Метод земельной ренты

Репетитор оценщика – Оценка земли сельхозназначения методом капитализации земельной ренты

Метод земельной ренты

В.И. Петров

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного, наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж.

При применении метода сравнения продаж в условиях отсутствия рынка сельскохозяйственных земель возникают следующие проблемы:

  1. Отсутствует достаточный объем рыночной информации о сделках с участками сельскохозяйственного назначения.
  2. Оценка стоимости участков сельскохозяйственного назначения часто производится с учетом их последующего перевода в земли населенных пунктов иод коттеджную застройку (реже в земли промышленности), что существенно завышает их стоимость.
  3. Сложно собрать информацию об агрономических свойствах участков-аналогов для внесения корректировок, учитывающих следующие элементы сравнения:
  • структура сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокосы, пастбища);
  • тип почв;
  • плодородие (содержание питательных веществ, доступная влага, механический состав, кислотность, заболоченность и др.);
  • структура посевных площадей;
  • местоположение и прежде всего удаленность от рынков сбыта;
  • улучшения земель (мелиорация).

      4.   Отсутствует методика расчета величины корректировок.

Поэтому основным методом оценки сельскохозяйственных угодий в современных российских условиях является метод капитализации земельной ренты;

б) земли, занятые зданиями и строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

В случае отсутствия данных экспликации площади земель, занятых капитальными строениями и зданиями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, они определяются на основе данных о плотности застройки в соответствии со СНиП П-97-76 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий»;

в) земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они не подлежат самостоятельной оценке, а их площадь учитывается при оценке сельскохозяйственных угодий.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты включает следующие этапы:

  1. Сбор и подготовка исходной рыночной и статистической информации.
  2. Выбор сельскохозяйственных культур для расчета земельной ренты.
  3. Расчет среднегодовой величины земельной ренты по севообороту.
  4. Расчет коэффициента капитализации.

Этап 1. Сбор и подготовка исходной рыночной и статистической информации

На первом этапе осуществляется сбор и подготовка исходной рыночной и нормативной информации.
Сведения об оцениваемом участке должны включать:

а) правоустанавливающий документ на земельный участок;
б) кадастровый план земельного участка;
в) категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;
г) разрешенное использование;
д) сведения об ограничениях и обремеиениях земельного участка;
е) общая площадь земельного участка;
ж) площади каждой почвенной разновидности земель для сельскохозяйственных угодий;
з) сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
и) при наличии сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

Источники информации:

  1. Единый государственный реестр земель. Заявление на предоставление сведений из государственного земельного кадастра.
  2. Фонд данных землеустроительной документации. Формируется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. № 514 «Об утверждения положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства».
  3. Данные экспликации земель землевладений или экспликации земель в границах сельскохозяйственных предприятий.
  4. Почвенные карты.
  5. Материалы внутрихозяйственного землеустройства.
  6. Материалы кадастровой оценки (урожайность, технологические карты по затратам и др).

Далее определяется состав почв (почвенных разновидностей) на территории оцениваемого земельного участка.

Для определения состава почв используют карту обследования почв и почвенный очерк (отчет). На основе указанных источников выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ.

Этап 2. Выбор сельскохозяйственных культур для расчета земельной ренты

На втором этапе производится выбор сельскохозяйственных культур для расчета земельной ренты.

Критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Поэтому необходимо исходить из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в районе расположения участка, в соответствии с рекомендуемой зональной структурой посевов или фактически сложившемся севооборотом. В этом проявляется принцип НЭП при оценке сельскохозяйственных угодий.

Далее определяется нормативная урожайность по каждой группе почв в разрезе выбранных сельскохозяйственных культур (3—5 видов).

В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина урожайности, определенная в материалах кадастровой оценки.
Кроме того, на основе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность на аналогичных почвах за последние годы, но не менее чем за 5 лет.

Этап 3. Расчет среднегодовой величины земельной ренты по севообороту

На третьем этапе рассчитывают величину земельной ренты по выбранным сельскохозяйственным культурам.

Земельная рента = Валовой доход – Затраты (с учетом прибыли);
Валовой доход = Цена продажи х Нормативная урожайность.

Для проведения расчетов используется фактическая информация по административному району, в котором проводится оценка.
Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется но рыночным цена» типичных продаж оптовых партий.

Затраты устанавливаются на основе технологических карг. Технологические карты содержат нормативы затрат в натуральном измерении на семена, удобрения, средства защиты растений, топливо и энергия для технологических нужд, затраты труда, измеряемые в человеко-часах на единицу площади, а также нормативную урожайность как основной, так и побочной продукции.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен. При расчете издержек также следует учитывать уровень инженерного обустройства земельного участка (например, мелиорация). Такие издержки определяются через амортизационные отчисления и затраты на их ремонт.

Прибыль предпринимателя можно рассчитывать на основе среднеотраслевой рентабельности за последние 3—5 лег по производству каждой сельскохозяйственной культуры, участвующей в севообороте, при этом минимальный уровень прибыли, необходимый для простого воспроизводства, составляет 20%.

Определив значение земельной ренты по каждой основной сельскохозяйственной культуре, участвующей в севообороте, рассчитывается среднегодовое значение земельной ренты в целом по севообороту.

Отсутствие ренты при расчетах но какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то его стоимость оценивают при использовании под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли подразделяются на три категории пригодности:

  1. земли, пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашня, многолетние насаждения);
  2. земли, малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища);
  3. земли, не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т.п.).

Этап 4. Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения и включает следующие элементы:

  1. Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.В качестве безрисковой ставки обычно используются ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам.
  2. Премия за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли. Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в сельскохозяйственные земли, обусловленный как макроэкономическими факторами, так и характеристиками объекта оценки: структура оцениваемых земель (пашня, сенокосы, пастбища, сады и виноградники), их региональное местоположение, эффективность управления сельскохозяйственным производством и др.

Традиционно риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные.

Систематический риск связан с факторами, влияющими на все объекты недвижимости: экономическая ситуация на рынке, изменение законодательства, увеличение сегментов рынка недвижимости п числа конкурирующих объектов и др.

Несистематический риск связан с конкретной оцениваемой недвижимостью и не зависит от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Примерами несистематического риска могут быть снижение плодородия почвы, изъятие сельскохозяйственных земель для общественных нужд, неуплата арендных платежей арендаторами, развитие поблизости отданного объекта несовместимой с ним системы землепользования, неправильно оформленные договора и др.

Статичный риск — это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховки или ее выплаты, но не в полном объеме.

Динамичный риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта. Действия или бездействие конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же как и для получения дополнительной прибыли.

Для расчета величины премии за риск инвестиций в оцениваемые сельскохозяйственные земли может применяться матричный метод.
Суть этого метода заключается в том, что для каждого риска экспертным путем определяется балл по десятибалльной шкале, после чего определяется общее количество наблюдений, взвешенный итог, общая сумма баллов и средневзвешенное значение.

      3.    Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке сельскохозяйственных угодий, а также типичный срок их экспозиции.

В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения, хотя сроки экспозиции сельскохозяйственных угодий значительно выше, чем для других альтернативных видов использования таких земель (например, участков под коттеджную или промышленную застройку).

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/ocenka_selkhozzemli_metodom_kapitalizacii_zemelnoj_renty/0-612

Капитализация земельной ренты – Энциклопедия по экономике

Метод земельной ренты
Капитализация земельной ренты.
 [c.383]

Метод капитализации земельной ренты.

Этот метод основан на доходном подходе к оценке земельных участков, он уместен в том случае, когда от рассматриваемого земельного участка возможно получение дохода.

В качестве исходных данных используется величина земельной ренты, создаваемой земельным участком, а также коэффициент капитализации (дисконт)  [c.168]

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
 [c.179]

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату оценки текущей стоимости всех будущих равных между собой величин земельной ренты. Стоимость определяется путем деления величины земельной ренты за первый после даты оценки период на коэффициент капитализации, принятый оценщиком.
 [c.181]

Определим стоимость прав аренды на земельный участок для внесения в уставный капитал создаваемого предприятия. Применим метод капитализации земельной ренты в следующей последовательности  [c.189]

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.

2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
 [c.96]

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.

Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
 [c.97] Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.
 [c.97]

Специфика оценки земли в составе застроенных земельных участков заключается в выделении той части стоимости, которую можно приписать собственно земле, на которой находится здание, сооружение или иное улучшение.

Эта специфика учитывается через применение различных технологий, которые в теории оценки недвижимости получили название определенных методов — метод выделения, метод распределения, метод или техника остатка, метод капитализации земельной ренты и метод дисконтированных денежных потоков.
 [c.383]

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков являются документом, раскрывающим основные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к оценке рыночной стоимости земли.

В них содержатся общие принципы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависимости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки.

Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как представленные в них методы не дифференцированы в зависимости от категории и вида использования земель, как это делается при кадастровой оценке земли.

Исключением являются земли сельскохозяйственного назначения, для которых уточняются особенности их оценки. Основными методами оценки земельных участков признаются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка.
 [c.391]

К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования.

Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов.

Отнесение методов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов.
 [c.441]

Пример оценки стоимости земли капитализации земельной ренты
 [c.474]

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту.

И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями.

Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте.

При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.
 [c.481]

Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы
 [c.481]

При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру-
 [c.481]

Применение этой формулы называется капитализацией земельной ренты по расчетным моделям. Эта формула применяется при расчете настоящей стоимости последовательно получаемых лесных доходов, имеющих стоимость VT, и возникающих в конце каждого оборота рубки.
 [c.512]

Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав.
 [c.515] Ниже в таблице 17.2 приведен пример оценки стоимости охотничьих угодий Московской области доходным подходом (методом капитализации земельной ренты).
 [c.527]

Цена земли определяется на основе капитализации ренты. Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк продавец земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты  [c.178]

Цена земли не тождественна земельной ренте. Если последняя представляет собой цену услуг земли как фактора производства, то цена на землю определяется на основе капитализации ренты, т. е. представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей. Естественно, чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли.
 [c.243]

Фиксированное предложение земли ведет к тому, что земельная рента определяется спросом на землю. Чем выше рента, тем выше цена земли, которая определяется на основе капитализации ренты и количественно представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей.
 [c.247]

КАПИТАЛИЗАЦИЯ —1) В условиях капитализма определение размера мнимого капитала (якобы создающего доход) на основе величины получаемых доходов (земельная рента, дивиденд и т. п.) и уровня ссудного процента. К. связана с фиктивным капиталом (см.

), к-рый представляет собой капитализированный доход. Напр., 100 акций принося их владельцу доход в размере 1 000 долл. при ссудном проценте, равном 5, эти 1 000 долл. будут рассматриваться как 5-процентный доход с капитала, к-рый исчисляется
 [c.

504]

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
 [c.97]

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования.

К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков.

При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования
 [c.435]

Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Рента — доход, приносимый земельным участком.
 [c.474]

Метод капитализации земельной ренты основан на ОПределении стоимости земельных yi a TKOB ranwrajIM3auHepi арендной платы.
 [c.195]

Источник: https://economy-ru.info/info/10161/

4.2. Доходный подход

Метод земельной ренты

Подход применяется для определениястоимости оцениваемого участка способногоприносить доход в будущем на протяженииопределенного срока его эксплуатации.Стоимость представляет собой суммуприведенных к текущему моменту ожидаемыхбудущих доходов и выручки от перепродажиобъекта оценки.

Подход основываетсяна принципе ожидания, разумный покупатель (инвестор) приобретаетземельный участок в ожидании будущихдоходов или выгод.

Подход применяетсяпри оценке стоимости земельных участков,длякоторыхвозможно установить на основе анализаиндивидуальных ставок арендной платыза земли аналогичного качества уровеньэтой категории доходов.

Арендная плата отражает величинуземельной ренты, т.к. устанавливаетсяс учетом основных рентообразующихфакторов и учитывает реальный уровеньдоходов арендаторов по направлениямих функциональной деятельности. Т.о.,стоимость земельного участка представляетсобой дисконтированную стоимостьбудущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственногоназначения доходный подход может бытьреализован когда рента исчисляется,исходя из рыночных цен продаживозделываемых сельскохозяйственных,наиболее эффективных с точки зрениярынка, культур и затрат на их возделывание,технологически нормализованных иоцениваемых по рыночным ценам применяемыхматериалов и используемых услуг. Болееподробно особенности оценкисельскохозяйственных земель представленыдалее, в соответствующем разделе.

Применение доходного подхода требуеттщательного анализа финансового ифизического состояния объекта, егоокружения, экономических условий итенденций, а также использования такихрасчетных показателей таких каккоэффициент капитализации, сложныйпроцент, дисконтирование и аннуитетыи др.

В рамках доходного подхода для оценкииспользуются метод капитализацииземельной ренты, метод остатка дляземли, метод предполагаемого использования.Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенныхи незастроенных земельных участков.Условие применения метода возможность получения земельной рентыот оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующуюпоследовательность действий:

  • расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  • определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных илипредназначенных под застройку величинаренты может рассчитываться как доходот сдачи в аренду земельного участка.Для сельскохозяйственных угодий величинаренты может рассчитываться как доходот сельскохозяйственного использованияземельного участка или доход от егосдачи в аренду.

Величина коэффициента капитализацииопределяется на основе анализа нормотдачи на капитал аналогичных по уровнюрисков инвестиций. Основными способамиопределения коэффициента капитализацииявляются:

  • деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
  • увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

ПРИМЕР

Этот метод можетиспользоваться тогда, когда землясдается в аренду отдельно от зданий исооружений.

Метод капитализацииземельной ренты основан на принципеожидания, т.е. типичный инвесторприобретает земельный участок в ожиданиибудущих доходов или выгод.

Определениестоимости земельного участка с помощьюметода капитализации земельной рентызаключается в капитализации доходов,полученных за счет арендных платежей.

Таким образом, стоимость земельногоучастка представляет собой дисконтированнуюстоимость будущей земельной ренты. Какрегулярный поток дохода земельнаяарендная плата капитализируется встоимость делением на коэффициенткапитализации для земли, определяемыйиз анализа рынка.

Исходные данные длякапитализации получают из сравненияпродаж арендованной земли и величинарендной платы.

Например, Участок земли был недавно сдан в арендус условием отнесения эксплуатационныхрасходов на арендатора за 30 000 рублейв год на 49 лет. Коэффициент капитализацииравен 12%.Определить стоимость земельногоучастка.

Решение:

Стоимость земельногоучастка, определенная методом капитализацииземельной ренты составит:

Источник: https://studfile.net/preview/4266726/page:5/

Метод капитализации дохода (земельной ренты) от земельного участка

Метод земельной ренты

Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.

Условия применения метода: возможность получения дохода (земельной ренты) от оцениваемого объекта (ЗУ).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет ЧОД (земельной ренты), создаваемый ЗУ (объектом);

2. установление соответствующего коэффициента капитализации;

3. выявление рыночной стоимости объекта недвижимости (ЗУ) путем капитализации дохода (земельной ренты).

Под капитализацией земельной ренты понимают определение (на дату проведения оценки) всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

В рамках данного метода величину земельной ренты можно рассчитать как доход от сдачи в аренду на условиях сложившихся на рынке земли.

Основными способами установления коэффициента капитализации являются:

1. деление величины земельной ренты по аналогичным ЗУ на цену их продаж и называется метод рыночной выжимки или экстракции;

2. увеличение безрисковой ставки отдачей на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый ЗУ и называется метод кумулятивного построения.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала, как правила, оценщики берут ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежностей или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам (облигации, векселя, акции).

Как правило, для ЗУ рассчитывают следующие виды рисков:

1. риск ликвидности объектов недвижимости – риск, связанный, на сколько быстро вы сможете получить деньги, т.е. продать ЗУ. Он рассчитывается по формуле: ,где

риск ликвидации;

безрисковая ставка;

– срок ликвидации.

2. риск, связанный с управлением объектом недвижимости – связан с объектом недвижимости и его доходом и обозначается ;

3. региональный риск и обозначается .

ПРИМЕР:

1) ПВД = П*Кср.*Д, где

П – плата за въезд на территорию объекта в рублях за сутки на 1-ого человека;

Кср. – среднее количество отдыхающих в сутки, в чел.;

Д – средняя продолжительность периода функционирование объекта в течение года, в днях.

Плата за въезд составляет 100 рублей с человека.

ПВД = 100*200*120 = 2400000 рублей

2) ДВД = ПВД – Пот. = ПВД

3) расчет операционных расходов, в операционных расходов собственник, арендатор ЗУ несет затраты только по уплате арендной платы, ставка арендной платы установлением главы муниципального образования… в размере 20 рублей за м².

ОР = АП*S, где

АП – ставка арендной платы;

S – площадь.

ОР = 20*100000 = 2000000 рублей

4) ЧОД = ДВД – ОР

ЧОД = 2400000 – 2000000 = 400000 рублей

5) Определение величины и коэффициента капитализации земельной ренты, в данном случае коэффициент капитализации определянется методом кумулятивного построения, т.е.

путем увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии на риск связанный с инвестированием капитала в оцениваемый ЗУ.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.

В качестве безрисковой ставки принята доходность по годовым рублевым депозитам от 500000 до 10000000 рублей сроком на 6 месяцев.

По данным агентства РБК для банков категории надежности И по рейтингу информационного центра , официальный источник журнал «Эксперт № 9» март 2004 г. и составляет 11,46 %.

Поправка на риск определяет тот риск, который связан с особенностями оцениваемого объекта, т.е. зависит от степени рискованности вложения финансовых средств в рассматриваемый актив.

Учитывая особенности местоположения объекта оценки депрессивное состояние территории Магаданской области, спад промышленного производства в 2004 г., объекты данного типа характеризуются высокой степенью риска относительно других альтернативных способов инвестирования капитала.

В данном случае поправка за риск принята на уровне 35 %, она складывается из надбавок:

1. за риск низкой ликвидности;

2. за риск инвестиционной привлекательности региона;

3. за риск вложения средств в недвижимость, а именно в ЗУ, связанные со спецификой объекта.

Магаданская область – очень рискованный регион для инвестирования, это обусловлено ее географическим положением, удаленностью, отсутствием железных дорог, сообщения в основной территории России, суровыми климатическими условиями.

Учитывая, что для Москвы региональный риск один из минимальных для России составляет 5% на дату оценки, надбавку за риск инвестирования Магаданской области принимаем 10% (выше среднего значения). Считаем, что любые инвестиции вместе расположения объектов недвижимости обладают значительно большим риском в сравнении с альтернативными вариантами вложения капитала в других регионах страны.

Надбавка за низкую ликвидность также принята на уровне выше среднего значения и равняется 12 %, т.к. мы полагаем, что срок экспозиции подобных объектов может быть длиннее, чем 1 год.

Надбавка за риск вложения средств в недвижимости в частности в покупку ЗУ в рассматриваемом регионе принимается на уровне предельного значения и равна 13 %, т.к.

приобретение ЗУ для получения дохода от последующей сдачи в аренду или перепродажи, мероприятие очень рискованное, следовательно, величина коэффициента капитализации будет равна или 0,465 выражено в коэффициенте.

6) Расчет рыночной стоимости ЗУ методом капитализации V = ЧОД/R

V = 400000/0,4765 = 860215 рублей

ПРИМЕР:

Объектом оценки является право аренды офисного центра. Ставка по государственным ценным бумагам =8,4%. Региональный риск равен 5%. Риск финансового менеджмента равен 0 (маленький офис). Срок продажи офиса без потерь составляет 3 месяца. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет, в этом случае отдача капитала составляет 10%. Определить ставку дисконта.

1)

2) = 8,4+5+0+2,1 = 15,5%

,где

коэффициент капитализации;

ставка дисконта (требуемая норма прибыли);

– ставка возмещения капитала.

Процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости (на основе функции сложного процента), а коэффициент капитализации – это ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости.

Ставка дисконта – это коэффициент, который используется для расчета текущей стоимости капитала, который будет получен в будущем.

Общий коэффициент капитализации определяется как соотношение между периодичным доходом и ценой объекта недвижимости (для метода сравнения продаж или сравнительного подхода), отдача капитала бывает:

1. текущей;

2. конечной.

Существуют следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

1. метод рыночной экстракции R = ЧОД/V, этот метод самый достоверный, для него необходимо иметь информацию о рынке;

2. метод кумулятивного построения ,причем

Таким образом, определяется ставка возмещения капиталов, рассмотрим несколько случаев:

1. V = const незначительно изменяющаяся во времени, то (характерен для земли, незастроенных ЗУ);

2. стоимость, изменяющаяся во времени, V↓ = ЧОД/ R↑, (для зданий, строений и сооружений);

3. стоимость растет с течением времени, V↑ = ЧОД/ R↓, ,где коэффициент, улавливающий изменение стоимости объектов недвижимости.

Существует 3-и метода определения ставки возмещения капитала:

1. прямолинейный метод возврата или метод ринга – используют, когда капиталовложения имеют высокую степень риска (используют для стареющих зданий) где период времени за которое этот капитал возвращается.

2. равномерноануитетный метод возврата или метод инвуда – применяют, когда гарантирован возврат капитала (для зданий, приносящий стабильный доход)

3. возврат капитала по безрисковой ставке или метод хоскольда – применяют в тех случаях, когда, получая прибыль, мы не можем использовать ее на развитие этого же объекта

ПРИМЕР:

Инвестиционный проект рассчитан на 4-е года, рыночный доход составляет 15 % годовых. Доход по государственным облигациям на дату оценки составляет 9%, следует рассчитать коэффициент капитализации для полного возмещения капитала 3-мя методами.

1. метод ринга:

V = ЧОД/R = 100000/0,4 = 250000 рублей

2. метод инвуда:

значение 0,201027 берем из таблицы;

V = ЧОД/R = 100000/0,35 = 285714 рублей

3. метод хоскольда:

значение 0,21867 берем из таблицы;

V = ЧОД/R = 100000/0,37 = 270270 рублей

Таблица № 1 – Отличия ставки дисконта от коэффициента капитализации.

Ставка дисконта Коэффициент капитализации
1. Требуемая норма прибыли на весь вложенный капитал (отдача капитала) является частью коэффициента капитализации, в общем, случаи. 1. Это ставка, используемая для пересчета периодического дохода в единую сумму капитальной стоимости для преобразования в будущем ожидаемых доходов в единовременную, полученную в настоящий момент стоимость, в общем, случаи состоит из ставки дисконта и ставки возмещения капитала.
2. Отражает отдачу от вложенных средств или средневзвешенную стоимость капитала. 2. отражает степень риска вложения денежных средств, чем больше коэффициент капитализации, тем выше степень риска капиталовложения.
3. Расчет основан на: а) отношении дохода за конкретный период к сумме вложенного капитала, что в результате показывает текущую отдачу; б) отношении суммы всех доходов за инвестиционный период к сумме вложенных капиталов, что в результате показывает конечную отдачу. 3. Расчет основан на: а) отношении ЧОД и цены сделки; б) сумма безрисковой ставки, поправке на риск, поправке на ликвидность, поправке на управление или финансовых менеджмент объекта и ставки возмещения капитала.
4. Изменения ставки дисконта зависит от: а) изменения доходов на сумму вложенных средств; б) от объема вложенного капитала. 4. Изменения коэффициента капитализации зависит от: а) изменения стоимости, если стоимость постоянна V=const, то (случай для земли); б) если стоимость уменьшается, то ; в)если стоимость увеличивается, то ,где -изменение стоимости факторов фонда вмещения.

Существуют шесть функций сложного процента, на основании которых сформулированы табличные расчеты:

1. накопленная сумма единицы – оказывает рост денежной единицы, полученной на депозит при накоплении по сложному проценту.

,где

будущая стоимость;

текущая стоимость;

ставка по депозиту (коэффициент капитализации);

период времени на который вы кладете деньги в банк.

Задача: Банковская ставка по вкладам составляет 10% начальная сумма 1000 $. Срок вклада 5 лет, начисление процентов проводится в конце каждого года. Определить будущую стоимость денег.

$

приобретает вид:

1.1 – ежеквартальное начисление процента;

1.2 – ежемесячное начисление процента;

1.3 – ежедневное начисление процента.

2. накопление единицы за период – показывает какой по истечении всего срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов.

,где

– размер платежа.

Задача: Ежегодный платеж составляет 2000 рублей. Ставка банковская по депозитам равна 15%. Период равен 11 годам.

рублей

3. фактор фонда возмещения – показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить денежную единицу.

Задача: В течение 5 лет необходимо накопить 15000 $, депонируя ежемесячно равные денежные суммы. Ставка по вкладу составит 12% годовых. Какую сумму следует вносить в конце каждого месяца.

$

4. текущая стоимость единицы реверсии – показывает текущую стоимость капитала или денежной единицы, который должен быть получен единовременно в будущем.

Задача: Какую сумму необходимо положить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 1500000 рублей.

рублей

5. текущая стоимость обычного аннуитета – показывает текущую стоимость равномерного потока доходов. Первое поступление происходит в конце первого периода, последующие – в конце каждого последующего периода.

Задача: Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 4000 у.е. Годовая ставка 11%. Какова текущая стоимость платежей за 10 месяцев.

у.е.

6. Взнос на амортизацию единицы – показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита.

В оценке недвижимости амортизация называется процесс погашения долга в течение времени.

Платеж состоит из 2-х частей on+of:

оn – проценты, которые мы гасим в банке;

оf – основная сумма.

Задача: Какими должны быть ежемесячные платежи по кредиту в 1000$ предоставленному на 5 лет под процент, ставку равной 10.

При внесении в начале и в конце месяца:

1. общая формула (в конце месяца):

рублей

2. в начале месяца:

рублей

Источник: https://megaobuchalka.ru/8/10308.html

Метод капитализации земельной ренты

Метод земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

· определение величины соответствующего коэффициента капитализации;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты[3].

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации, то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С = Д : К.

Капитализация земельной ренты –определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, т.е. пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли[4].

Коэффициент капитализации – ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости[5].

В настоящее время имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход.

При этом оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Для применения метода предполагаемого использования (или дисконтирования денежных потоков) необходимо рассчитать текущую (настоящую) стоимость будущих доходов путем дисконтирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функций сложных процентов.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод распределения

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) –определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе.

Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке.

Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков.

Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод остатка

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

Ø определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

Ø определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

Ø чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод выделения

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения:

· наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

· соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

· расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

· расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Источник: https://cyberpedia.su/4x978b.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.