Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Земельные участки являются настолько специфичным видом недвижимости, что прямое использование тех подходов, которые справедливы для зданий, строений и сооружений, оказывается для них невозможно.

Земля не является продуктом человеческого труда. Следовательно, никаких затрат для ее появления как вещи не производилось (земля «произведена» самой природой). Отсюда можно сделать вывод о невозможности прямого применения затратного подхода к оценке.

Однако стоимость земли всегда является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса и может быть рассчитана в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом стоимости улучшений.

Такой подход объясняется сложностью учета многолетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельного участка и его окружения, обусловливающих покупательский спрос, в отличие от стоимости улучшений участка, относительно просто поддающейся измерению.

При проведении оценки необходимо использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования (рис.8.2.).

Рис. 8.2. Методы оценки земельных участков

1. Метод сравнения продаж применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого (рис. 8.3.).

Рис. 8.3. Схема применения метода сравнения продаж для земельных участков

При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает последовательность действий, соответствующую сравнительному подходу к оценке недвижимости, рассмотренную в главе 6 учебного пособия.

При этом корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.

2. Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

– наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;

– соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает:

– расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости на основе сравнительного подхода к оценке недвижимости;

– расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

– расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка, определяемых на основе методов, приведенных в главе 7 учебного пособия (рис.8.4.).

Рис. 8.4. Схема применения метода выделения для земельных участков

3. Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

– наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому единому объекту;

– наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

– соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Последовательность действий:

– расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя земельный участок, на основе сравнительного подхода к оценке недвижимости;

– расчет рыночной стоимости участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя участок, на наиболее вероятное значение доли участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости (рис. 8.5.).

Рис. 8.5. Схема применения метода распределения для земельных участков

Метод способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного подхода к оценке. По мере старения улучшений и накопления их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений изменяется в пользу увеличения доли стоимости земли.

Например, оценить участок земли в застроенном пригороде, где отсутствуют продажи свободных участков. Оценщик подобрал в данном районе продажи трех типичных застроенных участка и по каждому из них подсчитал текущую стоимость улучшений с учетом износа и предпринимательской прибыли (табл. 8.1.).

Таблица 8.1

Определение доли стоимости земли в цене продаж

№ объекта Цена единого объекта недвижимости, тыс. руб.   Стоимость улучшений, тыс. руб. Отношение стоимости улучшений к цене единого объекта недвижимости
0,72
0,70
0,79
В среднем 0,74

Следовательно, на стоимость земли в среднем приходится 0,26 цены объекта типичного участка с улучшениями.

Если в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с улучшениями продается за 2400 тыс. руб., то свободный участок путем соотнесения правомерно оценить в 624 тыс. руб. (2400 ´ 0,26).

Очевидно, эту величину с учетом необходимых корректировок можно перенести и на оцениваемый участок.

4. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Последовательность действий:

– расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

– определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

– расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период (Iзем) на соответствующий коэффициент капитализации (Rзем):

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Определение коэффициента капитализации осуществляется способами, рассмотренными в главе 6 учебного пособия.

5. Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Последовательность действий:

– расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка (Vзд);

– расчет ЧОД от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы (ЧОДоб);

– расчет ЧОД, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений (Rзд);

– расчет величины земельной ренты как разности ЧОД от единого объекта недвижимости и ЧОД, приходящегося на улучшения;

– расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты с помощью соответствующего коэффициента капитализации (Rзем):

Метод допускает также следующую последовательность действий:

– расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

– расчет ЧОД от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;

– расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации ЧОД с помощью общего коэффициента капитализации ();

– расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений:

Например, определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода равна 500 000. ЧОД по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания 8 % и 10 %, соответственно.

1. Часть ЧОД, относящегося к зданию: 500000 ´ 0,1 = 50000;

2. ЧОД, относящийся к земле: 120 000 – 50 000 = 70 000;

3. Стоимость земли: 70 000 / 0,08 = 875 000.

6. Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Последовательность действий:

– определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

– определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка (Дt);

– определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка (ОРt);

– определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок (i);

– расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода:

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Источник: https://zdamsam.ru/b49340.html

8.2. Методы оценки земельных участков

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

После анализа потенциала участка землии выбора возможных вариантов егоиспользования эксперт-оцен­щик долженперейти к анализу наилучшего и наиболееэффективного его использования (ННЭИ).

То есть опре­делить такое использованиесреди разум­ных, возможных и законныхальтернативных вариан­тов, котороеявляется физически возможным, достаточ­нообоснованным и финансово осуществимыми которое приводит к наибольшей стоимостиземли.

Кроме анализа ННЭИ для оценки стоимостиучаст­ка земли могут быть использованы:

  • Метод сравнительного анализа продаж (САП).
  • Метод оценки по остаточной стоимости.
  • Метод переноса.
  • Метод капитализации земельной ренты.
  • Метод остатка для земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективногоиспользования земельного участкапредусматри­вает сопоставлениеальтернативных вариантов освоения(застройки) участка зем­ли. Для каждоговарианта застройки рассчитываетсяостаточная стоимость зем­ли. Самаявысокая остаточная стоимость землисоответствует варианту ее наилучшегои наиболее эффективного использования.

На первом этапе анализа производитсяотбор тех вариантов использования,которые разумно осуществимы, с учетомрыночных возможностей и ограниче­ний.Во внимание принимаются потенциалместоположения, рыночный спрос,юридические права на застройку.

Даннаяпроцедура позволяет выявить толькообоснованные варианты использованияземли, тем самым исчезает необходи­мостьсбора лишней информации. Так, если нормызонирования ограничивают застройкуземли только жилыми домами, то вариантыкоммерческой или про­мышленнойзастройки вообще не рассматриваются.

Однако если аналитик считает, что вбудущем нормы зонирования для данногоучастка будут пересмотре­ны, тосвязанные с ними нынешние ограниченияне должны исключать рас­смотрениявариантов нежилой застройки.

На втором этапе определяется стоимостьзастройки по каждой из альтерна­тивныхстратегий. Во внимание принимаютсяресурсное качество участка и технологическаяобоснованность различных вариантовзастройки.

На третьем этапе определяется финансоваяобоснованность выявленных стратегийзастройки. По каждому варианту составляетсяпрогнозный отчет о доходах. Для каждойстратегии застройки, исходя из допущенийи предположений о будущем поведениирынка, рассчитывается чистый операционныйдоход.

На четвертом этапе производитсяраспределение чистого операционногодохода между землей и зданиями (сооружениями).

Аналитик может использоватькоэффициенты капитализации, определенныеисходя из имеющейся рыночной информацииили основанные на ожиданиях инвестора.Для каждого из вариантов застройкиможет быть свой, отличный коэффициент.

Коэффициент зависит от уровня риска,продолжительно­сти срока возмещениякапитала, структуры финансирования иожидаемого по­вышения или снижениястоимости объекта.

Метод сравнительного анализа продаж(САП)предполагает определение рыночныхсто­имостей земельных участков путемпревращения цен продаж сопоставимыхучастков в рыночную стоимость оцениваемогоучастка.

В наших условиях этот метод можетприменяться для определения стоимостиучастков под индивидуаль­ное жилищноестроительство, садовых и огородныхуча­стков.

Всоответствии с теорией оценки приприменении этого метода оценщик должениспользовать шесть эле­ментовсравнения:

  1. Условия финансирования сделки.

  2. Условия продажи.

  3. Время продажи.

  4. Местоположение.

  5. Физические характеристики.

  6. Характеристики дохода.

Для каждого элемента сравнения выносятсясоответствующие поправки (табл.8.1) исходяиз того, чтобы сопоставимый участоксделать похожим на оцениваемый.

Последовательность внесения поправокследующая. Оценщик получает промежуточныепоказатели цены и применяет последующиепоправки к предыдущей откорректированнойвеличине.

Таблица 8.1

Корректировочная таблица для оценкистоимости участка

№ п/пЭлементы сравненияПоправкаСкорректи-рованная цена, тыс. р.
1Продажная цена10000
2Особые условия-5%-500
3Особые условия продажи+10%+1000
4Рыночные условия (время)+10%+1000
5Местоположение+5%+500
6Физические характеристики-10%-1000
7Стоимость оцениваемой недвижимости11000

При учете физических характеристикнеобходимо учитывать поправки на размерыучастка, неправиль­ность формы иугловое расположение.

Известно, что чем крупнее участок, тем,как прави­ло, меньше цена за единицуплощади.

В странах с рыночной экономикой имеютсяспеци­альные таблицы, которые позволяютучесть влияние ук­рупнения участкана его стоимость. В наших условиях такойанализ оценщик должен сделатьсамостоятельно, то есть необходимопостроить график, например, зави­симостицены продажи 1 м2или одной соткиземли от площади участка.

Известно также, что при одинаковойплощади треугольный участок оцениваетсяниже прямоугольного из-за неудобствапроизводства работ на нем. Для оценкиучастков треугольной формы оценщикичасто используют «правило 65-35», всоответствии с которым «стоимостьтреугольного участка с основанием пофронту улицы будет составлятьприблизительно 65% от стоимости участкапрямоугольной формы».

Для оценки участков неправильной формыможно использовать прием, когда участокразбивается на прямоугольники, кото­рыеоцениваются отдельно, а об­щая стоимостьскладывается из стоимостей отдельныхчастей.

Влияниеуглового расположения определяетсякоммерческим назначенцем участка. Длямагазинов и АЗС такое расположение даетопределенные преимущества, и, следовательно,стоимость их будет выше.

Для садо­выхже участков и коттеджного строительстваугловое расположение уменьшает ихстоимость.

Для оценки уг­ловогорасположения необходимо набратьопределенную статистику по продажам исделать соответствующий ана­лиз этоговлияния для участков различногоназначения.

Метод оценки по остаточной стоимости.По этому методу стоимость строенийвычитается из стоимости продажинедвижимости, что дает оценку сто­имостиземли по остаточной стоимости.

Этот прием особенно полезен в давноосвоенных районах, когда отсутствуютпродажи свободных участков. Метод даетболее точные результаты для участковс относительно новыми зданиями, накоторые имеются сме­ты расходов.

Если же недостаточно информации вотношении про­даж, то в качествеисходных величин можно использо­ватьэкспертные оценки их стоимости. Точностьметода зависит от того, насколькодостоверна экспертная оценка и расчетзатрат на строительство.

Метод переноса.Для определенноготипа недвижимости и конкретно­горегиона существует определеннаявзаимосвязь между стоимостью земли истоимостью строений.

Следователь­но,если в каком-то регионе нет достаточногочисла про­даж неосвоенных земель, томожно подобрать сравни­мый регион сдостаточным числом заключенных сделок,определить типичное соотношение междустоимос­тью земли и стоимостью строенийи использовать это соотношение в оценкедля данного региона.

Преимущество данного метода заключаетсяв том, что нет необходимости использоватьзатратный метод для определения стоимостистроений.

Метод капитализации земельной ренты.Этот метод может использоваться тогда,когда земля сдается в аренду отдельноот зданий и сооружений.

Если договор аренды заключен недавноили он достаточно точно отражает текущуюситуацию на рынке аренды, то сумму чистойарендной платы можно непосредственнокапитализировать в стоимость земельнойсобственности.

Пример: Участок земли был недавно сданв аренду с условием отнесенияэксплуатационных расходов на арендатораза 100000 рублей в год на 10 лет. Ставкакапитализации — 15%. Определить стоимостьучастка земли.

Решение:100000 : 0,15 = 666700 рублей.

Метод остатка для земли.Методоснован на принципе добавочнойпродуктив­ности. Стоимость землирассчитывается как остаток по­слеучета всех необходимых платежей,связанных с за­тратами на труд, капитали менеджмент.

Пример:Необходимо оценить земельный участокплощадью 16 га, выделенный под жилуюзастройку, при допустимом количестве1 дом на 10 соток. Владелец продает площадкиразмером 0,1 га с учетом благоустройст­ваи коммуникаций за 175000—220000 рублей (всреднем за 200000 рублей).

Затраты наподготовку площадки, благо­устройствои коммуникации потребуют 14000000 рублей.Расходы на проектирование, административныерасхо­ды, расходы по оформлению сделоки другие накладные расходы в среднемпо таким проектам составляют 25% от общейцены продажи.

Допустимая плата за кредит,расходы на содержание и прибыль составят40% чисто­го дохода. Определить стоимостьучастка земли.

Решение:

1. Прогнозируемая цена продажи участков160 * 200000 = 32 (млн. руб.)

2. Затраты на освоение — 14 (млн руб.)

3. Общие накладные расходы (25%) — (8 млнруб.)

4. Чистый доход без учета прибыли — (п.1.– (п.2 +п.3)) – 10 (млн руб.)

5. Затраты по владению и прибыль (40% от10000000) — 4 (млн руб.)

  1. Стоимость неосвоенной земли — 6 (млн руб.).

Источник: https://studfile.net/preview/4289518/page:20/

Метод оценки рыночной стоимости земельных участков

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Отдельно земельный участок может оцениваться для целей:— налогообложения недвижимого имущества;— определения размеров компенсаций за отчуждение земли;— уточнения ущерба при ликвидации существующих улучшений;— определения размеров арендной платы;

— оценки рыночной стоимости земли в затратном подходе. Существует шесть основных методов оценки земли:

1. Метод соотнесения (аллокации).2. Метод извлечения (экстракции).3. Метод застройки или развития (освоения).4. Метод остатка для земли.5. Метод капитализации земельной ренты.6. Метод сопоставимых продаж.7.

1. Метод соотнесения (аллокации) (abstraction or allocation technique). Метод аллокации основан на том, что стоимость участка Можно оценить разнесением общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя основными частями — землей и улучшениями. Оценщик определяет, в каком соотношении цена продажи распределяется между ними, оценив сначала рыночную стоимость улучшений

Метод представляет собой модификацию метода сравнения продаж сравнительного (рыночного) подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности — допущение, что соотношение между землей и зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.

Пример 11.17. Определить стоимость участка, расположенного в районе жилой застройки. Последний застроен уже на 95%, и в течение последних трех лет здесь не было ни одной продажи свободного участка. Однако, как видно из табл.

11.38, в этом районе оценщик выявил несколько недавних продаж участков с жилыми домами. В ходе сбора и анализа собранных данных на основе затратного подхода была проведена оценка стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Расчет стоимости участков с учетом износа зданий и сооружений

Исходя из анализа данных, представленных в табл. 11.38, оценщик посчитал, что после застройки участка на землю будет приходиться примерно 20% от общей стоимости объекта. Таким образом, стоимость оцениваемого участка составит 17 000 дол.

По мере старения зданий и сооружений удельный вес участка в общей цене продажи растет. При использовании данных об объектах с очень старыми зданиями метод аллокации может давать большую погрешность, поскольку очень сложно оценить сумму накопленного износа.

На соотношение между стоимостью участка и стоимостью зданий и сооружений могут влиять также и другие факторы — низкий уровень застройки сопоставимых объектов или, напротив, их перегруженность застройкой; проблемы, связанные с необычными формами или размерами участков.

Вследствие подобных ограничений метод аллокации следует использовать только в тех случаях, когда при оценке участка не могут быть использованы другие методы.

2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цен i)i продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка.

Метод дает хороший результат, когда доля улучшений в общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.
3. Метод застройки или развития (освоения). Может быть рекомендован при разбивке площади на индивидуальные осваиваемые участки.

Помимо затрат на приобретение неосвоенной земли новый собственник (первичный застройщик) несет ряд других расходов.

Некоторые из этих расходов обусловлены ресурсным качеством земли, другие — местными правилами, определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, поднесенные еще до начала физического освоения, получили название «предварительные расходы».

Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование.

Проводится расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат, которые включают расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издержки.

Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

Пример 11.18.Площадь обследуемого массива составляет 30 акров. «Предварительные» расходы оцениваются в 50 000 дол. Проведенные изыскания показали, что на каждом акре могут быть разбиты три лота. Каждый лот может быть продан за 10 000 дол.

Переменные расходы на освоение каждого лота, продажные издержки и прибыль оцениваются в. 4667 дол. Ежегодно может продаваться 30 лотов.

Все расходы, связанные с планированием, проектированием и подготовкой земли к разбивке, отнесены к настоящему времени, в то время как все поступления от продажи и переменные расходы — к концу каждого соответствующего года.Построим денежный поток без учета затрат на приобретение земли.

Текущие расходы на планирование, проектирование и предварительное улучшение массива — 50 000 дол.1-й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000Минус: Продажные издержки, затраты наосвоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000

— 160 000

2- й год: Продажи участков (30 х 10 ООО) 300 000Минус: Продажные издержки, затраты наосвоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000— 160 0003- й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000Минус: Продажные издержки, затраты наосвоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000

— 160 000

С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконта определена в 10%.
Чистая текущая стоимость при ставке дисконта 10% составляет 347 996 дол

Расчет чистой текущей стоимости земельного участка

Исходя из сделанных допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет 348 000 дол. (за 30 акров) или примерно 11 600 дол. за 1 акр.

4. Метод остатка. Предполагается, что участок улучшен до НЭИ и чистый операционный доход (N01), относимый к участку, капитализируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости.5. Метод капитализации земельной ренты. Доходы от сдачи земли в аренду капитализируются для получения стоимости земли.

Метод основывается на анализе продаж земельных участков, сдаваемых в аренду по рыночным ставкам.6. Метод сопоставимых продаж. Этот метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, проданным незадолго до даты оценки рассматриваемого участка. Особое внимание следует уделять сделкам, совершенным в типичных рыночных условиях и максимально приближенным к дате оценки.

Рассмотрим подробнее применение этого метода.1. Организация информации.

Информация может быть организована следующим образом:а) характеристики сопоставимого участка земли:— местоположение,— размеры,— зонирование, t— форма,— топография,— доступ,— обзор,— полезность,— сервитута;б) рыночная зона (район охвата);в) степень ликвидности — подходит ли недвижимость для продажи и какой период времени потребуется для реализации участка.2. Единицы сравнения.

Оцениваемые и сопоставимые объекты часто различаются по размерам и другим параметрам. При сравнении необходимо привести их к «общему знаменателю».В качестве единиц сравнения при оценке земли используются:— цена за 1 м²;— цена за 1 га;— цена за линейный или фронтальный метр;— цена за лот или участок.3. Внесение корректировок по элементам сравнения.

Чтобы сопоставимая недвижимость была полностью схожа с оцениваемой, необходимо внести корректировки по элементам сравнения. Эти корректировки следует вносить в определенной последовательности:1. Переданные права на недвижимость.2. Условия финансирования.•3. Условия продажи.4. Рыночные условия, дата продажи.5. Физические характеристики:— местоположение,— размер,— форма,— топография,— доступ,— зонирование,— обзор,— полезность.

Корректировки 1—4 вводятся последовательно.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источник: http://snip1.ru/house/metod-ocenki-rynochnoj-stoimosti-zemelnyx-uchastkov/

Кадастровая и рыночная стоимость земли: основные отличия +Фото и

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночная стоимость участка земли – это цена за земельный надел с учетом актуальной ситуации на рынке недвижимости.

Знание рыночной стоимости земельного участка нужно, прежде всего, при осуществлении операций по ее купле и продаже, а также при купле или продаже домов и пристроек, которые на ней располагаются. Рыночная цена на земельный участок устанавливается в произвольном порядке на усмотрение его собственника.

При расчете рыночной стоимости земли для ее реализации важно понимать, что чем точнее и актуальные для сегодняшнего рынка недвижимости будет установлена стоимость земли, тем быстрее она будет реализована. Слишком завышенная цена на земельный участок затруднит его продажу, а занижение будет не выгодно для продавцов.

Для установления актуальной рыночной стоимость на участок земли необходимо достаточно хорошо владеть информацией о состоянии рынка недвижимости, изучить актуальный спрос и предложение на рынке, либо обратиться к профессиональным оценщикам.

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

На практике часто возникает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость земли от ее рыночной стоимости. Эти два вида оценки стоимости земли между собой взаимосвязаны. Обычно, рыночная стоимость земельного участка несколько превышает стоимость, указанную в кадастре недвижимости, на 20-30%. Отличаются эти два вида стоимости земли своим назначением.

Кадастровая стоимость необходима:

  • Для расчета налога на доходы при продаже участка,
  • Для расчета суммы земельного налога,
  • Для расчета вознаграждения для нотариуса при осуществлении некоторых сделок,
  • Установление размера арендных платежей на государственную землю,
  • Для разрешения судебных имущественных споров.

Кадастровую стоимость возможно узнать из имеющихся на руках технических документов на участок земли или на интернет-портале Росреестра по юридическому адресу объекта недвижимости или кадастровому номеру.

Рыночная цена на земельный участок устанавливается на основании федеральных законов, регулирующих деятельность оценщиков.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается по результатам кадастровой оценки земельных участков, проводимой на периодической основе раз в 3-5 лет.

Основаниями для проведения кадастровой оценки участков земли являются нормативно – правовые акты РФ, регулирующие проведение оценочной деятельности. Средний показатель кадастровой стоимости земельных участков по округу, району или городу устанавливается местными органами власти.

При установлении кадастровой стоимости участка земли во внимание не принимаются его отдельные характеристики, например, появлении новых построек, появление инженерных сетей коммуникации. Вследствие чего рыночная стоимость участка будет увеличиваться, а кадастровая стоимость при этом сохраниться прежней.

Это приводит к увеличению рыночной цены относительно кадастровой. Как правило, подобные ситуации на практике встречаются не так часто.

Это связано с тем, что в кадастровую стоимость изначально закладывают стоимость недостроенных объектов, к тому же кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру каждые 5 лет.

Рыночная стоимость участка земли определяется владельцем самостоятельно с учетом его кадастровой стоимости, при этом она может изменяться несколько раз в течение реализации сделки до момента подписания предварительного соглашения о купле-продаже участка земли.

Рыночная стоимость используется

  • При проведении сделок по купле – продаже недвижимости,
  • При установлении арендной платы на пользование земельным участком,
  • При расчете вознаграждения нотариусу в делах о наследовании,
  • При разрешении судебных споров.

Разница в 30% между рыночной стоимостью и кадастровой является достаточно условной и может варьировать в ту или иную сторону в зависимости от решения собственника.

Но увеличение стоимости более чем на 30% влечет за собой большие сложности в реализации земельного участка и должна быть юридически обоснованной, то есть иметь подтверждение независимого эксперта.

Рыночная стоимость может быть приближена к кадастровой при наличии объективных для этого причин. Например, продаже участка вне сезона, когда спрос на землю снижен, либо участок имеет крайне не обработанный и неухоженный вид.

Следует избегать ситуаций снижения рыночной стоимости ниже кадастровой.

Если стоимость земельного участка существенно ниже, чем его кадастровая оценка, то необходимо обратиться в кадастровую палату с требованиями о проведение пересмотра кадастровой стоимости.

Такие ситуации вполне возможны, при наложении на земельный участок обременений (например, публичного сервитута), или наличии существенной порчи участка или его части с искажением его границ.

Факторы, которые влияют на формирование окончательной цены на участок земли:

  • Расположение участка – ключевой фактор в ценообразовании, так как приближенность к населенному пункту участка напрямую влияет на увеличение его цены,
  • Структура и состав почты. Даже для участков в одной местности эти характеристики могут значительно отличатся, а, следовательно, может и значительно отличатся стоимость самого участка. Значительно снизят цену на участок наличие солей в грунте или болотистая местность, а также такие особенности ландшафта как овраги или канавы, как на самом участке, так и на прилегающих территориях.
  • Наличие на участке построек и их состояние на момент продажи. Рыночная стоимость участка земли может быть увеличена при наличии капитальных строений и иных построек, но ключевым фактором будет выступать именно состояние этих построек.
  • Наличие инженерных сетей коммуникации значительно увеличивает окончательную стоимость земельного надела.
  • Возможность получить потенциальные доходы с участка и их размеры. Земельные наделы, способные принести доходы в результате ведения на них сельского хозяйства или промышленного производства, могут быть реализованы значительно дороже. Но опять же большое значение имеет их местоположение. Если участок будет расположен вдоль федеральной автомобильной трассы, то он будет стоить дороже.

Как провести самостоятельно оценку рыночной стоимости земли?

Для получения реальной рыночной стоимости объекта необходимо знать некоторые характеристики самого объекта:

  • Имеющуюся площадь земли,
  • Наличие и характер построек на ней,
  • Тип земли на участке,
  • Наличие и юридическую чистоту документов на участок и документов, подтверждающих статус владельца,
  • Определенные экономические показатели, отражающие качество земельного участка,
  • Наличие инженерных коммуникаций и развитой инфраструктуры вокруг участка,
  • Удаленность или приближенность к другим населенным пунктам,
  • Актуальная ситуация с ценами на аналогичные земельные участки на рынке недвижимости, наличие спроса и предложения.

Для установления рыночной стоимости земельного участка могут быть использованы разнообразные варианты:

  • Использовать услуги профессиональных независимых оценщиков,
  • Использовать услуги риэлторов,
  • Провести оценку самостоятельно.

Работа с риэлторами и оценщиками требует дополнительных расходов на оплату их работы, за это собственник получает оценку участка с учетом профессиональных знаний специалистов, установленных на основании достоверных методов расчета и статистических данных. При оценке стоимости земли самостоятельно можно использовать достаточно простые расчеты и формулы, которые не потребуют специальной подготовки и профессиональных навыков.

Методы для самостоятельной оценки рыночной стоимости земли

Для определения рыночной цены участка земли стоит выбрать оптимальный метод для ее оценки:

  • Доходный метод,
  • Затратный метод,
  • Сравнительный метод.

Рассмотрим более детально каждый из них.

Доходный метод оценки

Это самый сложный метод для проведения самостоятельной оценки стоимости земельного участка.

Такой способ следует использовать для высокорентабельных земельных участков или участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, в том числе и сельскохозяйственной.

Например, для продажи земельных участков под строительство гостиниц, зон отдыха, ведение сельского хозяйства и так далее. При таком методе рассчитывается сумма прибыли, которая может быть получена при использовании данного участка в предпринимательских целях.

Затратный метод оценки

Этот метод может применяться совместно с предыдущим методом. В этом случае будут учитываться и дополнительные расходы, которые могут сопровождать использование участка (например, на строительство капитальных объектов на участке). Полученные расходы вычитаются из уровня предполагаемого дохода, определенного в предыдущем пункте, и получается допустимая стоимость участка земли.

Для самостоятельно проводимых расчетов можно ориентироваться на разницу между потенциально возможным доходом и теми расходами, которые требуются осуществить в ближайшее время.

Таким образом, получается, что доход собственника будет равен 25-30% от разницы потенциальных доходов и расходов.

Затратный метод может быть применен как самостоятельный метод для определения стоимость земель со статистической рентабельностью, например, земли для индивидуального жилищного строительства. В этом случае под расходами будут пониматься все финансовые вложения в участок земли.

Например, вложения на подведение сетей инженерных коммуникации. Конечная стоимость земли будет включать и эти расходы, равно как и другие расходы, которые были направлены на облагораживание участка земли.

При этом методе является важным наличии информации о проведенных затратах на улучшение земельного участка.

После того как будет определена сумма дополнительных вложений в участок можно сделать поправку для увеличения или уменьшения стоимости участков земли на рынке недвижимости на сегодняшний день.

Сравнительный метод

Принято использовать при продаже типичных объектов недвижимости. Для его использования необходимо владеть информацией о ценах на аналогичные реализованные объекты недвижимости в пределах одного района в периоде за прошедшие 4-6 месяцев.

Ориентироваться стоит на земельные участки аналогичной площади, имеющие похожие характеристики и признаки, которые влияют на формирование окончательной цены.

Метод оценки просто и логичный, но вероятность точности достаточно низкая, так как не будут учтены все индивидуальные особенности каждого земельного участка, которые возможно и повлияли на окончательную его рыночную стоимость.

При самостоятельном проведении оценки рыночной стоимости объекта допускается его документальное оформление, с приложением отчетных документов о понесенных затратах, для дальнейшего предъявления покупателям. Такие документы не будут иметь юридической силы, но могут наглядно для покупателей доказать наличие вложений для улучшения участка земли.

Если возникают сложности с установлением цены на земельный участок или использование разных методов дает различные результаты, то целесообразно обратиться к профессиональным оценщикам.

Профессиональна оценка рыночной стоимости земельного участка

Профессиональную оценку рыночной стоимости участка земли могут дать несколько организаций или лиц:

  • Оценочные бюро, имеющие допуск к СРО,
  • Индивидуальные оценщики, работающих на основании нормативного акта об оценочной деятельности,
  • Агентство недвижимости, которые в своем штате имеют лицензированных оценщиков,
  • Юридические компании, в том числе занимающиеся и оценочной деятельностью.

Для проведения профессиональной оценки обязательным является заключение соответствующего договора с оценщиком либо с агентством по проведению оценки.

В договоре должны быть отражены следующие параметры:

  • Цель проведения оценочных мероприятий,
  • Категория земельного участка,
  • Тип собственности объекта,
  • Дата проведения оценки,
  • Методы оценки рыночной стоимости, которые предполагаются использовать,
  • Основные правовые вопросы проведения процедуры оценки.

Такая оценка оформляется в виде подробного отчета об установленной рыночной стоимости. Отчет составляется в письменном виде и заверяется оценщиком, который и проводил оценочные мероприятия.

Отчет может быть оформлен как справка о стоимости или как акт о проведенных работах по оценки рыночной стоимости земельного участка.

Такой документ имеет юридическую силу и может быть предъявлен покупателям, как обоснование установленной цены.

Процедура проведения оценки рыночной стоимости земли

  1. Сбор информации о земельном участке, а также документов на него (выписка из кадастра и ЕГРН, техническая документация на участок земли, документы, подтверждающие прав собственности на участок).
  2. Определение цели проведения оценочных мероприятий.

  3. Проведение осмотра земельного участка, имеющихся на нем построек и составление подробного описания,
  4. Определение целевого назначения земельного участка, перспектив его развития,
  5. Определение окончательной рыночной цены на основе полученных данных с предыдущих этапов,
  6. Составление финального отчета по оценке.

Здесь можно скачать пример отчета профессиональных оценщиков о рыночной стоимости земельного участка.

Скачать (DOC, 680KB)

Готовый отчет о рыночной оценке стоимости земельного участка включает в себя следующие разделы:

  • Описание задания на оценку,
  • Описание характеристик объекта недвижимости, а также процесса оценки,
  • Анализ ситуации на рынке,
  • Основные факты и выводы,
  • Результаты оценки.

Каждая страница отчета нумеруется, а сам документ прошивается и скрепляется подписями оценщика и печатями оценочной компании. Приложениями к отчету выступают  копии всех документов, которые были использованы в процессе оценки

Рыночная стоимость земельного участка необходима прежде всего для осуществления сделок с земельным участком. Рассчитать ее возможно самостоятельно, либо с привлечением профессиональных экспертов. В последнем случае отчет об оценке будет иметь статус юридически значимого документа.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-opredelit-rynochnuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.