Кто заключает договор с управляющей компанией

Содержание

Кто управляет домом при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией

Кто заключает договор с управляющей компанией

До настоящего момента в большом количестве случаев продолжаются споры между ТСЖ и управляющими организациями по вопросу организации деятельности ТСЖ и управляющих организаций при заключении между ними договора управления.

В практике таких отношений появилось даже такое мнение ТСЖ, что при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией на многоквартирном доме появляются две управляющие структуры, а поскольку в соответствии с п.9 ст.

161 ЖК РФ дом может управляться только одной УО, то первенство следует отдать ТСЖ, как способу управления, выбранному общим собранием, поскольку УО выбирает ТСЖ и нанимает ее на исполнение своих функций. Приведем по данному вопросу нашу точку зрения (в дополнение к ранее представленному соответствующему разъяснению).

В настоящее время в большом количестве случаев ТСЖ, особенно вновь созданные, заключают договор управления с управляющей организацией.

Многие ТСЖ считают, что создание в доме ТСЖ приводит одновременно к установлению собственниками помещений в таком доме способа управления ТСЖ.

Такое мнение является ошибочным и приводит к неправильным решениям ТСЖ, связанным с организацией их хозяйственной деятельности, а, следовательно, и с финансовым планированием деятельности ТСЖ, и более того – запутывает отношения с ресурсоснабжающими организациями. Приведем нашу позицию по правоотношениям относительно статуса ТСЖ и управляющей организации в отношениях по управлению таким многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ и между ТСЖ и управляющей организацией заключен договор управления.

Жилищный кодекс предусматривает:

1) создание ТСЖ (глава 13 ЖК РФ)

2) организацию деятельности ТСЖ (глава 14 ЖК РФ)

То есть – в любом доме может быть создано ТСЖ при этом относительно организации управления домом (пп.4 п.148 ЖК РФ), дом может управляться:

– или ТСЖ (правлением)

– или управляющей организацией.

1 пример – в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ, но способ управления не менялся, следовательно, домом управляет – управляющая организация.

2 пример – в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ и выбрали способ управления ТСЖ – домом управляет ТСЖ – договор управления расторгается.

Подпункт 4 ст.148 ЖК РФ не дает оснований признавать в доме две управляющие организации, а предоставляет возможность установить решением общего собрания собственников (пп.4 ст.44 ЖК РФ): или при создании ТСЖ сохранить способ управления – управляющая организация или при создании ТСЖ установить способ управления – ТСЖ.

То есть, создание ТСЖ не ведет «автоматом» к определению способа управления – «ТСЖ».

При управлении домом управляющей организацией ТСЖ не осуществляет контроль за финансовыми потоками, и в этом преимущество ТСЖ, поскольку все риски «неплатежей» ложатся на управляющую организацию.

Взаимоотношения управляющей организации и ТСЖ строятся только через договор управления:

– управляющая организация предлагает ТСЖ перечень работ и смету на их выполнение на срок не менее 1 года;

– ТСЖ утверждает: перечень работ, график и объемы их выполнения. Смету на их выполнение, величину платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества;

– перечень работ (с графиком и объемом их выполнения), смета, размер платы являются составной частью договора управления, как приложения к нему;

– управляющая организация обязана выполнять работы в соответствии с условиями договора вне зависимости от порядка и объемов поступающих средств собственников (нанимателей) в управляющую организацию (достаточность финансовых средств – это риски управляющей организации);

– ТСЖ подписывает управляющей организации ежемесячные акты оказанных услуг, выполненных работ с указанием их стоимости по смете и с её пересчетом при невыполнении или некачественном выполнении работ.

Таким образом, ТСЖ в отношениях с управляющей организацией представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме (пп.8 ст.

138 ЖК РФ) и соответственно, выступает заказчиком работ, осуществляющим, к тому же, контроль за их выполнением.

При этом отметим, что у ТСЖ в указанном случае нет задачи – контролировать финансовые потоки, у ТСЖ задача – контролировать объемы, качество и своевременность выполнения работ, и фиксировать соответствующую информацию в актах.

ТСЖ может осуществлять дополнительно (из создаваемых фондов) финансирование управляющей организации только непредвиденных договором управления работ, и то – в зависимости от того, как это будет прописано договором управления.

Есть ТСЖ, которые считают, что они «нанимают» управляющую организацию, которая действует при управлении домом от имени ТСЖ, в связи с чем поручают ей и вести свой бухгалтерский учет. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержат вариантов отношений, когда одно юридическое лицо «нанимает» для каких-либо действий другое юридическое лицо.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ – может заключать только договоры:

– при управлении ею многоквартирным домом – договор управления – ст.162 ЖК РФ, где управляющая организация выступает всегда от своего имени;

– при управлении домом ТСЖ – договор подряда (глава 37 ГК РФ) который именуется в Жилищном кодексе РФ договором о содержании и ремонте общего имущества (пп.1 п.1 ст.139 ЖК РФ, п.6 ст.148 ЖК РФ).

То есть, если домом управляет ТСЖ, управляющая организация не может заключить с таким ТСЖ договор управления, в указанном случае управляющая организация заключит договор подряда (ст.702 ГК РФ), который отличается от договора управления (ст.

162 ЖК РФ) и порядком выполнения работ и порядком их оплаты (ст.708-711, 715 ГК РФ и др.), когда все работы оплачивает ТСЖ в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения, и т.п.).

Но в таком случае все риски неплатежей граждан ложатся на ТСЖ.

По вопросу ведения управляющей организацией бухгалтерского учета ТСЖ отметим следующее.

По Закону о бухгалтерском учете (далее – Закон № 129-ФЗ) – любая организация вправе вести бухгалтерский учет непосредственно своим персоналом или с привлечением специализированной организации (п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ). Однако, специализированной организации могут передаваться только учетные функции, т.е. ведение бухгалтерской документации и передача её организации-заказчику таких услуг.

То есть, управляющая организация в таких отношениях с ТСЖ выступает не как управляющая домом организация, а как специализированная организация, ведущая отдельные учетные операции за ТСЖ.

При этом все финансовые потоки, касающиеся деятельности ТСЖ (при всех вариантах управления домом) производятся только с использованием банковского счета ТСЖ, бухгалтерская документация и отчетность по всем поступлениям и расходам составляется только по ТСЖ (ст.9 Закона № 129-ФЗ).

Если управляющая организация намерена получать платежи граждан с последующим их перечислением в ТСЖ (при управлении домом ТСЖ), то с 1.01.2010 года такие отношения регулируются Законом № 103-ФЗ, когда управляющая организация должна заключить с ТСЖ договор на прием платежей и стать оператором ТСЖ, а это – самостоятельный вид деятельности и не относится к договору управления.

Таким образом, при заключении договора управления ТСЖ с управляющей организацией в соответствии с пп.3 п.2 ст.161 ЖК РФ домом управляет управляющая организация по правилам ст.162 ЖК РФ, а также п.4, 5, 6 ст.155 ЖК РФ, а не ТСЖ.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом выступает только от своего имени, а не от имени ТСЖ, а следовательно, управляющая организация получает все платежи граждан и за содержание и ремонт жилья, и за коммунальные услуги как собственные доходы, и производит оплату подрядным и специализированным организациям в качестве собственных расходов. В смете доходов и расходов ТСЖ такие операции не отражаются.

Финансовый план Товарищества при управлении многоквартирным домом управляющей организацией может быть составлен по 2-м вариантам.

Варианты отличаются в зависимости от того, какое решение примет ТСЖ – установить для членов ТСЖ взносы на содержание общего имущества, которые будут вноситься в ТСЖ, а ТСЖ будет оплачивать в соответствующей доле (за членов ТСЖ) услуги, работы управляющей организации (один вариант), или платеж за содержание общего имущества, который члены ТСЖ (равно, как и не члены) будут оплачивать управляющей организации (другой вариант). При этом, платежи за коммунальные услуги должны поступать и от членов, и от не членов ТСЖ напрямую в управляющую организацию, т.е. договор с РСО в указанном случае заключает всегда управляющая организация.

Относительно права ТСЖ самостоятельно выбирать управляющую организацию, считаем, что такие полномочия для ТСЖ должны следовать только из соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан на следующем.

Ст.44 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в доме решать вопрос о выборе способа управления.

Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ в указанном случае создано (ст.136 ЖК РФ), но не является способом управления (пп.4 ст.

148 ЖК РФ, в соответствии с которым домом может управлять ТСЖ или управляющая организация), то решение об управлении домом (с созданным ТСЖ) управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или председателем ТСЖ, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ (в указанном случае привлекаемая ТСЖ организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).

В заключение

Если собственники помещений на их общем собрании, создавая ТСЖ (или в сложившихся условиях), выберут способ управления ТСЖ, то управляющая организация, которая намерена одновременно вести учет бухгалтерских операций ТСЖ и получать платежи граждан с перечислением их ТСЖ (или осуществляющая данные операции в сложившихся условиях) должна заключить с ТСЖ три вида договоров:

1) договор подряда на выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (п.6 ст.148 ЖК РФ).

2) договор оказания услуг по ведению учетных операций, связанных с ведением бухгалтерского учета в ТСЖ (пп. «в» п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ).

3) договор на прием платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в адрес ТСЖ, в котором организация (ранее именуемая управляющей) – оператор, отвечающая требованиям Закона № 103-ФЗ, а ТСЖ – поставщик.

Когда ТСЖ только создаются, целесообразно сохранить способ управления – управляющая организация, а ТСЖ – «поучиться» определенное время управлять домом. Как только ТСЖ почувствуют силу и достаточную компетентность в соответствующих вопросах, можно переходить на вариант самостоятельного управления домом ТСЖ.

www.progkh.ru

Источник: http://xn----itbefnobgutsuf.xn--p1ai/publ/kto_upravljaet_domom_pri_zakljuchenii_tszh_dogovora_upravlenija_s_upravljajushhej_organizaciej/1-1-0-8

Составление договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Кто заключает договор с управляющей компанией

Любой дом, даже простой одноэтажный, где всего две-три квартиры, нуждается в постоянной поддержке. Изменения законодательства привели к смещению ответственности. Теперь за место, где они проживают, отвечают сами жильцы.

Они обязаны вовремя производить ремонт, проверять работу и состояние системы жизнеобеспечения (газ, тепло, свет). Конечно, сами жители не смогут осуществлять это, им нужна специальная организация. Инструментом регулирования служит договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией.

Когда он заключается, как выглядит, и возможно ли расторгнуть?

Когда и на какой срок заключается контракт

Жилищное законодательство определяет нормы, согласно которым дом нельзя оставлять бесхозным, необходимо грамотное управление. Люди, ответственные за состояние и безопасность здания, могут выбрать удобный способ управления:

  1. Создать ТСЖ, выбрать туда председателя. После фирма будет сама заключать основные договоры с разными ресурсопоставляющими организациями. При необходимости — нанимать работников (сантехника, электрика, охранника, уборщицу), кто займется хозяйственными работами.
  2. Личное управление – возможно, если здание небольшое, и квартир там до 30. Тогда собственники смогут сами или через посредников заниматься зданием.
  3. Привлечение сторонней организации, кто займется ЖКХ, получая взамен оплату с проживающих.

Важно: можно совместить несколько вариантов. Например, будет УК, но насущные вопросы: когда проводить капремонт, устанавливать камеры — решают сами жители. С помощью отчетных собраний, где решения будут общими, каждый собственник квартиры сможет высказывать мнение. Или иной вариант – все полномочия передаются организации.

Согласно законодательству, граждане обязаны выбрать один из вариантов управления. Ведь обслуживание жилья лежит на их ответственности.

Заключение договора с выбранной ими управляющей организации происходит, когда основные вопросы, касающиеся будущей деятельности организации, уже решены. Соглашение составляется инициативной группой, представляющей жильцов дома. Его текст оглашается на собрании, чтобы каждый домовладелец знал содержание, был не против.

Срок договора определяется ЖК РФ:

  • минимальный – 1 год;
  • максимальный – 5 лет.

После чего соглашение будет расторгаться или, наоборот, продляться.

Между кем заключается контракт: права и обязанности УК

Основание и порядок заключения таких соглашений регламентируется 162 статьей ЖК РФ, она устанавливает участников договора:

  • одна сторона – сама управляющая фирма;
  • вторая сторона – смотря какой способ изначально выбрали владельцы жилья – собственники лично, ТСЖ или же председатель, также назначенный жильцами.

Инициатива здесь принадлежит именно собственникам. Они выбирают лицензированную фирму, обсуждают подробности составляемого контракта.

Существенные условия

Согласно подряду организация должна не просто управлять общедомовым имуществом, а выполнять конкретные меры:

  • осуществление полного спектра работ, оказание своевременных услуг, связанных с непосредственным управлением большим многоквартирным строением;
  • содержать общедомовое имущество (будет описано в тексте, какое именно);
  • выполнение своевременных ремонтных работ;
  • оказание необходимых коммунальных услуг.

Кроме того, будет описан сам предмет соглашения:

  • адрес, характеристика здания;
  • перечень всего общедомового имущества;
  • список конкретных услуг, требующихся для поддержания хорошего состояния указанного общедомового имущества;
  • список предоставляемых фирмой коммунальных услуг плюс нормативы качества.

Это будет подробное соглашение, освещающее последовательность, сроки работы, виды услуг, обязательства компании.

Обязательно указать там следующее:

  • сроки, отведенные фирме на осуществление всех работ, также оказание услуг;
  • список (подробный) работ и услуг, требующихся для содержания, ремонта здания, также общедомового имущества;
  • условия, как жильцы будут контролировать деятельность организации, степень выполнения ею всех обязательств;
  • оплата собственниками за деятельность фирмы;
  • величина, порядок, периодичность оплаты имеющихся коммунальных услуг, также содержание, ремонтные работы жилых и нежилых помещений.

Важно: подписание соглашения станет началом сотрудничества, притом обе стороны обязуются выполнять перечисленные там задачи. Функции УК описываются подробно, как размер оплаты, производимой жильцами.

Согласно контракту УК имеет:

ПраваОбязанности
Организация вправе самостоятельно распределить очередность работ, смотря в каком состоянии доверенное ей общедомовое имущество, также выявлять сроки, порядок, возможные способы осуществленияОказывать услуги, проводить вовремя необходимые действия, чтобы осуществлять эффективное управление строением
Выбирать подходящие подрядные организации, заключать краткосрочные соглашения, чтобы те выполняли необходимые действияОсуществлять вовремя и качественно все текущие мероприятия по восстановлению, своевременному ремонту, качественной проверке общедомовых коммуникаций (теплоснабжение, энергоснабжение, газовая система, канализация, вывоз мусора)
Требовать своевременной, полной оплаты оказываемых ею коммунальных услуг, высылать уведомления всем должникамОбязанности, связанные непосредственно с предоставляемыми коммунальными услугами (уборка территории, уборка общих помещений, услуги специалистов – сантехники, электрики)
Проверять полноту, правильность передаваемых жильцами показаний с индивидуальных приборов учетаОбеспечение жителям безопасности – охрана
По необходимости предоставлять вызванным специалистам доступ к общедомовым помещениям, чтобы те произвели ремонтные работы, устранили неполадкиПоддержание общедомового имущества в хорошем, работоспособном состоянии
Привлекать для помощи сторонние организации. Например, строительные бригады для проведения необходимого ремонтаРазрешение спорных вопросов, возникающих с эксплуатацией данного имущества
Реализовывать другие права, если это не противоречит законодательству. задача любой УК – содержать управляемый ею дом в порядкеПрочие обязанности. Например: составление актов при выполнении различных работ, отправка уведомлений по необходимости жильцам, информирование собственников

Важно: любой многоквартирный дом нуждается в постоянном уходе и грамотном управлении. Будь то новостройка или старое здание.

Требования к оформлению

В законодательстве нет специальных бланков, на которых можно было ориентироваться при создании контракта между жильцами и их УК. Есть общие требования, применимые ко всем официальным бумагам:

  • структурированность;
  • использование специальных понятий (как «собственники», «общедомовое имущество»);
  • деловой стиль;
  • создание отдельных пунктов (как «обязанности», «права»);
  • актуальность – все переданные в тексте соглашения данные должны соответствовать времени составления документа;
  • правдивость, полнота информации;
  • подписи сторон;
  • процедура расторжения (если кто-то из подписавших контракт сторон решит расторгнуть его).

Некоторые управляющие фирмы создают примеры типовых соглашений, куда потом вписываются данные конкретного дома, жителей.

Как составлен договор с управляющей компанией по образцу, можно посмотреть в интернете или у юриста. Чтобы составить его правильно, заинтересованные лица вправе привлечь нотариуса.

Важно: контракт, как любое подобное соглашение, отражает желание двух сторон, это не единоличная инициатива. Поэтому права, также обязанности участников будут прописаны подробно.

Составляется в 2 одинаковых экземплярах, чтобы каждый потом получил себе по одному. Тип соглашения – публичный, в смысле любой житель дома вправе получить копию, ознакомиться с его непосредственным содержанием.

Договор управления: содержание и образец

Стороны вправе использовать подходящий шаблон или создать индивидуальный подряд. Главное, включить туда следующие пункты:

  • общие положения – там раскрывается фактическая суть – подробности заключенного соглашения;
  • предмет сделки – характеристика дома, ключевые условия будущего взаимодействия участников;
  • обязанности каждого из участвующих сторон;
  • права сторон;
  • порядок предоставления фирмой отчетности жильцам;
  • фиксирующие условия, согласно которым будут проводиться все финансовые расчеты (период, сумма регулярной оплаты);
  • описывается вид и подробности взысканий (карательные меры), если участник вдруг нарушит один или несколько условий данной сделки;
  • описание обстоятельств, при которых возможно досрочное прекращение договоренности.

Образец готового соглашения можно посмотреть в сети, у управляющей компании (наверняка они уже совершали подобные сделки) или у юриста.

Порядок заключения и сопутствующая документация

Как выглядит официальный протокол заключения подобных сделок:

  • для начала инициативная группа выбирает подходящую управляющую компанию;
  • проводит встречу, на которой узнает больше о деятельности, репутации организации, может ли она взять обязательства над данным домом;
  • проводится общее собрание собственников, где обсуждается смена УК (если изначально домом занималась другая фирма);
  • нельзя просто сменить организацию, нужны веские основания, старая УК должна допустить одно или несколько нарушений существующего соглашения;
  • собственники проводят общее ание, соглашаются с выдвигаемой инициативной группой кандидатурой УК (если речь не о смене фирмы, а о просто заключении сделки);
  • составляется договор, подписывается с директором одобренной собранием УК.

Кстати, для организации собрания жильцам будут разосланы специальные уведомления, получив которые они расписываются в общем реестре.

Сопутствующая документация

Некоторые документы обязан подготовить, передать застройщик, как только заканчивает строительство:

  • протокол собрания, где именно была отобрана УК;
  • проект готового договора управления;
  • акт (от застройщика) ввода МКД;
  • разрешение на официальный ввод данного МКД в дальнейшую эксплуатацию;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт указанного объекта плюс земельного участка, что под ним;
  • инструкция (общая) по эксплуатации;
  • санитарный паспорт;
  • ситуационный план всей придомовой территории плюс характеристика всех подземных, наземных коммуникационных систем;
  • действующие договоры ресурсоснабжения;
  • документация на имеющиеся приборы учета;
  • акт приемки МКД, также придомовой территории.

Как видно, документов много. Кстати, при назначении УК должны присутствовать именно собственники квартир, не арендаторы.

Важно: если управляющая организация нужна не многоквартирному дому, а коттеджному поселку, там на всех выбирают одну. Если поселок небольшой, все дома взаимосвязаны через линии коммуникаций.

Условия расторжения

Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Согласно законодательству подобные соглашения заключаются на один, определенный срок. Как только он закончится, сделка аннулируется автоматически.

В принципе, жильцы вправе совершить одностороннее расторжение, если:

  • изменился способ (выбрали другой) управления дома;
  • управляющая компания допустила серьезные ошибки, нарушая условия заключенного ранее соглашения;
  • у УК отозвали лицензию;
  • возникли разногласия между большинством жильцов и УК.

Важно: нельзя просто расторгнуть договор, если жильцы вдруг недовольный выбранной фирмой. Необходимо добиться одобрения большинства на специальном собрании, предоставить конкретные доказательства.

Подводные камни в договоре

Порядок заключения договора с выбранной управляющей компанией действительно важен, он помогает вовремя заметить подводные камни в предстоящем сотрудничестве.

Прежде всего, нужно четко прописывать в тексте договора сроки выполнения необходимых работ организацией. Когда даты или временные рамки размыты, то работы могут продлеваться, вестись неделями, если не месяцами.

Если само соглашение вышло неполным, это доказано практикой, можно потом заключить официально дополнительный договор. Где будут прописаны адекватные сроки, типы работ.

Ответственность сторон нужно описать подробно, по пунктам, причем не просто информация об УК или жильцах, а конкретные обязательства.

Детально описать все цены, возможные расценки, перечень услуг. Жильцы вправе знать, за что и сколько платят. В квитанциях всегда описывать наименование услуги без общих, размытых фраз.

Прописана периодичность и обязательность отчета, предоставляемого УК. Так собственники вовремя узнают, как работает компания, что выполнено, что предстоит.

Важно: любой жилец вправе получить отчет, также другие документы с УК, достаточно сделать устное или письменное заявление.

Составление договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/dogovor-upravleniya-domom.html

Обязанность собственников жилья по заключению договора с управляющей компанией: образец документа

Кто заключает договор с управляющей компанией

“Мой дом – моя крепость” – мысль каждого собственника жилья. Но “крепость” необходимо поддерживать в соответствующих условиях, чем и занимается управляющая компания, с которой собственник жилья заключает договор.

Управляющая компания (далее УК) – это коммерческая организация, осуществляющая управление имуществом физических и юридических лиц на доверительных началах в соответствии с условиями, предусмотренными заключенным с ней договором.

Сущность и виды договора с УК

Договор с УК представляет собой соглашение между двумя или более сторонами, согласно которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (УК или доверительный управляющий) имущество в доверительное управление на определенный срок, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом (ст. 1012 ГК РФ).

Договоры с УК заключаются в различных сферах и имеют несколько видов:

  • договор на управление инвестиционными активами;
  • договор на предоставление услуг менеджмента для организаций;
  • договор на ведение жилищно-коммунального хозяйства (далее ЖКХ) здания.

Наибольшее распространение получил договор на ведение ЖКХ, или договор управления многоквартирным домом. Правовое регулирование данного договора осуществляется ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ).

Стороны договора управления многоквартирным домом

Сторонами в договоре управления многоквартирным домом выступают:

  • УК, имеющая лицензию на управление многоквартирными домами;
  • собственники помещений/органы управления товарищества собственников жилья/органы управления жилищного кооператива.

При выборе УК на общем собрании собственников договор заключается с каждым из них и каждый получает один экземпляр оригинала договора. Если договор заключается органом управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, то оригинал договора остается у представителя органа, а собственники получают копию договора.

При этом собственники, имеющие более 50% на собрании, выступают одной стороной в заключаемом договоре.

Условия такого договора являются в равной степени обязательными для всех собственников помещений.

Заключение договора

Договор заключается в письменной или электронной форме сроком не менее чем на 1 год и не более чем на 5 лет. Если после истечения срока договора, стороны не предпринимают каких-либо действий, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Согласно договору, УК обязуется:

  • оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;
  • оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме;
  • обеспечивать сохранность и удовлетворительное состояние инженерных систем;
  • обеспечивать коммунальными услугами собственников помещений и пользующихся ими лиц;
  • осуществлять иную деятельность, соответствующую целям УК.

Собственники помещений или органы управлений товариществ и жилищных кооперативов обязуются платить за работы и услуги УК.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом включают:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
  • список работ и услуг, осуществляемых УК, и порядок изменения этого списка;
  • порядок определения цены договора и оплаты услуг и работ УК;
  • порядок реализации контроля за исполнением УК своих обязательств по договору.

Образец документа: форму договора с управляющей компанией можно скачать здесь.

УК, выбранная в соответствии с положениями ЖК РФ, не имеет права отказаться от заключения договора и приступает к исполнению своих обязанностей после внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Расторжение договора

Расторжение договора происходит в общем порядке, в соответствии со ст. 450 ГК РФ:

  • по соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке – при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях.

Если договор был заключен на основании открытого конкурса, и на общем собрании собственников помещений был выбран или изменен способ управления многоквартирным домом, то собственники могут расторгнуть его по истечении каждого следующего года после заключения договора.

При расторжении договора УК в течение 3-х рабочих дней должна передать всю техническую документацию, ключи и коды доступа, имеющие отношения к конкретному многоквартирному дому, уполномоченному лицу (представителю другой УК, органа управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, общего собрания собственников помещений).

Если при заключении договора стороны не договорились об ином, то УК каждый год в течение первого квартала предоставляет собственникам жилья отчет о выполненной ею работе за год и размещает его в системе.

В случае если после исполнения договора у УК остались лишние денежные средства, то, по общему правилу, они остаются в распоряжении у УК, если, конечно, такая экономия не привела к ненадлежащему исполнению УК своих обязанностей по договору.

Правомерность платежей за услуги ЖКХ без заключения договора с УК

Часто у собственников жилых помещений возникает вопрос: “Можно ли не платить за услуги ЖКХ, если договор не заключался вовсе?”. Ответ – нет.

Если УК, имеющая лицензию на осуществление своей деятельности, была выбрана правомочным общим собранием жильцов многоквартирного дома (пусть даже без вашего участия), набрав при этом 51% , то вы, бесспорно, должны оплачивать её услуги. В противном случае дело придется разбирать в суде.

Внимание к делам по обеспечению управления и сохранности многоквартирного дома позволит избежать сюрпризов и выбрать надежную УК.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/uprav-komp/dogovor.html

Договор с управляющей компанией на обслуживание многоквартирного дома: правила заключения, образец,

Кто заключает договор с управляющей компанией

На сегодняшний день больше половины многоквартирных домов обслуживаются управляющими компаниями, которые выступают в роли жилищной организации. Осуществляют они свою деятельность на основании договора с жильцами МКД. Но так ли важно его подписание, чтобы получать услуги ЖКХ?

Обязательно ли заключать договор с управляющей компанией — что гласит закон

Главным нормативным актом, регулирующим сферу оказания услуг ЖКХ и и проведения управления всем имуществом МКД, считается Жилищный кодекс РФ. Так, в статье 162 Кодекса говорится, что с каждым жителем МКД в обязательном порядке необходимо заключить договор.

Фактическое подписание не является необходимостью, чтобы на собственника жилья либо жильца была возложено обязательство по соглашению, что был подписан с другими владельцами или жильцами, проживающими в соответствующем МКД. На подобных жильцов распространяются те же условия.

Порядок определения общих для всех условий соглашения с УК следующий:

  • проводиться общее собрание жителей;
  • на нем обсуждаются несколько вариантов соглашений, предоставляемых различными УК;
  • большинством собравшихся жильцов выбирается один из вариантов;
  • на основе протокола заключается договор с одной из УК.

Несогласные с таким решением лица вправе обратиться в суд со своими претензиями и предложениями. В подобной ситуации заключение соглашения оставляется до момента вынесения судом решения по спору.

Между кем подписывается договор

Соглашение должно быть составлено в форме письменного документа. Как правило, для начала настоящий типовой договор заключается между собранием жителей и УК.

Соглашение должно быть подписано 2/3 части присутствовавших на собрании владельцев. Однако, если договор был подписан большинством жильцов, то правило 2/3 присутствовавших на собрании жильцов не действует.

Для утверждения решения собрания составляется протокол, в котором отражаются условия договора, результаты ания, а также правила обжалования результатов. Протокол подписывается всеми участниками, выражающими согласие с результатами ания. Все, кто не выражает своего согласия с результатами, вправе обратиться в суд.

Сразу, как будет подписан типовой договор с общим собранием, делом УК будет заключение такого договора с каждым из жителей в отдельности. Однако от наличия либо отсутствия соглашения не зависит наличие обязанности уплачивать коммуналку.

По этой причиной договор с УК имеет типовую характеристику. Ведь принятый на собрании список условий обслуживания будет действовать в отношении всех жителей соответствующего МКД.

договора

Жильцам рекомендуется внимательно изучать правила соглашения, ведь они не имеют императивного характера, а в каждом случае устанавливаются отдельно.

Но перечень условий, что должны найти отражение в договоре, отдельно закреплены в жилищном законодательстве.

В содержании заключаемого с УК договора необходимо отразить следующую информацию:

  • перечень имущества, что входит в комплекс общих объектов в МКД;
  • перечень услуг и работ, что будут предоставляться УК жителям МКД, а также правила, по которому этот перечень может быть изменен;
  • способ и метод расчета стоимости услуг, работ и нужных для МКД товаров;
  • ответственность сторон по договору в случае нарушения условий соглашения и жилищного законодательства;
  • способы осуществления контроля за действиями, осуществляемыми управляющей организацией;
  • порядок предоставления управляющей компании отчетности о проведенной работе и регулярность предоставления такого отчета.

В случаях, когда невозможно определить состав имущества, который принадлежит многоквартирному дому, при отсутствии претензий со стороны общего собрания жильцов, управляющая компания вправе сослаться на план многоквартирного дома, утвержденный при вводе его в эксплуатацию. Однако жильцам крайне не рекомендуется соглашаться на это и провести ревизию имущества перед заключением договора.

Кроме того, перечень услуг, которые управляющая компания будет предоставлять жильцам, может быть представлен в виде отдельного документа-приложения. Данное обстоятельство не влияет на юридическую силу перечня услуг.

В настоящий момент цены за коммуналку определяются самими УК.

Вследствие частых злоупотреблений с их стороны, в законодательство были внесены изменения, согласно чему средства на обеспечение, текущие и капитальные ремонтные работы общих объектов обозначаются и утверждаются на общем собрании жителей. А стоимость иных видов коммуналки обозначаются согласно минимальным и максимальным тарифам, а также нормативам потребления, устанавливаемым региональными властями.

Также специалисты в данной сфере рекомендуют ограничить правомочия управляющей компании использовать средства на обеспечение общих помещений без надобности.

Для этого общее собрание жителей может точно определить перечень случаев, при которых УК вправе использовать накапливающиеся средства.

Права и обязанности обеих сторон

За жильцами закрепляется одно единственное обязательство: оплачивать квитанцию, ежемесячно присылаемую жилищной организацией. Но главное в этом обязательство не сам факт оплаты, а состав услуг, за которые данная оплата должно вноситься:

  • стоимость ресурсов, поставляемых управляющей компанией (газ, свет и т.д.);
  • обслуживание жильцов в аварийных ситуациях;
  • вывоз ТБО;
  • обслуживание канализации;
  • обслуживание технического оснащения в МКД (лифты).

Сами же УК обязаны осуществлять следующие действия:

  1. Деятельность по обеспечению стабильной эксплуатации общих помещений, технического оснащения, поставки иных видов коммуналки. В этот круг входят и обязательства по обеспечению чистоты прилегающих к МКД площадей.
  2. Действия по организации взаимодействия жильцов, поставщиков услуг и УК. Это возможно обеспечение порядка приема и изучения жалоб со стороны жильцов, предложения по назначению общего собрания и т.д.

По усмотрению сторон в перечень обязательств УК вправе быть внесены и другие пункты, которые не противоречат законодательству. Однако на жителей УК не могут возлагать другие обязательства, чем те, что были определены протоколом общего собрания.

На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом

Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.

Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.

Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:

  • решением собрания жителей;
  • в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.

Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.

⇒ Образец типового договора с УК можно скачать с нашего сайта.

Порядок расторжения

Как уже было отмечено, для прекращения договорных отношений с УК нужны определенные основания. В законе имеются два таких основания:

  • окончание периода юридической силы соглашения;
  • нарушение УК требований закона.

Когда истекает срок договора, проводится собрание жителей, где решается вопрос о продлении периода действия договора. Однако, если жилищная организация нарушает правила законодательства или договора, то необходимо обращаться в суд.

Кроме того законодательством предусмотрены случаи, когда расторжение договора осуществляется в особом порядке. Так, если жилищная организация будет признана банкротом или ликвидирована, то договор признается расторгнутым со времени принятия постановления судом или решением собранием учредителей УК.

Что если договор с управляющей компанией не заключен

Итак, обязательно ли заключать договор с управляющей компанией? Наличие соглашения является обязательным правилом предоставления жителям МКД услуг коммунального характера и иных услуг от жилищной организации. Но такое правило распространяется лишь на типовое соглашение, что заключается с собранием жителей.

Что, если договор с управляющей компанией не заключен? С каждым жителем в отдельности соглашение также нужно заключить, но, когда договор с УК не заключен, обязанности, определенные типовым соглашением, утвержденным собранием жителей, будут распространяться на всех жильцов в не зависимости от того, заключено соглашение или нет.

Однако лица, которые не заключали индивидуальный договор с УК, установленный общим собранием, вынуждены будут ссылаться на типовой договор. Это, разумеется, вызовет определенные неудобства. Однако в целом на взаимоотношения между жильцом и управляющей компанией наличие либо отсутствие индивидуального соглашения не влияет.

Источник: https://bazazakonov.ru/raznoe/dogovor-s-ypravliaushei-kompaniei-na-obslyjivanie-mnogokvartirnogo-doma-pravila-zaklucheniia-obrazec/

Изменение договора управления: когда и как стоит урегулировать разногласия с управляющей компанией в МКД

Кто заключает договор с управляющей компанией

Последовательность действий

  • 4 Основные части договора
  • 5 Права управляющей компании
  • 6 Обязанности собственников
  • 7 Права собственников
  • 8 Порядок расчетов
  • 8.1 Лицевой счет
  • 8.2 Особенности резервного фонда
  • 8.3 Отчетность
  • 9 Осложнения при заключении договора
  • 10 Особенности ситуации, когда договор не заключен
  • 11 Способы подписания договоров

Понятие договора Управляющая компания должна быть юридическим лицом Договор – это документ, в котором фиксируются обязанности сторон.

Важно

В случае с заключением соглашения между владельцами недвижимости и управляющей компанией форма документа должна быть обязательно письменной.

На что обратить внимание при подписании договора с УК?

Нередко собственники не сильно вникают в текст договора и не понимают, на какие пункты следует обращать внимание. А ведь подводные камни при заключении соглашения с УК существуют и нередко от незнания законодательства и правил оформления сделок люди страдают.

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

  • Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
  • Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
  • Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
  • Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
  • Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
  • Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
  • Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
  • Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
  • Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Обязательно ли нужно его заключать?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Как получить договор на руки управляющей компанией

Карта, кстати, неправильная! Для ознакомления с Договором управления нужно выбрать вкладку «Управление» и внизу слева будет ссылка на файл: Давайте познакомимся с этим интереснейшим документом!Вы уже в предвкушении узнать состав общего имущества д. 36?

Я—да! Открываем файл и видим: что никакой это не договор, а всего лишь проект!И не по отдельному дому 36, а по целому ряду однотипных домов!!! Ради интереса посмотрим страничку с общим имуществом дома:Пустышка!Сколько лестниц — непонятно!Площадь и состояние лифтовых холлов — неизвестно!И так по всем остальным пунктам!!! Не усматриваете ли Вы в этом нарушение ч.

2.1 ст.

Обязан ли собственник заключать договор с управляющей компанией?

Прямой обязанности законом не установлено. Если собственник не согласен с условиями договора, то он может предоставить свои поправки или возражения, оформить протокол разногласий, предоставить его на общем собрании всех жильцов дома.

Если УК отказывается подписывать сделку на новых условиях, то можно отказаться от ее услуг либо же обратиться в прокуратуру. Но если управляющая организация была выбрана по результатам открытого конкурса местным муниципалитетом, тогда отказаться от заключения с ней договора собственники не могут.

Если не заключен договор с управляющей компанией, можно ли не платить за ее услуги?

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ именно собственник жилья отвечает за принадлежащее ему имущество, в том числе и общедомовое имущество. Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник должен содержать жилье и общее имущество МКД.

https://www.youtube.com/watch?v=JCN2pgc46IA

При этом каждый владелец квартиры должен регулярно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги, ведь у каждого есть право владения жилым помещением.

В ст. 154 Жилищного кодекса РФ четко указано, что оплата за коммунальные услуги включает в себя оплату по ремонту и содержанию жилплощади, оплату за выполненные работы, связанные с управлением МКД, его ремонтом.

Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ все решения, которые принимаются на общем собрании жильцов МКД подлежат обязательному исполнению и являются обязательными для всех владельцев, даже тех, кто не участвовал в ании.

Это значит, что даже если человек не заключал письменный договор с УК, то это не говорит о том, что с него снимается ответственность по произведению оплаты за выполнение работы по ремонту и содержанию общедомового имущества.

Можно ли отказаться от услуг УК собственнику одной квартиры?

Отказаться от услуг управляющей компании владельцу одной квартиры в доме нельзя, так как право на избрание формы управления МКД было выбрано на общем собрании.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/dokumenty/zaklyuchit-dogovor-upravleniya-mkd.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.