Можно ли расторгнуть договор земли

Содержание

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Можно ли расторгнуть договор земли

Договор купли-продажи земельного участка подразумевает переход права собственности на землю от одного субъекта к другому. Регулируются взаимоотношения:

  • Гражданским кодексом РФ;
  • Земельным кодексом Российской Федерации.

Все сделки с недвижимостью, земельными участками регистрируются в Росреестре: факт регистрации подтверждает передачу прав на землю новому владельцу. Исходя из этого следует, что до осуществления регистрации сделки стороны вольны отказаться от нее по обоюдному согласию.

Иное дело – когда заключать договор либо отказаться от уже зарегистрированной сделки желает только одна сторона. В данном случае расторгнуть договор купли продажи земельного участка можно только в суде.

Основания для расторжения договора

Нормативными документами, дающими право одной из сторон расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, являются:

  • ст. 450, 475, 557 Гражданского кодекса РФ;
  • ст. 37 Земельного кодекса.

Они содержат перечень оснований для отказа в суде от уже совершенной сделки. Главной причиной расторжения договора является существенное нарушение его условий одной из сторон сделки.

Важно! Под существенным нарушением понимается такое состояние дел, при котором одна из сторон лишается того, на что рассчитывала, заключая договор.

Такими основаниями Земельный кодекс считает искажение, сокрытие информации продавцом о том, что:

  • на участок наложен арест либо обременение;
  • ограничены возможности использования земли;
  • затруднено получение разрешения на строительство на данном участке (например, по территории проходят линии электропередачи, земля является охранной зоной, либо под участком проходят важные инженерные сети, нефтепровод и т.д.);
  • может сказаться негативное влияние соседних участков, ограничивающих использование земли;
  • качество земли не соответствует заявляемому продавцом.

Важно! Данные основания дают право покупателю требовать в суде расторжения договора купли-продажи либо соразмерного уменьшения его цены.

Фактически все случаи расторжения сделок с землей можно свести к трем вариантам:

  • добровольное согласие обеих сторон;
  • расторжение договора до регистрации сделки в Росреестре;
  • расторжение сделки в суде после регистрации.

В первом случае, когда обе стороны решили вернуть все в прежнее положение, до подачи документов в Росреестр , они должны составить соглашение о признании договора недействующим.

Если документы уже поданы в Росреестр, но регистрация еще не состоялась, участники сделки могут обратиться непосредственно в Росреестр либо в МФЦ и подать совместное заявление о прекращении регистрации.

При уже зарегистрированной сделке придется обращаться в суд либо заключить еще один договор, согласно которому будет произведена обратная купля-продажа. На общих основаниях юридический факт будет зарегистрирован, и земля вернется в прежнюю собственность.

Помимо приведенных выше оснований, в суд обращаются для отказа от сделки:

  • если продавец отказывается в установленный договором срок передать земельный участок;
  • аналогично – если покупатель отказывается принять его;
  • если в установленный договором срок не произведены денежные расчеты между сторонами.

Чтобы расторгнуть договор купли земельного участка, лучше воспользоваться услугами опытного юриста. Если документы на регистрацию еще не поданы, одна из сторон может подать исковое заявление о расторжении договора.

Если регистрация еще не состоялась, но договор уже передан в Росреестр, необходимо:

  • написать заявление в Росреестр для приостановления регистрации;
  • подать исковое заявление в суд.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, прошедший регистрацию, можно в суде, одновременно заявив требование о возврате уплаченных денег. Если это требование не заявить, может возникнуть еще одна тяжба – с возвратом денежных средств и возмещением затрат покупателю.

Профессиональная помощь юриста

Земельные споры – одни из самых сложных, и помощь юриста может оказаться полезной на любой стадии развития конфликта. Проанализировав ситуацию, адвокат сможет составить прогноз перспективы дела, примет участие в переговорах с другой стороной, постарается склонить ее к обоюдовыгодному соглашению об отказе от сделки.

В случае невозможности достичь договоренности, адвокат составит исковое заявление и подготовит документы для защиты интересов заявителя в суде. Степень существенности нарушений одной из сторон условий договора определит суд , исходя из представленных истцом доказательств.

Важно! Факт расторжения сделки должен быть отражен в Росреестре.

Сведения об этом вносятся на основании:

  • совместного заявления сторон – участников сделки;
  • судебного акта, который заинтересованная сторона должна представить в Росреестр.

После этого в установленном порядке проводится регистрация прав на земельный участок.

Обратиться к юристу лучше всего до того, как состоится сделка. Он проверит, законны ли права на участок у продавца, нет ли оснований для того, что впоследствии договор будет признан недействительным, либо покупателю придется обращаться в суд для его расторжения по существенным основаниям.

Источник: https://triumf-uc.ru/stati/zashhita-prav-potrebitelya/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Можно ли расторгнуть договор земли
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Расторжение договора купли-продажи земельного участка

На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.

Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:

  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке.
  • По решению судебного органа.

Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.

Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца.

Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние.

Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который  придаст ей юридическую силу.

Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях.

Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е.

передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.

Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.

В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.

Расторжение договора купли-продажи участка земли возможно и в судебном порядке

Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка).

Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке.

По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.

Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.

Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками

Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:

  • Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
  • Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.

После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.

С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли. 

Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц

Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.

После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Расторжение договора аренды земельного участка в 2020 году: основания и порядок

Можно ли расторгнуть договор земли

Право аренды в отношении арендатора, предусматривает правомочное оформление земельного участка на определённый срок или бессрочно. Лицо может им распоряжаться только на правах пользования, не имея на него имущественных прав.

При условии надлежащего оформления передачи прав на участок арендатору, обе стороны могут получить преимущества, предусматриваемые договором аренды.

Но при возникновении конфликта сторон и при необходимости прекращения договора по инициативе одной или обеих сторон, заключённые договорённости приходится аннулировать.

Различие понятий

Различие понятий «расторжение» и «прекращение» договора опирается на юридические тонкости, но имеет и смысловые прочтения. Прекращение действия в отношении к договору предусматривает завершение процесса его использования, независимо от того, с чем это связано.

  1. Стороны могут разойтись мирно и естественно, а могут вступить в условия вражды.
  2. А расторжение всегда представляет собой активное действие одной или обеих сторон, которые проявили инициативу и совершили определённые действия для отмены договорных обязательств.
  3. Более того – при расторжении договора стороны вступают в оппозицию интересов, даже тогда, когда причиной расторжения стали внешние, независимые от сторон, обстоятельства.

Общее правило для условий расторжения и прекращения договора – это наличие договора аренды земельного участка, составленного в соответствии с правилами, предусмотренными для составления договоров.

При этом договор должен быть составлен письменно и юридически грамотно, чтобы процесс расторжения или прекращения его действия опирался на правовую базу, предусмотренную пунктами договора.

Далее будут рассмотрены случаи, которые предполагают прекращение договора без его расторжения. Случаи же расторжения договора аренды всегда приводят к прекращению его действия.

Однако внимание необходимо обратить на терминологический контекст. После расторжения договора аренды, все регулирующие правомочность, действия сторон, определяются понятием «прекращение договора», термин «расторжение» будет являться некорректным.

Основания для расторжения

Если они, по зависящим или не зависящим от воли сторон, обстоятельствам, не исполняются – договор может быть расторгнут.

В силу того, что договорные обязательства складываются из идеального варианта, который на деле может быть подвергнут искажению со стороны внешних обстоятельств, действие договора может утратить свою целесообразность.

По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно, то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.

Перечисленные моменты станут камнем преткновения во взаимном сотрудничестве, и могут привести к расторжению договора аренды земельного участка.

Основания для расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора аренды и содержать причины, по которым этот процесс может быть произведён.

Те пункты, которые показались одной из сторон желаемыми, но не утверждёнными текстом договора, основанием для расторжения не являются.

Тем не менее, существуют положения Земельного кодекса, которые определяют следующие дополнительные основания для расторжения:

  • использование земель не по целевому назначению;
  • нарушение санитарных норм использования, что снижает качество плодородия почвы или нарушает экологическую обстановку;
  • непредумышленное пагубное влияние на почву в результате применения ядохимикатов и прочих токсичных веществ, порча и приведение земли в негодность, при условии отказа её восстановления;
  • неиспользование земель в течение обозначенного в договоре, периода времени;
  • изъятие земель, для муниципальных или государственных нужд (в соответствии со ст. 55 ЗК РФ) или реквизиция земель (в соответствии со ст. 51 ЗК РФ).

Данный перечень определяет возможности для расторжения договора со стороны арендодателя, при условии материального ущерба владельцу, вопрос о его возмещении должен рассматриваться отдельно.

Порядок действий

Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.

Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она обязана в письменной форме уведомить о намерении расторгнуть договор.

Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.

При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости. Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.

Приблизительно в течение месяца нужно ожидать ответа, в котором будет отражено отношение другой стороны к поставленной задаче. От её реакции будет зависеть последующее движение расторжения договора. Варианты могут быть следующими:
  1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
  2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
  3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
  4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

Через суд

Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.

Поэтому истец обязан собрать и представить доказательства, отправленного ответчику, уведомления и другие материалы, связанные с попыткой прийти к соглашению сторон.

Также нужно подготовить документы, подтверждающие неправомерность действий ответчика.

Для подачи искового заявления нужно оплатить государственную пошлину. Для физического лица она составляет 200 рублей, а для юридического – 4000 рублей. Если, кроме признания расторжения договора аренды, планируется подать иск имущественного характера, то размер пошлины будет зависеть от размера взыскиваемой суммы.

  • Иск подаётся в районный суд по месту расположения участка, сданного в аренду.
  • Заявление пишется по установленной форме на листе формата А-4.
  • В верхнем правом углу указывается наименование суда, фамилия и инициалы мирового судьи, а также все личные данные истца и ответчика.

В основной части искового заявления объясняется предмет иска и высказывается просьба о его удовлетворении. К этому моменту нужно отнестись предельно серьёзно, чтобы на суде не пришлось пояснять, что конкретно имелось в виду при составлении иска.

Предмет иска формулируется на основании тех пунктов, которые не были выполнены ответчиком, с указанием пунктов и подпунктов, а также – с приведением фактов, которые подтверждают нарушение договорённостей. Алгоритм практически тот же, что при составлении уведомления о расторжении, но в исковом заявлении объяснения должны быть даны более, развёрнуто.

  1. В предмете иска необходимо дать данные об арендуемом участке, по поводу которого составляется иск, указать его характеристики и изложить на каком основании и на какой срок (бессрочно) был заключён договор аренды.
  2. Далее необходимо высказать просьбу суду о решении признать действие договора завершённым, в виду его расторжения в одностороннем порядке и пояснить условия расторжения.
  3. Если, при этом, предъявляются исковые требования о возмещении убытков, их нужно выписать следующим пунктом, обосновать их правомочность и предложить факты, доказывающие вину другой стороны.
  4. В конце искового заявления надлежит дать перечень документов, прилагаемых к заявлению, поставить дату и подпись.

После принятия решения судом, на руки будет выдана выписка о принятии судом постановления. Она вступит в силу в срок после 10 дней со дня принятия решения. При неудовлетворённости результатами судебного решения, в этот период можно подать заявление о пересмотре дела.

По обоюдному соглашению

Соглашение о расторжении составляется сторонами добровольно и не требует судебного решения.

При его составлении, сторонам надлежит собраться вместе и, на основании договора аренды, составить соглашение о его расторжении.

Если такой возможности нет, полномочия можно передать доверенному лицу, который выступит представителем при составлении соглашения. Соглашение составляется следующим образом:

  1. Вначале указываются данные арендодателя и арендатора, которые заключили договор аренды и указывается предмет договора.
  2. В договоре аренды должно быть положение о расторжении договора. Сославшись на него, необходимо сформулировать юридически корректную основную часть, в которой объясняются основания и условия расторжения договора по взаимному соглашению сторон. Все формулировки должны соотноситься с обозначенным положением.
  3. Если одна из сторон возместила материальный ущерб или компенсировала какие-либо затраты – об этом также надлежит констатировать.
  4. В конце соглашения ставятся подписи сторон с указанием паспортных данных или реквизитов юридического лица.

Прекращение договора считается правомочным с того момента, когда, в соответствии с определёнными правовыми действиями, договор аренды земельного участка утратил силу.

Прекращение договора может происходить по двум основаниям:

  • завершение срока аренды без пролонгации;
  • расторжение и надлежащее оформление процесса, на основании которого аренда прекращена по факту.

Другие причины, даже такие как смерть арендатора или арендодателя, не являются условием прекращения договора без расторжения.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

В этом случае, процесс расторжения должен произойти по инициативе наследников, которые не заинтересованы в аренде участка лично.

При условии возникновения беспрецедентной ситуации, случай будет рассматриваться в порядке особого производства.

Если договор подлежал государственной регистрации, то момент прекращения будет связан не с расторжением, а со снятием с регистрационного учёта.

Если договор был удостоверен нотариально – его прекращение будет правомочным после получения нотариального удостоверения прекращения.

  • Если расторжение производилось в одностороннем порядке через суд, то прекращение действия договора наступит в прошествии десяти дней после принятия судебного решения (если апелляция не подана и не возбужден новый иск).
  • Основанием для прекращения действия договора будут являться правомочные действия, которые подтверждают факт его расторжения и которые были рассмотрены выше.

Правовые последствия

Нужно иметь в виду, что не расторжение договора аренды, а прекращение его действия в соответствии с юридической завершённостью процесса, повлечёт правовые последствия для сторон. На основании прекращения действия договора аренды:

  • арендатор утрачивает права пользования земельным участком;
  • арендодатель утрачивает права получения арендной платы.

Каждая из сторон обязана действовать в соответствии с утратой обозначенных прав. Если необходимые меры не предприняты или у одной из сторон остались претензии по взаиморасчётам, то эти моменты можно решать новым исковым заявлением по аналогичному алгоритму, но после безуспешных попыток о мирном соглашении.

  1. Понимание специфики применения терминов «расторжение» и «прекращение» в отношении договора аренды земельного участка очень важно, так как оно позволяет юридически грамотно и корректно решать назревшие правовые вопросы.
  2. Точно понимая смысловую наполненность этих понятий, легче определить этап правового действия и устранить возможность интерпретации ваших действий, с точки зрения интересов другой стороны.

Источник:

О порядке расторжения договора аренды земельного участка

Право арендовать землю бывает долгосрочным или предоставляется на определенный период. Наниматель может лишь пользоваться наделом, не получая на него имущественных прав. Если время аренды в договоре не предусмотрено, стороны могут отказаться от соглашения. Инициатор расторжения, должен предупредить о своем решении за 3 месяца.

Надлежащее оформление соглашения приносит выгоду его участникам. Возникновение конфликтной ситуации вызывает необходимость расторгнуть договоренности.

Под расторжением договора подразумевается инициатива одной или двух сторон с целью аннулировать взятые обязательства. Участники выступают с позиции своих интересов даже при наличии внешних независимых обстоятельств.

Как осуществить расторжение договора аренды земельного участка?

Правовая база, на основе которой прекращается соглашение

Порядок расторжения различных видов соглашений (условия, сроки) определяется Гражданским кодексом. Подробнее узнать о разрыве договора и дополнительных условиях по этому вопросу можно узнать из Земельного кодекса РФ (статья 46). В этом разделе называются основания, которые дают возможность одному из участников сделки расторгнуть аренду.

Источник: https://smo-nso.ru/dokumenty/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-v-2020-godu-osnovaniya-i-poryadok.html

Расторжение договора аренды земельного участка в 2020 году: основания прекращения, образец

Можно ли расторгнуть договор земли

Любой договор всегда можно расторгнуть – по обоюдному решению сторон, в одностороннем порядке, уведомив сторону, а также в принудительном порядке через суд. Все зависит от прописанных условий.

Юристы на практике часто сталкиваются с вопросами о расторжении договора найма земельного участка.

Сегодня расскажем о том, какие действия стоит совершить прежде, чем подать иск на досрочное прекращение аренды, как написать уведомление и соглашение о расторжении.

Договор аренды

Договор аренды (далее – ДА) предусматривает передачу имущества во временное пользование за установленную плату. Составляется он в простой письменной форме, а по желанию сторон его можно заверить у нотариуса. Договор об аренде недвижимости, заключенный на 1 год и более обязательно регистрируется в Реестре недвижимости, где ставится отметка о наличии ограничений.

Чтобы ДА имел юридическую силу, в нем должны содержаться условия сделки и информация об арендуемом объекте. Также в нем следует указать основания для досрочного расторжения, способы решения конфликтов, форс-мажорные ситуации и другие условия. Более подробную информацию о содержании ДА можно прочитать в нашей статье «Как арендовать земельный участок».

Образец договора аренды ЗУ

Говоря о расторжении ДА, не стоит путать его с прекращением. Аренда может прекратиться в связи с окончанием срока соглашения.

Найм земли не может быть бессрочным, обычно в договоре указывается дата, а если ее нет, то по умолчанию считается предельный срок, установленный законодательством для каждой категории земли.

Также, если не указан срок, то прекратить аренду можно в любое время без каких-либо разбирательств, уведомив вторую сторону.


Что касается оснований для расторжения, то они установлены в Гражданском кодексе – ст. 619 и ст. 620:

  1. Арендодатель вправе подать иск на расторжение, если арендатор нарушает условия договора, в том числе сроки внесения оплаты, или каким-то образом ухудшает состояние предоставленного ему участка.

Если в роли арендодателя выступает исполнительный орган государственной власти, то договор аренды может быть расторгнут в связи с неиспользованием земли по назначению. Уполномоченное лицо проводит проверку, составляет акт и выписывает штраф, при неуплате которого последует расторжение договора.

  1. Арендатор, в свою очередь, может потребовать прекращения договора, если он не получил землю или она находится в непригодном для использования состоянии, а также в случаях, когда собственник препятствует пользованию арендуемым имуществом.

В ДА могут содержаться иные основания, не указанные в законодательных актах. При возникновении таких причин пострадавшая сторона вправе расторгнуть договор, не прибегая к судебным разбирательствам, а также стороны могут расторгнуть договор путем составления нового соглашения.

Таким образом, ДА может быть расторгнут тремя способами:

  • по инициативе любой из сторон в судебном порядке по основаниям, указанным в ст. 619 и 620 ГК РФ;
  • по инициативе любой стороны по основаниям, перечисленным в самом договоре;
  • по обоюдному решению.

Это важно: Каждый случай уникален и требует индивидуального рассмотрения! Опишите в чате справа свою проблему, а наш юрист изучит ее. И уже сегодня вы получите помощь высококвалифицированного специалиста абсолютно бесплатно!

Расторгнуть можно любой ДА, заключенный между гражданами, организацией или администрацией. Процедура во всех случаях аналогична.

На практике нередки случаи, когда инициатором расторжения выступает арендатор муниципальной земли (читайте: как взять в аренду муниципальную землю), полученной по результатам торгов. Часто причиной является невозможность использовать землю согласно ее назначению.

Инструкция при расторжении договора

Чтобы расторгнуть ДА и исключить возможность обжалования такого решения, независимо от причины стороны должны соблюдать определенный законом порядок. Предоставленная ниже информация актуальна как для арендатора, так и для арендодателя при одностороннем расторжении аренды.

Прежде чем назначить судебное разбирательство по исковому заявлению, суд рассматривает способы досудебного урегулирования: какие меры были приняты по предотвращению конфликта, было ли направлено уведомление. Поэтому в первую очередь инициатор расторжения должен направить второму участнику сделки соответствующее письмо.

Не стоит путать сообщение о расторжении с уведомлением о нарушении договора! Целью последнего является устранение этих нарушений без досрочного разрыва соглашения.

1 шаг. Составление уведомления.

Уведомление должно быть составлено в письменной форме – это обязательное условие.

письма:

  1. ФИО отправителя уведомления.
  2. ФИО получателя.
  3. Описание договора:
  • наименование;
  • номер;
  • дата заключения;
  • участники сделки;
  • пункт, в соответствии с которым регламентируется расторжение;
  • пункты ДА или статьи нормативных актов, которые были нарушены;
  • дата расторжения;
  • подпись отправителя и печать (если ИП или юридическое лицо).

Уведомлять нужно за 1 месяц до предполагаемого расторжения. А в случаях, когда в договоре нет срока действия, то за 3 месяца.

2 шаг. Получение ответа.

У получателя уведомления всегда есть месяц на предоставление письменного ответа – отказ или согласие. Также контрагент может и проигнорировать сообщение, и по истечении 30 дней можно подавать в суд.

Если в ответ получено согласие на расторжение, то составляется соответствующее соглашение.

3 шаг. Составление соглашения или подача искового заявления.

Иск подается в районный суд, где расположен арендованный участок. В иске обязательно указываются данные сторон и договор. Т. е. то же самое, что и в уведомлении.

Дополнительно в иске следует указать о направлении уведомления и о полученном отказе или о неполучении ответа. В качестве приложения используются:

  • договор аренды;
  • документы на участок;
  • экземпляр уведомления;
  • ответ контрагента (если есть).

4 шаг. Внесение изменений в ЕГРН

Данный пункт необходим, если ДА был зарегистрирован, т. к. требуется снятие обременения.

Взаимное согласие сторон на расторжение договора аренды – соглашение о расторжении

Прежде чем переводить время на бумажные споры, можно попробовать неофициально поговорить с контрагентом, возможно, он не против прекращения договорных обязательств досрочно. В этом случае можно сразу приступить к составлению специального соглашения.

Особых требований к этому документу нет – составляется в простой письменной форме. Главное – указать дату расторжения и факт обоюдного согласия.

Образец соглашения о расторжении

После того как получено постановление или соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, арендодатель должен представить эти документы в Росреестр и погасить запись в ЕГРН. Госпошлина за данную процедуру не взимается.

Данное соглашение, как и постановление суда, подлежит регистрации и будет являться основанием для снятия обременений.

Судебная практика

Пример 1.

Безусловно, прекратить договорные отношения с помощью соглашения о расторжении проще для арендатора и арендодателя. Но суды не перестают рассматривать дела о досрочном прекращении аренды. С 2007 г. и по настоящее время в каждом районе судьи получают иски от лесхозов и Администраций.

Связано это с введением в действие Лесного кодекса в 2007 г. Ранее заключенные договора о безвозмездном пользовании или аренде земель из лесного фонда заключались абсолютно на других условиях и особых требований к арендаторам не предъявлялось – получил лесобилет и пользуешься участком бессрочно или до 49 лет.


С принятием ЛК РФ тот, кто получил участок от лесхоза должен обязательно составить проект освоения лесов и отдать его на государственную экспертизу.

Такая ситуация произошла с жителем г. Одинцово Бабиковым. Ему было направленно уведомление о необходимости составить проект, но он его проигнорировал, далее лесхоз письменно сообщил о расторжении – также никаких действий со стороны арендатора не последовало. На слушании дела Бабикова не было, и о причине неявки он не сообщил.

Суд рассмотрел дело без ответчика и принял решение:

  1. Расторгнуть договор аренды между Бабиковым и лесхозом.
  2. Ответчику освободить участок и убрать ограждения.

Пример 2.

С предоставлением гражданам права переводить в собственность дачные участки в суды стали поступать заявления от арендаторов. Например, в Новосибирской области в 2017 г. районный суд рассматривал исковое заявление от двух истцов, которые планировали оформить арендованные участки в ДНТ.

Товарищество арендовало у Администрации землю для дачного хозяйства, которое, в свою очередь, предоставило их членам этого ДНТ.

ДНТ направило в Администрацию заявление о прекращении аренды и предоставления участков истцам. Администрация не предоставила ответа. А истцы подали исковое заявление с требованием обязать уполномоченное лицо рассмотреть заявление и принять решение.

На заседание явились представитель Администрации (ответчика) и оба истца. Представитель в суде указал, что в заявлении не было указано о членстве истцов в этом ДНТ, поэтому ответ не был предоставлен.

Однако в суд были предоставлены соответствующие документы – заявление о принятии в товарищество, протоколы заседаний и членские книжки.

Суд изучил предоставленные доказательства, а также договор аренды и принял решение обязать Администрацию рассмотреть заявления истцов о предоставлении участка в ДНТ за плату.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/soglashenie-o-rastorzhenii

Расторжение договора аренды земельного участка: в одностороннем порядке, по соглашению сторон

Можно ли расторгнуть договор земли

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Расторжение договора аренды земельного участка – один из вариантов прекращения аренды в одностороннем порядке или по взаимному согласию сторон. Поскольку земельные участки – особый объект прав, порядок расторжения договора регулируется не только гражданским законодательством (ГК РФ), но и земельным (ЗК РФ).

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

К аренде земельных участков применяются:

  • основания расторжения любых договоров аренды;
  • основания, предусмотренные ст. 46 ЗК РФ для случаев прекращения аренды земельного участка.

При этом законодательство разделяет основания, предусмотренные для арендодателя и арендатора. Достижение сторонами соглашения о прекращении аренды – универсальное основание. Его применение не требует обращения в суд.

Договор аренды земельного участка расторгается по инициативе арендодателя в судебном порядке:

  1. В ситуации существенного или неоднократного нарушения арендатором условий договора в рамках пользования земельным участком.
  2. При существенном ухудшении арендатором состояния земельного участка.
  3. В случае допущения арендатором более двух следующих подряд просрочек внесения арендной платы.
  4. По иным основаниям, если они предусмотрены договором аренды земельного участка.

Арендатор вправе обратиться с иском о расторжении договора в случаях:

  • Непредоставления арендодателем земельного участка в пользование арендатору или создания препятствий для пользования землей в соответствии с целевым назначением и условиями договора аренды.
  • Наличия у земельного участка неизвестных на момент подписания договора недостатков, мешающих использованию земли по назначению.
  • Изменения состояния земельного участка до степени непригодности для использования по назначению при условии, что обстоятельства, приведшие к этому, не входили в зону ответственности арендатора.
  • Наличия у арендатора иных оснований, предусмотренных условиями договора аренды.

Специальные основания прекращения договора аренды установлены ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса:

  1. Арендодатель в судебном порядке вправе потребовать принудительного прекращения аренды и изъятия земельного участка у арендатора, если использование земельного участка:
  • не соответствует целевому назначению земель;
  • наносит вред окружающей среде;
  • приводит к значительному снижению плодородия земель сельхозназначения или порче земель любого назначения;
  • сопряжено с неисполнением арендатором обязанностей по рекультивации, улучшению земель и охране почв либо обязанностей по приведению земель в пригодное для использования по целевому назначению состояние.
  1. Аренда принудительно прекращается, а участок изымается по иску арендодателя и решению суда, если арендатор в течение трех не использует земельный участок по целевому назначению (основание действует только для случаев аренды земли, предназначенной для сельхозпроизводства, жилищного или другого строительства). Из 3-летнего срока исключается время, в течение которого участок не мог использоваться по назначению в силу исключительных обстоятельства, например, стихийного бедствия. Кроме того, при аренде земли строительного назначения исключается из указанного срока время освоения участка. Для некоторых категорий земель и их целевых назначений законами могут быть установлены более длительные сроки допустимого неиспользования арендуемого земельного участка.

Скачать исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка

Основания, касающиеся нецелевого использования земельного участка, нанесения вреда окружающей среде и снижения плодородия сельхозземель, не могут применяться в период проведения на этом участке сельхозработ, поэтому иск можно подать только после их завершения. 

Кроме изложенного арендодатель вправе потребовать прекращения аренды, если земельный участок был предоставлен по договору о комплексном развитии территории, и такой договор оказался расторгнутым из-за неисполнения обязанностей лицом, заключившим его с органом местного самоуправления.

Гражданское и земельное законодательство сохраняет перечень оснований для расторжения договоров аренды земельных участков открытым. Новые, дополнительные, специальные основания могут быть предусмотрены законами. Кроме того, стороны вправе в договоре предусматривать такие основания его расторжения, которые не предусмотрены на законодательном уровне, и делать их, таким образом, обязательными.

Порядок расторжения договора

При обоюдном согласии сторон договор аренды земельного участка можно расторгнуть в любой момент. В этом случае не требуется наличия судебного решения – достаточно подписать соглашение, в котором, среди прочего, определяется порядок взаиморасчетов.

Особый порядок расторжения договора аренды предусмотрен в случае отказа одной из сторон от обязательств (договора). Это возможно, если появляется основание, прямо предусмотренное в договоре, или существенно нарушены условия аренды. Отказ от сделки реализуется во внесудебном порядке, после чего договор автоматически считается расторгнутым.

Принудительное прекращение аренды по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом, также влечет фактическое расторжение договора. В этом случае арендодатель должен обратится в суд с иском об изъятии земельного участка.

Для одностороннего расторжения договора по основаниям, предусмотренным ГК РФ, обязательно наличие судебного решения. Заявить требование вправе как арендодатель, так и арендатор – в зависимости от основания. Но порядок различается.

Если арендодатель обязан в преддверии подачи иска направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение, исполнить обязательство, то для арендатора такой процедуры досудебного урегулирования не предусмотрено.

Аренда может прекратиться – и это фактически потребует расторжения договора – в силу изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае применяются специальные процедуры, а пострадавшая сторона вправе претендовать на компенсацию возможных убытков.

Источник: https://law03.ru/land/article/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке: основания и порядок 2020

Можно ли расторгнуть договор земли
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Часть земельных участков в России принадлежит землепользователям на правах аренды. Сдавать их могут как граждане и организации, так и публичные собственники (государство, муниципалитет).

В большинстве случаев правоотношения участников сделки прекращаются после окончания действия соглашения. Но иногда договор приходится расторгать досрочно по инициативе одной из сторон.

При расторжении должна соблюдаться определенная процедура, о которой стоит узнать подробнее.

Расторжение договора аренды земельного участка: что говорит закон?

Основным нормативным актом, регулирующим процедуру расторжения договоров аренды, является Гражданский кодекс РФ. Основания прекращения любых соглашений имущественного характера перечислены в статьях 450-453 ГК. Также применяются статьи 619 и 620 ГК РФ, акцентирующие внимание на арендных правоотношениях.

Дополнительные условия прекращения договоров аренды земельных наделов описаны в ст.45 (п.2) и ст. 46 ЗК РФ. Так, согласно ст.46 Земельного кодекса сделка может быть расторгнута:

  • По судебному решению (когда землю сдает муниципальное образование, а ее арендатором является физическое лицо).
  • По инициативе одного из участников. Но в этом случае тоже часто возникают споры, и приходится прибегать к судебному разбирательству.

Как правило, в процессе рассмотрения дела и вынесения решения судья руководствуется нормами ГК РФ. Но для конкретизации может потребоваться обращение к правовым актам в области земельного законодательства.

Основания расторжения договора аренды земли

По умолчанию договор прекращает действие, когда истекает указанный в нем срок. Если участник сделки потерял интерес к сотрудничеству раньше, он должен известить об этом другую сторону за три месяца.

Но для некоторых разновидностей аренды законодательно установлены свои максимальные сроки (к примеру, аренда с целью проведения изыскательских мероприятий).

Действие договора в этом случае прекращается даже при отсутствии в тексте временных рамок.

Соглашение о прекращении сотрудничества должно быть достигнуто письменно. Если компромисс не найден, сделка расторгается через суд. Закон предусматривает перечень причин, актуальных как для обеих сторон, так и для одной из них

Так, каждой стороне предоставлено право отказаться от продолжения правоотношений в следующих случаях:

  1. Существенное нарушение контрагентом условий сделки (к примеру, порча имущества).
  2. Изменение обстоятельств, признанное существенным. Иногда возникают ситуации, когда соблюдение условий договора становится бессмысленным и сделка больше не приносит выгоды. При этом для суда важно, чтобы стороны не могли заранее предвидеть и преодолеть такие обстоятельства.

Весомой причиной расторжения является и изъятие земли для государственных нужд.

Кроме того, арендодатель вправе требовать прекращения сделки по следующим причинам:

  • Просрочка арендатором внесения платы за землю больше двух раз подряд.
  • Использование надела не в соответствии с целевым назначением (например, арендатор вывозит мусор на сельскохозяйственные угодья).
  • Неиспользование участка, предназначенного под ИЖС или сельхозработы, в течение трех лет.
  • Нарушение санитарных норм, пагубное воздействие на почву из-за применения химикатов и других токсичных веществ.

Для арендатора могут быть актуальными такие причины разрыва правоотношений:

  1. Намеренное сокрытие арендодателем недостатков земельного надела.
  2. Вмешательство арендодателя в дела арендатора и воспрепятствование его деятельности.
  3. Существенные различия между документами на участок и реальным состоянием земли.

Но в некоторых ситуациях расторжение договора невозможно даже с согласия обоих участников. Так, расторгнуть сделку не удастся в период проведения определенного вида работ. Это могут быть как полевые сельхозработы, так и другая деятельность, резкое прекращение которой повредит плодородный слой почвы.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Если у участника сделки возникли претензии и он хочет прекратить сотрудничество, необходимо составить письменное уведомление и отправить его контрагенту.

Документ может быть как вручен лично (при этом нужно попросить расписаться на копии), так и направлен по почте (лучше заказным письмом).

В уведомлении указываются данные сторон, краткая информация о договоре и описание обстоятельств, на которые ссылается отправитель.

Сторона, получившая письмо, должна ответить на него в течение месяца. Реакция может быть следующей:

  • Контрагент согласен на добровольное расставание. В этом случае останется составить письменное допсоглашение, и договор будет считаться расторгнутым.
  • Контрагент проигнорировал претензию. Поскольку все формальности соблюдены, инициатор расторжения может сразу обращаться в суд.
  • Вторая сторона согласна с претензиями и обещает исправить положение дел. Этот документ необходимо сохранить. Если меры по урегулированию ситуации не будут предприняты, отправитель письма имеет право подать иск, предъявив в качестве доказательства свое уведомление и ответ на него.
  • Вторая сторона отрицает факт нарушения условий сделки и предъявляет встречные претензии. В таком случае отправителю нужно аргументировать свою позицию или пересмотреть ее.

Если договориться не удалось, но попытка досудебного урегулирования была предпринята, можно готовить исковое заявление и обращаться в суд. Иск подается по месту нахождения объекта, то есть участка земли. Сумма госпошлины за подачу иска составляет 200 руб. для граждан и 4 000 руб. для организаций. После вынесения решения недовольной стороне дается 10 дней на его обжалование

Дела, касающиеся споров об арендуемых участках, нередко встречаются в практике судов. Результат их рассмотрения зависит от доказательственной базы, собранной сторонами. Поэтому к заседанию необходимо тщательно подготовиться. Если возникнут трудности – стоит обратиться за помощью к адвокату по земельному праву.

Остались вопросы? Задайте их нашим юристам и получите гарантированный ответ!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/landlaw/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-v-odnostoronnem-poryadke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.