговой инспекции;
  • если покупатель юридическое лицо, тогда его уставные документы, и выписка из протокола о назначении директора;
  • договор аренды, или другого соглашения, которые подтверждают, что земельный участок был выдан в пользование и распоряжение юридическому или физическому лицу;
  • кадастровая документация, то есть план схема расположения, нормативная стоимость, четкие границы участка;
  • акт оценки специалистом, где также указана стоимость участка на данное время;
  • техническая документация на сооружения, которые построены на этой земле;
  • выписка из государственного реестра, что данная земля находится в пользовании юридического или физического лица, и на нее не наложено обременение в виде ареста, ипотеки, других ограничений.

Как оформить собственность на земельный участок, читайте по ссылке.

Важно запомнить, что орган оформляющий землю не может требовать других документов, которые указаны в этом перечне.

Как происходит рассмотрение заявления о выкупе земли?

Заявление на выкуп

Данный документ будет иметь такие обязательные реквизиты:

  • шапка, где указывается орган муниципалитета, куда оно подается, и фамилия, сокращенные инициалы его руководителя, а также полные анкетные данные заявителя, его адрес жительства и контактные телефоны;
  • далее идет слово «Заявление» по центру;
  • под ним указывается, что-такой-то гражданин на протяжении определенного времени пользуется земельным участком, указывается его расположение и кадастровый номер, а также какие сооружения на нем расположены;
  • далее пишется, что на основании нормативной и геокадастровой оценки цена участка составляет столько-то рублей, и что, согласно нормативных актов лицо имеет право выкупить землю в собственность;
  • затем пишется, что-такой-то хочет выкупить земельный участок, и оформить на него государственный акт;
  • далее идет фраза – перечень документов (те, которые указаны выше) дата составления и подпись заявителя.

Важно запомнить, что образцы таких заявлений есть в органах, которые дают право на выкуп. Поэтому можно сразу обратиться к их должностным лицам и взять образец или скачать его ниже.

Основания для отказа

В законодательных актах существуют ситуации, в которых государственные или региональные органы могут отказать в разрешении приватизировать землю:

  • если она выведена из оборота, то есть существует запрет на переход права собственности от государства к частным лицам;
  • если земля поменяла свое целевое назначение, например, должна была отдаваться под застройку, а стала сельскохозяйственной;
  • если собраны не все необходимые документы.

Как поставить землю на кадастровый учет, читайте тут.

Других случаев отказа не существует. Важно запомнить, что если лицо не является гражданином нашей страны, то он не может стать собственником земли.

Льготный выкуп участков

Действующее законодательство также определяет лиц, которые получают льготы при выкупе земельных участков. Сюда относятся граждане, проживающие в сельской местности, и которым принадлежат земельные участки, доставшиеся им при распаевке колхозов и совхозов.

Третья категория — это участники различных садоводческих, гаражных кооперативов, которые стали ими пайщиками и получили в пользование и распоряжение участки под дачи, огороды, гаражи.

Какие могут быть льготы на выкуп арендованной земли, смотрите в этом видео:

Ну и конечно это ветераны войны, участники боевых действий, многодетные семьи, одинокие матери, а также инвалиды 1-2 групп, и граждане, оставшиеся без опеки и попечительства родителей.

Когда можно пользоваться чужой землей и что для этого нужно, узнайте по ссылке.

Важно запомнить, органы муниципалитета также могут формировать льготную категорию, которая имеет право на первоочередной выкуп земли. Выкуп земельного участка — это не сложная процедура, которая требует тщательного подхода и сбора всех необходимых документов.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zemlya/vy-kup-zemli-iz-arendy.html

Выкуп земельного участка из аренды в собственность: в 2020 году порядок, стоимость

Можно ли выкупить участок находящийся в аренде

Последние изменения: Январь 2020

С течением времени собственников частной недвижимости начинает интересовать выкуп земельного участка из аренды в собственность.

Массовый перевод недвижимости в частную собственность долгое время был доступен только при приватизации жилых объектов, квартир, зданий, не распространяясь на земельные участки, занятые под постройки.

Вопрос решался за счет предоставления участков на условиях длительной аренды или бессрочного пользования. Проблема, как оформить в собственность арендованный ЗУ, коснулась и тех случаев, когда средств для покупки надела недостаточно, вынуждая обращаться к аренде.

Процесс перевода земель регулируется множеством законодательных актов и норм, применяемых в зависимости от конкретных обстоятельств.

Основным законом, применяемым в отношении всех сделок с землей, является Земельный Кодекс. Помимо него, порядок выкупа регулируют следующие акты:

  1. ФЗ №212 с 30 октября 2007 года регулирует объединение построенных объектов с землей перед домом и под ним в единую недвижимость. Согласно положений закона, допускается оформление земли под домом после проведения приватизации и последующего выкупа, либо использовать территории на правах бессрочной аренды.
  2. Ответственность за нарушение порядка переоформления земель устанавливается на основании КоАП РФ (п.34 ст.7) с назначение штрафных санкций.
  3. Длительность арендного срока без применения выкупа регламентируется положениями ГК РФ. Определение временного отрезка позволит прекратить договор, если заинтересованные лица не намерены продлевать, но и не отказываются от аренды.
  4. Ст. 606 ГК РФ определяет требования к договору аренды земли, порядок оплаты, возможность дальнейшего выкупа.

Причины для перевода в частную собственность

Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:

  • Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
  • Оформление договора бессрочного пользования.
  • На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.

Чтобы выкупить участок из аренды, необходимо соблюдение главного условия – присутствие на рассматриваемом наделе личной постройки вне зависимости от этапов строительства, включая даже закладку фундамента. Однако в данном случае необходимо предварительное оформление возводимого объекта в качестве незавершенного строительства.

Приоритетное право приобретения участка, на котором располагается строение, имеют собственники.

Заниматься выкупом участка владельцев частных домов убеждают следующие мотивы:

  • После переоформления землевладелец получает законное право на передачу земель в аренду и извлечение прибыли из арендной платы.
  • Использование личного надела в качестве объекта залога, если требуется получить крупную сумму в банке.
  • В качестве частной собственности земля может являться предметом договорных отношений при продаже или безвозмездной передаче в дар в пользу третьих лиц.

Долгое время вопрос оформления и правовой статус арендованных наделов не волновал граждан, однако, в связи с последними изменениями законодательства и переоценкой земель, плата за аренду значительно выросла, что поставило под сомнение экономическую обоснованность продолжения арендных отношений. Перспективным выходом из ситуации стало переоформление земли в личное владение через выкуп.

Право на покупку арендованной земли не ограничивается частными лицами. Аналогичные полномочия имеют и организации, построившие объекты недвижимости на землях в аренде. Перевод собственности возможен из муниципальных земель или из госфонда.

В случае отсутствия построек на арендуемой территории выкуп происходит через проведение торгов, так как приоритетное право утрачивается.

Описание процесса

 

Чтобы оформить выкуп земельного участка из аренды в собственность, арендатору предстоит пройти несколько этапов, связанных с согласованием процесса, получением разрешений, сбором справок:

  • Составляется договор с внесением определенной суммы в качестве авансового платежа.
  • Проводят мероприятия по оформлению кадастровой стоимости земли.
  • Уполномоченный официальный орган выносит решение о возможности подписания договора купли-продажи.
  • Заключение сделки происходит с привлечением услуг нотариуса.
  • Готовится государственный акт о передаче выкупленной земли в личную собственность.

Первичный набор бумаг при обращении в местную администрацию представлен:

  • заявлением, в котором арендатор сообщает о том, что намерен выкупить занятую землю;
  • арендным договором;
  • планом участка, подготовленным кадастровой службой;
  • документами арендатора (гражданским паспортом или иными документами арендующей стороны).

Составление основного договора купли-продажи происходит по результатам рассмотрения заявления после представления в исполнительный госорган документов, включая кадастровый план.  Заключение договора о покупке дает юридические основания для переоформления земли в частное владение.

В случае игнорирования заявления арендатора или затягивания ответа со стороны муниципальных властей, арендатор вправе подать иск на собственника земли, требуя проведения выкупа на законных основаниях. Стоимость участка при судебном разбирательстве будет утверждена на основании сведений от независимого эксперта.

Получив необходимые документы, арендатор может приступить к регистрации надела в личное владение. Цена, определяемая при выкупе, не может превышать кадастровую стоимость.

Особенности переоформление земель из муниципального фонда

Приватизация становится доступной только после предварительного выкупа, исходя из того, что земля должна быть оформлена в частную собственность. Не всегда цена сделки приравнена кадастровой стоимости. Бесплатно получить земли можно в рамках действующих правил приватизации. Право на безвозмездный перевод в частную собственность возможен в следующих случаях:

  1. Аренда оформлялась на 6 лет с целью ведения подсобного хозяйства, 5 лет аренды уже прошло.
  2. Земля была выделена на 6-летний период для возведения объекта недвижимости или организации подсобного хозяйства, на правах безвозмездного пользования. Основанием для бесплатной приватизации станет строгое соблюдение ограничений в назначении земель. Кроме того, сам арендатор должен являться сотрудником минобразования.
  3. При воспитании в семье трех и более детей.
  4. Иные законные основания, определяемые согласно ЗК РФ.

Следует учитывать общее правило в отношении безвозмездной приватизации гражданами – ее можно проводить только один раз. Повторное использование права бесплатного перевода в собственность недвижимости из муниципального или государственного фонда гражданами не предусмотрено.

При переоформлении земель из муниципальной собственности следует учитывать некоторые особенности:

  • Получить землю без торгов можно только при аренде земли под ИЖС или ЛПХ, в пределах территорий для садоводства, дачи, фермерских хозяйств.
  • При выделении в собственность земель для организации огородничества, сенокосов, при условии соблюдения границ поселения.
  • Цена приобретения привязана к кадастровой стоимости, а не рыночным расценкам и чаще всего устанавливается в виде определенного процента от нее.
  • Арендный договор должен действовать не менее 3 лет, а заявление подается до истечения действия договора с арендодателем.
  • Положения арендного соглашения должны соблюдаться арендатором.

Для земель, относимых к категории сельскохозяйственных территорий, цена выкупа соотносится со стоимостью по кадастру, без применения понижающего процента, однако на региональном уровне могут действовать иные нормативы.

Государственная регистрация

Договор купли-продажи может быть заключен с физическими и юридическими лицами, арендовавшими участок.

Переоформление будет считаться законным, если будут соблюдены следующие требования:

  • в тексте договора с арендодателем не содержится пункта, запрещающего переоформление в собственность через выкуп;
  • на рассматриваемом участке расположен возведенный силами арендатора и оформленный в собственность объект недвижимости.

Прежде, чем регистрировать участок, понадобится предварительная регистрация прав на строения.

После того, как заключен договор о приобретении земли, дальнейшая процедура требует фиксации прав нового собственника в Росреестре.

Для госрегистрации, помимо личных документов будущего владельца, потребуется следующий перечень бумаг:

  • договор о покупке земельного надела;
  • заявление о переоформлении участка на нового хозяина;
  • платежный документ, подтверждающий внесений средств за участок и оплату пошлины;
  • местный законодательный акт, постановление муниципалитета, разрешающее передать объект в собственность арендатора;
  • кадастровые документы, утверждающие стоимость участка по Кадастру, на основании которой определялась цена сделки.

На внесение новой регистрационной записи отводится около 30 дней, по истечении которых бывший арендатор получает новые свидетельства на землю в качестве личной собственности.

Постепенно время арендованных земель уходит в прошлое, а новые объекты недвижимости все чаще приобретаются или возводятся на оформленной в частное владение земле. Выкуп надела из аренды дает гораздо большие полномочия по сравнению с обычной арендой, позволяя в дальнейшем распоряжаться объектом без необходимости получения разрешений и без риска утраты права пользования.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/vyikup-zemelnogo-uchastka-iz-arendyi-v-sobstvennost/

Выкуп земельного участка из аренды в собственность 2020

Можно ли выкупить участок находящийся в аренде

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Выкуп земельного участка из аренды в собственность возможен, когда он находится в собственности у физических и юридических лиц, а также органов власти различного уровня, и переданы во временное владение нанимателю. При этом у него существует приоритетное право на приобретение территории.

Арендатор наделяется возможностью временно использовать землю, но он не становится её собственником.

Такой объект не может выступать в качестве предмета сделки, его нельзя продать, подарить или передать в наследство.

Кроме того, на территории нельзя возводить любые капитальные и дополнительные сооружения без разрешения владельца, иначе последний вправе обратиться за судебной защитой и добиться их самовольного сноса.

Кто вправе претендовать на получение участка в личное владение

Процесс оформления арендуемой площади во владение временного пользователя регламентирован ст.39.9, 39.18, 39.20 ЗК РФ, а также правовыми актами различного уровня. Исполнение их положений позволяет населению страны законно использовать земельные ресурсы для возведения благоустроенного жилого помещения либо для занятий фермерской или крестьянской деятельностью.

Процедура приобретения производится с помощью проведения аукционов. Стоимость участков определяется как наибольшая предложенная претендентами. Но выкупить её можно и без проведения конкурса, путем её приватизации.

Законодательство определяет, что перевести арендованную площадь в личное владение может субъект, отвечающий следующим критериям:

  • Арендатор возвел на территории объект незавершенного строительства -индивидуальное жилище.
  • Лицо, получившее землю во временное пользование для ведения фермерской деятельности.
  • Субъект, получивший участок для его комплексного освоения.

В настоящее время предусмотрена возможность приобретать землю без аукциона по фиксированной стоимости. Такой процесс регламентирован ст.39.3 ЗК РФ.

Для осуществления процедуры необходимо соблюдение нескольких условий:

  1. Земля передана в аренду на срок не менее трех лет;
  2. Приобрести её может только человек, подписавший арендный договор;
  3. На территории есть недвижимые объекты, принадлежащие арендатору;
  4. Соглашение должно быть продлено до окончания срока его действия за сутки.

Если земельная площадь, переданная во временное пользование, запланирована для индивидуального строительства, то при её разграничении на отдельные части правом на их приобретение без проведения конкурса обладает каждый член НКО.

Что делать с землей, когда жилье является собственностью гражданина

Законодательно устанавливается возможность владельца дома выкупить землю, на которой он стоит. Для этого нужно, чтобы соблюдались следующие условия:

  • Жилое помещение является собственностью арендатора участка;
  • Объект используется как постоянное место жительства заявителя;
  • Временно использующее землю лицо имеет возможность делать это неограниченное время.

При выполнении всех требований, владелец дома может начать процедуру. Подав соответствующее заявление.

Порядок выкупа земельного участка: особенности процедуры

Если арендуется площадь для строительства жилья, то нужно постараться возвести его в течение трех лет с момента предоставления участка, и оформить его в личное владение, хотя бы как объект незавершенного строительства. Чтобы выкупить землю без выставления её на торги по установленной стоимости, нужно:

  1. Период арендных обязательств составляет больше трех лет, а соглашение содержит положение о возможности приобретения территории.
  2. Заявитель является законным нанимателем участка.
  3. Предложение о приобретении объекта отправлено его собственнику до расторжения договора аренды.

Куда обращаться

Заявление необходимо подавать в местную администрацию, которой принадлежит запрашиваемый участок земли.

  Сотрудники службы обязаны известить обратившегося о существовании или отсутствии материалов кадастрового дела и ограничений в его использовании.

При обращении стоит указать причины для приватизации земли и указать на право первоочередного выкупа. Далее потребуется подготовить необходимые документы.

Какая документация нужна

Для осуществления процедуры выкупа нужно подготовить следующие бумаги:

  • Заявление по установленной форме о намерении выкупить арендуемую площадь.
  • Гражданский паспорт заявителя и его ИНН. При обращении организации необходимо представить уставную документацию, а также выписку из приказа о назначении руководителя компании.
  • Бумаги, подтверждающие легитимность владения объектом.
  • Кадастровая и техническая документация, содержащая параметры территории.
  • Заключение независимого эксперта о стоимости арендного имущества в год совершения сделки.
  • Технические планы дома и дополнительных строений на участке.
  • Справка из Единого реестра прав, подтверждающая отсутствие ограничений в использовании земли.

Как определить стоимость приобретения

Арендный взнос рассчитывается независимо от величины площади надела и исчисляется в процентном соотношении от кадастровой цены либо применения неоднократной величины ставки налога на земельное имущество.

Конкретная стоимость вычисляется в каждом регионе с учетом местных условий. Расчет производится по следующим ставкам:

  1. В больших городах населением более 3 млн. граждан земельные площади можно приобрести за цену, соразмерную 20% от их стоимости в ГКН;
  2. В населенных пунктах численностью жителей от 500 тыс. до 3 млн. человек сумма будет варьироваться от 7,5% до 24% кадастровой оценки используемой территории;
  3. В маленьких населенных пунктах, где живет не более 500 тыс. человек выкупная стоимость составит от двух до пятикратной величины ставки налога на землю.

Арендные территории в сельских образованиях можно приобрести за цену, составляющую 3% от их экспертной оценки.

Выкупная цена объекта, являющегося федеральной собственностью, может составлять до 2.5% его цены в кадастре. Это касается и выкупа компаниями площадей, предоставленных для возведения дачных построек.

Когда в выкупе временно используемой земли могут отказать

Нельзя приватизировать территории:

  • Внесенные в соответствующий план, предусматривающий строительство объектов государственного значения;
  • Входящие в площади по организации безопасности аэровоздушных, речных и морских портов, железной и автодороги;
  • Введенные в состав парковых и зон отдыха;
  • Отнесенные к охраняемым территориям водоочистных сооружений, водозаборным и газопроводным территориям;
  • Включенные в пространства, принадлежащие Минобороны РФ, ФСБ и ФСО России.

Если участок не входит в вышеперечисленные категории, то можно приступать к его приобретению в собственность.

Порядок оформления арендного земельного объекта в личное владение

Чтобы не получить отказ в покупке участка, нужно осуществить следующие этапы процедуры:

  1. Подготовка необходимой документации. Особо стоит обратить внимание на четкое разграничение пределов объекта. Для этого потребуется провести межевание площадки и согласовать её границы с соседними владельцами, определить его координаты и внести такие данные в государственный кадастр. Межевые работы осуществляются кадастровыми инженерами.
  2. Постановка на кадастровый учет. Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы. Учет осуществляется при представлении гражданского паспорта заявителя, межевого плана и квитанции о внесении госпошлины.
  3. Подача обращения в местную администрацию и получение постановления главы администрации о передаче правомочий собственника на землю. К обращению прикладывается выписка из кадастра и чек об оплате госпошлины.
  4. Подписание договора о приобретении надела. Он составляется после принятия одобрительного решения руководством администрации. Покупателем вносятся денежные средства на соответствующий счет.
  5. Процедура регистрации сделки. После подписания соглашения сторонами, сведения о совершенной сделке подлежат внесению в ЕГРП. Для этого потребуется заполнить заявление по установленной форме и приложить соответствующую документацию, включая:
  6. Постановление администрации;
  7. Выписка из ГКН;
  8. Квитанция об оплате регистрационных услуг.

Размер госпошлины будет зависеть от категории земли, передаваемой в собственность. Например, для земель с/х назначения нужно заплатить 100 рублей, для участка под многоквартирным домом – 200 руб., территория, используемая под строительство гаража или дачи – 350 руб., участок под ИЖС – 2 000 рублей.

После сдачи документов, представляется расписка об их получении, с проставлением даты выдачи документа.

  1. Предоставление выписки из единого реестра прав. Регистрация перехода правомочий владельца производится в течение 14 дней. Получить можно самому либо через представителя, уполномоченного на такие действия нотариально удостоверенной доверенностью.

Надо отметить, что арендатор может получить отказ в выкупе земли. Причинами могут выступать ошибки в представленных документах либо недостоверность сведений, указанных в них.

Но обратиться за выкупом участка можно повторно, устранив указанные недочеты либо исправив ложную информацию в кадастровой или технической документации.

При этом возможно обращение к юристам, специализирующимся в данной сфере, которые помогут не только устранить препятствия к приобретению временно используемого объекта, но и решить проблему в соответствующих организациях.

Источник: https://law03.ru/land/article/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy-v-sobstvennost

Инструкция, как продать арендованный у государства земельный участок под строительство

Можно ли выкупить участок находящийся в аренде

Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.

Суть проблемы

Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро. Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.

Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс. человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю.

Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок.

С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь.

Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти.

Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму. Выясним, существует ли механизм их компенсации.

Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?

Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся.

Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты.

При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.

Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:

  • открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
  • закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

По способу определения победителя торги делятся на:

  • аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
  • конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов.

Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок.

Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя.

Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет.

Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.

Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.

Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя. Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду. Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.

Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей. При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.

Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора. Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.

Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство. Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее.

Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.

 Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости». Последняя устанавливает ряд важных правил.

  1. Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
  3. К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов.

И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства.

Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.

Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта.

Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта.

Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы.

Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ). Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка.

Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта. Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.

Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:

  • арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
  • разрешение на его строительство;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке.

Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.

Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:

  • согласует условия договора со сторонами;
  • составит его текст;
  • подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра. После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях.

Источник: https://arendaexpert.ru/varianty-prodazhi-arendovanogo-u-gosudarstva-zemelnogo-uchastoka-po-zakonu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.