Кто должен заключать договор с управляющей компанией

Содержание

Кто имеет право подписывать договор управления многоквартирным домом

Кто должен заключать договор с управляющей компанией

 При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

опубликовано в журнале “Председатель ТСЖ” № 6_2019

автор Виктор Колесников, юрист, генеральный директор ООО УК «ФЛЭТ»

Тел: 8-902-927-25-47 Viktorkolesnikov@yandex.ru (г. Красноярск)

В настоящей статье рассмотрена правомерность подписания договора управления МКД:

– собственником помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД не являющегося председателем совета МКД;

– председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Выводы, сделанные автором, подтверждаются обширной судебной практикой

Согласно ч.1 ст.

162 ЖК РФ договор управления домом заключается с управляющей организацией в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме подписывается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % , выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Общее собрание (50 % собственников + 1 голос) вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника.

Изменить утвержденный собранием договор нельзя (даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника; даже для устранения явных неточностей). Для этого нужно новое решение общего собрания.

Независимо от того подписал собственник договор с управляющей организацией или не подписал  – выполнение условий договора для собственника обязателен.

Договор управления – договор со множеством лиц на стороне собственников (они выступают вроде заказчиков на содержание и ремонт общего имущества).

Такими заказчиками являются те более 50 %, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании.

А являются ли оставшиеся собственники (авшие против или не участвовавшие в собрании) стороной этого договора? Отрицательный ответ невозможен – утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

– подписавших договор управления в виде отдельного документа;

– не подписавших договор, но авших за его условия на общем собрании (они – в силу прямого указания закона – образуют множество лиц на стороне заказчика);

– не авших и не подписавших – они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им.

Нормы об управлении МКД предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления для всех. Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД

Вариант № 1 – договор заключается в двух экземплярах, стороной по Договору являются собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме.

Подписи собственников помещений МКД указываться в тесте договора или его приложении.

Вариант № 2 – договор заключается с собственниками путем его подписания в количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших Договор собственников. При этом Договор считается заключенным если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме.

С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.

Вариант № 3 – собственником помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50 % подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой.

В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает одному человеку –председателю совета МКД – право на основании доверенности, выданной собственниками, заключить на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД – собственнику помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД не являющегося председателем совета МКД.

В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в МКД должны лично заключать договор управления.

В силу п. 2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем из ч. 1 ст.162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в МКД лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п.4 ст.185 ГК РФ правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

В пункте 125 Постановления ВС РФ от 23.06.2015 г.

№ 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией.

При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в МКД при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме.

Указание в решении собрания собственников помещений в МКД на полномочия лица (в том числе собственника помещения в МКД) подписать договор управления многоквартирным домом от имени собственников помещений в данном МКД существу жилищных правоотношений не противоречит.

Источник: https://pr-tsj.ru/index.php/2011-12-15-14-53-13/228-kolesnikov-viktor/2414-kto-imeet-pravo-podpisyvat-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Договор с управляющей компанией — подводные камни!

Кто должен заключать договор с управляющей компанией

После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие многоэтажки перешли под крыло управляющих компаний.

Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.

Как выбирается управляющая компания

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

  • ТСЖ;
  • ЖСК;
  • ЖСПК или другой кооператив.

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

  • сам кооператив от лица всех собственников;
  • управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

На общем собрании должны решиться вопросы:

  • кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
  • с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
  • какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

О работе компаний можно узнать:

  • по отзывам на интернет‑форумах;
  • по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
  • по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

Так в документе должны закрепляться условия:

  • адрес дома и состав общего имущества;
  • полный список работ, которые должна будет производить УК;
  • сколько дом будет платить УК за работу;
  • сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
  • как будет контролироваться работа УК.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

На что следует обратить особое внимание при заключении договора

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.

Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

  1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
  2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
  3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
  4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

  • составить договор, который всех устроит;
  • подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/obsluzhivanije/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Договор с управляющей компанией: на что обратить внимание, образец 2020 г

Кто должен заключать договор с управляющей компанией

Последние изменения: Январь 2020

Многоэтажные жилые дома, согласно положениям ЖК РФ, перешли на обслуживание управляющих компаний (УК). Все взаимоотношения жильцов с обслуживающими организациями подлежат юридической фиксации через договор с управляющей компанией. Если заказчика не устраивает исполнение работ, закон допускает расторжение договора и переход на обслуживание в другую компанию.

После подписания договора компания получает объем обязательств, за которые собственники жилья обязаны вносить плату.

Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах.

От договора зависит степень удовлетворения заказчиками качеством обслуживания домом, поэтому важно знать, на что обратить внимание при подписании, и быть готовым ссылаться на пункты документа при появлении разногласий.

Основные моменты организации обслуживания домов

Выбор организаций, которым может быть поручено исполнение ряда работ по обслуживанию населения, установлен согласно ст.161 ЖК РФ.

Управляющая компания должна иметь одну из нижеперечисленных форм организации:

  • товарищество собственников жилья;
  • жилищно-строительный кооператив;
  • ЖСПК или иная разновидность кооператива.

Помимо ответственности за надлежащее состояние жилья предусмотрена ответственность за общедомовое имущество, включая чердачные и подвальные помещения, лестницы, лифты и т.д.

Поскольку по отдельности граждане не в состоянии организовать комплексные работы по поддержанию исправного состояния всего здания и придомовой территории, для исполнения привлекается отдельная организация, берущая на себя всю полноту ответственности в рамках подписанного договора.

После ввода любого жилого здания на общем собрании собственников определяется вопрос о передаче на обслуживание дома конкретной УК или возложение обязанностей на кооператив собственников.

Общее решение принимается коллективно, на собрании, проведенном строго в соответствии с положениями Устава.

Перед проведением ания стоит уточнить, какое количество участников будет достаточным для утверждения подобного решения.

Особенности выбора организации

От выбора формы обслуживания дома будет зависеть многое. Перед принятием решения о самостоятельном управлении, собственники должны понимать весь объем ответственности, которую придется нести. Если решено передать здание на обслуживание конкретной компании, изучают условия заключаемого договора, поскольку впоследствии именно они будут регулировать права жильцов и обязанности компании.

На определение УК отводится около года, но, если общее собрание не будет проведено в установленный срок, решение примет администрация населенного пункта, в котором расположен жилой дом, исходя из результатов проведенного конкурса.

Выбор УК не должен ограничиваться единственной организацией, предложенной муниципалитетом. Обратившись в администрацию, получают полный список организаций, получивших лицензию на деятельного подобного рода.

Определяя конкретную организацию, стоит исходить из любой информации о ней, включая предыдущую практику и отзывы других жильцов, пользовавшихся услугами компании.

Полезной окажется информация из:

  • форумов жителей, обсуждающих проблемы ЖКХ;
  • базы исполнительных производств о наличии судебных решений, по которым несет ответственность УК;
  • поисковой базы судов различной юрисдикции и уровней о наличии в производстве исков к организации (вкладка «Делопроизводство» сайта судебной инстанции).

Когда решение принято и большинство жильцов завили о своем согласии, предстоит заключение договора с УК. Исполнение обязанностей в рамках договора начнется со следующего месяца, в пределах 30 календарных дней после подписания документа.

Успешное сотрудничество напрямую зависит от того, какие пункты будет включать договор, и каким будет их содержание. Рекомендуется использовать образцы договоров, публикуемых на специализированных интернет-ресурсах, либо попросить помощи у юристов, имеющих опыт в вопросах жилищно-коммунального хозяйства и работы УК.

Договор заключается между 2 сторонами и подписывается от лица кооператива и руководителя УК, минуя посредников и третьи лица.

Срок действия соглашения устанавливается на период 1-5 лет. По истечении срока, если жильцы или УК не примет решения о расторжении, договор продлевается на новый срок в той же редакции. Если потребуются изменения, договор подлежит переподписанию в любой момент, когда в этом возникнет необходимость.

При составлении и проверке договора учитывают требования ст.

162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:

  • конкретное место расположения здания (адрес);
  • состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
  • детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
  • размер и порядок расчетов с компанией;
  • порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
  • варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.

Внесение изменений

Проект документа, предложенный компанией, часто содержит пункты, учитывающие интересы самой УК в первую очередь. Задача собственников дома проконтролировать включение пунктов и условий, которые отражают их потребности и желания.

При возникновении неясностей, стоит помнить, что дальнейшие разбирательства приведут к трактовке положений в пользу УК. Общая рекомендация при подписании договора – не спешить подписывать стандартный бланк, обсуждая предложенные организацией условия и внося свои корректировки.

Впоследствии стороны могут потребовать изменения некоторых пунктов, оформив их через протокол разногласий к существующему документу, либо изменив текст предыдущего контракта.

Важно помнить, что подписав договор с УК, расторгнуть его досрочно можно будет только доказав неисполнение обязанностей или ненадлежащее качество работ, нарушения пунктов текущего документа. Если сама организация будет против расторжения, придется обращаться в судебную инстанцию и приводить доказательства, свидетельствующие о нарушениях.

На что обратить внимание при подписании

 

Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.

Чтобы исключить недоразумения, связанные с повышенной платой и неизвестными статьями расходов, обезопасить себя на случай недобросовестного исполнения работ со стороны УК, рекомендуется сразу проверить следующие положения:

  1. Расчет сумм в квитанциях согласно тарифам на коммунальные ресурсы, установленные службой ФСТ.
  2. Срок договора не может превышать 5-летний срок (часто норма нарушается и стороны указывают 10-летний период).
  3. Смена УК проводится решением собрания жильцов, если будет установлено нарушение со стороны организации.
  4. Исключение рисков и последствий за строительные недоделки, когда УК снимает ответственность за скрытые дефекты при производстве работ.
  5. Фиксация права на перерасчет в сторону снижения оплаты, если предоставленные услуги проведены не в полной мере или с нарушением качества. Например, если напор воды недостаточен, плата за поставку воды может быть снижена или аннулирована в следующей квитанции.
  6. Сроки исполнения обязанностей должны быть фиксированы в документе, поскольку часто УК задерживает или уклоняется от исполнения невыгодных для себя мероприятий, пользуясь отсутствием точных границ сроков исполнения.
  7. Периодичность отчета организации перед жильцами о проделанных действиях. Чтобы требовать от УК предоставления данных о производимых мероприятиях, стоит заранее это зафиксировать в договоре.
  8. Ответственность сторон часто содержит нормы в отношении собственников жилья, но об ответственности организации даются лишь ссылки на общее законодательство. Стоит конкретизировать пункт для обеих сторон, чтобы была ясность, кто и в каком объеме отвечает по договору.

Важно! Если УК настаивает на включении в документ пункта, исключающего право на перерасчет, от такой редакции договора стоит отказаться, поскольку положение нарушает нормы законодательства.

При ознакомлении с условиями внимание обращают на текст, напечатанный мелким шрифтов. Зачастую в такие пункты вносят важную информацию, которая впоследствии оказывает влияние на качество исполнения и степень удовлетворенности клиентов.

Если в контракте не указаны сроки исполнения мероприятий и нет указаний на предоставление отчетности, недопустимы требования УК о своевременности оплаты квитанций.

Подводных камней в исходной тексте договора более, чем достаточно. Самостоятельно разобраться собственникам жилья в предложенных положениях сложно, если нет опыта в подобных делах и нет юридического образования.

Обращение за разъяснениями к юристу убережет от несправедливости в отношении собственников и снизит число обращений в судебные инстанции, когда приходится доказывать ущемление своих прав и отсутствие должного исполнения со стороны компании.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zhkh/dogovor-s-upravlyayushhey-kompaniey/

Договор управления многоквартирным домом – что нужно знать?

Кто должен заключать договор с управляющей компанией

Эта статья расскажет, что такое договор управления многоквартирным домом (МКД), какие условия должны быть включены в него, в каком порядке собственники квартир и других помещений могут заключить и расторгнуть договор с управляющей компанией.

Зачем нужен договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией в 2018 году?

Большинство жилых домов в России обслуживают управляющие компании. УК предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (МКД), управляет этим имуществом, в том числе денежными средствами, взимает плату за коммунальные услуги (является исполнителем комуслуг).

Основанием для деятельности УК является договор управления МКД, который заключается (или считается заключенным) с собственниками квартир, комнат и нежилых помещений в доме.

Договор содержит согласованный перечень предоставляемых услуг и работ, определяет их стоимость и действует также в отношении тех собственников, которые его не подписывали (п.п. 3, 4 ст. 162 ЖК РФ). 

Каков порядок заключения договора с УК?

Договор с управляющей компанией заключается на основании решения собрания собственников помещений или результатов конкурса, проводимого органом местного самоуправления после введения новостройки в эксплуатацию (ст.

161, статья 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом и его условия, утвержденные собственниками, являются такими же обязательными для всех жильцов, как и при выборе УК по результатам конкурса, когда условия определяют власти. 

Договор управления МКД в 2018 году должен составляться с учетом Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, которым утверждены примерные условия договора и рекомендации по проведению общих собраний собственников. Собственники могут использовать не только этот образец, но и включать в договор иные условия, которые не противоречат закону.

У собственников помещений в новостройке есть два месяца со дня проведения конкурса, чтобы пересмотреть предложенные властями условия и заключить договор с УК в другой редакции. В противном случае, по прошествии этого срока договор будет считаться заключенным на конкурсных условиях.

Если УК выбирают анием, стороной в договоре с ней являются 50% собственников и более, проавших за заключение договора. Также стороной договора могут быть органы управления ТСЖ, ЖСК (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Условия договора управления одинаковы для всех собственников (ч.3 и 4 ст. 162 ЖК РФ).

Договор составляется на бумажном носителе или в электронной форме, в том числе с помощью государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), на сайте которой он должен быть размещен (Приказ Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016).

Многоквартирный дом может управляться только одной компанией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Управление домом относится к лицензируемому виду деятельности, поэтому настоящая УК должна обладать соответствующим разрешением.

Компания несет расходы в связи с выполнением своих обязанностей и получает доход, которым может распорядиться по своему усмотрению, если не нарушает требования к качеству услуг и работ или договором не предусмотрено распределение этих средств (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Где можно ознакомиться с договором управления и каковы его существенные условия?

С 2018 года сведения об управлении домом должны обязательно публиковаться на сайте ГИС ЖКХ (Постановление Правительства РФ от 27.03.2018 N 331). В системе размещается электронная копия договора, заключаемого в обычном порядке или его электронный оригинал, который можно подписать, используя сайт. Кроме того, должны быть опубликованы:

– решение (протокол) общего собрания собственников, которым утверждены условия договора;

– документы, подтверждающие изменение, расторжение или прекращение договора управления многоквартирным домом;

– решения (протоколы), на основании которых принято решение о прекращении действия или расторжении такого договора (п.2.2, 2.3 Приказа Минкомсвязи России N 368, Минстроя России N 691/пр от 29.09.2015 «Об утверждении состава сведений об МКД, размещаемых в ГИС ЖКХ»).

Договор действует в течение установленного срока и считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия (ч.6 ст. 162 ЖК РФ).

Минимальный срок действия договора управления многоквартирным домом не установлен и может быть любым. В самом договоре указываются существенные условия и условия, которые могут быть дополнительно включены в него по решению собрания собственников.

Обязательно в договоре указываются следующие сведения:

– о составе общедомового имущества;

– перечень работ и (или) услуг по управлению, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень комуслуг, которые предоставляет УК;

– порядок определения цены договора, размера платы за работу управляющей компании и за комуслуги, а также порядок оплаты комуслуг;

– порядок предоставления отчетности компанией по выполнению обязательств.

Дополнительно можно включить условия о следующих обязанностях УК:

– круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома;

– хранение и обработка технической документации на дом, документов по управлению домом (к ним относится и каждый протокол разногласий к соглашению управления многоквартирным домом);

– прием собственников и нанимателей в сроки и в порядке, предусмотренные договором;

– выдача справок и выписок из лицевого счета;

– составление актов о нанесении ущерба личному или общему имуществу;

– сбор платы по договору управления; периодическое обследование дома и подготовка плана по текущему и капитальному ремонту с перечислением работ, срока их выполнения и примерной стоимости;

– изменение перечня работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению общего собрания собственников (п.26 Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр);

– иные условия.

Как внести изменения в договор управления или расторгнуть его?

Изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке ст.ст. 450-453 ГК РФ (ч.8 ст. 162 ЖК РФ). Расторжение договора собственниками в одностороннем порядке возможно по  основаниям ст.ст. 8.1 и 8.2 ЖК РФ:

– от договора, заключенного с УК в результате проведения конкурса, можно отказаться до окончания каждого года со дня его заключения, проведя собрание с целью избрания новой УК или изменения способа управления домом;

– в случае невыполнения компанией условий договора;

– в любое время на основании решения собрания об изменении способа управления домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФЖ, ФАС России от 18.12.2013 N АЦ/51348/13).

При смене УК или при изменении способа управления, что влечет прекращение действия договора с УК, компания обязана за 3 рабочих дня передать новому исполнителю услуг все документы и ключи от общедомового имущества, а также все необходимое для эксплуатации дома и управления им (ч.10 ст. 162 ЖК РФ).

Какие споры с УК возникают?

И собственники, и управляющие компании часто нарушают ограничения, установленные для них законом, что становится причиной судебных разбирательств. Например, распространена такая ситуация.  С одной стороны, собственники на общем собрании должны устанавливать такую цену за содержание жилых помещений и общедомового имущества, чтобы этих денег хватало на выполнение требований закона .

Поэтому цена не может быть произвольной. С другой стороны, даже если собственники определили низкую стоимость, управляющая компания не вправе изменить это в одностороннем порядке (п.п. 16-18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).

Поэтому она подает иск об оспаривании положений договора о порядке определения размера платы за содержание жилых помещений и общего имущества МКД.

Если суд по иску УК признает недействительным порядок определения размера платы, предусмотренный собственниками, он не будет применяться, а за предыдущий период плату перерасчитают.

Известны случаи, когда собственникам не нравилось, что УК проводит индексацию стоимости ремонта и содержания имущества, и они требовали через суд признать незаконным условие договора об индексации.

Суд откажет собственникам, если индексация предусматривалась решением общего собрания, и не признают действия УК по индексации односторонним изменением размера платы (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 01.03.2018 по делу N 33-1707/2018). 

Законным является и такое изменение цены, которое зависит от роста тарифа.

Если УК предусмотрела в договоре возможность брать больше денег с собственников в связи с ростом тарифов, то изменение стоимости ремонта и содержания имущества не будет считаться произвольным.

Основанием для действий УК в таких случаях являются акты органа местного самоуправления об изменениях тарифов (см. ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 10 июня 2015 г. по делу № 33-2054/2015).

Также распространены дела по оспариванию условий, включенных компанией в договор управления домом, но не рассмотренных и не одобренных на общем собрании, на котором собственники принимали решение о заключении договора. Например, Апелляционным определением Ростовского областного суда от 3 мая 2012 г. по делу N 33-4822 признано незаконным включение управляющей компанией в тариф на оплату жилья следующих затрат:

– на обслуживание,

– ремонт и проверку счетчиков; 

– на обслуживание и ремонт газовых сетей; 

– на оплату налога при упрощенной системе налогообложения; 

– на повышение рентабельности тарифа;

– на дополнительные затраты по ремонту и содержанию общего имущества,  на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации. 

Суд посчитал, что собственники не должны платить за все это, поскольку протокол общего собрания не содержит решения о дополнительных расходах собственников.

Оспариваться могут не только отдельные условия договора управления многоквартирным домом в 2018 году, но и договор в целом. Такие иски подавались собственниками, которые не подписывали договор с УК. Но суды не признают договоры недействительными из-за этого.

Поскольку договор управления домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников помещений, действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления МКД в зависимость от подписания такого договора всеми без исключения собственниками (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 09.08.2016 по делу N 33-2446/2016).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/9111ru/dogovor-upravleniia-mnogokvartirnym-domom--chto-nujno-znat-5b28b5a2a052b200a9a5889d

Договор об обслуживании дома с Управляющей Компанией

Кто должен заключать договор с управляющей компанией
Время чтения: 5 минут

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ. В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством собравшихся выбирается один из них.

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией.

Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени.

Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон.

Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме.

Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Права и обязанности сторон

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.

Плата формируется с учетом следующих составляющих:

  • стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
  • цена аварийного обслуживания;
  • плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
  • стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:

  • Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
    • содержание и ремонт общего имущества МКД;
    • уборку придомовой территории;
    • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
    • выявление и устранение текущих поломок.
  • Выполнение организационной и управленческой работы:
    • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
    • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
    • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
    • прием и рассмотрение заявок жильцов;
    • реагирование на жалобы собственников.

договора управления

соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:

  • состав имущества, вверяемого в управление;
  • перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
  • стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
  • ответственность сторон;
  • форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.

Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.

Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать.

Узнайте подробнее, какую информацию должен включать в себя договор управления многоквартирным домом.

Если соглашения с управляющей компанией нет

Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.

Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД.

Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений.

Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.

Выводы

В 2020 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами.

Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей.

Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.