Метод распределения земельного участка

Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Методы оценки земли

Метод распределения земельного участка

Татарова А.В.
Оценка недвижимости и управление собственностью
Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

2. Оценка недвижимости

2.7. Методы оценки земли

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.

2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.

Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

,

где VL – стоимость земельного участка,

 IL – доход цт владения землей,

 RL: – ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе.

Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке.

Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков.

Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

– определение элементов сравнения объектов; – определение отличий каждого аналога от объекта оценки; – расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения; – расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; – расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

– расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле

,

где Сз, – стоимость земельного участка,

 С – стоимость объекта,

 Су – стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

– определение размеров и количества индивидуальных участков; – расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж; – расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли; – вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

– выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

– расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; – расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; – налоги, страховку, гонорары ИТР; – расходы на маркетинг;

– прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок.

При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки.

Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды).

Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке.

Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

Источник: http://www.aup.ru/books/m90/2_7.htm

Метод распределения

Метод распределения земельного участка

Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж застроенных земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:! подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами продаж или предложения соответственно; ! оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собственности по каждому из подобранных объектов недвижимости; ! расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся всоставе сопоставимых объектов; ! корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;! расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.Один из основных недостатков этого метода — сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов:типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого, считается, что данный метод не дает достоверных результатов. Так, по оценкам немецких специалистов, занимающихся вопросами методологии оценки недвижимости, им не удалось получить эмпирически подтвержденные данных о соотношении стоимости земли и стоимости зданий.Метод можно рекомендовать для оценки рыночной стоимости земли, при недостатке информации о продажах свободных земельных участков либо в качестве поверочного при наличии полученных другими методами.

 «Оценка стоимости недвижимости»        Следующая страница >>>

Сделки с недвижимостью

Глава 1. Понятие сделки

Глава 2. Купля-продажа жилых помещений

Глава 3. Обмен жилых помещений

Глава 4. Дарение

Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения

Заключение

Ипотека и ипотечный кредит

ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.2.История ипотечного кредитования в России

1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России

ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

2.2. Природа залоговых отношений: вещные и обязательственные начала

2.3.Залог недвижимости (ипотеки)

2.4.Прекращение залога

2.5.Ипотечное кредитование в условиях современной России

Проблемы ипотечного кредитования в России

§ 1. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений.

§ 2. Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике.

§ 3. Правовое содержание ипотечных отношений в России

§ 1. Современное  состояние  жилищной проблемы России.

§ 2. Становление ипотечных строительных отношений в Российской Федерации: федеральный и региональный уровни

§ 1. Организация  выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

§ 2. Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики.

Формирование современной системы ипотечных банков в России

1. Ипотека и ипотечное кредитование

2. Основная деятельность ипотечных банков

3. Организационная структура банков

4. Пассивные и активные операции банков

5. Развитие ипотечных банков в России

Заключение

Финансовый менеджмент (курс лекций)  Финансовые риски  Управление финансовыми рисками  Финансы и кредит. Управление финансами  Денежно-кредитная сфера  Денежные операции  Международные расчеты и валютные операции  Банковское кредитование малого бизнеса в России  Налоговый учет российских организаций

Источник: http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/65.htm

����� �������������

Метод распределения земельного участка
������� / ������, ������ � ����� / ������ ��������� ��������� ��������

���� ������ ������������� ��������� �������� ������������ ��� ������������� ������ ���������, ������� ���������� � ��������� � ����� �������� ��������, � ��������� � ������ �������������, ��� ��������� ���������� �������� ���������� ���������� ������ �������� ���������� � ������������ ���� ��������.

����� ������������� ������� �� ����������� ����������� ����� ���������� ����� � ���������� ����������� �� ��� ��������. ���� ������� ������� ������������ ����������� �� ��� ����� � ��������� ������ � ��������� ���������� �������.

��� ������� ���� ��������� ���������� ������� � ���������� ������� ���������� ���������� ��������� ����� ���������� ����� � ���������� ����������.

���� � ������ ��� ������������ ����� ������ ����������� ��������� ��������, ������� ��������� ������������ ����� � ���������� ��������� ��� �����������, ��� � ������������� ��������� ��������.

��������� �������� ����������� ����� ���������� ����� � ����� ���������� ������� ������������ (���� �����), ��� ��������� ��� ������� ������ ����������� ��������� �������� � �����, ��� ������������ ������.31

� ���������� 6 ���������� ��������� ������ ����������� ��������� ���������� ������� ������� �������������.

��� ���������� ������ ������������� ���������� ��� �������:

�   ������� ���������� � ����� ������ � ������� ��������� ������������, ������������ ������� ������� ������������, ����������� � ���� ����������� ��������� �������. ��� ���������� ���������� � ����� ������ ����������� ������������� ��� ����������� (������);

�   ������� ���������� � �������� ��������� ���� ���������� ������� � �������� ��������� ������� ������� ������������;

�   ������������ ��������� ���������� ������� ��� �������� ������������ �������������.32

�������� Forex – ��� ������� ����������� ��� ��� ������������� � ���������� ������ �� ����� ������!

����� ������������� ������������ ���������

������������������ ��������:

�   ����������� ���������, �� ������� �������������� ��������� ������� ������� ������������, ����������� � ���� ����������� ��������� �������, � ��������� – ���������;

�   ����������� �� ������� �� ��������� ��������� ��������� � ������� ������� ������� ������� �� ������� ������� ������������, ����������� � ���� ����������� ��������� �������;

�   ����������� �� ������� �� ��������� ��������� ������������� ��� ��������, ��������������� ��������� � ������� ������� ������� ������� �� ������� ������� ������������, ����������� � ���� ����������� ��������� �������;

�   ������������� �� ������� �� ��������� ��������� ��� ������� �������, ������������ �� ������� �� ������� ������� ������������, ����������� � ���� ����������� ��������� �������;



�   ������ �������� ��������� ������� ������� ������������, ����������� � ���� ����������� ��������� �������, ����� ������������� ��������� ����������������� ��� ��������;

�   ������ �������� ��������� ������������ ���������� ������� ����� ��������� �������� ��������� ������� ������� ������������, ����������� � ���� ����������� ��������� �������, �� �������� ��������� �������� ���� ���������� ������� � �������� ��������� ������� ������� ������������.33

������, ���������� �����, ������� ������� ����������� ������� ��� ������������� ����������, ������������� �� ��������� �����������, ��������� � ��������� ������������ �������� ��������� ����.

���� � ���, ��� �������� ������ �� ������� � ������ ����������� �����������; ������� ���������� ��������������� ��������� ��� �������� ��������� ����� �� �������������� ���������.

��������� ������������� ����: � ����� �������, ����� ���������� �������� ��������� �����, ����� ����� �������� ��������� ���� ����� � �������� ��������� ������������, � ������ �������, ����� ���������� ���������� ����, ��������� ����� �������� ��������� ���������� �������.

����� �������, �������� ���� ����������� ��������� ������� ����� �� �������� �� ����� ���� ����������, ��������� ��� ������� ������� �������� ���������� ���� ��������� �������� �������� ��������� ��������� �������� � ��������� ������ �������� ������������, ����������� �� ���.

����� �� ����� ����� ����� ���� ������, ���� �������� ���� ���� ��������� ������������ �� ����� ������� ��������� ������������� ������ � �������� ������������, ��� ��������������� ��������� ���� (����������, � �������� ������� ��������� �������� �������� �����������蠠��� ������ ������������ ���������� ⠠�� ��������

����������������, �������� ���� ������������, ������������� �� �������). � ���� ������ ��������� ������� ����������� �� ������ �������������� ������ �� ��������� ������� � ���������, ������� ����� ���������� � ������ �����, � ������ �������� �������� ��������� ���� ����� ���� ����������� � ������ ����� ������� ������������, ���������� ��������� �������������� ������.34

������ �����: ����� ���������

Источник: http://www.market-pages.ru/ocenkazemli/29.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.