Можно ли продать квартиру дешевле кадастровой стоимости

Содержание

Налог при продаже квартиры – сколько заплатить в 2020 году

Можно ли продать квартиру дешевле кадастровой стоимости

При продаже квартиры государство требует уплаты налога, который можно избежать если попадать под новые условия в федеральном законе. Разобрались в законе и рассказываем как избежать уплаты налога при продаже квартиры

В 2020 году вступил в силу Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ. В нем говорится, что если вы приобрели квартиру, то минимальный срок владения уменьшается с пяти лет до трех. При этом, чтобы не платить налог при продаже квартиры с новыми условиями — нужно соответствовать определенным критериям. Некоторые из них накладывает ограничение на срок, а другие на характер сделки.

Разобрались в новом законе и рассказываем как не платить налог при продаже квартиры:

Минимальный срок владения — это срок, когда вы можете продавать недвижимость, автомобиль или другое имущество без подачи декларации и уплаты налога. Если продать раньше этого срок — декларацию нужно подать в любом случае, даже есть нет начисляемого налога за сделку. Даже если вы продадите имущество на миллион рублей, но после минимального срока владения — ничего уплачивать не нужно.

Пример: У Романа умерла бабушка и передала в наследство квартиру в сентябре 2016 года. Роман продаёт квартиру за 2 миллиона рублей в июле 2019 года. Получается с момента получения квартиры и продажи прошло 2 года и 10 месяцев. Значит, Роману нужно заплатить 130 тысяч рублей налога на продажу.

Если квартира приобретена в 2016 году, а продать ее в 2020 — налог нужно заплатить. Новые поправки не повлияют на эту квартиру: продать без налога ее можно будет в январе 2021 года. Но уплату налога можно избежать если квартир соответствует нескольким из критериев:

— Продается жилое помещение. Для нежилых помещений новые поправки не работают;

— Это единственное жилье. Проверять будут дату регистрации сделки на продажу жилья, поэтому скрыть, что жилье единственное не получится. Если квартира несколько — безналоговый период составляет 5 лет владения.

— Если квартиру купили в течение 90 дней и хотят сразу продать. Такая сделка не облагается налогом;

— Если продается дача, то и для участка с постройками будет действовать трехлетний срок владения.

Есть несколько случаев, когда продажа жилья не облагается налогом:

— Квартира куплена до 2016 года. Не стоит ждать наступления 2020 года, а планировать продажу квартиры можно уже сейчас;

— Жилье досталось в наследство. Дата с которой считается срок — дата смерти наследодателя;

— Подарок от близкого родственника. Если квартиру подарил отчим или дядя минимальный срок владения увеличивается до 5 лет;

— Квартира получена на условиях приватизации или договора ренты;

— Если квартира досталась в наследство от неблизкого родственника — безналоговый срок владения будет 3 года.

Чтобы не платить налог за продажу квартиры раньше минимального срока владения, используется имущественный вычет. Этот вычет помогает не зависеть от минимального срока владения и новых поправок в законе. С помощью него можно купить квартиру и через неделю продать ее и не уплачивать налог. Несколько ситуаций как это работает:

Пример №1: Дмитрий купил квартиру в 2017 году за 3 миллион рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 году родился ребенок и семья решила увеличить площадь проживания.

Дмитрий продаёт квартиру и покупает новую, хотя квартира была продана раньше минимального срока владения.

При подаче декларации Дмитрию не нужно будет платить налог, потому что сумма продажи и покупки новой квартиры равны.

Пример №2: В 2017 году Дмитрию досталась квартира в наследство от дяди. После свадьбы и рождения ребенка квартиру продали и вложили деньги в ипотеку.

В 2020 году Дмитрий подаст декларацию, а налог заплатит уже не с 2 миллионов рублей, а с 1 миллиона, потому что применяется вычет.

Но если продать квартиру в 2020 году — пришлось бы ждать трехлетний минимальный срок владения квартирой. При этом этот вычет можно применять и в последующие года.

Для того, чтобы избежать уплаты налога за продажу квартиры в обход минимального пользования имуществом нужно, чтобы сработало несколько условий. Вот основные из этих критериев:

1. Если квартира куплена в 2016 или позже, то минимальный срок владения будет пять лет. Если продавать квартиру в 2019 году нужно будет подавать декларацию и уплачивать налог.

2. В 2020 году минимальный срок для владения жилой недвижимостью снизился до трех лет.

3. Продать квартиру по новым условиям получится только с единственным жильем. Если квартир несколько — срок владения в 5 лет остается.

4. Если квартиру купили в течение 90 дней до продажи старой — минимальный срок будет 3 года.

5. Если квартиру купили до 2016 года — срок остается в 3 года.

6. Если квартиру получили в ходе приватизации, договора ренты или в подарок от близкого родственника — срок владения остается в 3 года.

Источник: https://rosreester.net/info/kakoy-nalog-na-prodaju-kvartiry-v-2020-godu-polnyy-obzor

Как продать квартиру дешевле кадастровой стоимости в 2020 году

Можно ли продать квартиру дешевле кадастровой стоимости
Время чтения: 6 минут

Кадастровая стоимость (КС) — относительно новое понятие в российском законодательстве. Его появление было связано с попыткой обосновать рыночную цену недвижимости. Давайте выясним, можно ли продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости, с какой целью и при каких обстоятельствах, а также узнаем о возможных рисках для обеих сторон.

Что такое кадастровая стоимость

Понятие, сущность и методика определения КС подробно описаны в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно определению, кадастровая стоимость объекта — это величина, отражающая представление о ценности и полезности недвижимого объекта. Кадастровая оценка необходима, прежде всего, для расчета этой величины.

В РФ принято рассчитывать налог на квартиру, дом или участок по кадастровой стоимости.

Кроме того, КС используется для исчисления других платежей:

  • связанных со сделками с недвижимостью;
  • арендной платы за пользование (на основании договора соцнайма);
  • пошлины при оформлении наследования;
  • кредитования покупок;
  • стартовой цены для продажи.

В 2017 году Закон о кадастровой оценке претерпел изменения, вступили в силу изменения к Федеральному закону, регламентирующему оценочную деятельность (№ 135-ФЗ от 29.07.1998). Суть нововведений сводится к утверждению новых значений КС и созданию специализированных бюджетных учреждений.

Более детальная информация о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости.

Цена продажи недвижимости ниже КС: налоговые последствия

Кадастровая стоимость как новый порядок оценки недвижимости появился в 2012 году. Его цель — максимально приблизить значение КС к рыночной цене. Однако до сих пор между этими стоимостными выражениями существуют различия.

Согласно действующему законодательству, в коммерческих сделках с объектами недвижимости, приобретенными до 2016 года, величина КС не имеет значения для налогообложения.

Для объектов, оформленных в собственность после 2016 года, указанная в договоре сумма важна, поэтому у продавца могут возникнуть налоговые последствия продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости.

Речь идет об уплате подоходного налога (НДФЛ) от продажи недвижимого имущества. Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%. Для расчета суммы дохода берется кадастровая стоимость, установленная на 1 января года, в котором состоялась регистрация перехода прав собственности на продаваемый объект.

В Налоговом кодексе предусмотрен следующий механизм расчета налогооблагаемой суммы в сделках по продаже недвижимости (п.5 ст. 217.1 ч. II):

  • если цена продажи выше кадастровой, налог рассчитывается от указанной в договоре суммы;
  • если продажа земли, жилой или коммерческой недвижимости осуществляется по цене ниже кадастровой, то для расчета НДФЛ к КС применяют понижающий коэффициент 0,7. Если сумма продажи превышает уменьшенную с учетом коэффициента КС недвижимости, то налог рассчитывается от суммы по договору. В противном случае — от уменьшенной кадастровой стоимости.

Проще говоря, для расчета НДФЛ берется либо сумма продажи, либо уменьшенная КС, в зависимости от того, что больше.

Если налоги рассчитаны правильно, то продавцу не грозят ни штрафы, ни пени.

Причины занижения цены квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости — условная величина, которая во многих случаях не является объективной и не учитывает некоторые особенности объекта, существенные для пользователя.

Так, при формировании КС используется математический расчет, основанный на массовой оценке, применяемой для всех объектов одного класса, — так называемый удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС), свой для каждого региона. При его расчете учитывается:

  • экономическая ситуация региона;
  • сегмент недвижимости;
  • местоположение и площадь объекта;
  • год постройки.

Индивидуальные особенности объекта — степень физической изношенности здания, этаж, состояние объекта, внутренняя планировка — не учитываются в кадастровой оценке. Именно это и формирует различие между КС и реальной стоимостью объекта на рынке.

Рыночная стоимость может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, поэтому иногда занижение цены продажи оправдано. Однако чаще занижение стоимости связано с желанием продавца снизить сумму НДФЛ или вовсе избежать уплаты налога. Это происходит в тех случаях, когда продаваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет.

Другие причины для занижения цены продажи жилья связаны с суммой оплаты нотариальных действий по оформлению договора.

Как обосновать продажу по цене ниже КС

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости возможна и законна. Правда, согласно закону, резонное снижение цены на недвижимость с точки зрения уплаты НДФЛ составит не более 30% от КС объекта, ведь налог будет исчисляться с суммы, составляющей 70% от цены в кадастре.

Несмотря на существующий порядок, недвижимость все же можно продать по более низкой цене, если на это есть объективные причины:

  • неудачная планировка;
  • запущенное состояние;
  • обременение;
  • необходимость срочной продажи;
  • снижение покупательской способности населения и прочее.

Перечисленные причины встречаются довольно часто, поэтому заниженная цена на продаваемый объект в некоторых случаях обоснована.

Последствия продажи квартиры по стоимости ниже кадастровой

Покупатель недвижимости может спокойно, не опасаясь нарушить закон, купить квартиру дешевле кадастровой стоимости, если его устраивают условия договора и цена.

Как известно, в сделке купли-продажи недвижимости цена объекта договорная. Продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться собственностью и устанавливать ее цену (ст.209 гл.13 Гражданского кодекса РФ), поэтому с юридической точки зрения нарушений в таком договоре не будет.

В случае занижения цены на продаваемую недвижимость налоговые последствия тоже не грозят продавцу, поскольку при переходе объекта в собственность до 2016 года величина, определенная кадастром, вообще не берется в расчет, а в остальных случаях слишком низкая цена продажи не влияет на размер НДФЛ.

Однако налоговые органы все же могут заинтересоваться договором и перепроверить его.

В чем опасность занижения цены продажи

Предпринятые налоговыми службами меры лишили недобросовестных налогоплательщиков возможности уклоняться от выплаты НДФЛ с продажи недвижимости. Однако сделки с заниженной стоимостью все же имеют место. Чаще всего это касается объектов, перешедших в собственность до 2016 года.

Следует признать, что во многих случаях продавец освобождается от налога, поскольку для большинства объектов заканчивается минимальный установленный срок владения ими. Вероятно, это делается по другой причине.

Нужно помнить, что подобные уловки могут иметь негативные последствия как для покупателя, так и для продавца.

Если вы — Покупатель

Обычно инициатива занизить сумму договора исходит от продавца. Покупатель идет ему навстречу, соглашаясь подписать договор с низкой ценой, а разницу получает под расписку.

Прежде чем поставить свою подпись в договоре, подумайте о возможных последствиях:

  1. Если сделка будет признана недействительной и возникнет судебный спор, возместить удастся только сумму, указанную в договоре. Судебная практика показывает, что суд не берет во внимание расписки.
  2. Если предполагается перепродажа приобретенного объекта, то доход, с которого придется платить НДФЛ, будет выше из-за большой разницы между ценой продажи и фактическими расходами на покупку жилья.
  3. Сумма возврата при налоговом вычете рассчитывается от цены, указанной в договоре. Чем она ниже, тем меньше денег удастся вернуть.

Таким образом, соглашаясь на условия продавца, вы ухудшаете свое положение и оказываете ему медвежью услугу, ведь для него тоже возникают риски.

Если вы — Продавец

Новый способ исчисления НДФЛ с продажи квартиры лишает продавца возможности значительно снизить сумму налога. Но если существуют другие причины занизить цену, то прежде следует взвесить все “за” и “против”.

  1. Если налоговый орган заинтересует слишком низкая стоимость недвижимости, он может устроить проверку. В случае обнаружения факта ухода от уплаты налога налоговики не только взыщут с продавца неуплаченную сумму, но еще наложат пени и штраф. Поводом для проверки может стать сделка с привлечением заемных средств, при которой сумма кредитования и цена недвижимости не совпадают.
  2. Продавец рискует недополучить часть денег, если расчет с покупателем происходит в два этапа: первый – до госрегистрации договора в размере указанной по договору суммы, второй — после регистрации в размере доплаты. Риск обусловлен тем, что сумма, указанная в договоре, была фактически уплачена во время первого платежа.

Итак, предлагая занизить стоимость недвижимости, продавец сам может пострадать.

Где найти кадастровую стоимость недвижимости

Отправной точкой для расчета НДФЛ в сделках по купле-продаже недвижимости является кадастровая стоимость объекта. Узнать ее несложно, эта информация открыта и доступна каждому.

Самый простой способ узнать КС недвижимости — воспользоваться сайтом Росреестра, государственной службы по кадастровому учету.

Сведения о КС можно найти в соответствующем разделе, указав в строке поиска кадастровый номер или адрес регистрации объекта недвижимости.

Кроме того, данную информацию можно получить на любом коммерческом сайте, предлагающем услуги по предоставлению сведений о недвижимости.

Изучите пошаговую инструкцию о том, как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн.

В заключение

Кадастровая стоимость — основа для расчета налога на недвижимость, НДФЛ и разного рода платежей, возникающих во время сделок с недвижимым имуществом, в том числе при купле-продаже.

По замыслу законодателя КС должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике это обычно не так. Расценочная методика не отражает реальной стоимости объекта недвижимости, поскольку не учитывает его особенности.

Чтобы продать земельный участок, жилой или нежилой объект, приходится завышать или занижать стоимость. Занижение цены продажи не несет налоговых последствий, но имеет определенные риски как для продавца, так и для покупателя.

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Можно ли продать квартиру дешевле кадастровой стоимости

Если внимательно изучить процесс оценки недвижимости с учетом кадастровой стоимости, то станет ясно: совсем разные объекты могут иметь одинаковую стоимость. Связано это с тем, что используется единая методика оценки. Например, никто не оценивает степень ремонта квартиры, ее коммуникации и т.д. Кадастровая стоимость всегда является субъективным показателем.

Именно поэтому не всегда продажа недвижимости происходит с учетом кадастровой стоимости. Продавец вынужден использовать другой критерий для определения стоимости.

Причины, влияющие на то, что кадастровая стоимость не всегда учитывается при купле-продаже:

  • Когда были приняты рассмотренные нововведения, то в стране происходил кризис. Поэтому покупательская способность граждан была на низком уровне. Цены на жилье упали, объемы операций на рынке резко снизились, а поэтому проводимая переоценка объектов отражала не вполне реальную ситуацию;
  • Квартира может пострадать от наводнения, пожара и т.д., следовательно, оценка по кадастру не будет соответствовать реальной рыночной цене объекта.

Таким образом, первый вывод, который необходимо сделать из принятых поправок: в договоре купли-продажи может быть указана не кадастровая, а рыночная стоимость. Но возникает другой вопрос: рыночная цена может быть и в большую, и в меньшую сторону, или только в большую? Ведь если стоимость продажи ниже кадастровой, то государство теряет некую часть налогов.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит. Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако актуально это (по состоянию на 2020 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или получили ее в дар от посторонних людей (не близких родственников).

  • Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2020 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
  • Если же квартира была приобретена в 2017 году по договору купли-продажи или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость.

Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца).

Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.

Если в Кадастровой службе отказали в изменении стоимости квартиры, а ее реальная рыночная стоимость действительно более чем на 35% отличается от кадастровой, можно обращаться в суд и требовать снижения цены в принудительном порядке. Такая процедура отнимает еще больше времени, но в противном случае придется сильно переплатить в налоговую.

Зачем занижается кадастровая цифра?

Занижение стоимости означает, что кадастровая цена на объект значительно меньше, чем рыночная. Такое положение дел представляется выгодным для продавца недвижимости, ведь:

  • ему придётся платить меньшую сумму налога за прибыль, полученную от продажи квартиры или дома;
  • такая низкая стоимость значительно экономит деньги на судебных разбирательствах, если впоследствии возникнут споры о проданной жилплощади.

Иногда, владельцы имущества поступают по-другому. Они вроде бы и прописывают в договоре полную стоимость жилья, но делают это хитрым способом.

Сумму, которая будет облагаться налогом, указывают меньше рыночной стоимости.

А оставшуюся часть денег (до полной суммы объекта) заносят как плату за оказание дополнительных услуг (сделанный ремонт, перепланировка, оставленная мебель, переплата по коммунальным счетам и т.д.).

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно. Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.

В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость. Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

  • Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  • При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.
  • Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Последний пункт, безусловно, является рациональным, так как кадастровая оценка складывается из многих показателей.

В том числе, она зависит и от общей численности населения пункта, в котором продается жилье, и от среднего уровня доходов его жителей. Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной.

Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в оценочную компанию. Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной.

Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется.

Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Оценка кадастровой стоимости

Чаще всего определение кадастровой стоимости происходит массово, с помощью соотношения похожей по параметрам собственности, без учета индивидуальных особенностей недвижимости. Существуют причины, по которым продать имущество по цене равной кадастровой стоимости не получится:

  • Изменения в законодательстве произошли в момент экономического кризиса, когда покупательская способность сильно уменьшилась, а недвижимость осталась достаточно дорогой;
  • Объект, выставленный на продажу, может находиться в не лучшем состоянии или же иметь неудачную планировку, плохое расположение здания, дешевый или незавершенный ремонт, сомнительную историю и т. д.
  • Иногда владельцы недвижимости могут обратить внимание на повышенную кадастровую стоимость квартиры. При продаже квартиры показатели КС могут быть больше рыночной цены даже в несколько раз. Это особенно актуально в крупных мегаполисах.

Всегда ли учитывается КС при продаже?

Оценка недвижимости по кадастровой стоимости производится по общим показателям, не учитывая индивидуальные характеристики конкретного жилья (хотя по закону это учитывать нужно).

Продажа объекта недвижимости по кадастровой стоимости невозможна по следующему ряду причин:

  • Экономический кризис, который сильно сказался на покупательском потенциале в сфере недвижимости, тогда как стоимость на жилье, отраженная в Государственном кадастре недвижимости, не изменилась вовсе;
  • Состояние квартиры (в следствии плохого ремонта, затопления, неудачной перепланировки и других причин) не соответствует его стоимости по кадастру и потому может квалифицироваться, как завышенная;

К сожалению, агенты по недвижимости часто используют данную законодательную уловку (при продаже опираться на КС жилья), и продают чуть ли не аварийное жильё по стоимости квартиры с евроремонтом. Данное явление особенно часто встречается в крупных мегаполисах, где превалирует повышенный спрос на жильё.

Влияет ли на налогообложение?

Источник: https://mfc365.ru/nedvizhimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti

Правила продажи квартиры ниже кадастровой цены: можно ли оформить сделку

Можно ли продать квартиру дешевле кадастровой стоимости

Продажа недвижимости, которая принадлежала человеку меньше пяти лет, непременно сопровождается необходимостью уплаты налога с полученного дохода. При этом существуют исключения, когда сбор не рассчитывается и не перечисляется.

Например, если жилье принадлежит человеку дольше пяти лет или же продается по стоимости, которая ниже покупной цены объекта. Нередко граждане пытаются занизить в договоре стоимость своей квартиры, чтобы не уплачивать налог.

Но сейчас государством были приняты меры, позволяющие предотвратить скрытие доходов. Поэтому при расчете налога сравнивается продажная цена с кадастровой стоимостью. Налог определяется на основании самого высокого показателя.

Всегда ли учитывается кадастровая стоимость

Она определяется на государственном уровне профессиональными инженерами. Они пользуются только общими параметрами недвижимости, поэтому не учитываются ее индивидуальные свойства. Продавцы объектов редко пользуются кадастровым показателем при продаже квартир или домов по разным причинам:

  • экономический кризис постоянно оказывает влияние на рыночную цену объектов, а вот кадастровый показатель в течение всего года остается неизменным;
  • состояние недвижимости из-за плохого ремонта или специфической планировки не соответствует установленному показателю, поэтому он считается завышенным.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры? bukvaprava.ru

Поэтому достаточно часто рыночная стоимость значительно отличается от кадастровой.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой цены

Каждый владелец квартиры имеет право самостоятельно определять, по какой стоимости будет продана его недвижимость, поэтому может устанавливаться цена, которая будет ниже кадастровой.

Единственным недостатком такого решения выступает то, что налог в любом случае будет рассчитываться на основании кадастрового показателя. Ранее участники сделки могли договориться о том, чтобы в договоре была указана меньшая цена, что позволяло снизить размер сбора, но сейчас такое решение не является целесообразным.

Законодательное регулирование

ФЗ №382 является основным нормативным документом, на который должны ориентироваться люди при продаже своих квартир или домов. В ст. 2 данного закона регулируется процедура, на основании которой рассчитывается налог.

Если владелец недвижимости слишком сильно занижает стоимость своего объекта, то при расчете налога дополнительно используется поправочный коэффициент, равный 0,7. Поэтому нецелесообразно устанавливать сумму, которая на 30% будет меньше кадастровой цены. Это приведет к значительному увеличению размера налога.

Когда можно не платить налог при продаже квартиры, смотрите в видео:

Ежегодно производится перерасчет кадастровой стоимости инженерами, после чего она утверждается с 1 января каждого года. Поэтому при расчете налога учитывается показатель, определенный на начало того года, когда продается недвижимость.

Почему квартира продается слишком дешево

Продажная цена может значительно отличаться от кадастрового показателя по разным основаниям. Наиболее часто сниженная сумма обусловлена причинами:

  • квартира обладает плохим ремонтом и располагается в старом доме, поэтому она не является привлекательной для потенциальных покупателей;
  • в жилье имеется неудачная перепланировка;
  • на рынке недвижимости произошел спад цен на объекты за счет экономического кризиса.

Результаты сделки

Если продается жилье по более низкой стоимости, то такая сделка не приносит выгоды ни продавцу, ни покупателю.

Придется уплачивать налог, рассчитывающийся с применением высокого поправочного коэффициента. Дополнительно налоговая инспекция может заинтересоваться данной сделкой и проверить покупателя, так как он может являться родственником продавца.

Стоит ли занижать цену продажи квартиры, расскажет это видео:

Какой уплачивается налог

Если недвижимость находилась в собственности продавца меньше пяти лет, то он обязан уплачивать налог с полученных средств от ее продажи налог. Исключением являются ситуации:

  • стоимость жилья не превышает 1 млн. руб., так как в этом случае используемый налоговый вычет полностью перекрывает стоимость объекта;
  • имеются договор купли-продажи, на основании которого гражданин может доказать, что он покупал квартиру по большей стоимости, чем продает.

В других ситуациях следует рассчитывать и уплачивать налог. Он зависит от продажной цены объекта.

Последствия продажи жилья по низкой цене

Если владелец квартиры самостоятельно намеренно занижает сумму в договоре, то это не принесет ему никакой выгоды. Это обусловлено тем, что если цена будет ниже кадастровой больше, чем на 30%, то при расчете налога дополнительно придется пользоваться поправочным коэффициентом в размере 0,7.

Поэтому целесообразно в договоре указывать реальную цену, по которой продается объект. Нередко граждане узнают, что кадастровая цена их квартиры является чрезмерно завышенной. В этом случае можно подать иск в суд.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры?

Предварительно следует воспользоваться услугами независимого оценщика, который проведет исследования и определить реальный показатель. Если он будет ниже цены, указанной в реестре, то ее размер можно оспорить.

Таким образом, каждый владелец недвижимости может самостоятельно определить, по какой цене она будет продана. Но если сумма будет меньше, чем кадастровая цена объекта, то это может привести к завышенному размеру налога. Поэтому нецелесообразно намеренно снижать данный показатель.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/nizke-kadastrovoi-tseni.html

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Можно ли продать квартиру дешевле кадастровой стоимости

Последнее обновление: 11.04.2020

► Знаете ли Вы, что…

С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости. Точнее, с ее кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, кроется в мелочах. О чем тут речь – сейчас поясним.

Каждый Продавец квартиры обязан уплатить налог 13%-НДФЛ с полученного от продажи квартиры дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец  может уменьшить свой налогооблагаемый доход).

Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи квартиры» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи (ДКП).

А с января 2016 года налоговики получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п.2, ст.214.10, НК РФ).

 Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше).

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13%-НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом, возможность применения налоговых вычетов при продаже квартиры у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах – см. по ссылке).
Помощь в оформлении налоговой декларации и получении налогового вычета можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры.

А в случае, если эта кадастровая стоимость для квартиры не определена, то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре.

Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще.

Кроме того, в п.6, ст.217.1 НК РФ указана возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понижать коэффициент 0,7 для кадастровой оценки в целях налогообложения. Причем, отдельным законом субъекта РФ этот коэффициент может быть понижен вплоть до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже. Такую информацию можно получить, например, в региональном Управлении Росреестра, филиале Кадастровой палаты Росреестра, или у местных консультантов.

Список документов, необходимых для продажи квартиры – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Для каких квартир действует новое правило налогообложения?

Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года. Об этом прямо говорится в п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п.) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Стоит ли занижать цену в договоре купли-продажи квартиры?

Ранее многие Продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры, указывали в Договоре купли-продажи (ДКП) заниженную стоимость квартиры – в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн. рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи.

Такой трюк радовал Продавцов, но пугал Покупателей, так как в случае признания сделки недействительной, Покупателю к возврату полагалась та самая «уменьшенная» сумма из договора, а не та, которую он реально заплатил (как можно этого избежать – см. ниже по ссылке).

Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой.

Если, например, он ее ранее купил, и она является его единственным жильем, то после 3-х лет владения он может продавать ее без налога.

Если он получил квартиру в подарок, унаследовал или приватизировал, то он также освобождается от налога с продажи после 3-х лет владения  (п.3, ст.217.1 НК РФ).

В остальных случаях он может продать квартиру без налога после 5-ти лет владения (п.4, ст.217.1, НК РФ).

Если же владелец продает квартиру, не дожидаясь истечения этого срока, то налог у него возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов.

Но и в этом случае кое-что платить фискалам все-таки придется.

Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи, чтобы подогнать ее под размер вычета и совсем ничего не платить в бюджет.

Но занижать цену своей квартиры ниже уровня «0,7 Х кадастровая оценка» Продавцу уже бессмысленно, так как налог ему все равно посчитают с этой суммы.

Тем не менее, нередко бывает (в Москве, особенно), что реальная рыночная стоимость намного превышает кадастровую, да еще уменьшенную на 30%, поэтому Продавцы все же стремятся занизить «бумажную» стоимость своей квартиры, чтобы свести налог с продажи к минимуму.

Что делать Покупателю в этом случае, насколько серьезен для него риск занижения цены квартиры в Договоре купли-продажи – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

Этот вопрос теперь стал актуальным для всех продавцов квартир. Перед тем, как указывать реальную рыночную стоимость в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), неплохо было бы знать, какая именно величина окажется налогооблагаемой базой – указанная в ДКП цена или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7?

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра, в разделе «Сервисы» – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: здесь.

Такая информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести в соответствующее поле точный адрес или кадастровый номер квартиры. Актуальные данные о стоимости предоставляются автоматически из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Кадастровая оценка недвижимости – это не статичная величина, а периодически изменяемая. При проведении такой оценки стараются все больше исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене квартиры, и иногда даже может превосходить ее.

Если оказалось, что кадастровая стоимость квартиры существенно превосходит ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 – 2 раза) то владелец квартиры имеет право оспорить проведенную кадастровую оценку. Но в этом случае уже без специалистов (юристов и оценщиков) не обойтись.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/nalog-s-prodazhi-kvartiry-po-kadastrovoj-stoimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.