Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости

Содержание

Действия и налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости

Налоговый кодекс России в 2016 году претерпел обновление касательно уплаты налогов при продаже недвижимого имущества и земельных участков. Подлежащая сумма налогообложения напрямую зависит от кадастровой цены. В связи с этим собственников волнует тема о продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости и налоговых последствиях.

Возможность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости

Теоретически продать квартиру по цене ниже кадастровой возможно, т. к. законодатель не вводит ограничения на распоряжение недвижимостью собственников, в т. ч. установки стоимости имущества. Ввиду этого в договоре купли-продажи допускается указание любой цены.

Однако государство предъявляет требования к обязательному соблюдению ряда правил, в т. ч. в области налогообложения доходов физических лиц. Так, обновление налогового законодательства в 2016 году привело к утверждению минимума на суммы, подлежащие оплате налогов, в 70% от стоимости дома и другой недвижимости.

Поправки в НК РФ, введенные на основании Федерального закона №382 от 28 ноября 2014 года в отношении уплаты налогов с продажи недвижимости:

  1. Статья №217 п.17.1. Изменился текст статьи, указывающий на общие условия при налоговом освобождении полученной прибыли от продажи собственности физическим лицом, если владение имуществом менее трех лет. Ранее условия касались жилых объектов и земельных участков. Исключительными случаями являлись индивидуальные предприниматели. В новом тексте идет отсылка на отдельную статью Налогового Кодекса России.
  2. Статья № 217.1. Новая статья предусматривает ограниченный круг лиц, освобожденных от уплаты НДФЛ после трех лет владения собственностью. При этом установлен новый стандартный период – 5 лет. Далее в статье содержатся условия для обложения налогом по коэффициенту 0,7 при заниженной продаже недвижимости от кадастровой стоимости.

Введение изменений касаются того недвижимого имущества, которое получило статус собственности у физического лица после 1 января 16 года согласно ФЗ №382.

Если владелец решит продать жильё по сниженной цене, чем указано в кадастре, то договор однозначно привлечет внимание ИФНС. При раскрытии правонарушения собственника обяжут выплатить налоги и пеню в полном объеме.

Возможность проведения проверки налоговой полиции возрастает, если приобретение имущества осуществлялось в рамках ипотечного договора или иных видов кредитования.

В этой ситуации сотрудникам ИФНС легко установить кадастровую и рыночную стоимость недвижимости.

На основании этого юристы отмечают, что продажа помещения по заниженной цене по факту безрезультатна и грозит негативными последствиями.

Тем не менее существуют законные методы по снижению налогового обложения при продаже недвижимости. Разобраться в них самостоятельно проблематично в силу постоянно меняющегося Законодательства РФ.

Поэтому эксперты советуют обращаться к компетентным юридическим специалистам.

Причины занижения цены при продаже недвижимого имущества

Зачастую владельцы недвижимости ищут пути для продажи имущества по низкой кадастровой цене. Обусловлено это несколькими факторами, главный из которых — необъективная высокая стоимость недвижимости. И как следствие – высокие налоги на прибыль, подлежащие к обязательной уплате.

Вторично на поиск решений влияет юридическая неграмотность или допущение грубых ошибок, к примеру, когда указаны некорректные параметры сооружения.

Помимо этого, причиной становятся неквалифицированные услуги экспертов, которые берут за базу информацию о расположенности района, среднестатистических доходов и стоимости соседних сооружений.

В силу этого, по результатам, заносящимся в Росреестр, собственник получает некорректную кадастровую стоимость имущества.

В силу того, что система оценки по кадастру ещё далека от совершенства, владельцы недвижимости ищут способы продажи ниже кадастровой стоимости без налоговых последствий.

На это также влияют часто встречающиеся ошибки сотрудников государственного органа и некорректно проведенные экспертизы. По итогам стоимость жилья становится выше рыночной, что снижает выгоду продавца.

Юристы рекомендуют не оставлять такую ситуацию, а изыскивать законные решения для оспаривания проведенной оценки.

Высокая стоимость по кадастру часто обусловлена следующими факторами:

  • индивидуальные характеристики здания, оставшиеся без учета;
  • неучтенное местоположение;
  • падение цен на рынке;
  • ошибки, допущенные при проведении экспертизы.

Кроме того, при проведении кадастровой оценки в период экономического кризиса рыночная стоимость резко снижается, а ценник по кадастру не изменяется. Либо в непосредственной близости от земельного участка или дома начинается масштабное возведение многоквартирных домов, что значительно влияет на стоимость частного домовладения.

Законный порядок действий и документы при продаже квартиры ниже кадастровой цены

Причинами некорректной стоимости могут быть разные факторы. Однако плановая переоценка объектов проводится не реже одного раза в три года. Ввиду этого при планировании продажи квартиры или земли юристы рекомендуют не платить налог по завышенной ставке, а прибегнуть к законным методам снижения кадастровой стоимости. Понижать можно, выбрав следующие варианты:

  1. Подача заявления в комиссию, рассматривающую конфликтные ситуации в области кадастровой оценки.
  2. Направление искового заявления в органы судебной власти.

При этом заявитель самостоятельно выбирает формат обращения. При получении заявки комиссией процедура рассмотрения занимает до 30 календарных дней. Государственная пошлина не взимается, а работа комиссии предоставляется в бесплатном формате.

Если решение не удовлетворит заявителя, то подается заявление в органы судебной власти. Доказательной базой правомерности действий служат документы о необоснованном завышении стоимости. При этом сумма налога, уплаченная за минувшие периоды, возврату не подлежит. Ввиду этого важно не затягивать с оспариванием.

Такие мероприятия реальны и возможны, однако занимают время и силы. Поэтому рационально прибегнуть к услугам юридической компании и специалистам кадастровой оценки. Дополнительно можно обратиться в организацию, предоставляющую комплекс услуг. После проведения работ независимыми экспертами пересмотр стоимости по кадастру возможен, при этом налог на прибыль значительно уменьшиться.

Примечательно, что регионам выделили право на снижение срока 5 лет на имущество и коэффициента при уплате налогов с прибыли от реализуемой собственности.

Однако изменения коснулись только той недвижимости, которая была получена физическим лицом после вступления в силу ФЗ №382. При этом положения об освобождении от имущественного вычета не претерпели изменений.

Поэтому предоставляется возможность использования одного из двух вычетов, когда ситуация касается реализации ценных бумаг либо объектов, задействованных в предпринимательстве:

  • согласно сумме прибыли от реализации, но не более миллиона рублей от жилого помещения или земельного участка;
  • на основании полученного дохода, но не более 250000 рублей.

Возможные негативные последствия сделки

Юридические и правовые процедуры для большинства лиц, владеющих недвижимостью или собирающиеся купить, кажутся сложными. К тому же постоянные изменения в Законодательной базе России часто приводят к быстрому устареванию информации.

Так, в начале 2016 года в Налоговый Кодекс России введены два ключевых обновления.

К ним относится тот факт, что раньше налогом на прибыль не облагались квартиры, находящиеся в собственности 3 года, теперь 5 лет.

И второй момент – расчет налоговой ставки на основании стоимости кадастровой оценки. При этом не имеет значения, какой объект собираются продавать или покупать – землю, квартиру, дом, доли.

Реализация недвижимости ниже КС приводит к потерям в финансовой сфере. Примечательно, что налоговые изменения имеют отношение и к земельным наделам. А минимум для налогообложения составляет 70% от действующего КС при продаже имущества.

При продаже имущества информация из ГКН поступает в рамках пяти рабочих дней с момент подачи документации. Соответственно, скрыть махинации в этой области крайне сложно, и это грозит нерадивым продавцам уплатой налога в полном объеме вместе с пенями.

Когда КС не установлена на недвижимость, указанные нормативные положения не могут быть применены. Тем не менее новый законопроект регламентирует, что при отсутствии сведений КС доход рассчитывается исходя из цифр, фигурирующих в договоре.

Например: в 2016 году Лаврентьева Н.Б. вступила в наследовании на дом, расположенный на Урале, и решила не медлить с продажей. Реализация недвижимости прошла за миллион рублей. Согласно информации ГКН, КС на январь 16 года не был указан, в связи с этим налогообложение исчисляется из полной суммы сделки.

Разъяснение сложных моментов купли-продажи земли ниже стоимости кадастра

Ошибочное предположение о том, что налоговой базой является договор, приводит к некорректным взаимоотношениям между покупателем и продавцом.

При этом законодателю неважно знать о предмете договорных отношениях между сторонами, т. к. опираться государство будет на кадастровый паспорт.

С другой стороны, собственнику не мешает подать апелляцию на результат оценочной комиссии и попытаться уменьшить КС.

Подача заявления в соответствующие органы – законное право гражданина России. При положительном результате налоговое бремя снизится. В этом случае рекомендуется обращаться за квалифицированной юридической помощью.

При таком подходе собственнику не нужно беспокоиться за сохранность собственных прав и в законность проводимых мероприятий.

Цена по кадастру на землю не оказывает влияния на рыночную стоимость, но выступает расчетом для уплаты налога, объем которого ежегодно пересматривается. Гражданский кодекс в ст.

№421 предусматривает полную свободу договорных отношений. Но покупателю следует понимать, что налог будет уплачиваться на основании КС участка.

Когда объем затрат с документальным подтверждением выше налогового вычета, рекомендуется применять этот вариант для снижения ставки по КС. Однако если есть желание оставить право на льготу, то лучше использовать кадастровый паспорт.

Оформление налоговой декларации для оплаты налогов с реализованного ЗУ – мероприятия, подчиняющиеся строгим правилам, и входят в обязанности каждого гражданина России. Документы подаются в ФНС по адресу проживания или регистрации включительно до 30 апреля текущего года, следующего за отчетным периодом, в рамках которого получена прибыль.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/nedvizhimost/prodazha-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: риски покупателя и налоговые последствия в 2020 году

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости

Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости (далее – КС), при расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база и размер НДФЛ рассчитываются по особым правилам, но все зависит от даты покупки недвижимости.

рассмотрим, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной при продаже, как рассчитать НДФЛ физическим и юридическим лицам, каковы налоговые последствия намеренного занижения цены, можно ли получить налоговый вычет и как заплатить налог.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой?

Ни один закон не обязывает продавать недвижимость по цене обязательно выше кадастровой. Собственник может продать ее и за 100 руб., даже если она стоит миллионы. В ст.

555 ГК РФ сказано, что договор купли-продажи (далее – ДКП) должен содержать стоимость квартиры, она определяется продавцом, иногда по согласованию с покупателем, если есть торг. Но окончательное решение в любом случае за собственником.

Государство порядок установления цен на частную собственность не контролирует.

Примечание: продавать дом или квартиру ниже кадастровой стоимости, надеясь сократить НДФЛ до нуля, не стоит. При расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ.

Если недвижимость куплена продавцом после 2016 года, и продана потом ниже, чем на 70% КС, определенной по состоянию на 1 января года, в котором совершена сделка, при расчете НДФЛ доходы считаются равными КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Если цена объекта выше 70% КС, но не более КС, НДФЛ считается стандартно: от суммы дохода, полученного плательщиком в результате сделки.

Примеры:

№1. Квартира продана по цене ниже 70 процентов от КС, за 1 млн, получена в наследство. Размер КС на 1 января года заключения ДКП равен 2 000 000, 70% от КС – это 1,4 млн.

1 400 000 х 0,7 = 980 000 – база, от которой рассчитывается налог.

980 000 х 13% = 127 400 – сумма к уплате.

№2. Квартира продана по цене выше 70, но ниже 100% КС. Размер КС – 2,3 млн, цена продажи – 1,84 млн. Получена по договору дарения.

1 840 000 х 13% = 239 200 – размер НДФЛ.

Когда налог платить не нужно?

Можно оформить налоговый вычет и не платить НДФЛ совсем. Если недвижимость куплена продавцом за собственные деньги, от суммы продажи вычитаются расходы, понесенные при покупке.

Бывают и другие ситуации, когда при соблюдении минимального срока владения продавец по закону освобождается от уплаты НДФЛ:

  1. 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты.
  2. 5 лет в остальных случаях, в том числе и при приобретении по ДКП.

Например, если человек купил квартиру в 2014, а продал в 2020 году, платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно, минимальный срок владения для освобождения от налога соблюден.

Если недвижимость приобретена до 2016 года

Правило применения понижающего коэффициента 0,7 при продаже жилья ниже КС не применяется, если она куплена продавцом до 01.01.2016. КС значения в данном случае не имеет. НДФЛ будет рассчитываться от реальной цены, указанной в ДКП, если не соблюден минимальный срок владения для освобождения от налога.

Продажа недвижимости юридическим лицом

Организации тоже могут продавать недвижимое имущество ниже КС, законодательством это не запрещено. Применяются те же правила, что и для физических лиц.

Что делать, если нет кадастровой стоимости квартиры?

Здесь все просто: если по состоянию на 1 января года заключения ДКП КС не определена, положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяются. Налог рассчитывается от реальной цены, понижающий коэффициент при продаже недвижимости не применяется.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости

Если в ДКП указана реальная цена жилья, покупатель никаких рисков не несет. Все меняется, когда продавец просит его намеренно занизить цену, чтобы ему платить меньше НДФЛ, а фактически получает большую сумму, чем указано в ДКП.

Покупатель, решивший оспорить ДКП, получит только указанную в нем сумму, если не сможет доказать, что заплатил больше. В качестве доказательства можно использовать расписку в получении денег, но нет никаких гарантий, что суд примет решение в его пользу.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Налоговые последствия

Никаких налоговых последствий при продаже недвижимости по КС или ниже ее нет. Об этом говорится в п.3 «Обзора практики рассмотрения судами дел…», утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017:

«По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды».

Если же человек или организация неоднократно продают недвижимость по заниженной цене, бремя доказывания налогового правонарушения с целью получения выгоды в виде снижения НДФЛ возлагается на ИФНС.

Ключевой фактор – взаимозависимость: например, если продавец по отношению к покупателю по роду деятельности приходится подчиненным (или наоборот), сделка заключена между физическим и юридическим лицом, при этом доля участия физлица в деятельности организации превышает 25%, и в других случаях (ст. 105.1 НК РФ).

Если судом будет установлено, что цена квартиры в ДКП занижена для получения необоснованной налоговой выгоды, ИФНС выполнит доначисление НДФЛ (Письмо Федеральной налоговой службы от 27 ноября 2017 г. № ЕД-4-13/23938@).

Как рассчитать налог?

Что нужно сделать для расчета:

  1. Узнать КС. Это можно сделать на сайте Росреестра за 2 минуты.
  2. Вычесть 70% от КС и умножить на понижающий коэффициент 0,7%.
  3. Полученную сумму умножить на 13% НДФЛ.

Пример:

КС квартиры равна 3 млн, продана за 2. 70% от КС – 2,1 млн, от этой суммы считается налог:

2 100 000 х 13% = 273 000 – столько придется заплатить, если не соблюден минимальный срок владения, нет права на налоговый вычет или документов, подтверждающих расходы на покупку проданного жилья.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Налоговые вычеты

Налоговый вычет предоставляется плательщикам НДФЛ. Ими могут быть физические лица, работающие по трудовым договорам, индивидуальные предприниматели и иные граждане, платящие НДФЛ.

Есть несколько вариантов получения вычета:

  1. В сумме до 1 000 000 от дохода, полученного при продаже жилья.
  2. В сумме документально подтвержденных расходов.

В первом случае НДФЛ с учетом вычета считается так:

Квартира куплена за 3 млн, КС на 1 января года продажи равна 4 млн. Продана за 3,5. С учетом понижающего коэффициента 0,7 налогооблагаемая база без вычета равна 2,8. С вычетом все иначе:

2 800 000 – 1 000 000 (вычет) = 1 800 000 – база.

1 800 000 х 13% = 234 000 – итого к уплате.

Во втором случае все выглядит иначе:

Недвижимость куплена за 3 000 000, продана через год по такой же цене. Продавец представил в ИФНС документы, подтверждающие затраты на покупку, налог платить не пришлось.

Совет юриста: выгоднее уменьшить НДФЛ за счет подтверждения расходов на покупку недвижимости, если она продана по равной или меньшей цене. Если подтверждающих документов нет, остается только применение вычета в 1 млн.

Как заплатить налог?

Налогоплательщик должен представить в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Налог уплачивается до 15 июля.

Подать декларацию можно несколькими способами:

Совет юриста: если удобнее подавать декларацию лично в налоговой службе, лучше предварительно записаться на прием, чтобы не ждать в общей очереди.

Документы

В ИФНС нужно подать декларацию 3-НДФЛ и другие документы:

  • ДКП;
  • паспорт и копии первых двух страниц;
  • выписку из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, если заявлен соответствующий вычет;
  • справка 2-НДФЛ от работодателя.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли получить налоговый вычет, если квартира куплена в ипотеку, а затем продана по цене ниже кадастровой стоимости? Да, вычет предоставляется. Налог возвращается по уплаченным процентам. Дополнительно нужно подать в ИФНС ипотечный договор и справку о начисленных процентах.

Может ли орган опеки отказать в продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости, если она принадлежит ребенку? Органу опеки важно, чтобы ребенку взамен было предоставлено другое жилье, улучшающее его условия проживания. Цена продажи его недвижимости играет роль лишь тогда, когда родители хотят открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего и перевести деньги от сделки туда.

Но такое одобряют крайне редко. Продаю квартиру ниже кадастровой стоимости, ДКП хочу заверить у нотариуса. От какой цены будет рассчитываться тариф? Тариф всегда считается только от стоимости, указанной в договоре. Могут ли приставы продать квартиру через торги ниже КС за долги? Могут, если сумма долгов примерно равна стоимости жилья.

Предстоит продажа имущества ниже кадастровой стоимости, но не хотелось бы, чтобы покупатель ее знал, это его может насторожить и откажется от сделки. Он может как-то проверить ее?

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Продажа квартиры меньше кадастровой стоимости возможна, и это не считается налоговым нарушением.
  2. Если недвижимость продается по цене ниже 70% от КС, применяется понижающий коэффициент 0,7, он важен при расчете налога.
  3. Продажа жилья ниже КС не лишает права на получение имущественного налогового вычета.
  4. Если квартира куплена до 01.01.2016 года, а затем продана, НДФЛ рассчитывается от реального дохода, указанного в ДКП.
  5. Если одним и тем же лицом разные объекты недвижимости продаются неоднократно по заниженной цене, налоговая служба может признать это нарушением и доначислить НДФЛ лишь в том случае, если судом будет установлена взаимозависимость продавца и покупателя.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoy-stoimosti

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2020 году

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2020. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов.

Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.

Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

  • Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  • При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.
  • Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Последний пункт, безусловно, является рациональным, так как кадастровая оценка складывается из многих показателей. В том числе, она зависит и от общей численности населения пункта, в котором продается жилье, и от среднего уровня доходов его жителей.

Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной. Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным.

Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене?

Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  • Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  • Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Так получилось, что собственники или риэлторы, продающие жилье, могут обнаружить, что КС по сравнению с рыночной завышена в несколько раз. Особенно актуально это для больших городов.

Особенности сделок купли-продажи

Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  • Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.
  • Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  • Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли. Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.
  • Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  • Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Как продать квартиру ниже кадастровой цены?

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.

То есть, если квартира, находящаяся в собственности два года, продана за 3 миллиона рублей, то 13 % уплачивается только с 2 миллионов.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  • заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  • установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги.

После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/gos-kadastr/prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti-v-2017-godu/.html

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости и последствия

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости

В наше время большое количество людей продаёт и покупает недвижимость.

Перед людьми, которые продают свою недвижимость, всегда стоит вопрос, можно ли продать свою недвижимость ниже рыночной стоимости? Различные процедуры, такие, как юридические и правовые, выглядят очень сложными и запутанными, и поэтому не удивительно, почему все хотят продать свою недвижимость ниже кадастровой стоимости.

В начале 2016 года появилось два очень важных изменения, которые теперь касаются абсолютно всех людей, продающих недвижимость:

  1. Если вы являетесь владельцем квартиры более пяти лет, то не потребуется платить налог. Ранее был такой же закон, но вместо пяти лет было три года. Это означает то, что теперь налог на доходы физических лиц будет производиться с учетом кадастровой стоимости самого объекта продажи.
  2. НДФЛ будет рассчитываться по формуле, в которую входит кадастровая стоимость недвижимости. Благодаря этому продавцы ограничены в своей возможности влиять на НДФЛ, так как теперь не получится управлять данным налогом путём занижения цены квартиры.

На этом вопрос нужно обратить внимание, так как квартиры, купленные в 2018 году, будут освобождаться от подобного налога только в 2022 году, а для рынка это очень большой срок.

Продавец должен покрывать налоговую базу при продаже недвижимости по кадастровой стоимости.

Если взять в пример сделки в Москве, то на одной сделке разница по налогам может дойти до суммы, выше 100 тысяч рублей.

Как продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости? Стоит начать с того, что существует центр кадастра и регистрации, который имеет название «Стар-Сервис», он помогает прилично минимизировать налоги при продаже недвижимости и предлагает несколько способов для этого.

Ранее можно было компенсировать налоги увеличением срока владения, но теперь пятилетний период может показаться слишком большим для большинства людей.

Если же продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то можно сэкономить до пятидесяти процентов на налогах, а это очень приличная сумма.

Также можно заказать кадастровую справку, эта справка представляет собой документ, в котором указывается вся информация о кадастровой стоимости и производится оценка строения недвижимости.

Вторая проблема заключается в том, что рыночная цена на недвижимость не всегда является корректной, так как квартира может находиться в ужасном состоянии, но из-за месторасположения имущества на него будет завышенная кадастровая стоимость. Это влечёт за собой увеличение налоговых сборов.

Возникает вполне логичный вопрос, можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости, минимизировав налоги? Ответ, конечно же, да. Её можно продать, при этом сделав это легально. Существуют очень эффективные юридические инструменты, которые помогут урегулировать все спорные вопросы по продаже недвижимости, при этом эти инструменты государство и предоставило.

Расчёт и уменьшение налога

Доход, с помощью которого государство и получает налоги, должен быть выше 70% от кадастровой стоимости имущества, иначе они не смогут изъять налоги. Для того чтобы снизить сумму налога, продавец может продать недвижимость ниже кадастровой стоимости.

Последствия продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости

Начнём с того, что кадастровая стоимость представляет собой общую оценку недвижимости, которую получают путём массовой оценки по параметрам недвижимости.

В теории, он определяет рыночную стоимость имущества, а также берёт настоящие цены стоимости имущества. Но это только в теории, на практике кадастровая стоимость является очень завышенной практически во всех ситуациях.

Этому есть объяснение: при повышенной кадастровой стоимости, продавец будет обременён платить больше налогов, чем ему требуется.

Второе объяснение этой ситуации состоит в том, что после кризиса интегрировали повышение кадастровой стоимости, но, видимо, не учли понижение стоимости самого имущества.

В итоге имущество начало стоить намного дешевле, чем раньше, но сама кадастровая стоимость такой и осталась.

Больше и чаще всех с этой проблемой сталкиваются москвичи, которые продают своё имущество, так как в расчёт КС берётся:

  • Общее количество населения.
  • Средний доход населения.
  • Стоимость соседних объектов недвижимости.

Центры кадастра постоянно сталкиваются с КС, которые были завышены до четырёх раз. По этой причине рекомендуется обратиться в специальные службы, которые помогут решить эту проблемы и всё для вас проанализируют.

Зачастую при покупке и продаже недвижимости всегда ориентируются именно на рыночную цену, но дело в том, что она очень часто отличается от кадастровой.

Всё это происходит из-за того, что иногда квартира имеет неудачную планировку или же ремонт, но рыночная стоимость не может это предугадать, поэтому все квартиры продаются почти на равных.

Стоит также заметить, что после введения закона 382-Ф3, который предусматривает введение торгового сбора, а также ужесточает порядок НДФЛ при продаже недвижимости, рынок по недвижимости очень сильно упал в прибыли, так как появилось больше неплатёжеспособных людей в сфере недвижимости.

Какой же будет результат, если произойдёт сделка?

Если разобраться в теме кадастровой стоимости и налогов, то можно увидеть невооружённым глазом, что такая сделка невыгодна ни покупателю, ни продавцу. Будут ли хорошие последствия от такой сделки с учётом всего этого?

Как писалось ранее, налог вычтут с кадастровой стоимости, умноженный на 0,7. Независимо от цены недвижимости и от прочих обстоятельств, система будет одной и той же. Давайте же разберёмся, что будет если продавать квартиру, которая по закадровой стоимости стоит 3 миллиона рублей.

Обычно покупатель и продавец сходятся на цене, которая куда ниже закадровой стоимости, иногда даже в 2 раза. Мы остановимся на вполне реальной цифре, 1 700 000 рублей.

Сколько же получит продавец с этой суммы? Налоговая сумма будет составлять 2,1 миллиона рублей, так как вычисления будут проводиться по схеме 3*0,7=2,1.

Возьмём в учёт то, что по закону с первого миллиона налог удерживаться не будет, именно поэтому продавец заплатит 13% от одного миллиона, независимо от того, сколько он получит чистой прибылью.

Продавать квартиру ниже кадастровой стоимости будет просто-напросто чистой потерей средств, поэтому всегда нужно продавать выше 70%.

Довольно часто проходят случаи, когда продавец недвижимости понимает, что закадровая стоимость куда выше, чем реальная стоимость его недвижимости. После этого ему приходится или нанимать юристов и разбираться с этой проблемой, или же идти в суд и добиваться того, чтобы её снизили.

В суде можно вполне ссылаться на статью 217.6 в п.6 НК РФ, где сказано, что абсолютно каждый субъект Российской Федерации имеет право варьировать коэффициент к той цифре, которая указана в ГКН.

Поэтому к суду нужно подготовиться, узнав в Кадастровой палате региональные правила, работающие для понижающего коэффициента.

В подобные дерби стоит идти только подготовившись и понимая, какие именно цены вы ожидаете и какая должна быть.

Продажа имущества, приобретённого до 2016 года

Так как изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.

2014 №382-Ф3, относятся только к тем объектам, собственность на которые появилась только после 2016 года, вся недвижимость, приобретенная ранее, будет подлежать обложению НДФЛ по старым правилам, которые действовали до этого закона.

Это правило действует даже на то имущество, которое подлежит продаже после 2016 года. Правила, которые будут действовать в подобной ситуации будут таковыми:

  • Имущество, которое находится в собственности больше 3 лет, не обладает налогом.
  • При продаже имущества, которое находится в собственности менее 3 лет, будет применено правило, с помощью него будет применён один из имущественных вычетов: будет использован вычет либо в определённой сумме, например, 1 млн рублей, либо же от фактических затрат при приобретении объекта.
  • Для объекта не имеет значения величина кадастровой стоимости на него, так как налог на подобное имущество действовать не будет.

Налоги на недвижимость, приобретённой после 2016 года

Существует несколько законов, которые действуют на недвижимость, приобретенную после 2016 года:

  • После 2016 года увеличили срок владения на пять лет вместо трёх для того, чтобы освободиться от налогов. Но он может быть уменьшен обратно до трёх лет только в том случае, если физическое лицо получило недвижимость по наследству или при дарении от ближайших родственников. Также можно сократить срок владения до трёх лет, приватизировав имущество или по договору ренты.
  • Для всех остальных ситуаций будет действовать новое правило, которое увеличивает срок владения, без всяких исключений.
  • Если продать объект до истечения трёх лет или же пяти, в зависимости от вашего срока владения, то будут применены имущественные вычеты в определённой сумме или в размере фактических затрат.
  • Для налогообложения становится очень важной сумма, которая будет указана в информации о продаже объекта. Если её величина окажется значительно ниже кадастровой стоимости, то налог будет вычтен из НДФЛ, умноженный на 0,7.

Исходя из этого, стоит принимать во внимание, что рыночная цена оказывает огромное влияние вместе с кадастровой стоимостью и на это стоит обязательно обращать внимание, если вы решили продавать имущество, не дождавшись опредёленного срока владения.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti-nizhe-stoimosti-kadastrovoy-nalogovyie-posledstviya

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости
nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Не пропустите:

Когда платить налог на квартиру?

Переуступка прав: особенности сделок

Как купить квартиру по договору переуступки?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_zhilya_po_zanizhennoy_stoimosti_v_dogovore_chem_eto_grozit_storonam_sdelki/101045

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.