Методика оценки земли

Оценка стоимости земельного участка

Методика оценки земли

Для определения стоимости земли проводится оценка земельного участка. Это не могут сделать сами собственники, подобной деятельностью занимаются специализированные организации, которые знают, как правильно оценить земельный участок для продажи.

Законодательное регулирование вопроса

В законодательном плане регулирование правоотношений, возникающих на основе оценки земли, осуществляет Земельный кодекс РФ.

В России существует профессиональное сообщество людей, которые занимаются оценкой земельной собственности — оценщиков. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Процесс заключения сделок по поводу оценки ЗУ регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативно-правовыми актами, которые определяют ЗУ как недвижимое имущество.

Для чего проводят оценку

Оценка земельной собственности проводится кадастровыми организациями.

Этот процесс заключается в анализе ситуации на рынке недвижимости и прогнозировании цены ЗУ в ближайшее время.

Особенность оценки земель – оно проводится массово и является одним из главных показателей при вычислении суммы налога для их владельцев.

Если хозяин ЗУ решил выставить свой надел на продажу, то ему нужно обратиться в кадастровую организацию и оценить территорию. При экспертизе изучаются индивидуальные особенности ЗУ, а также учитывается ситуация на рынке недвижимости.

Порядок проведения кадастровых работ регламентируется российским законодательством в области земельных правоотношений.

Существует несколько методов оценивания земельной собственности, они представлены в таблице:

Метод
Нормативная методикаПри таком способе исследования земли осуществляется оценивание его стоимости в соответствии с нормативными нормами. Этот метод оценки используется при заключении различных сделок по поводу недвижимого имущества, например, дарения или передачи недвижимости другому лицу в соответствии с договором о купле-продаже. Если на ЗУ имеют право несколько собственников, то нормативная методика помогает определить доли земли и стоимость каждой части собственности.Нормативная методика оценки применяется для всех случаев, которые связаны с правоотношениями собственников в соответствии с законодательством Российской Федерации
Сравнение продажОпределение цены имущества при таком подходе осуществляется на основе рыночной ситуации. Сравнительные пункты, которые использует оценщик при исследовании, следующие: ●       состояние рынка недвижимости; ●       условия продажи земли; ●       назначение ЗУ; ●       место нахождения ЗУ; ●       физические особенности земельного надела; ●       состав почвы; ●       прогнозы экономистов; ●       наличие инфраструктуры; ●       наличие коммуникаций: газ, вода, электричество.В Российской Федерации рынок является открытым, поэтому использование такого подхода эффективно. У оценщиков есть возможность получить точные данные, на которых базируется исследование
Доходный метод (капитализация ренты)Такой метод используется, если нужно определить доходы с земель, сдаваемых в аренду. Показатели аренды должны быть сформированы в виде регулярного дохода собственника земельного участка. Ставка зависит от того, где находится ЗУ, какого он размера, сложно ли до него доехать, и какое целевое назначение у такой земли
Метод распределенияЭтот подход используется, чтобы определить стоимость долей в общей цене комплекса
Методика выделенияТакой способ исследования земельной собственности заключается в выделении у объекта продажи характеристик качества земельного участка для сравнения с другой собственностью
Остаточный методЦель методики остатка – определить, какие ЗУ можно улучшить и получить с них прибыль по максимуму. Этот метод является комплексным: он включает в себя методику капитализации и нормированный подход
Разбивочная методикаТакой подход используется, когда земельное владение разбивается на несколько маленьких участков. Определяется размер мелких участков и общая стоимость земли при продаже маленьких ЗУ

Оценивание земли посредством таких методов включает в себя такие затраты, как:

  • оплата услуг оценщиков;
  • строительство объектов инфраструктуры (дороги, инж. сети и т. д.);
  • очищение территории, ее планирование, измерение, разделение;
  • реклама и маркетинговые исследования.

Цели и виды оценки

Существует несколько основных целей определения оценочной стоимости ЗУ:

  1. Заключение сделок между гражданами – продажа ЗУ, дарение, аренда, передача по наследству и т. д.
  2. Предоставление земельного владения в виде залога при заключении кредитных отношений в банке.
  3. Споры по имущественным правоотношениям.
  4. Приватизация.
  5. Оформление страховки на ЗУ.
  6. Оценка предприятия (если категория используемой ЗУ относится к промышленным земельным наделам).
  7. Оценивание ущерба при совершении преступлений против владельца земли или же при несчастных случаях.
  8. Формирование налоговой стоимости за землю собственника.

Удовлетворению задач помогают такие виды оценки земли, как:

  1. Массовая – применяется, чтобы сразу исследовать несколько участков, предназначенных для землепользования, размеры которых являются достаточно внушительными. Обычно такой вид оценки используется при продаже земель сельхозназначения, промышленных наделов и т. п.
  2. Единичное оценивание – проводится, когда нужно исследовать стоимость одного ЗУ.

Оба типа оценивания земельной собственности представляют собой систему и требуют тщательно анализировать текущее положение рынка недвижимого имущества.

Кто имеет право проводить оценку

Оценивание земли подразумевает по собой наличие объектов и субъектов оценки. Обращение к специалистам за оценкой осуществляется физическими или юридическими лицами, которые являются собственниками ЗУ.

Субъектами оценивания выступают:

  • физические лица, которые имеют лицензию на определение стоимости земельных участков – оценщики;
  • юридические лица, которые представлены организациями, имеющими право на оценивание ЗУ;
  • органы МСУ, которые вправе проводить оценку земли;
  • органы исполнительной власти, которые могут проводить землеоценочные мероприятия.

Важно! При обращении к организациям или лицам, осуществляющим землеоценочную деятельность, собственнику недвижимого имущества следует просматривать документацию компании, которая подтверждает право ее проводить. В противном случае результат оценки земли может не соответствовать действительности.

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Специалист по оцениванию ЗУ в договоре об оказании услуг указывает, посредством каких стандартов им будет проводится оценочная деятельность.

Стоимость ЗУ может определяться на основе кадастровых и рыночных показателей.

  1. Кадастровая цена ЗУ. При такой оценке определяется стоимость недвижимости посредством анализа рыночного спроса на подобные виды собственности. Определение такой стоимости проводится после разбиения земельного участка на несколько мелких наделов, вследствие чего производится массовый тип оценки ЗУ.

    Важно! Определенная кадастровая цена недвижимости может не соответствовать реальной стоимости ЗУ. Снижение цены производится при помощи оспаривания назначенной стоимости в судебных органах.

  2. Рыночная цена ЗУ.

Стоимость недвижимости в данном случае зависит от того, какова цена земли на данный момент и какая прогнозируется в будущем. Это зависит от физических параметров земли и ряда показателей:

  • инфраструктура;
  • местоположение объекта недвижимости;
  • наличие коммуникаций;
  • состав почвы (важно для с/х объектов).

Процедура оценки земельного участка

Процесс проведения оценочной деятельность разделяется на несколько последовательных этапов:

  1. Заключение сделки с оценочной компанией об оказании услуг. В договоре указывается вся информация о проведении процедуры: цели и задачи оценивания, по каким стандартам оценивается стоимость ЗУ и иные данные. Помимо сведений о предстоящей процедуре, в договоре указываются все данные о самом земельном участке: кадастровый номер, категория земли, особенности и т. д.
  2. Проведение оценки ЗУ. На данном этапе анализируется земля, ситуация на рынке недвижимости, происходит обобщение полученных данных, после чего выводится оценка цены земельного надела.
  • cсогласование результатов исследования;
  • cоставление отчета по проведенной работе.

Результат исследования должен быть оформлен оценочной организацией или лицом письменно в виде отчета. Такой документ является доказательством того, что ЗУ действительно стоит ту сумму, которая представлена для продажи недвижимого объекта.

В российской практике пока нет единой формы отчетной документации. Тем не менее данные, содержащиеся в таком документе, должны соответствовать требованиям законодательства.

Итоги проведенных исследований должны раскрывать следующую информацию:

  • стоимость объекта продажи;
  • информация о методике оценивания ЗУ;
  • сведения о промежуточной оценке и конечных результатах деятельности.

При проведении оценки необходимы следующие документы:

  • кадастровый паспорт ЗУ;
  • сведения о категории ЗУ;
  • право собственника на пользование ЗУ;
  • договор об оказании оценочных услуг.

Важные нюансы

При экспертном оценивании земельной собственности необходимо учитывать, что каждый участок имеет свои особенности, которые непосредственно относятся к итогам процедуры. Земельные участки всегда ограничены в пространстве, то есть ЗУ имеет внешние границы. Кроме того, границы могут быть и внутри земли, если собственность поделена на доли.

ЗУ имеет постоянное местоположение, которое в значительной степени влияет на то, сколько будет стоить земля. В городах земельные наделы значительно дороже, чем в сельской местности. Связано это с положением земли, ведь в городе более развита инфраструктура, облегчен подъезд к ЗУ и т. д.

Если продается сельскохозяйственный участок, то важно, имеет ли почва на таком ЗУ плодородные свойства.

Оценивание ЗУ является важным условием при продаже недвижимости. Документация, которая получается собственником имущества при осуществлении оценочной деятельности, подтверждает, что собственность действительно стоит денег, которые потребовал продавец при продаже дачного участка.

Оценка земельного имущества помогает собственнику определить, по какой цене продавать свой участок. Часто владельцы ЗУ не знают, какова реальная стоимость их дома.

Грамотное проведение оценочной экспертизы поможет собственнику быстро продать свою землю, основываясь на рыночных показателях.

Если цена на недвижимое имущество будет завышена, то вряд ли владельцу удастся продать участок, а если занижена – собственник потеряет денежные средства.

Поэтому лучше заплатить за услуги оценочной организации, так как самостоятельная продажа недвижимого имущества может принести больше затрат для владельца, чем при обращении в уполномоченные организации.

Оценка стоимости земельного участка Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/kadastr/otsenka-stoimosti-uchastka.html

Методы оценки земли

Методика оценки земли

Земельныйучасток – это часть поверхности, котораяимеет фиксиро­ванную границу, площадь,местоположение, правовой статус и другиеха­рактеристики, отражаемые вГосударственном земельном кадастре идоку­ментах государственной регистрацииправ на землю.

Владелецземли в первую очередь имеет право надоход, приносимый всем объектомнедвижимости, поскольку стоимостьзданий, сооружений и других улучшенийна земельном участке носит вторичныйхарактер и выступает как дополнительныйвклад в стоимость земельного участка.

Кроме того, выгоды от использованияземельного участка реализуются напротяжении неограниченного времени, авсе улучшения имеют опреде­ленныйсрок службы, что особенно актуально внастоящее время, когда многие здания,сооружения и технологии физически иморально устарели.

Всовременных условиях России земляявляется одним из наиболее сложныхобъектов экономической оценки в составенедвижимости по сле­дующим причинам:

1)специфика данного объекта;

2) неразработанность нормативно-правовойбазы;

3)неразвитость земельного рынка в стране.

Отличияземельного участка от других видовнедвижимости обусловлены следующимиособенностями:

а)земля является природным ресурсом,который невозможно свобод­новоспроизвести в отличие от другихобъектов недвижимости;

б)при оценке всегда необходимо учитыватьвозможность многоцеле­вого использованияземли:

• какосновного средства производства.Сельскохозяйственные и лесные земливыступают средством производствасырьевых ресурсов, необходимых практическидля всех отраслей экономики, а такжепродуктов питания;

• какпространства для социально-экономическогоразвития. Земля яв­ляется пространственнымбазисом для размещения различныхобъектов недвижимости;

в)земельный фонд выступает основойформирования среды прожива­ниянаселения страны и обеспечиваетэкологическую безопасность, осо­бенноземли лесного и водного фондов. Поэтомуво всех развитых стра­нах государстворегулирует использование землиодновременно как при­родного, так ихозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимостик стоимости земель­ных участков неприменяются понятия физического ифункционального износа, а такжеамортизации, поскольку срок эксплуатацииземельных участков не ограничен. Поэтомустоимость земли, количество которойограничено, в отличие от стоимостизданий, сооружений и других улуч­шенийсо временем, как правило, увеличивается;

д)использованием и охраной земли вРоссийской Федерации как ос­новыжизни и деятельности народов, проживающихна соответствующих территориях.

Такимобразом, экономически обоснованнаястоимостная оценка зе­мель являетсясложной процедурой, так как должнаучитывать возмож­ность их одновременногоиспользования как природного ресурса,осно­вы среды проживания населенияи объекта недвижимости.

Приэтом необходимо особо подчеркнуть рольгосударства, земель­ная политикакоторого должна быть направлена нарациональное исполь­зование и охрану,воспроизводство и повышение плодородияпочв, сохранение и улучшение благоприятнойдля жизни и здоровья людей окру­жающейприродной среды, способствуя тем самымпринятию научно обо­снованных решенийв области землепользования иградостроительства.

Заниженнаяоценка стоимости земли порождаетнеэффективное зем­лепользование всельском и лесном хозяйствах, а такженерациональную модель городскогоразвития, например размещение вцентральной части промышленных зон, атакже экологически вредных предприятий.

Большоезначение при оценке имеет категорияиспользования земли, так как онаобусловливает правовое положение,разрешенное использо­вание и различныесервитуты, относящиеся к конкретномуземельному участку.

Земельныйфонд России по целевому назначению иправовому режи­му включает 7 категорийземель:

1.Кземлям поселений (городов,поселков и сельских поселений) отно­сятсявсе земли в пределах черты поселений,находящиеся в ведении го­родских исельских администраций.

Черта поселений- это внешние гра­ницы земель города,поселка, сельского поселения, которыеотделяют эти земли от иных земель.

Включение земельных участков в чертугорода не влечет прекращения правасобственности на землю, права землевладения,землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земель,которые представляют, как правило,отдельные объекты, относительно независящие и легкоотчуждаемые от иныхобъектов, земли населенных пунктов совсеми улучшения­ми – системой инженерныхсооружений и коммуникаций, улично-дорожнойи транспортной сетью и другими элементамигородской инфраструк­туры представляютнаибольшую сложность для оценки.

2.Землисельскохозяйственного назначенияобразуюттерритории, ис­пользуемые соответствующимипредприятиями, организациями и граж­данамидля нужд сельскохозяйственногопроизводства.

В их составе вы­деляютсясельскохозяйственные угодья и земли,занятые лесополосами, внутрихозяйственнымидорогами, коммуникациями, лесами,болотами, зданиями и сооружениями,необходимыми для функционированиясельс­кого хозяйства.

Важнейшимиценообразующими характеристикамидан­ных земель выступают плодородиеи местоположение.

3. Землипромышленности, энергетики, транспорта,связи, обороны ииного специального назначения – этоземли, отведенные в установленномпорядке соответствующим предприятиям,учреждениям и организациям для выполненияих хозяйственной деятельности(производства, строитель­ства,транспортировки и т.п.).

4.Землиособо охраняемых территорий -земельные участки, которые имеют особоеприродоохранное, научное, историко-культурное,эстети­ческое, рекреационное,оздоровительное и иное ценное назначение.

Эти земли постановлениями федеральныхорганов государственной власти, органовгосударственной власти субъектов РФили решениями органов местногосамоуправления полностью или частичноизъяты из хозяйствен­ного использованияи гражданского оборота, и для нихустановлен осо­бый правовой режим.

5. Землилесного фонда -лесные земли (покрытые и не покрытыеле­сом), а также нелесные земли (болота,дороги и другие), используемые дляведения лесного хозяйства.

6.Земливодного фонда -территории, занятые водоемами, ледниками,болотами, а также земли, выделяемые подполосы отвода гидротехничес­ких,водохозяйственных и иных сооружений,необходимых для использо­вания водныхобъектов.

7.Землизапаса -это государственные земли, непредоставленные му­ниципальныморганам, гражданам и юридическим лицамв собственность, владение, пользованиеили аренду, а также земли, выведенныеиз хозяй­ственного оборота в результатеконсервации. Использование земельза­паса допускается после переводаих в другую категорию.

Оценказемли подразделяется на массовуюкадастровую оценку земель­ных участкови рыночную оценку единичного земельногоучастка.

Цельюкадастровойоценки являетсяодновременное определение ка­дастровойстоимости всех земельных участков вграницах администра­тивно-территориальныхобразований (областей, районов, городов,поселков и т.п.) по оценочным зонам наопределенную дату.

В соответствие спостановлением Правительства РоссийскойФедерации от 25 августа 1999 г № 945Государственному комитету по земельнойполитике поручено про вести в 1999-2001 гг.государственную кадастровую оценкувсех категорий земель на территорииРоссии для целей налогообложения и иныхцелей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценказемель основывается на классификацииземель по целевому назначению и вид;функционального использования. Правиламипроведения государственной кадастровойоценки земель, которые утвержденыпостановлением Правительства РоссийскойФедерации от 8 апреля 2000 г.

№ 316,предусматривается привлечение куказанным работам лиц, имеющих лицензиина осуществление оценочной деятельности.

Цельюединичнойоценки являетсяопределение рыночной или какой либодругой стоимости единичного земельногоучастка на дату оценю независимымиоценщиками в соответствии с принятымистандартами и методами оценки.

Встранахс развитой рыночной экономикой приоценке земли по возможности применяютвсе три подхода.

Итоговаявеличина оценочной стоимости земельногоучастка выводится исходя из результатов,полученных различными методами.

Присравнении этих данных предпочтениецелесообразно отдавать оценкам,базирующимся на основе более полной идостоверной информации.

Существенныерасхождения стоимости земли, рассчитаннойразными методами указывают либо наошибки в оценках, либо на несбалансированностьземельного рынка.

Источник: https://studfile.net/preview/1743591/page:17/

Методы оценки земель

Методика оценки земли

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли:

ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.

2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.

Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе.

Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

– определение элементов сравнения объектов;

– определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

– расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

– расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

– расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

– расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; 2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

– определение размеров и количества индивидуальных участков;

– расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

– расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

– вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

– выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

– расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

– расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

– налоги, страховку, гонорары ИТР;

– расходы на маркетинг;

– прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок.

При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки.

Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды).

Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке.

Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

Вопросы для повторения и закрепления материала

1. Земельный участок как объект недвижимости;

2. Особенности оценки земельных участков;

3. Факторы оптимального использования земли;

4. Охарактеризуйте основные методы оценки земель;

5. Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка;

6. Основные этапы метода остатка для земли;

7. Структура затрат на освоение земельного массива.

Источник: https://studopedia.ru/10_4766_metodi-otsenki-zemel.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.