Методы рыночной оценки земельного участка

Содержание

Метод оценки рыночной стоимости земельных участков

Методы рыночной оценки земельного участка

Отдельно земельный участок может оцениваться для целей:— налогообложения недвижимого имущества;— определения размеров компенсаций за отчуждение земли;— уточнения ущерба при ликвидации существующих улучшений;— определения размеров арендной платы;

— оценки рыночной стоимости земли в затратном подходе. Существует шесть основных методов оценки земли:

1. Метод соотнесения (аллокации).2. Метод извлечения (экстракции).3. Метод застройки или развития (освоения).4. Метод остатка для земли.5. Метод капитализации земельной ренты.6. Метод сопоставимых продаж.7.

1. Метод соотнесения (аллокации) (abstraction or allocation technique). Метод аллокации основан на том, что стоимость участка Можно оценить разнесением общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя основными частями — землей и улучшениями. Оценщик определяет, в каком соотношении цена продажи распределяется между ними, оценив сначала рыночную стоимость улучшений

Метод представляет собой модификацию метода сравнения продаж сравнительного (рыночного) подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности — допущение, что соотношение между землей и зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.

Пример 11.17. Определить стоимость участка, расположенного в районе жилой застройки. Последний застроен уже на 95%, и в течение последних трех лет здесь не было ни одной продажи свободного участка. Однако, как видно из табл.

11.38, в этом районе оценщик выявил несколько недавних продаж участков с жилыми домами. В ходе сбора и анализа собранных данных на основе затратного подхода была проведена оценка стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Расчет стоимости участков с учетом износа зданий и сооружений

Исходя из анализа данных, представленных в табл. 11.38, оценщик посчитал, что после застройки участка на землю будет приходиться примерно 20% от общей стоимости объекта. Таким образом, стоимость оцениваемого участка составит 17 000 дол.

По мере старения зданий и сооружений удельный вес участка в общей цене продажи растет. При использовании данных об объектах с очень старыми зданиями метод аллокации может давать большую погрешность, поскольку очень сложно оценить сумму накопленного износа.

На соотношение между стоимостью участка и стоимостью зданий и сооружений могут влиять также и другие факторы — низкий уровень застройки сопоставимых объектов или, напротив, их перегруженность застройкой; проблемы, связанные с необычными формами или размерами участков.

Вследствие подобных ограничений метод аллокации следует использовать только в тех случаях, когда при оценке участка не могут быть использованы другие методы.

2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цен i)i продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка.

Метод дает хороший результат, когда доля улучшений в общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.
3. Метод застройки или развития (освоения). Может быть рекомендован при разбивке площади на индивидуальные осваиваемые участки.

Помимо затрат на приобретение неосвоенной земли новый собственник (первичный застройщик) несет ряд других расходов.

Некоторые из этих расходов обусловлены ресурсным качеством земли, другие — местными правилами, определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, поднесенные еще до начала физического освоения, получили название «предварительные расходы».

Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование.

Проводится расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат, которые включают расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издержки.

Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

Пример 11.18.Площадь обследуемого массива составляет 30 акров. «Предварительные» расходы оцениваются в 50 000 дол. Проведенные изыскания показали, что на каждом акре могут быть разбиты три лота. Каждый лот может быть продан за 10 000 дол.

Переменные расходы на освоение каждого лота, продажные издержки и прибыль оцениваются в. 4667 дол. Ежегодно может продаваться 30 лотов.

Все расходы, связанные с планированием, проектированием и подготовкой земли к разбивке, отнесены к настоящему времени, в то время как все поступления от продажи и переменные расходы — к концу каждого соответствующего года.Построим денежный поток без учета затрат на приобретение земли.

Текущие расходы на планирование, проектирование и предварительное улучшение массива — 50 000 дол.1-й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000Минус: Продажные издержки, затраты наосвоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000

— 160 000

2- й год: Продажи участков (30 х 10 ООО) 300 000Минус: Продажные издержки, затраты наосвоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000— 160 0003- й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000Минус: Продажные издержки, затраты наосвоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000

— 160 000

С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконта определена в 10%.
Чистая текущая стоимость при ставке дисконта 10% составляет 347 996 дол

Расчет чистой текущей стоимости земельного участка

Исходя из сделанных допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет 348 000 дол. (за 30 акров) или примерно 11 600 дол. за 1 акр.

4. Метод остатка. Предполагается, что участок улучшен до НЭИ и чистый операционный доход (N01), относимый к участку, капитализируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости.5. Метод капитализации земельной ренты. Доходы от сдачи земли в аренду капитализируются для получения стоимости земли.

Метод основывается на анализе продаж земельных участков, сдаваемых в аренду по рыночным ставкам.6. Метод сопоставимых продаж. Этот метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, проданным незадолго до даты оценки рассматриваемого участка. Особое внимание следует уделять сделкам, совершенным в типичных рыночных условиях и максимально приближенным к дате оценки.

Рассмотрим подробнее применение этого метода.1. Организация информации.

Информация может быть организована следующим образом:а) характеристики сопоставимого участка земли:— местоположение,— размеры,— зонирование, t— форма,— топография,— доступ,— обзор,— полезность,— сервитута;б) рыночная зона (район охвата);в) степень ликвидности — подходит ли недвижимость для продажи и какой период времени потребуется для реализации участка.2. Единицы сравнения.

Оцениваемые и сопоставимые объекты часто различаются по размерам и другим параметрам. При сравнении необходимо привести их к «общему знаменателю».В качестве единиц сравнения при оценке земли используются:— цена за 1 м²;— цена за 1 га;— цена за линейный или фронтальный метр;— цена за лот или участок.3. Внесение корректировок по элементам сравнения.

Чтобы сопоставимая недвижимость была полностью схожа с оцениваемой, необходимо внести корректировки по элементам сравнения. Эти корректировки следует вносить в определенной последовательности:1. Переданные права на недвижимость.2. Условия финансирования.•3. Условия продажи.4. Рыночные условия, дата продажи.5. Физические характеристики:— местоположение,— размер,— форма,— топография,— доступ,— зонирование,— обзор,— полезность.

Корректировки 1—4 вводятся последовательно.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источник: http://snip1.ru/house/metod-ocenki-rynochnoj-stoimosti-zemelnyx-uchastkov/

Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Методы оценки земли

Методы рыночной оценки земельного участка

Татарова А.В.
Оценка недвижимости и управление собственностью
Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

2. Оценка недвижимости

2.7. Методы оценки земли

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.

2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.

Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

,

где VL – стоимость земельного участка,

 IL – доход цт владения землей,

 RL: – ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе.

Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке.

Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков.

Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

– определение элементов сравнения объектов; – определение отличий каждого аналога от объекта оценки; – расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения; – расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; – расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

– расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле

,

где Сз, – стоимость земельного участка,

 С – стоимость объекта,

 Су – стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

– определение размеров и количества индивидуальных участков; – расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж; – расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли; – вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

– выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

– расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; – расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; – налоги, страховку, гонорары ИТР; – расходы на маркетинг;

– прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок.

При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки.

Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды).

Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке.

Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

Источник: http://www.aup.ru/books/m90/2_7.htm

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Методы рыночной оценки земельного участка

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости зе­мельного участка, присущих любому объекту недвижимости.

При решении практических вопросов землепользования в Рос­сийской Федерации применяется нормативная цена земли (НЦЗ). Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли.

Нормативная цена земли — это установленная Правительством РФ минимальная цена земли. Нормативная цена земли для кон­кретных земельных участков определяется в размере пятидесяти­кратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена земли — стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости — используется при:

– передаче (выкупе) земли в собственность;

– установлении ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов;

– установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков.

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной ренты.

4. Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж, основанный на прин­ципе замещения.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

– по элементам сравнения;

– по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, ко­торые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, ве­роятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные соору­жения на участке и их техническое состояние, экологическое со­стояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их ох­рана государством, наличие удобств и другие.

За единицу сравнения принимаются:

1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;

3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

1) цена за 1 м2 общей или чистой площади;

2) цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;

3) цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков.

Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения.

Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по разме­рам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на анализе сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный, или гипотетический, базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Цр = Цн • К1 • К2 • К3 • Кn,

где Цр — рыночная цена;

Цн — нормативная цена земли;

К1, Кn — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений.

Вначале оценивается общая стоимость застроенного участка, а затем вычитается стоимость зданий и сооружений и получаем стоимости земельного участка.

Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым районам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков рекомендуется для оценки земли использовать технику остатка, в соответствии с которой стоимость земельного участка определяется по формуле:

где  — оценка стоимости земельного участка;

 — чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

 — стоимость улучшений;

 — коэффициент капитализации земли;

 — коэффициент капитализации улучшений.

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена ника­ким видам износов, за исключением экономического. Как ограни­ченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене.

Все износы относят к улучшениям, которые находятся на зем­ле.

Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (ка­питалом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V, т.е. коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения)земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, при­годного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи встречаются в практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1) определение размеров и количества индивидуальных участков;

2) расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки);

3) расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;

4) определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

5) определение ставки дисконта;

6) дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитыва­ются физические, юридические и экономические факторы, влияю­щие на принятие данного решения, но чаще всего размеры опреде­ляются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

В практике освоенными называются земельные участки, к кото­рым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, на которых построены дома по индивидуальным проектам.

Для определения рыночной стоимости земли может применятся метод капитализации дохода.

Оценка земли по доходности осуществ­ляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с по­мощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить до­ход в будущем.

Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

СР3 = ЧДЗ : R ? 100%,

где СР3 — рыночная стоимость земли;

ЧДЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой про­дукции и затратами на ее производство;

R — коэффициент капитализации земельных доходов. Должен определяться дифференцированно по регионам и внутри регионов по их территориям.

Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.

Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий, — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и её корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться, через определенные сроки, установленные конкретным договором.

Для наиболее эффективного использования земли рекомендуется использовать метод техники остатка для определения стоимости земли зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.

Источник: https://studopedia.ru/2_35843_metodi-otsenki-rinochnoy-stoimosti-zemelnih-uchastkov.html

Оценка стоимости земельного участка: основные методы

Методы рыночной оценки земельного участка

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

  • законы федерального значения;
  • постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
  • ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
  • нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

  • доходный;
  • сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

  • предполагаемого использования;
  • капитализации земельной ренты;
  • метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

  • выделения;
  • распределения;
  • сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке.

Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит.

На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

  • месторасположение участка;
  • наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
  • транспортная доступность к земельному участку;
  • цель использования и возможность изменения его назначения;
  • данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копии:
    • удостоверения личности владельца;
    • технического паспорта БТИ на жилой дом;
    • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • удостоверение личности владельца;
  • копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

  • 4000 руб. для участка с домом;
  • 3000 руб. для жилого строения;
  • 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.

66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

  1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
  2. Доходный — основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
  3. Затратный — определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

  • отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
  • определяются продажные цены участков-аналогов;
  • цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
  • рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Источник: https://a-vasilyevskoe-ru.ru/tszh/otsenka-stoimosti-zemelnogo-uchastka-osnovnye-metody.html

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Методы рыночной оценки земельного участка

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

  • во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
  • во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
  • в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

  • это объект земельных отношений и права собственности;
  • это недвижимая вещь (недвижимость);
  • это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

  1. спрос на рынке на конкретные участки;
  2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
  3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
  4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
  5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

  • метод распределения;
  • метод остатка;
  • метод сравнения;
  • метод капитализации;
  • метод выделения;
  • метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

  • для оценки свободных земельных участков;
  • для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

  • определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
  • составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
  • размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

  • при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
  • установление долевой собственности на участок земли;
  • при передаче по наследству или дарение;
  • оформление кредита под залог земельного участка;
  • в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/586-metodyi-otsenki-zemli.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.